شرایط موجود حاکی از آن است بعد از نوسانات بهاری، گروه موسوم به متقاضیان تجهیز شده به تسهیلات “تسه” و “مسکن یکم” در تابستان وارد بازار مسکن شده‌اند که به رشد تدریجی معاملات کمک کرده‌اند.

فروردین ماه امسال تاثیر شرایط انتخاباتی منجر به کاهش ۸.۵ درصدی معاملات مسکن شهر تهران نسبت به ماه مشابه سال قبل شد، در اردیبهشت ماه ۶.۴ درصد رشد کرد، در خردادماه ۰.۸ درصد کمتر شد، در ماه آغازین فصل تابستان نیز معاملات ۲.۵ درصد کمتر از مدت مشابه سال قبل بود، در مردادماه ۶.۲ درصد بالاتر قرار گرفت، در شهریورماه شاهد افزایش ۹.۷ درصدی بودیم و در مهرماه رشد ۳۴.۴ درصدی تعداد معاملات نسبت به ماه مشابه قبل به ثبت رسید.

بیشترین فروش هم مربوط به واحدهای ۶۰ تا ۷۰ متر با ۱۵.۳ درصد بوده و واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متر و ۷۰ تا ۸۰ مهر به ترتیب با سهم ۱۳.۲ و ۱۳.۱ درصد در رتبه های بعدی قرار داشتند.

افزایش سقف سنی امتیاز خرید تسهیلات مسکن (تسه) به ۲۰ و صندوق پس انداز مسکن یکم (خانه اولیها) به ۱۵ سال نیز منجر به افزایش تمایل مشتریان به خرید واحدهای قدیمی شده است. با اینکه طبق معمول سالهای اخیر واحدهای کمتر از ۵ سال ساخت بیشترین فروش را با ۴۶.۲ درصد از کل معاملات شهر تهران در مهرماه سال جاری به خود اختصاص دادند، فروش این نوع واحدها نسبت به ماه مشابه سال قبل ۵.۳ درصد کمتر شده است.

از سوی دیگر تعداد معاملات واحدهای ۱۶ تا ۲۰ سال با جهش ۱۰۷ درصدی و واحدهای بیش از ۲۰ سال با رشد ۶۳ درصدی مواجه شده‌اند. همچنین بیشترین فروش در مناطق ۵، ۴ و ۲ انجام شده و با وجود ارایه تسهیلات ۸ درصد برای خرید و ساخت واحدهای نوساز در بافتهای فرسوده تعداد معاملات در این مناطق چندان بالا نیست. کمترین میزان رشد قیمت مسکن نیز در منطقه ۱۲ که دارای بیشترین پلاکهای فرسوده است با ۱.۲ درصد تعلق دارد.

مظنه قیمت آپارتمانهای ۱۶ تا ۲۰ سال تهران بر اساس معاملات مهرماه ۱۳۹۶

محله متراژ سن بنا قیمت (تومان)

سلسبیل ۳۶ متر ۲۰ سال ۸۵ میلیون

دولاب ۳۹ متر ۱۶ سال ۱۰۳ میلیون

مسعودیه ۶۸ متر ۲۰ سال ۱۰۵ میلیون

شادآباد ۷۵ متر ۱۸ سال ۱۱۵ میلیون

وحیدیه ۴۲ متر ۱۷ سال ۱۲۷ میلیون

نظام آباد ۶۲ متر ۱۷ سال ۱۳۳ میلیون

تهرانپارس ۳۰ متر ۱۶ سال ۱۴۱ میلیون

حکیمیه ۵۶ متر ۲۰ سال ۱۴۹ میلیون

شیوا ۷۱ متر ۲۰ سال ۱۶۴ میلیون

کارون ۶۲ متر ۱۷ سال ۱۸۷ میلیون

آهنگ ۶۵ متر ۱۶ سال ۱۹۰ میلیون

شمس آباد ۸۴ متر ۱۶ سال ۳۲۰ میلیون

کوی مهران ۸۹ متر ۱۶ سال ۴۶۰ میلیون

نیلوفر ۹۳ متر ۲۰ سال ۴۷۰ میلیون

پونک ۱۰۴ متر ۱۸ سال ۵۳۰ میلیون

زعفرانیه ۱۴۵ متر ۲۰ سال یک میلیارد و ۶۰ میلیون

ولنجک ۱۱۶ متر ۱۶ سال یک میلیارد و ۲۱۰ میلیون

میانگین رشد قیمت مسکن طی هفت ماهه ابتدای سال جاری ۶.۲ درصد بوده که هنوز ۲ درصد پایین تر از نرخ تورم عمومی قرار دارد. طی هفت ماهه امسال درمیان بازارهای پنجگانه بانک، بورس، سکه، ارز و مسکن؛ بانک و بورس با ۱۱.۶ درصد به صورت مشترک رتبه نخست را در بازدهی از آن خود کرده‌اند. پس از آن سکه به ‌دلیل رشد قیمتی که در هفته ‌های اخیر تجربه کرده است به‌ عنوان دومین بازار پربازده با ۷.۹ درصد در هفت ماهه امسال بوده است. بازار ارز با شاخص دلار نیز توانسته است ۷ درصد بازدهی داشته باشد که سومین بازار پربازده محسوب می‌شود. بازار مسکن نیز با رشد قیمتی ۶.۲ درصد در مقام چهارم بازارهای پربازده قرار داشته است.

با این حال شاخص‌های ماهیانه قیمت و تعداد معاملات نشان می‌دهد که بخش مسکن در حال عبