در برنامه تیتر امشب از شبکه خبر که به بررسی آینده بازار مسکن می‌پرداخت، “حسام عقبایی”، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران اظهار کرد: صنعت مسکن صنعت مادر است. خصوصا که نفت و پتروشیمی توجه خود را از دست داده‌اند. لذا اگر رکود فعلی که در ۳۰ سال گذشته در بخش مسکن بی سابقه بوده ادامه یابد ما به ورشکستی بازار مسکن می‌رویم و این یعنی اضمحلال صنعت و از دست رفتن ۱۲۰۰ نوع شغل.

در ادامه “افشین پروین‌پور”، کارشناس اقتصاد مسکن با تشبیه صنعت ساختمان به لوکوموتیو اقتصاد گفت: صنعت ساختمان ۳۰۰ صنعت را با خود می‌کشد اما خرید و فروش به اندازه‌ای که لازم است باید انجام شود نه بیشتر. همه خرید و فروش‌ها به صلاح مسکن نیست چون برخی خرید و فروش‌ها سوداگرانه است. لذا رونق باید در خرید و فروش حداقلی و در بخش ساخت و ساز حداکثری باشد.

همچنین عقبایی در پاسخ به این سوال که آیا اجرایی شدن تسهیلات در مسکن باعث تورم نمی‌شود، گفت: اصولا ارائه تسهیلات در اقتصاد تورم‌زا است لذا معمولا تسهیلات را در اختیار تولیدکنندگان قرار می‌دهند اما وضعیت بازار مسکن در شرایط فعلی با توجه به نیاز یک میلیون خانه در سال و کاهش ۵۴ درصدی پروانه‌های ساختمانی این پیام را می‌دهد که عرضه و تقاضا در حالت تعادل قرار ندارد لذا تسهیلات می‌تواند با فرمول‌های مختلف ارائه شود.

وی افزود: طی سال‌های گذشته متاسفانه زیرساخت‌ها و برنامه‌های جامعی در بخش مسکن وجود نداشته است لذا راهکاری جز این نیست که طرح هایی مثل مسکن اجتماعی به تولیدکنندگان مسکن داده شود و به این سمت و سو برویم که با کنترل سیاست‌های پولی و ارائه تسهیلات به مردم فرصتی برای خانه‌دار شدن آن‌ها فراهم کنیم.

در ادامه این برنامه “لاهوتی”، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی نیز اظهار کرد: بحث مسکن صرفا تامین نیاز مردم نیست بلکه حدود ۱۴ درصد اشتغال کشور را دربرمی‌گیرد. همچنین در حال حاضر کشور سالانه بین یک تا یک و نیم میلیون مسکن نیاز دارد اما آمار صدور پروانه‌های ساختمانی نگران کننده است و تخمین زده می‌شود که حدود ۷۰۰ هزار مسکن بیشتر تولید نمی‌شود پس عرضه متناسب با نیاز نیست.

وی با انتقاد از صحبت وزیر اقتصاد مبنی بر اینکه ۴۰ درصد تورم اقتصاد به دلیل مسکن مهر است گفت: در مسکن مهر گفته می شود ۵۰ هزار میلیارد تومان تزریق شد. این رقم در قبال ۶۰۰-۷۰۰ هزار میلیارد تومان نقدینگی کشور نمی‌تواند تورم ۴۰ درصدی ایجاد کند.

لاهوتی دو موضوع را در بخش مسکن ضروری دانست و گفت: تامین مسکن دهک‌های پایین و نیز ارائه تسهیلات به تولیدکنندگان باید به طور جدی دنبال شود.

در ادامه پروین پور با بیان اینکه تسهیلات اخیر ارائه شده به خودرو نتوانست این صنعت را از رکود خارج کند گفت: با این وام‌ها نه اقتصاد رونق گرفت و نه خودرو از رکود درآمد. اعتراضات مردم هم به وقت خود باقی است لذا راهکارهای مُسکّن‌وار دردی را دوا نمی‌کند.

وی با اشاره به مشکلاتی که بخش مسکن طی سال‌های متمادی به آن دچار شده، گفت: ۷۰ درصد قیمت مسکن را زمین تشکیل می‌دهد اما دولت به جای اصلاح این کارها به دنبال راهکارهای موقت است. این ناکارآمدی‌ها وقتی رفع نمی‌شود ما همچنان در رکود به سر می‌بریم. راه حل درست این است که ابتدا قیمت‌ها را منطقی کنیم و بعد ببینیم در چه حوزه‌ای می‌خواهیم تسهیلات بدهیم.

همچنین عقبایی اظهار کرد: باید مجلس، دولت و بخش خصوصی فرصتی فراهم کنند تا از رکود خارج شویم. نمی‌شود هم تورم را کنترل کرد و هم رونق ایجاد کرد. البته بعضی کشورها این کار را کرده‌اند ولی زیرساخت‌های اقتصاد ما در شرایط فعلی چنین اجازه‌ای را نمی‌دهد.

وی اظهار کرد: در شرایطی که مسکن در رکود به سر می‌برد مالیات مضاعف،‌ ورشکستگی این بخش را عمیق‌تر می‌کند.

همچنین پروین‌پور گفت: هیچ جا اجازه نمی‌دهند بیشتر از الگوی مالکیت کسی صاحب مسکن باشد. باید با سیاست‌های مالیاتی باعث شویم که خانه‌ها به بازار عرضه شود. این نوع مالیات‌ها که از سوداگری در بخش مسکن جلوگیری می‌کند هدفش کسب درآمد نیست بلکه هدف آن تامین بازار است.

عقبایی در واکنش به این صحبت گفت: من با دریافت مالیات از افراد سوداگر موافقم اما معتقدم آخرین راهکار باید برخوردهای مالیاتی باشد. ما در درجه اول باید تولید را بالا ببریم و رقابت ایجاد کنیم. حتی در صورت ورود خانه‌های خالی به بازار مصرف این خانه‌ها کفاف نیاز مسکن را نمی‌دهد چون تولید ما از تقاضا عقب است

رئیس اتحادیه مشاوران املاک به مردم اطمینان داد، قیمت مسکن تا پایان سال ثبات خواهد داشت و طوفانی در قیمت ها نداریم، البته قیمت مسکن به قیمت‌های واقعی خود نزدیک می شود.

رکود بازارهای اقتصادی کشور را در بر گرفته است؛ بازار خودرو پس از دوران‌های طلایی متعدد فروش این روزها حال خوشی ندارد و معامله در بخش صفرکیلومترها به سمت صفر میل می‌کند. بی‌میلی مردم به خرید خودرو نشات گرفته از انتظار روزهای خوب پس از توافق هسته‌ای است، انتظاری که رکود را گریبانگیر خودروسازان کرده است. از کمپین خرید خودرو صفر کیلومتر و خیانت دانستن این رویه که بگذریم، مسکن به‌عنوان یکی از مهم‌ترین بازارهای اقتصادی کشور ماه‌ها پیش از دست دادن نهایی “ظریف” و “کری” به مرض رکود دچار شد.

در واقع مسکن پس از افزایش لجام‌گسیخته قیمت‌ها در سال ۹۱ حرکت به سمت رکود را آغاز کرد. این وضعیت تقریبا از خردادماه ۹۲ و در آستانه انتخابات ریاست‌جمهوری به سمت ثبات پیش رفت تا جائیکه امروز رئیس اتحادیه مشاوران املاک یکی از تبعات آنرا نزدیک شدن قیمت مسکن به قیمت‌های واقعی اعلام می‌کند. روایت وضع سازندگان مسکن، پیش‌بینی آینده بازار، تاثیر وام ۸۰ میلیونی، سود ۱۵۰ درصدی سازندگان و… از جمله مطالبی بود که حسام عقبایی  را تشریح کرد.

مشروح گفت‌وگو با رئیس اتحادیه مشاوران املاک را در ادامه می‌خوانید؛

بازار مسکن در چه وضعیتی به سر می‌برد؟
عقبایی: قبل از امسال پیش‌بینی رشد معاملات مسکن را داشتیم. تقریبا این مسئله را در اسفند سال گذشته مطرح کردیم که در سال ۹۴ حجم معاملات افزایش می‌یابد. خوشبختانه این پیش‌بینی خیلی اشتباه از آب در نیامد. در بهار امسال تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه در فروردین ۹۴ حدود ۵۸۲۳ فقره در شهر تهران بوده است.

در اردیبهشت ماه افزایش پیدا کرده به ۱۶۶۰۶ قرارداد و در خردادماه هم به ۱۷۲۳۲ فقره قرارداد افزایش یافته است. در کشور نیز تعداد قراردادهای خرید و فروش در فروردین‌ماه امسال ۵۲ هزار و ۵۴۰ فقره بوده که در اردیبهشت ۹۳۶۷۷ و در خرداد ۹۳۸۲۱ فقره رسیده است.

این آمار در مقایسه با فصل مشابه سال گذشته کمتر شده است، بیان کرد: روند ثبت معاملات نسبت به زمستان ۹۳ افزایشی بوده است، در تیرماه امسال معاملات مسکن در تهران و کشور از یک روند افزایشی به سمت کاهش حرکت می‌کند. این کاهش طبیعی است و در همه سال‌ها در ماه مبارک رمضان شاهد کاهش حجم معاملات خرید و فروش هستیم.

پیش‌بینی شما از وضع بازار مسکن در سال‌جاری چیست؟
عقبایی: پیش‌بینی می‌کنیم بازار مسکن در سال ۹۴ وضعیتی رو به رشد را خواهد داشت؛ رکود سنگین ۲.۵ ساله را در کشور تجربه کرده ایم که دو سال آن، رکود بسیار سنگین بوده است. در دو ماه اخیر مردم انتظار خروج از رکود را داشته است. سال گذشته دولت بسته خروج از رکود را مطرح کرد که یکی از بسته‌های اصلی ان بسته مسکن بود. البته پیشنهاد دادیم که دولت نفت و پتروشیمی را به مسکن اولویت ندهد. کشورهای توسعه یافته زمانی که با رکود اقتصادی مواجه می شوند اولین بسته خروج از رکود آنها مسکن است، اما دولت هم نفت را داشت، هم پتروشیمی و هم مسکن را.

هنوز توقع نداریم که به رونق به بازار مسکن رسیده‌ایم اما امید داریم این اتفاق روی دهد. در مجموع دولت برای سال ۹۴ برنامه محرکه‌ای اقتصادی خاصی که بتواند یک شوک نه در حوزه قیمت بلکه در حوزه افزایش معاملات را به وجود آورد، ندارد و این برنامه به سال ۹۵ موکول شده است. از این رو پیش‌بینی ما این است که در هفت ماهه باقیمانده سال مردم در خصوص سرمایه‌گذاری در مسکن یا انجام معاملات به دلیل بحث توافق انتظار می‌کشیدند تا ببینند بازار چه می‌شود، بخشی از این منتظران در حوزه اقتصاد مسکن قاعدتا به بازار مسکن ورود پیدا می‌کنند.

*پیش‌بینی بازاری آرام و بدون طوفان
یعنی بخش مسکن از اتفاقات بیرونی و غیرمربوط تاسی می‌گیرد؟
عقبایی: اقتصاد مسکن خیلی به سیاست‌های جهانی وابسته نیست و نمی توانیم بگوییم وضعیت مسکن متاثر از مناقشات بین‌المللی و تواقف هسته‌ای است. بخشی از بازار مسکن فضای روانی حاکم بر آن است. ثبات اقتصادی و روشن شدن تکلیف که سرانجام مذاکرات اولیه در چارچوب این‌که به توافقات منجر شود حجم مراجعات مردم را زیاد کرده است. افزایش حجم مراجعات به مفهوم افزایش حجم معاملات باشد البته اگر این روند ادامه یابد. پروسه خرید مسکن زمانبر است و مثل طلا و ارز یا کالاهای دیگر نیست که سریع انجام شود.

خرید و فروش مسکن زمانبر است یعنی همان‌هایی که وارد بازار شده‌اند ممک است معامله آنها دو ماه دیگر انجام شود، قاعدتا عموم مردم ملک دیگری دارند که می‌خواهند آنرا بفروشند و وارد بازار شده‌اند. ۱۰۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان به علاوه یک آپارتمان ۶۰ متری دارد و می‌خواهد آنرا بفروشد و واحد ۱۰۰ متری را خریداری کند.

خروجی این افزایش حجم مراجعات طی پاییز می‌تواند خودش را نشان دهد که ببینیم این مسئله به انجام معاملات منجر می شود یا خیر.

پیش‌بینی می‌کنم تا پایان سال شاهد افزایش حجم معاملات مسکن خواهیم بود. ظرفیت افزایش قیمت مسکن و رشد آن با توجه به نبود نقدینگی در دست مردم، نداشتن قدرت خرید و نزدیک شدن قیمت مسکن به قیمت‌های واقعی، نبود تسهیلات خاص مسکن، حجم انباشته تولیدکنندگان مسکن، انگیزه‌ای برای تولید آپارتمان کوچک برای تولیدکنندگان ایجاد شده، کاهش روند تولید ساختمان که در تهران و کشور ۴۶ و ۳۷ درصد بوده، دست به دست هم می‌دهد تا قیمت‌ها ثابت بماند.

تقریبا می‌توان گفت ثبات قیمتی را تا پابان سال خواهیم داشت باید ببینیم دولت چه طرحی را در جهت تقویت مردم دارد، جهش قیمت یا سونامی قیمتی یا رشد نامتعارف و غیرمنطقی را تا پایان سال جاری پیش‌بینی نمی‌کنم و بازاری تقریبا آرام و به دور از هر گونه طوفانی خواهیم داشت.

این روند به کسانی کمک می‌کند که می خواهند ملکی را بفروشند و ملک دیگری را خریداری کنند. نگران این نباشند که اگر ملک خود را بفروشند با رشد قیمت مواجه می‌شوند و دیگر نتوانند ملکی مانند ملک خود را خریداری کنند. زمانی که ملک در زمان خروج از رکود قرار می‌گیرد فروشنده این دغدغه را دارد که نکند امروز بفروشیم و فردا نتوانیم بخریم. به‌طور معمول خریدار دو سه ماهی برای پرداخت پول زمان می‌خواهد و این مسئله فروشنده را نگران می‌کند.

یکی از عوامل کاهش معاملات همین مسئله است…
عقبایی: از طرف دیگر آسیب‌های دیگری دارد، آرامش را به مردم م ی‌دهم که تا پایان سال نگران نباشند که اگر در شهریورماه خانه خود را فروختند در مهرماه رشدی خواهیم داشت که این‌ها نمی‌تواند خانه بخرند، چنین چیزی نیست و در این ثبات بهرتین زمان برای خرید و فروش مسکن است. در یکی دو سال پیش رو شاهد کنش و واکنش آنچنانی در بازار مسکن در قیمت‌ها نخواهیم بود. با توجه به وضعیت اقتصادی حاکم بر کشور ورود سرمایه‌گذاری‌ها به بازار مسکن و ایجاد فضاهای حباب گونه سیاست‌های سوداگرانه است که امیدواریم دولت جلوی این سیاسست‌ها را بگیرد. بخشی از این سیاست‌ها می‌تواند با کنترل منابع بانکی و سیاست‌های بانکی جلوگیر شود. پول‌های بزرگ سوداگری می‌کند و پول‌های کوچک نمی‌توانند.

یعنی حقیقی‌ها نمی‌توانند این کار را انجام دهند و این کار حقوقی‌هاست؟
عقبایی: بله، حقیقی‌ها خیلی نمی‌تواند موج حباب گونه افزایش قیمت مسکن را در بازار مسکن ایجاد کنند.

در اوج معاملات مسکن در بازار مسکن چه عددی ثبت شده است؟
عقبایی: تقریبا می‌توان گفت تا سه برابر وضعیت فعلی بوده است، به عبارت دیگر در تهران ۵۰ هزار معامله در ماه را داشته‌ایم که الان حدود ۱۷ هزار فقره است.

در کشور خیلی‌ها موج‌سواری می‌کنند و خیلی از اتفاقات موجی را ایجاد می کند که باعث تغییرات بی‌قاعده در بازارهای اقتصادی می‌شود.
عقبایی: به نظرم در هفت باقیمانده از سال اقتصاد مسکن ظرفیت این که موجی را با هر مولفه‌ای را ندارد. معتقدم این اتفاق روی نخواهد داد.

قیمت در حال واقعی شدن است، معیار شما برای بیان این جمله چیست؟
عقبایی: قیمت تمام شده مسکن در ایران حدود ۸۰ تا ۹۰ درصد مربوط به زمین است،‌۲۰ مربوط به قیمت ساخت است. لذا می‌بینیم قیمت تمام شده زمین با هزینه‌ای که برای ساخت پروژه در هر طبقه و سطحی تعریف شده به وجود می آید. با قیمتی که در بازار وجود دارد بعضی مواقع سود سازنده تا ۱۵۰ درصد نیز است. در صورتیکه قیمت واقعی زمانی که یک سود حداکثری ۲۰ درصدی برای سازنده در نظر بگیریم. یعنی بگوییم قیمت زمین و بنا اینقدر تمام شده و سود ۲۰ درصدی برای آنتعیین کنیم قیمت واقعی خواخد بود. اما وقتی سود به ۱۲۰ تا ۱۵۰ درصد می‌رسد قیمت‌ها دیگر واقعی نیست. این‌که گفتم در برخی مناطق قیمت‌ها به قیمت واقعی نزدیک شده یعنی این‌که سود سازنده به ۲۰ درصد نزیدک شده است.

در برخی جاها سود سازندگان ۸۰ تا ۱۰۰ درصد است که هم در تهران و هم در شهرستان مشاهده می شود. نمی‌خواهم خیلی آرمانی صحبت کنم که قیمت مسکن کاهش پیدا می‌کند.

این احتمال وجود دارد؟
عقبایی: اگر این رکود همچنان ادامه داشته باشد مطمئنا تولیدکنندگان سود را کاهش کرده و مسکن را به قیمت واقعی عرضه می‌کنند تا بتوانند آنرا بفروشند. این‌که گفته می شود ملک گران شده حقیقت ندارد. به‌عنوان مثال در برخی مناطق غربی تهران آپارتمان متری ۷ میلیون تومان بود که الان ۴ میلیون تومان است. در شمال تهران آپارتمان متری ۱۷ میلیون تومان بود که الان با کاهش ۵ میلیون تومانی به متری ۱۲ میلیون تومان رسیده است. در مناطق جنوبی زمانی هر مترمربع آپارتمان ۴ بود که الان ۲۶۰۰ است. این قیمت‌ها لمس می شود، البته نمی توانیم اسم آنرا ارزان شدن بگذاریم بلکه قیمت‌ها به قیمت واقعی نزدیک شده. قیمت قبلی حباب گونه بوده که به دلیل تقاضا تولیدکننده قیمت را مرتب افزایش می‌دهد و به سود ۲۰، ۳۰ و ۴۰ درصدی قانع نمی‌شود و توقع سود ۱۵۰ درصدی را دارد.

*سازمان امور مالیاتی به فکر جیب خودش نباشد
تسهیلات ۸۰ میلیونی تومانی چه تاثیری در بازار دارد؟
عقبایی: برداشت این است که این وام هیچ تاثیری در قدرت خرید ندارد. متوسط قیمت مسکن به ازای هر مترمربع در تهران ۴ میلیون تومان است و با توجه به الگوی جمعیتی، الگوی متراژی را باید روی ۷۰ متر در نظر بگیریم. متوسط آپارتمان ۷۰ متری در تهران ۲۸۰ میلیون تومان است. ۸۰ میلیون تومان تقریبا ۳۰ درصد قیمت ملک می شود و ۷۰ درصد مابقی را باید فرد تامین کند.

در صورتیکه این فرمول باید برعکس باشد و ۷۰ درصد را بانک و بقیه را متقاضی تامین کند. از این رو وام ۸۰ میلیون تومانی قدرت خرید را بالا نمی‌برد اما یک عامل محرکه در جهت افزایش قدرت خرید مردم باشد. ۵ میلیون تومان وام بدهند می‌تواند در افزایش قدرت خرید مردم موث باشد. اما موثر یا غیرموثر و خانه‌دار شدن مردم دارد. در شهرهای بزرگ در خانه‌دار شدن کم است، اما شهرهای کوچک مفید است.

بودن این وام بهتر از نبودن آن است. اگر این را با تسهیلات ۱۵ میلیونی در سال ۸۳ مقایسه کنیم می‌بینیم در آن زمان این وام تا ۴۰ درصد قیمت ملک ۷۰ متری را تامین می‌کرد. الان به زور ۳۰ درصد است، با این‌که ۸۰ میلیون تومان شده ده درصد از تامین مالی قبلی کمتر است. در مجموع کمکی که در این فضا ایجاد می‌شود انگیزه تولید را بالا می‌برد یعنی تولیدکنندگان واحدهای کوچک در شهرهای بزرگ ترغیب به تولید می‌شود. این یعنی بالا بردن کاهش صدرو پورانه‌های ساختمانی، توازن بین عرضه و تقاضا بیشتر شده و قیمت‌ها بهتر کنترل می‌شود. همچنین سونامی کنترل می‌شود اما اگر این اتفاق نیفتد قدرت خرید مردم کاهش می‌یابد و تولید و عرضه کم می‌شود به این ترتیب یکی از عوامل رشد قیمت که توازن بین عرضه تقاضاست، مهیا می‌شود.

در بحث خانه‌های خالی یک روزی سازمان امور مالیاتی می‌گفت اگر مالیات بگیرم، این مالیات از هزینه‌های آن کمتر خواهد بود.

مثلا می‌خواهیم ۱۰۰۰ تومان مالیات بگیریم اما هزینه‌های سازمان امور مالیاتی برای این کار ۲۰۰۰ تومان است. سازمان امور مالیاتی نباید انگیزه درآمدی داشته باشید و به فکر جیب خودتش باشد. حتی بعضی از وزارتخانه‌ها باید سوبسید بدهند تا این جریمه باعث توازن عرضه و تقاضا شود و خانه‌های احتکار شده به شبگه توزیع برگردد.. ممکن است سازمان امور مالیاتی از جیب خود هزینه کند و به مفهوم این نیست که بخواهیم در این زمینه درآمدی داشته باشیم. در تولید ساختمان نیز در حوزه تسهیلات بانکی به این امور باید بیاندیشیم که تسهیلات می‌تواند برای توازن عرضه و تقاضا موث باشد.

در ایران معمولا ساخت و ساز تابع معاملات بوده است.
عقبایی: بله، رابطه مستقیمی بین معاملات مسکن و تولید وجود دارد و وقتی معاملات بیشتر می شود انگیزه سرمایه‌گذاری نیز افازیش می‌یابد.

کمتر کسی برای مصرف وارد حوزه ساخت و ساز مسکن می‌شود و به‌عنوان سرمایه گذاری به آن می‌نگرد. به اعتقاد این افراد رونق معاملات به شکلی افزایش قیمت‌ها را به دنبال دارد و می‌خواهند با قیمت بالا مسکن را به بازار عرضه کنند.

عقبایی: این مسئله طبیعی است و نمی‌توانیم کاری برای آن انجام دهیم. تنها راه چاره افزایش تولید است، یعنی رقابت ایجاد کنیم. در این صورت سازنده سود خود را پایین می‌آورد.

حاشیه سود پایین انگیزه ساخت و ساز را از بین می‌برد و فقط هزینه‌های مالی آن با بقیه کارها متفاوت است.
عقبایی: معتقدم رقابت می‌تواند عامل کاهنده باشد. به‌عنوان اگر شرکتی خودروساز داشته باشیم که به‌صورت انحصاری کار کند مطمئنا می‌گویند تولید خودرو سخت است و قیمت‌ها ثابت می ماند. ولی اگر چند شرکت داخلی و خارجی با این شرکت رقابت کنند مجبور به کاهش سود خواهند بود. زمانی یک سیمکارت در ایران قیمت میلیونی داشت، حالا الان که قیمت سیمکارت ۵۰۰۰ تومان است باز هم رقابت نیست و کسی نمی‌آید که بیاید و بگوید تولید سیمکارت کند. الان اپراتورها می‌گویند یک سیمکارت بخر دو تا ببر.

یک سازنده مسکن با چه میزان سود حاضر به ساخت و ساز می‌شود؟
عقبایی: هرچه بیشتر بهتر. مقایسه‌های ما با مراجع عمومی است. یکی از عوامل گرانی اجاره‌بها در کشور بانک‌ها هستند. چرا، چون ممن نوعی می‌خواهم خانه ۶۰ متری را می‌خواهم در ستارخان اجاره دهم. اجاره این آپارتمان ماهانه یک میلیون تومان است، اما اگر این ۳۰۰ میلیون تومان را سپرده گذاری کنم بانک ماهانه ۶ میلیون تومان سود می دهد. بنابراین برای چه خانه‌ای را خریداری کنم و ماهانه یک میلیون تومان اجاره بگیرم توقع این است که ۶ میلیون تومان از مستاجر دریافت کنم. کدام مستاجر می‌توان این میزان اجاره را برای یک واحد ۶۰ متری پرداخت کند.

وقتی این مقایسه در بازرا انجام می‌شود یک میلیون جاذبه ندارد پس به چه دلیلی فرد ترجیح می‌دهد پول را به جای سپرده‌گذاری در بانک وارد بازار مسکن شود، دل خریدار به ارزش‌افزوده خوش است. اگر ماهانه یک میلیون تومان بگیریم دو سال دیگر ۳۰۰ میلیون ۶۰۰ میلیون می‌شود اما اگر در بانک باشد ۳۰۰ میلیون ۳۶۰میلیون می شود. در کانادا سازنده با ۸ درصد ساخت و ساز مسکن را انجام می‌دهد، در ژاپن با ۱۰ درصد ساختمان‌سازی می‌کنند، در ترکیه و کره جنوبی هم به ۱۰ درصد قانع هستند و سود بانکی ۶ درصد است. طرف می‌رود در کانادا ساختمان‌سازی می‌کنند و پول آن را در ساختمان‌سازی کیش سرمایه‌گذاری می‌کند.

از این رو مقایسه سود با مراجع عمومی مانند بانک‌ها و صرافی‌هاست و تولید کننده مسکن ما می‌گوید «مگر دیوانه‌ای بروم دنبال جواز ساختمانی، کارگر، بنا و… پولم رادر بانک می‌گذارم و ماهی ۲۰ درصد سود می‌گیرم». اما ۲۰ درصد سازنده را قانع نمی‌کند و دنبال سود ۱۰۰ درصدی است. عموم اقتصاد کشور مشکل دارد.

بازار زمین و مسکن در ایران مدت‌هاست که رونق ندارد. در سال‌های گذشته بخش بزرگی از نقدینگی کشور از بازارهای دیگر به این بازار هدایت و صرف ساخت‌وساز شد اما افزایش حجم عرضه نه‌تنها قیمت‌ها را کاهش نداد بلکه حباب قیمتی به‌وجود آورد که بی‌سابقه به نظر می‌رسد. با افزایش قیمت‌ها و همزمان کاهش قدرت خرید مردم رکود در بازار اجتناب‌ناپذیر بود. یعنی از سویی قریب به اتفاق متقاضیان واقعی مسکن نقدینگی و پس‌انداز برای خرید ندارند و سوداگران و صاحبان نقدینگی هم فعلا منتظر بازگشت رونق هستند.

به گزارش شهروند، در این میان کسانی که در فهرست اندوخته و دارایی خود ملک و زمین دارند، میلی به فروش دست‌کم به قیمت‌های پایین ندارند و ترجیح می‌دهند خانه‌ها خالی و بلااستفاده بمانند اما آنها را به قیمت کمتر از نرخ‌های موردنظر خود نفروشند، مبادا که حباب قیمتی بشکند. نتیجه این‌که از یک‌سو اگرچه به اندازه کافی خانه ساخته شده اما خیل عظیمی هنوز خانه ندارند و با توجه به قیمت‌ها و کاهش قدرت خریدشان امیدی هم به خانه‌دار شدن ندارند.

از سوی دیگر چون این تعداد خانه ندارند تمام برنامه‌ها معطوف به ساخت مسکن و صرف سرمایه بیشتر در این بخش می‌شود. بیماری که «عباسعلی حقانی‌نسب» کارشناس اقتصادی از آن با‌عنوان تازه «سرطان مسکن» یاد می‌کند. سرطانی که همه نقدینگی کشور را می‌بلعد و علاج هم نمی‌شود. در این میان هم میدان‌دار بانک‌هایی هستند که به جای بانکداری، بنگاهداری می‌کنند و اتفاقا مقصد اصلی سرمایه‌گذاری‌هایشان هم بخش ساخت‌وساز است. به همین دلیل هم هیچ علاقه‌ای به کاهش قیمت در این بخش ندارند. از سوی دیگر وقتی پای خروج از دنیای بنگاهداری به میان می‌آید، سراغ شرکت‌های بورسی خود می‌روند و کوچک‌ترین میلی به فروش هلدینگ‌های ساختمانی خود ندارند.

شما معتقدید بخش مسکن تبدیل به عضو سرطانی اقتصاد ایران شده، ریشه‌های این بیماری را در چه عواملی می‌دانید؟

ببینید تا ٨ یا ٩‌سال پیش در ایران نحوه مصرف نقدینگی یعنی تقسیم ثروت خلق شده توسط بانک‌ها به صورت متوازن در حوزه‌های مختلف اقتصاد انجام می‌گرفت. به این ترتیب که ٣٠ تا ٣۵‌درصد به حوزه مسکن انتقال می‌یافت، ٢۵ تا ٣۵‌درصد در بخش نفت و گاز و پتروشیمی مصرف می‌شد و مابقی نقدینگی هم در سایر بخش‌ها اعم از کشاورزی، خدمات و بازرگانی به مصرف می‌رسید اما از ٨‌سال پیش با شدیدتر شدن تحریم‌ها دولت به صرافت افتاد که به طریقی نشان دهد که رونق اقتصادی با وجود این تحریم‌ها کماکان به قوت خود باقی است؛ به عبارت دیگر برای تزریق روحیه سازندگی اراده به تقویت بازاری قرار گرفت که کمترین ارتباط را با بازارهای جهانی داشت به این ترتیب بیشترین حجم نقدینگی به بازار سیمان، گچ و زمین و مسکن سرازیر شد و در ادامه به پشتوانه درآمدهای کسب شده از این بازارها دولت اقدام به انتشار پول قدرتمند کرد. این منابع هم بعد از چرخش دوباره به حوزه مسکن و ساختمان بازگشت. به این ترتیب تقسیم متوازن نقدینگی در اقتصاد ایران از بین رفت و سهم زمین و مسکن از مصرف نقدینگی ناگهان از ٣٠ به ۶٠ تا ٧٠‌درصد رسید به این ترتیب نقدینگی در نهایت در اختیار زمین‌دار تهرانی و مشهدی و تبریزی قرار گرفت که در شمال‌شهر خانه می‌سازند. جالب این‌که با بحرانی شدن شرایط هم هنوز این وضع و روند متوقف نشده است

با این تفاسیر آغازگر سیاست تمرکز بر بازار مسکن دولت‌های نهم و دهم بوده؛ دولت یازدهم چه تدبیری اندیشیده یعنی آیا این سیاست‌های جدید در مسیر رفع مشکلات فعلی است؟

بله آغاز این سیاست‌ها به ٨سال قبل برمی‌گردد اما متاسفانه در سیاست‌های دولت یازدهم هم متاسفانه بخش مسکن به‌عنوان پیشران اقتصادی معرفی شده است. یعنی دیدگاه دولت کماکان این است که باید بخش مسکن را با تزریق نقدینگی دیگر بخش‌ها فعال کرد. این در حالی است که با توجه به بزرگ شدن بخش زمین و مسکن پیش‌بینی و برآورد می‌کنیم اگر صددرصد نقدینگی کشور تنها به این بخش تزریق شود باز هم امکان برون‌رفت از وضع فعلی وجود ندارد و شاهد تحول دامنه‌داری نخواهیم بود و تنها مشکلات ما بیشتر می‌شود. شرایطی که ما نام آن را «رشد سرطانی» گذاشته‌ایم. این بدان معناست که به هر دلیل بخش مسکن به شدت بزرگ شده و دیگر بخش‌های اقتصادی در حال تحلیل رفتن هستند. جالب هم این‌که هیچ‌کس به فکر حل ریشه‌ای معضل نیست و همه آدرس غلط به مردم می‌دهند و با سیاست‌های مقطعی خود تنها زمان بروز فاجعه را به تأخیر می‌اندازند. نکته دیگر این‌که در حال حاضر جامعه به دو قسمت فقیر و ثروتمند تبدیل شده و عملا طبقه متوسط از بین رفته است. طبقه گزیده و ثروتمند هم عموما در بازار مسکن و ساخت‌وساز دست دارد و با لابی‌های قدرتمند خود در تلاش است وضع در همین شرایط باقی بماند. در این میان بانک‌ها هم به واسطه سرمایه‌گذاری‌های کلان سال‌های اخیر خود در این حوزه به‌عنوان ذینفع وارد عمل شده‌اند و از هرگونه تغییری  ممانعت   می‌کنند.

یعنی عملکرد بانک‌ها در جهت کسب سود بیشتر یکی از دلایل ایجاد شرایط فعلی است؟

دقیقا. همین سرمایه‌گذاری‌های بانک‌ها و نحوه تسهیلات‌دهی آنها باعث شده تا مطالبات معوق به رقم‌های شگفت‌انگیز برسد. این در حالی است که رقم‌های اعلام شده درخصوص مطالبات معوق سیستم بانکی‌ به لطیفه شباهت بیشتری دارد تا واقعیت. دولت اعلام کرده مطالبات معوق بانک‌ها ٨٧‌هزار ‌میلیارد تومان است. چندماه پیش هم وزیر اقتصاد این رقم را ١۵٠‌هزار‌ میلیارد تومان اعلام کرد، بعد هم ناچار به اصلاح و توضیح شدند و گفتند این رقم با احتساب مطالباتی بوده که استمهال گرفته‌اند! این در حالی است که با توجه به واقعیت‌ها برآورد می‌شود رقم کل مطالبات بانک‌ها بین ٢۵٠ تا ٣٠٠‌هزار‌ میلیارد تومان باشد، نتیجه این‌که از ۶٠٠‌هزار‌ میلیارد تومان تسهیلاتی که بانک‌ها پرداخته‌اند بیش از ۴٠‌درصد به حسابشان بازنگشته است. دلیل آن هم واضح و روشن است؛ این پول‌ها به روش‌های مختلف به بخش مسکن و ساخت‌وساز تزریق شده به همین دلیل هم است که بانک‌ها مرتبا اعلام می‌کنند قادر به وصول آنها نیستند؛ از جمله درخصوص پرونده بابک زنجانی و امیرمنصور آریا. به عبارت دیگر بانک‌ها هم در این خصوص مدام اطلاعات و آدرس‌های غلط می‌دهند و از ترکیدن حباب قیمت‌ها جلوگیری می‌کنند چون حاضر نیستند ارزش اموالشان کاهش یابد.

یعنی بانک‌ها کماکان در مسیر بنگاهداری حرکت  می‌کنند تا تسهیلات‌دهی؟

واقعیت این است که در حال حاضر در ایران مفهومی به معنای بانک وجود ندارد چون همه بانک‌ها به نوعی به انبوه‌ساز تبدیل شده‌اند که همه منابع را از مردم می‌گیرند و تبدیل به ساختمان می‌کنند. در نهایت این‌که طی سال‌های اخیر بانک‌ها به ۶روش نقدینگی مردم را که حاصل سپرده‌گذاری آنهاست به بخش مسکن تزریق کرده‌اند. اولین روش ساخت بیش از اندازه شعب است به همین دلیل در حالی ‌که متوسط ساخت شعبه در دنیا یک واحد به ازای هر ۶‌میلیارد دلار است، در ایران این رقم به ٧٠شعبه می‌رسد، یعنی ١٠برابر معمول جهان. پرواضح است که فساد موجود در این حوزه به شدت در حال افزایش است و خود به معضلی در نظام بانکداری تبدیل شده است.روش دوم هم تأسیس هلدینگ‌های ساختمانی است. این شرکت‌ها به صورت ضربدری اقدام به دریافت تسهیلات کرده‌اند. یعنی هلدینگ یک بانک از بانک دیگری تسهیلات می‌گیرد و این مساعدت را به صورت ضربدری جبران می‌کند. در روش بعدی هم تسهیلات به‌عنوان تولید پرداخت می‌شود اما تولید‌کننده آن را به بخش مسکن تزریق می‌کند. این در حالی است که به‌طور معمول بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات علاقه‌مند به پذیرش سند ملک به‌عنوان وثیقه هستند که در دنیا روش مرسومی نیست، اما در ایران روشی است که به‌طور غیرمستقیم نقدینگی را به بازار مسکن انتقال می‌دهد. در حوزه خدمات و بازرگانی هم متاسفانه در سال‌های گذشته تسهیلات دریافت‌شده به بخش ساخت‌وساز انتقال یافته است. مسکن مهر هم گل سرسبد روش‌هایی است که نقدینگی کشور را مستقیم جذب بازار مسکن کرده و نقش اساسی را هم در این پرونده، دولت ایفا کرده است. با اجرای این طرح در حالی‌ که بانک مسکن ٣٠‌هزار‌ میلیارد تومان سپرده از مردم جذب کرده ٨٠‌هزار‌ میلیارد تومان تسهیلات پرداخت کرده که در نهایت این نقدینگی به بخش زمین و ساختمان منتقل شده است. با اجرای این سیاست‌های عجیب اصطلاحا کشور به سرطان زمین مبتلا شده است.

نقش سیاست‌های دولت را چگونه ارزیابی می‌کنید؟

دولت جدید البته تورم را به‌عنوان مشکل اساسی کشور شناسایی کرده و متوجه شده که با توجه به درآمدهای ارزی و هزینه‌های ریالی، چاپ ریال به پشتوانه ارز نه‌تنها به تقویت تولید منجر نمی‌شود بلکه افزایش نقدینگی و رشد تورم را نیز به همراه دارد. به همین دلیل به درستی مانع چاپ پول و رشد پایه پولی کشور شده و به این ترتیب چاپ اسکناس به گفته رئیس‌جمهوری به میوه‌ممنوعه دولت تبدیل شده است. با این سیاست عملا نقدینگی جدیدی خلق نشد اما بخش مسکن کماکان در حال بلعیدن نقدینگی موجود در کشور است. در نتیجه سهم دیگر بازارها در مصرف نقدینگی هر روز کم و کمتر می‌شود به همین دلیل به‌عنوان مثال بعد از افزایش تولید خودروسازها، بازار باز هم رونق نگرفت و خرید و فروش افزایش نیافت. به‌حدی که خودروسازها به ناچار حاضر به توسعه لیزینگ‌ها و پرداخت وام خرید شدند تا بلکه محصولات خود را به پول نقد تبدیل کنند.

منظور شما از آدرس‌های غلطی که به مردم می‌دهند، چیست؟

در حال حاضر متاسفانه همه در حال انتشار اطلاعات غلط و نادرست برای افکارعمومی و به اصطلاح دادن آدرس غلط هستند. هم دولت هم مجلس و هم بانک‌ها. مثلا دولت اعلام می‌کند  بانک‌ها باید بنگاهداری را کنار بگذارند. واقعیت این است که در این حوزه دولت متوجه مشکل شده اما وقتی پای اجرا به میان آمد، بانک‌ها رسما مقاومت کردند و هنوز هم به این مقاومت ادامه می‌دهند چون در این مسأله ذینفع هستند .به ‌هر حال در نتیجه فرآیند ادغام بازار مسکن و بانک‌ها، امروز بانک‌ها وقتی با تأکید دولت بر خروج از بنگاهداری مواجه می‌شوند به سرعت سراغ شرکت‌های بورسی خود می‌روند در حالی‌ که قریب به اتفاق این شرکت‌ها تولیدی هستند. بعد هم مدعی می‌شوند که سهام این شرکت‌ها مشتری ندارند به عبارت دیگر با این ترفند می‌خواهند دولت را تحت فشار قرار دهند که برای حل مشکلات دوباره اقدام به چاپ اسکناس کند. جالب این‌که در این فرآیند نه‌تنها هیچ تمایلی به فروش اموال ملکی خود از جمله زمین، ساختمان و شعب پرتعداد نشان نمی‌دهند بلکه تبلیغات خود را معطوف به جذب سپرده‌های بیشتر می‌کنند و به همین منظور از کاهش نرخ سود هم ممانعت به عمل می‌آورند.

نکته مهم این‌که بانک‌ها آمار تخصیص تسهیلات را به کرات اعلام کرده‌اند. به‌عنوان مثال گزارش داده‌اند ٧٠‌درصد تسهیلات در اختیار ٢‌هزار نفر است اما هرگز حاضر نیستند نسبت سپرده‌گذارها را انتشار دهند چون واقعیت این است که ٧٠‌درصد سپرده‌های کلان در اختیار ١٠‌هزار نفر است. به دلیل این‌که با توجه به کاهش شدید قدرت خرید مردم و عقب ماندن رشد درآمدها در برابر رشد تورم عملا عموم مردم قدرت پس‌انداز خود را از دست داده‌اند. آدرس غلط دیگر تلاش به ادامه تزریق نقدینگی به بخش مسکن به بهانه‌های مختلف است. در حالی ‌که هر ریال تزریق اضافی نقدینگی به این بخش خیانت آشکار به اقتصاد ملی است. یعنی هرچه نقدینگی بازارهای دیگر به این بازار متورم انتقال یابد ظلم مضاعفی است که به اقتصاد ایران روا می‌شود و ریختن پول در چاه ویلی است که هیچ ثمری هم به همراه ندارد و فقط بازارهای دیگر را ضعیف‌تر و متضرر می‌کند. در همین راستا لابی ملک و مسکن حتی مانع از تصویب مالیات بر عایدی زمین و مسکن شد چون این مالیات اگرچه در‌ سال اول تنها ٣‌درصد است اما با افزایش تدریجی تا سقف ٢٨‌درصد می‌رسد و عملا تمایل به خرید و نگهداری زمین و مسکن را کاهش می‌داد و بسیاری ترغیب به فروش می‌شدند. بدین‌ترتیب نه‌تنها سرمایه بیشتری از بخش مسکن آزاد می‌شد بلکه افزایش تقاضا برای فروش، قیمت‌ها را هم می‌شکست و به از بین رفتن حباب قیمت کمک می‌کرد.

آدرس غلط دیگر سیاست‌های فعلی در حوزه زمین و مسکن است. براساس طرح جامع مسکن هر روز بر طبل کمبود مسکن کوبیده می‌شود. براساس گزارش‌های رسمی، ایران تا‌ سال ١۴٠۴ به ٢٧‌میلیون واحد مسکونی جدید نیاز دارد.

براساس طرح جامع مسکن هم باید ١١‌میلیون خانه ساخته شود که آمار گمراه‌کننده‌ای است که بازار را رسما سردرگم می‌کند. واقعیت این است که در سال‌های گذشته با حرکت شدید نقدینگی بازار مسکن به شدت متورم شده و در نتیجه ساخت‌وسازها افزایش یافته یعنی امروز ما نه‌تنها با کمبود مسکن و خانه مواجه نیستیم، بلکه مازاد آن هم روی دست سازندگان مانده و خریدار ندارد. آمارها می‌گویند تنها در تهران ۵٠٠‌هزار واحد مسکونی گرانقیمت، خالی است که همین امروز خرید آنها به ٢۵٠‌هزار ‌میلیارد تومان سرمایه نیاز دارد. در حالی‌ که کل نقدینگی کشور به ٧٠٠‌هزار ‌میلیارد تومان می‌رسد. پروژه افزایش وام مسکن تا ٨٠‌میلیون تومان ادامه همین سیاست‌هاست، چون قدرمسلم این وام در جهت خرید خانه‌های ارزانقیمت نخواهد بود و کفاف خرید در تهران را هم نمی‌دهد، بنابراین دوباره نقدینگی به سمت خرید خانه‌های گرانقیمت هدایت خواهد شد. از سوی دیگر به نظر می‌رسد چنین تدبیری صرفا برای تحریک تقاضا برای خرید بیشتر در بازار راکد مسکن صورت می‌گیرد تا در نهایت از افت تدریجی قیمت و شکستن حباب قیمتی جلوگیری کند.

وضعیت آینده بازار مسکن را در شرایط فعلی چگونه  ارزیابی می‌کنید؟

در شرایط فعلی ایران برای ٢‌سال آینده نه‌تنها با هیچ‌گونه کمبود در بخش مسکن مواجه نیست، بلکه با مازاد هم روبه‌رو هستیم اما به دروغ و برای گمراه کردن بازار می‌گویند با بحران ساخت روبه‌رو هستیم تا شاید از ترکیدن حباب قیمت جلوگیری کنند. به ‌هر حال با مجموع این سیاست‌ها بازار مسکن به شدت بزرگ اما ناکارآمد شده و در سوی دیگر بازارهای غیر از مسکن هر روز ضعیف و ناتوان‌تر می‌شوند. به‌عنوان مثال امروز کل ارزش بازار سرمایه ایران تنها به اندازه املاک شمال اتوبان صدر تهران است نه بیشتر!

برای برون‌رفت از این شرایط پیچیده از نظر شما چه نسخه‌ای را می‌توان برای اقتصاد ایران تجویز  کرد؟

قدرمسلم این است که برای برون‌رفت از این شرایط باید سیاست‌های جدیدی اتخاذ کرد. باید مسیر حرکت نقدینگی تغییر کند و حباب قیمتی از بین برود و قیمت‌ها به سطح منطقی و واقعی برسند چون باید پذیرفت که این نرخ‌ها در حال حاضر با هیچ منطقی سازگار نیستند و قابل مقایسه با ارقام در دیگر کشورها هم نیستند. در ایران براساس طرح جامع مسکن قیمت ساخت هر متر خانه ٧٠٠‌هزار تومان اعلام شده در حالی ‌که این رقم باید ٣٠٠ تا ٣۵٠‌هزار تومان باشد اما با توجه به هزینه‌هایی که دولت و شهرداری بر این بخش تحمیل می‌کنند، طبیعی است که قیمت ساخت به شدت افزایش می‌یابد.  یعنی نهادهای دولتی و غیردولتی خود عاملی هستند تا قیمت ساخت تا ۵٠‌درصد افزایش یابد.

با توجه به این شرایط تصویر بازار مسکن ایران در نوع خود جالب و منحصربه‌فرد می‌رسد. هزینه واقعی ساخت مسکن متری ٣٠٠‌هزار تومان است اما قیمت خانه در تهران به‌طور متوسط به ۴‌میلیون تومان می‌رسد. این اختلاف قیمت هم فشار مضاعفی است که به بخش کم‌درآمد جامعه و عموم مردم وارد می‌شود. یعنی دود حباب قیمتی که خود دولت و شهرداری‌ها و بانک‌ها ایجاد کرده‌اند به چشم مردم می‌رود. به این واقعیت هم باید توجه کرد که همه بانک‌ها از بانک شهر که متعلق به شهرداری است تا بانک‌های تخصصی غیرمرتبط، تمام سپرده‌های مردم به‌خصوص سپرده‌های مردم جنوب‌شهر و فقیر را جمع می‌کنند و با آن هلدینگ‌های بزرگ ساختمانی تأسیس می‌کنند و مجتمع‌های بزرگ در شمال تهران و بهترین مناطق دیگر کلانشهرها می‌سازند. همین لابی‌های قدرتمند هم با شدت و اصرار از افت قیمت‌ها در بازار مسکن جلوگیری می‌کنند چون از افت دارایی‌های خود بیمناک هستند.

می‌توان به صراحت گفت مثلث، بانک‌ها و به تبع آن دولت، شهرداری‌ها و البته ملاکان این شرایط دشوار را ایجاد کرده‌اند.مجموع این سیاست‌ها هم در نهایت خودمان را غرق خواهد کرد چون نقدینگی کشور را هر روز بیشتر از دیروز در مرداب بازار مسکن گرفتار می‌کند. در ٨‌سال گذشته آن‌قدر در بخش مسکن ظرفیت‌سازی صورت گرفته که در کوچک‌ترین اقلام دچار مشکل بهره‌برداری هستیم. به‌عنوان مثال احتمالا یک‌میلیون فرغون بلااستفاده مانده یا ٢٠٠‌هزار جرثقیل بیکار است. برای خروج از این شرایط هم متاسفانه دولت بر همان رویه می‌رود که نباید. یعنی برای به حرکت درآوردن چرخ این بخش از تولید بازهم تلاش دارد نقدینگی را به این بخش سرطان‌زده اقتصاد هدایت کند. تصویر این اقتصاد بیمار را هم به وضوح می‌توان در خیابان‌ها دید. وقتی به خیابان می‌روید بیشتر از همه شعبه بانک می‌بینید و بعد بنگاه‌های املاک. این تصویر واقعی اقتصاد ملی ماست که نمی‌توان نادیده گرفت.

۲۰ درصد مردم انتظار کاهش قیمت مسکن را دارند و ۸۰ درصد به ثبات یا افزایش قیمت مسکن معتقدند. از میان این ۸۰ درصد، تنها حدود ۳۹ درصد به افزایش قیمت تا پایان سال اعتقاد دارند و ۴۱ درصد مابقی انتظار ثبات قیمتی تا پایان سال را دارند.

در نظرسنجی که به منظور پیش بینی بازار مسکن از نگاه مخاطبان خود انجام داده بود، ۸۲۳۸ نفر شرکت کردند.

به گزارش اقتصاد آنلاین، در این نظرسنجی پیش بینی مردم از قیمت مسکن تا انتهای ۹۳ پرسیده شده بود.

از میان ۴ گزینه موجود ۱۶۲۶ نفر معادل ۲۰ درصد کل افراد شرکت کننده در نظر سنجی به افت قیمت مسکن تا پایان سال رای دادند.

۱۷۰۷ نفر معادل ۲۱ درصد به “رشد قیمت مسکن بیش از نرخ تورم” رای دادند.

۱۵۱۵ نفر معادل ۱۸ درصد از کل شرکت کنندگان به رشد قیمت مسکن کمتر از تورم رای دادند.

و در نهایت بیشترین آرا را گزینه چهارم یعنی عدم تغییر قیمت ها تا پایان سال کسب کرد. این گزینه توانست ۳۳۹۰ رای را کسب کند که معادل ۴۱ درصد کل آراست.

فی المجموع همانطور که از نمودار به دست می آید، ۲۰ درصد مردم انتظار کاهش قیمت مسکن را دارند و ۸۰ درصد به ثبات یا افزایش قیمت مسکن معتقدند. از میان این ۸۰ درصد، تنها حدود ۳۹ درصد به افزایش قیمت تا پایان سال اعتقاد دارند و ۴۱ درصد مابقی انتظار ثبات قیمتی تا پایان سال را دارند.

منبع:اقتصاد آنلاین

کارشناسان بازار مسکن می گویند زمان رکود در بازار مسکن به پایان رسیده و نهایتا تا ۳ ماه آینده رونق به بازار باز خواهد گشت.

به گزارش نامه نیوز، بازار مسکن طی یکسال گذشته شرایط خاصی را در مقایسه با سال های اخیر تجربه کرده و در شرایطی که در سال های اخیر بازار مسکن از جمله بازارهای پر رونق اقتصادی به شمار می رفت در یکسال گذشته رکود در بازار مسکن حکمفرما شده است.

اما در حالی که بسیاری از کارشناسان در پیش بینی های خود اعلام کرده بودند با مشخص شدن و تثبیت سیاست های اقتصادی دولت، رونق به بازار مسکن باز خواهد گشت همچنان بازار مسکن در رکود به سر می برد.

کارشناسان بازار مسکن دلیل اصلی این رکود حاکم در بازار را امیدواری متقاضیان به افت قیمت ها و نتیجه دادن سیاست های دولت در حوزه مسکن از جمله اجرای طرح هایی همچون مسکن اجتماعی و همچنین امیدواری صاحبان خانه به افزایش قیمت ها عنوان کرده اند.

بازار مسکن این روزها در شرایطی در رکود به سر می برد که ۵۰ روز از فصل نقل و انتقال مسکن به پایان رسیده است و میزان معاملات مسکن در تهران با کاهش ۲۰ درصدی همراه شده است.

مصطفی قلی‌خسروی  عضو هیات مدیره کمیسیون املاک و مستغلات ایران در این زمینه می گوید به نظر می‌رسد روند نیمه رکودی بازار مسکن همچنان ادامه داشته باشد و بازار مسکن تا سال ۹۵ همین نوسان قیمتی را داشته باشد. خروج رکود تورمی تا پایان امسال از بازار مسکن بعید است، بنابراین به نظر می رسد این روند بدون افزایش قیمت حتی در مواقعی با ثبات قیمت تا دو سه سال آینده ادامه‌دار باشد.

وی می گوید نه ‌تنها تا پایان تابستان امسال بلکه تا پایان سال ۹۳ هیچگونه جهش و افزایش قیمتی در بازار مسکن نداریم.

وی با بیان اینکه به نظر نمی‌رسد بیش از این بازار مسکن تکان بخورد، گفته است هنوز دو سال از آخرین جهش قیمتی مسکن نگذشته و باید اندکی صبر کرد و به بازار مسکن زمان داد تا خودش را بشناسد و مردم نیز قدرت خرید بیشتری پیدا کنند.

به گفته قلی خسروی نوسانات قیمت مسکن در این زمان پیش‌بینی نمی‌شود، اما ممکن است اقدامات سیاسی و اقتصادی همچون مذاکرات ژنو در ماه‌های آینده تاثیر مثبتی بر خرید وفروش‌ها و رونق بازار داشته باشد.

در حالی که طبق پیش‌بینی برخی کارشناسان و صاحبنظران بازار مسکن، گفته می‌شود امسال بازار مسکن همچنان در رکود باقی بماند، اما حسام عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران گفته است به نظر می‌رسد امسال بازار مسکن با رونق همراه شود اما این رونق به منزله افزایش قیمت‌ها نخواهد بود.

همچنین برخی دیگر از کارشناسان بازار مسکن نیز معتقدند زمان رکود در بازار مسکن به پایان رسیده و نهایتا تا ۳ ماه آینده رونق به بازار باز خواهد گشت و دلیل اصلی آن نیز اجرایی شدن سیاست های دولت در حوزه مسکن همچنین اجرای بسته خروج از رکود دولت است.

سه‌شنبه گذشته، جلسه‌ای در دفتر کار مشاور ارشد اقتصادی رئیس‌جمهور در موسسه نیاوران، با حضور وزیر راه‌وشهرسازی و هیات‌همراه و همچنین قائم‌مقام بانک‌مرکزی و معاونین‌اش برگزار شد و مسعود نیلی– مشاور حسن روحانی و مسوول رکود‌زدایی از اقتصاد کشور- در راستای بسته‌ای که یک روز قبل، از جانب دولت درباره راهکارهای رونق اقتصادی منتشر شده بود، از حاضران نشست خواست تا برنامه‌های مدنظر برای خروج بخش‌ مسکن از رکود را به‌عنوان بخش پیشرو تشریح کنند.
در نقشه‌ای که دولت برای تعیین مسیر خروج اقتصاد از رکود ترسیم کرده است، جایگاه بخش مسکن در ردیف یکی از سه بخش پیشرو قرار گرفته و شرط اولیه برای رویت رونق اقتصادی، ایجاد تحرک در «صنایع نفتی و معدنی»، «فعالیت‌های ساختمانی و بازار مسکن» و «صنعت گردشگری» عنوان شده است. اما مطابق آنچه مشاور ارشد اقتصادی رئیس‌جمهور درباره جزئیات این نقشه می‌گوید، سهم مسکن در تحریک اقتصاد ایران از رتبه مشترک با دو بخش دیگر هم بالاتر است تا جایی که مسعود نیلی مسکن را به مثابه لکوموتیوی می‌داند که اگر روشن شود و به حرکت دربیاید، قادر خواهد بود واگن‌های مربوط به سایر بخش‌های تولیدی، خدماتی و تجاری کشور را وارد ریل رونق کند و مجموعه اقتصاد را از رشد زیرصفر خارج سازد. به این ترتیب، برای آنکه اقتصاد خواب‌رفته، تکان بخورد اول باید مسکن به طریقی از ریل رکود خارج شود و برای این تغییر وضعیت بازار مسکن، به ضربات هدفمند تحریک‌آمیز نیاز است.
در نشست دو روز پیش در موسسه نیاوران، مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی که پیش‌تر چندین دور مذاکره با بانک‌مرکزی برای طرح «افزایش وام خرید مسکن» را پشت‌سر گذاشته بودند، خطاب به نیلی به تشریح مدل پیشنهادی «۲۰میلیون تومان سپرده‌گذاری متقاضیان در صندوق پس‌انداز بانک‌ها و دریافت ۸۰میلیون تومان وام خرید» می‌پردازند که در مقابل، مقامات بانک‌مرکزی حاضر در جلسه، بابت کمبود منابع و احتمال به مشکل‌خوردن این طرح سخن می‌گویند. در این میان، وزیر راه‌‌وشهرسازی تلاش می‌کند نگرانی بانک‌مرکزی را با یادآوری تجربه ۴۰سال اخیر بانک‌مسکن در قضیه صندوق‌ پس‌انداز برطرف کند و در عین حال از راهکارهای ممکن برای رفع کمبود منابع می‌گوید.

براساس این گزارش، مسعود نیلی رئیس موسسه عالی آموزش، پژوهش، مدیریت و برنامه‌ریزی در این جلسه با اعلام ضرورت ایجاد رونق در بخش مسکن تاکید می‌کند: دولت قصد دارد هر طور شده بخش مسکن به‌عنوان یکی از بخش‌های پیشران، راه بیفتد، بنابراین رویکرد قابل اجرا در حوزه تامین مالی این بخش باید حداکثر ظرف یک هفته و نه یک ماه، مورد بررسی سیستم بانکی قرار بگیرد. در این میان، قطعا انتظار تزریق پول پرقدرت و استفاده از مدل‌های قبلی که در مسکن‌مهر به کار گرفته شد را نداریم.

این جلسه در نهایت با حمایت از تقویت بخش مسکن خاتمه پیدا کرد.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، شرایطی که تیم اقتصادی دولت در قالب بسته رکودزدایی – که سه روز پیش منتشر شد- و برای دستگاه‌های مختلف وضع کرده، مسوولیت وزارت راه‌وشهرسازی و البته بانک‌مرکزی را سنگین‌تر می‌کند.

وزیر راه‌‌وشهرسازی از ماه‌ها پیش با تشخیص اهمیت بخش مسکن در اقتصاد کلان، به تاثیر زنجیره‌ رکود و رونق این بخش بر سایر اضلاع اقتصاد ایران پی برده بود و تاکنون در چند جبهه– از بانک‌مرکزی و کمیسیون اقتصادی دولت تا دفتر معاون اول و مشاور اقتصادی رئیس‌جمهور- پیگیر اخذ مجوز برای استفاده از ابزارهای رونق‌زا در بازار مسکن است.

مطالعات اخیر وزارت راه‌وشهرسازی، همسو با نقشه اقتصادی دولت، پیشتازبودن بخش مسکن را تایید می‌کند و نشان می‌دهد: طی دست‌کم ۳۰ سال اخیر، میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن رقمی بین ۲۰ تا ۳۵ درصد از سرمایه ثابت تشکیل شده در کشور را به خود اختصاص داده و ۱۲درصد از اشتغال مستقیم کشور در این بخش متمرکز بوده است.

اکنون برای به حرکت درآوردن لکوموتیو اقتصاد، آن هم به شکلی که شتاب کنترل‌شده پیدا کند و درست در ریل «رونق کاملا غیرتورمی» قرار بگیرد، مجموعه‌ای از اقدامات باید همزمان اتفاق بیفتد.
کارشناسان اقتصادی، سرفصل تکالیف دولت در حوزه تحریک غیرتورمی بخش مسکن را «گشایش در تامین‌مالی تقاضا از کانال سیستم‌بانکی» عنوان می‌کنند؛ موضوعی که وزارت راه‌وشهرسازی نیز به دنبال آن است و قصد دارد، بانک‌مرکزی را متقاعد به «افزایش سقف و حجم تسهیلات بانکی برای تقویت قدرت خرید مسکن» کند.

بررسی‌های فنی در بازار مسکن حکایت از آن دارد که ریشه رکود دست‌کم یکسال اخیر در این بازار، «ناتوانی طرف تقاضای مصرفی مسکن در استفاده از انبوه عرضه‌ شکل‌گرفته» بوده است.

در چند سال گذشته توجیه‌اقتصادی وام ناچیز خرید مسکن که کمتر از ۲۰درصد متوسط قیمت آپارتمان را شامل می‌شده، متقاضیان مصرفی در بازار مسکن را به تحریم اجباری خرید وادار کرده و باعث شده تحت‌تاثیر فروش‌نرفتن محصولات بسازوبفروش‌ها، طرف عرضه به رکود برود و در نتیجه، کل بازار مسکن با اختلال مواجه شود.

دو دیدگاه درباره وام مسکن
در حال‌حاضر با فرض ۱۰۰درصد پس‌انداز درآمد خانوارها، طول دوره انتظار برای خرید مسکن در ایران به ۱۲سال افزایش پیدا کرده که اگر نرخ طبیعی پس‌انداز رعایت شود، شاخص دسترسی به مسکن به ۳۶سال افزایش پیدا می‌کند.

کارشناسان اقتصاد مسکن، برای این چالش، پیشنهاد تقویت تسهیلات خرید مسکن و تعجیل بانک‌مرکزی در قبول طرح وزارت راه‌وشهرسازی مبنی‌بر «راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن برای پرداخت تسهیلات خرید تا ۵۰درصد قیمت» را دارند و معتقدند: در این مقطع که دولت به دنبال رونق اقتصادی از مسیر بازار مسکن است، یکی از راهکارهای عملی، ایجاد قدرت خرید در قشر تقاضای مصرفی می‌تواند باشد.

هر چند گروهی دیگر از کارشناسان با اشاره به تاکیدی که دولت در نقشه‌ رکودزدایی اقتصاد، درباره «رونق غیرتورمی و تامین عرضه کافی پیش‌از تحریک تقاضا» مطرح کرده است، براین عقیده‌اند که سیاست افزایش وام خرید مسکن جز بروز آثار تورمی در بازار معاملات ملک، عایدی دیگری ندارد و بنابراین بهتر است منابع بانکی در قالب وام ساخت‌ با قابلیت انتقال به خریدار، پرداخت شود. اما قضاوت درباره این دو دیدگاه مختلف که یکی رونق را در پرداخت وام خرید مسکن می‌داند و دیگری در ارائه وام ساخت عنوان می‌کند، بیانگر آن است که: با کفایت عرضه و مازاد آپارتمان‌های نوساز در بازار کنونی، به طور قطع اولویت با شیوه‌ای از پرداخت تسهیلات است که بتواند گسست موجود بین عرضه مازاد و تقاضای انباشت را پر کند.

حسین عبده‌تبریزی مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: پیشنهاد وزارتخانه افزایش سقف وام خرید مشروط به سپرده‌گذاری دهک‌های میان‌درآمد است تا متقاضیان موثر و مصرفی با تجهیز بانکی بتوانند از عرضه موجود که فعلا کافی به نظر می‌رسد، استفاده کنند. در چهار سال گذشته بیش‌از نیم میلیون واحدمسکونی– تقریبا معادل کارنامه یکسال ساخت‌وسازهای کل کشور- در شهر تهران ساخته شده و در همین مدت، تعداد خانه‌های خالی به مرز ۴۰۰ هزار واحدمسکونی رسیده است. ناتوانی طرف تقاضا در خرید از بازار مسکن، فروش آپارتمان‌ها را مختل کرده و امکان ادامه ساخت‌وساز را از سازنده‌ها گرفته است. کاهش ۵۰درصدی ساخت‌‌وساز مسکونی در تهران طی ماه‌های اخیر، این موضوع را تایید می‌کند.

بنابراین تا زمانی که واحدهای مسکونی نوساز موجود در شهرها از طریق تامین‌مالی طرف تقاضا، فروش نرود، امکان تجهیز سرمایه در گردش برای طرف عرضه جهت تعریف پروژه‌های جدید، مهیا نخواهد شد. به همین خاطر، تاکیدها در مقطع فعلی، بر اولویت گشایش منابع بانکی به روی متقاضیان مسکن دلالت دارد. هر چند، وزارت راه‌وشهرسازی و مجموعه کارشناسان، استفاده از شیوه «پرداخت وام ساخت با قابلیت انتقال به خریداران» را در گام بعد، مورد قبول و در عین حال ضروری عنوان می‌کنند.

سیاست پولی حامی بخش تقاضا
در این باره سعید اسلامی بیدگلی کارشناس تامین‌مالی مسکن به «دنیای‌اقتصاد» گفت: سهم بالای بخش مسکن در تولید ناخالص داخلی و همین‌طور اشتغالزایی به این معنی است که تکان‌های تحریک‌کننده در این بخش می‌تواند منجر به پویایی اقتصاد شود لذا خروج از رکود مسکن باید در اولویت باشد.

وی با بیان اینکه رکود معاملات مسکن باعث شده طرف عرضه تمایلی به ساخت‌‌وساز جدید نداشته باشد، افزود: در صورتی که کمبود عرضه وجود نداشته باشد، باید به سمت سیاست‌های پولی حامی طرف تقاضا رفت.

اسلامی بیدگلی در عین حال تاکید کرد: با توجه به کمبود منابع بانک‌ها، تسهیلات باید به شکل اهرمی و مثلا به شکل وام ساخت پرداخت شود تا در کنار نقدینگی سازنده‌‌ها، تبدیل به منابع مفید شده و در نهایت در اختیار خریداران قرار بگیرد.

ارتباط مستقیم مسکن با ۱۳۰ شغل
بسته تازه منتشرشده دولت برای اعمال برنامه‌های خروج از رکود و زمینه‌سازی برای ورود به رونق غیرتورمی، در حالی کلیه بخش‌های اقتصادی را در طبقه‌بندی‌های متفاوت مورد توجه قرار داده است که مسکن، به عنوان یکی از بخش‌های اقتصادی پیشرو و اولیه، باید با ایجاد تکانه‌های مثبت، زمینه خروج از رکود را برای سایر بخش‌های اقتصادی فراهم کند.

در این میان نقش مستقیم مسکن در ارتباط با ۱۳۰ بخش اقتصادی دیگر باعث شده رکود و رونق در این بخش‌ها به‌طور مستقیم با رکود و رونق در بخش مسکن در ارتباط موثر واقع شود. به این معنی که هرگاه ساخت‌و‌ساز و و بازار معاملات مسکن در رونق بوده است، بیش از ۱۰۰ نوع شغل مستقیم و حداقل ۲۰۰ نوع شغل غیرمستقیم در چرخه رونق قرار گرفته و هر گاه رکود در بخش مسکن حاکم شده، این مشاغل نیز که اغلب تولیدی هستند، وارد رکود و زیاندهی شده‌اند.

در این میان، گذر از رکود در بخش مسکن و ورود به رونق غیرتورمی، مستلزم به‌کارگیری ابزارها و سازوکارهایی است که علاوه‌بر تقویت قدرت خرید در بازار مسکن، از جهش قیمت در این بازار به واسطه افزایش تقاضا و نقدینگی موجود در دست مردم، جلوگیری کند.

افزایش سقف وام مسکن در راستای اعمال سیاست‌های حمایتی طرف تقاضا یا خانوارهایی که به دنبال تامین نیاز مصرفی خود وارد بازار مسکن می‌شوند مهم‌ترین راهکاری است که در این زمینه ازسوی صاحب‌نظران و کارشناسان مسکن موردتاکید قرار می‌گیرد.

این در حالی است که ظرفیت‌های قانونی موجود به‌ویژه راهکارهایی که با نگاه به دو سمت عرضه‌و‌تقاضا، سیاست‌های دو سویه و توامان را در خصوص تامین مسکن مد نظر قرار می‌دهند می‌تواند در این مسیر کمک خوبی محسوب شود.

رکود، زاییده سرکوب تقاضا
محمود جهانی، کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن با تاکید بر اینکه به‌طور کلی، مهم‌ترین راهکار خروج از رکود فعلی در بازار مسکن، اعمال سیاست‌های تقویت طرف تقاضا است، به «دنیای اقتصاد» گفت: رکود فعلی، ناشی از کنار گذاشته شدن و بی‌توجهی به طرف تقاضا است و اساسا رکود از زمانی آغاز می‌شود که تقاضای موثر در بازار کاهش پیدا می‌کند.

وی ادامه داد: در مقطع زمانی فعلی، قدرت تقاضای موثر خانوارها با بازار مسکن همخوانی نداشته و درواقع تقاضای موثری در این زمینه فعلا وجود ندارد.

جهانی با بیان اینکه در سال‌های گذشته همواره به خاطر کنترل تورم و جلوگیری از افزایش قیمت‌ها، تقویت طرف تقاضا نادیده گرفته شده است، تصریح کرد: با توجه به اینکه خرید مسکن در دو بخش سرمایه‌ای و مصرفی انجام می‌شود، دولت با نپرداختن به سیاست‌های طرف تقاضا، تنها تقاضای واقعی و مصرفی خانوارها را کاهش داده است، این در حالی است که ابزاری برای مقابله با سوداگری نداشته است و همین موضوع باعث شده در مقاطعی شاهد جهش قیمت در بخش مسکن به‌واسطه خرید سرمایه‌ای باشیم.

وی با اشاره به اینکه دولت بی‌توجهی به طرف تقاضا را ازطریق اعمال محدودیت در پرداخت وام مسکن، جلوگیری از افزایش سقف وام همچنین دشوار کردن شرایط دریافت تسهیلات، طی سال‌های اخیر دنبال کرده است، خاطرنشان کرد: نتیجه این سیاست‌ها این بوده که همیشه تورم در بخش مسکن ناشی از تقاضای سوداگرانه رشد کرده است و از سوی دیگر هیچ زمانی هم در کشور قدرت خرید خانوارها تقویت نشده و دولت توجهی به آن نداشته است. به این ترتیب دولت نیز در تنظیم بازار مسکن و کنترل قیمت‌ها به اهداف خود نرسیده و تورم در بخش مسکن بدون اعمال سیاست‌های تقویت طرف تقاضا، همیشه وجود داشته است.

جهانی توصیه کرد: دولت نباید به خاطر ترس از افزایش قیمت‌ها، تقویت طرف تقاضا را نادیده بگیرد و تنها به اعمال سیاست‌های یک طرفه حمایت از طرف عرضه بپردازد.

راهکار رونق غیرتورمی مسکن
جهانی در تشریح راهکار خروج از رکود و زمینه‌سازی برای رونق غیرتورمی در بخش مسکن گفت: اگر دولت سیاست تقویت تقاضای خانوارها، یا تقاضای موثر مصرفی در بخش مسکن را در دستور کار قرار دهد و تقاضای موثر افزایش پیدا کند، در مسیر رونق قرار خواهیم گرفت ضمن آنکه افزایش قیمت‌ها در این بخش نیز دیگر جهش‌وار نخواهد بود.

وی ادامه داد: جهش قیمت مسکن در نتیجه تقاضای مصرفی و موثر خانوارها ایجاد نمی‌شود، بلکه ناشی از تقاضاهای سوداگرانه در بازار مسکن است.

این تحلیلگر مسکن تاکید کرد: در پروسه ایجاد رونق غیرتورمی در نتیجه اعمال سیاست تقویت طرف تقاضا، قیمت‌ها به صورت تدریجی و با روند تعادلی افزایش خواهد یافت. وی ادامه داد: البته همزمان با اعمال این سیاست‌ها باید از ورود سرمایه‌های سرگردان و سوداگرانه به بازار مسکن اجتناب شود که این امر با تقویت سایر بخش‌های اقتصادی و ابزارهای مالیاتی و هدایت سرمایه‌ها به بازار تولید و صنعت، امکان‌پذیر می‌شود.

حمایت از تقاضا با ابزارهای قانونی
جهانی در خصوص ابزارها و سازوکارهای خروج از رکود و ورود به رونق غیر تورمی در بخش مسکن گفت: علاوه‌بر افزایش سقف وام مسکن و سهولت در دسترسی به تسهیلات، سیاست‌های متنوعی در رابطه با تقویت طرف تقاضا وجود دارد که البته این سیاست‌ها حاوی سیاست‌های حمایتی در طرف عرضه نیز هست.

وی افزود: در این زمینه ابزارهای خوبی همچون فعال کردن صندوق‌های زمین و ساختمان، انتشار اوراق مشارکت، صکوک و… در ماده ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن وجود دارد که اعمال این سیاست‌های دو سویه باعث می‌شود هم طرف عرضه و هم طرف تقاضا با هم و به صورت توامان تقویت شود.

این تحلیلگر مسکن در پاسخ به این سوال که آیا نتیجه‌گیری اخیر دولت برای خروج از رکود و ایجاد رونق غیرتورمی در اقتصاد کشور، می‌تواند در تغییر استراتژی بانک مرکزی که پیش از این در برابر افزایش سقف وام خرید مسکن مقاومت می‌کرد موثر واقع شود، تصریح کرد: این موضوع بحثی مدیریتی است و به چگونگی دفاع مسوولان مسکن از خواسته خود در برابر مسوولان بانک مرکزی بستگی دارد. این در حالی است که در سال‌های گذشته نیز افزایش وام مسکن جزو خطوط قرمز دولت و بانک مرکزی بود.

وی تاکید کرد: در شرایط فعلی به نظر می‌رسد افزایش سقف وام مسکن و سهولت دسترسی به آن با افزایش قدرت خرید خانوارها بتواند الگوی رکود و رونق مسکن را هم تصحیح کند به این خاطر که قیمت مسکن در نهایت و در دوره‌های میان‌مدت، حتی در غیاب تقاضای موثر خانوارها و با کمک تقاضای سرمایه‌ای افزایش پیدا می‌کند و در دوره رونق عقب‌ماندگی خود را از شاخص تورم جبران می‌کند.

جهانی ادامه داد: حال اگر از ابتدا و با کمک تسهیلات خرید، توان خرید متقاضیان افزایش پیدا کند، از یک طرف از تعمیق رکود پیشگیری می‌شود و از طرف دیگر جهش یکباره قیمت مسکن در دوره رونق اتفاق نخواهد افتاد.

همزمانی سیل و قحطی پول
در این باره معاون دفتر اقتصاد و برنامه‌ریزی مسکن وزارت راه و شهرسازی، به «دنیای اقتصاد» گفت: علاوه‌بر جایگاه ممتازی که مسکن در اقتصاد کشور دارد به علت عدم اتکای این بخش به واردات و منابع خارجی، واجد مزیت ویژه‌ای برای اقتصاد کشور است.

بهروز ملکی افزود: سوال مهمی که در این زمینه وجود دارد، آن است که باید مشخص کرد برای رونق بخش مسکن چه باید کرد؟

وی ادامه داد: اقتصاد کشور ما در مقطع حاضر با دردهای مزمنی مواجه است، با این حال درد مشترک همه بخش‌ها کمبود منابع مالی است و با این درد نمی‌توان به رشد بالای اقتصادی امیدوار بود.

این در حالی است که نقدینگی در کشور ما یکی از بالاترین نرخ‌های رشد را در دنیا دارد و این موضوع بیانگر این واقعیت است که ما در اقتصاد کشور شاهد همزمانی سیل و قحطی در تامین مالی هستیم.

ملکی با تاکید بر اینکه معضل تامین مالی در بخش مسکن ملموس‌تر از سایر بخش‌های اقتصادی است، گفت: انتظار می‌رود روش‌های تامین مالی در بخش مسکن بازتعریف شود هر چند در این خصوص ظرفیت‌های قانونی خوبی در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن وجود دارد.

ابزارهای خروج از رکود
ترویج ابزارهای مالی در بخش مسکن همچون صندوق‌های پس‌انداز مسکن، صندوق‌های زمین و ساختمان، تقویت بازار رهن، لیزینگ و راه‌اندازی شرکت‌های سرمایه‌گذاری مسکن در کنار افزایش سقف تسهیلات خرید و سهولت دسترسی به وام مسکن مهم‌ترین ابزارها و سازوکارهایی است که از نظر معاون دفتر اقتصاد مسکن می‌تواند در خروج از رکود مسکن و زمینه‌سازی برای قرار گرفتن در مسیر رونق غیرتورمی موثر واقع شود. وی در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: توجهی که باید در این زمینه و در این راستا داشته باشیم، توجه به کیفیت و کمیت مشارکت سایر دستگاه‌ها همچون بانک مرکزی، سازمان بورس، سیستم بانکی و وزارت راه و شهرسازی است.

به اعتقاد ملکی تاکید بیش از حد بر کاهش تورم، مناسب شرایط فعلی کشور نیست هر چند تک نرخی شدن تورم به خودی خود اقدامی مثبت و اصلاحی به شمار می‌رود، اما باید دید این کاهش تورم به چه قیمتی تمام خواهد شد؟

رونق با سیاست دوسویه عرضه و تقاضا
ملکی با بیان اینکه متاسفانه ظرف ۱۰ سال اخیر، دولت تنها سیاست‌های حمایت از طرف عرضه را در دستور کار خود قرار داده و سیاست حمایت از طرف تقاضای مسکن را مسکوت گذاشت، خاطرنشان کرد: با ایجاد توازن بین سیاست‌های طرف عرضه و طرف تقاضا می‌توان مسیر مناسبی را برای ورود به رونق غیرتورمی ایجاد کرد.

وی با انتقاد از بی‌توجهی به سیاست‌های طرف تقاضا در دولت نهم و دهم گفت: با وام مسکن در سال ۸۳ می‌توانستیم در تهران حدود ۳۰ مترمربع مسکن بخریم، ولی الان حتی با افزایش سقف وام در سال گذشته –وام ۴۵ میلیون تومانی- به‌طور متوسط تنها قادر به خرید ۱۰ مترمربع مسکن خواهیم بود، یعنی هرچه در زمان پیش رفته‌ایم سیاست‌های طرف تقاضا کمرنگ‌تر و قدرت خرید خانوارها تضعیف شده است.

وی افزایش سقف وام خرید مسکن تا سقف ۵۰ درصد قیمت خرید یک واحد مسکونی متعارف – ۷۵ مترمربعی – را از الزامات فعلی در بازار مسکن عنوان کرد.

آمار بهاری از معاملات مسکن نشان می‌دهد بازار ملک از توقفگاه «رکود» خارج شده و عرصه خرید و فروش آپارتمان بعد از یکسال روند کاهشی، گسترش یافته، اما چشم‌انداز تابستانی تداوم موج دو ماه گذشته را تایید نمی‌کند و بر بازگشت بی‌میلی به خرید تاکید دارد.

گزارشی که از میزان معاملات ثبت‌شده در بنگاه‌های املاک توسط سامانه رهگیری در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفته، حاکی است: تعداد واحدهای مسکونی فروخته شده در شهر تهران طی اردیبهشت امسال ۵۰درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته و ۷۰درصد نسبت به اواخر پارسال افزایش پیدا کرده است. رشد اخیر در معاملات خرید مسکن، اولین اقبال حجیم از سوی طرف تقاضا، بعداز آخرین دوره رونق مسکن به حساب می‌آید که البته به گفته کارشناسان چون ناشی از تحریک عوامل بیرونی بوده، ادامه‌دار نیست.

پیش‌تر، بیشترین حجم خرید آپارتمان مسکونی در تهران، در «بهمن۹۱» که قیمت‌ها در حال رسیدن به آستانه حداکثری بود، انجام شد. هر چند سطح قیمت مسکن در اردیبهشت۹۲ به بالاترین نقطه رسید، اما سیکل رونق تقریبا در اواخر سال۹۱ تکمیل شد چرا که معاملات از ابتدای سال گذشته تا انتهای فروردین امسال با تبعیت از حالت رکودی، همواره روند کاهشی داشت و حجم خرید و فروش در ماه‌های سال۹۲، هم نسبت به ماه‌ قبل و هم نسبت به ماه‌های مشابه سال۹۱ با افت شدید بیش‌‌از ۷۰درصد – در برخی ماه‌ها- روبه‌رو بود. طبق گزارش سامانه رهگیری، حجم کل معاملات مسکن – خرید و اجاره و پیش‌خرید- در یکسال۹۲ رقمی معادل ۲۳درصد نسبت به یکسال۹۱ کاهش پیدا کرده است.

در این میان، بیشترین کاهش نصیب معاملات خرید شده است طوری که حجم خرید مسکن در سال گذشته ۴۴درصد در مقایسه با سال۹۱ افت کرد. در مقابل، تعداد اجاره‌نامه‌های ثبت‌شده در بنگاه‌های املاک با رشد ۲۰درصدی روبه‌رو شد. انقباض حجمی در معاملات مسکن طی سال گذشته، طبیعی و قابل انتظار بود چرا که رشد ۵۰درصدی قیمت مسکن در سال۹۱ و سپس افزایش ۷۰درصدی در اردیبهشت سال گذشته باعث شد توان خرید مسکن در قشر مصرفی به شدت آسیب ببیند و در نتیجه این طیف برای مدتی از بازار خارج شود تا در نتیجه رکود، تناسبی هر چند اندک بین نرخ رشد قیمت مسکن و نرخ تورم برقرار شود. این روند خروج طی سال گذشته انجام شد، اما در دو ماه اخیر برخلاف انتظار کارشناسان اقتصاد مسکن، نه‌تنها کاهش معاملات ادامه پیدا نکرد، بلکه با افزایش قابل‌ملاحظه نیز روبه‌رو شد.

در فروردین امسال بیش‌از ۱۶هزار فقره انواع قرارداد معامله ملک مسکونی در بنگاه‌های املاک شهر تهران تنظیم شد که نسبت به ماه مشابه سال۹۲ از رشد ۳۳درصدی برخوردار بود. از این تعداد قرارداد، ۸۶۰۰ فقره شامل مبایعه‌نامه، ۶۶۶۲ فقره اجاره‌نامه و بقیه در قالب پیش‌فروش و سایر قراردادها بوده که نشان می‌دهد در خرید مسکن رشد ۵۰درصدی اتفاق افتاده، اما در قراردادهای اجاره، هیچ افزایش یا کاهشی نسبت به فروردین۹۲ حاصل نشده است. حجم معاملات مسکن در اردیبهشت امسال افزایش بیشتری نسبت به فروردین پیدا کرد. حجم کل معاملات ملک مسکونی در ماه گذشته به ۳۹ هزار و ۸۵۸ فقره رسید که ۱۸درصد نسبت به ماه مشابه سال۹۲ رشد کرد، اما در معاملات خرید با ثبت ۲۴هزار و ۸۰۰ فقره مبایعه‌نامه در بنگاه‌های املاک شهر تهران، افزایش ۵۰درصدی نسبت به اردیبهشت۹۲ و رشد ۷۰درصدی نسبت به اسفند۹۲ حاصل شده است.

در اردیبهشت امسال، به‌رغم افزایش خرید و فروش آپارتمان، از معاملات اجاره به میزان ۱۳درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته کاسته شد. این در حالی است که در کارنامه‌ای که از معاملات مسکن در یکسال۹۲ به ثبت رسیده، مشخص می‌شود به موازات کاهش میل به خرید مسکن، تقاضا برای اجاره آپارتمان افزایش پیدا کرده است. به این ترتیب، در حال‌حاضر از یکسو معاملات اجاره رو به کم‌شدن است و از سوی دیگر معاملات خرید مسیر افزایشی را دارد طی می‌کند. از طرفی، ثبت ۲۴ هزار و ۸۰۰ فقره مبایعه‌نامه واحدمسکونی در بنگاه‌های املاک شهر تهران طی اردیبهشت امسال به لحاظ حجمی در ۱۴ماه قبل از آن، بی‌سابقه بوده است. آخرین رکورد بیشترین خرید و فروش، به بهمن۹۱ با ثبت ۲۷هزار فقره مبایعه‌نامه، تعلق داشت. در حال‌حاضر اگر چه حجم خرید همچنان از زمستان دو سال پیش کمتر است، اما از آنجا که رکورد آن زمان به خاطر اوج رونق طبیعی بود، در حال‌حاضر که طول زمانی رکود تمام نشده است گروهی از کارشناسان، نسبت به میزان معاملات خرید در اردیبهشت۹۳ اظهار تامل می‌کنند.

علت‌العلل اتفاق اردیبهشت‌ماه
کارشناسان اقتصاد مسکن درباره علت افزایش ۵۰درصدی حجم معاملات خرید مسکن در اردیبهشت امسال معتقدند: خریداران مصرفی مسکن با مشاهده پایداری نسبی قیمت‌ها در بازارهای اقتصادی – کاهش شدید شتاب تورم در دست‌کم ۱۱ ماه اخیر- و تقویت چشم‌انداز ثبات تدریجی، وارد بازار شده‌اند تا به تاخیر عمدی که در طول سال گذشته برای خریدهای خود اعمال کرده‌ بودند خاتمه دهند.

بهروز ملکی تحلیلگر مسکن در این باره تاکید می‌کند: سال گذشته تقاضای مصرفی از بازار مسکن خارج شد، چرا که مطمئن بود سطح قیمت‌ کاهش پیدا می‌کند. این خروج که دقیقا از ابتدای تابستان شروع شد، میانگین قیمت مسکن را در تهران طی ۶ ماه بین ۵ تا ۹درصد کاهش داد و نرخ رشد قیمت در سال۹۲ را از ۵۰درصد سال۹۱ به ۳۰درصد رساند و عملا باعث شد شتاب افزایش قیمت ۲۰واحد درصد کم شود. ملکی در عین‌حال، اجرای فاز دوم هدفمندسازی یارانه‌ها را در اردیبهشت امسال علت‌العلل افزایش ناگهانی معاملات مسکن عنوان می‌کند و می‌گوید: تاثیر روانی مرحله دوم هدفمندی به خصوص در شرایطی که درست تا پیش‌از اجرای آن، میزان افزایش قیمت مهم‌ترین حامل‌های انرژی از جمله بنزین مشخص نبود، باعث شد بخشی از تقاضای مسکن ترجیح دهد بیش‌از فصل نقل‌وانتقال، از بازار خرید کند تا به تصور خود مشمول افزایش قیمت مسکن در تابستان نشود.

در ماه گذشته نه‌تنها معاملات افزایش پیدا کرد که متوسط قیمت مسکن در تهران نیز ۶درصد نسبت به فروردین افزایش یافت که این نیز تاحدودی غیرطبیعی بود. این کارشناس اقتصادی با موقتی‌خواندن اتفاق اردیبهشت‌ماه تاکید می‌کنند: تحولات اردیبهشت‌ماه پایدار نخواهد بود و هم حجم معاملات خرید و هم قیمت مسکن، بیشتر از آنچه در ماه گذشته افزایش یافت، بعید است رشد کند. همچنین گروهی دیگر از کارشناسان مسکن با تاکید براینکه، افزایش میل به خرید مسکن در اردیبهشت‌ماه را نباید به معنی شروع دوره جدید رونق یا شروع صعود قیمت بیش‌از نرخ تورم محسوب کرد، می‌گویند: بازار مسکن در سال جاری مشابه وضعیت پارسال است. سال گذشته اوج خرید و فروش نیز در اردیبهشت ثبت شد و بعد از آن، حجم معاملات خرید از ۱۴ هزار فقره در ماه تجاوز نکرد.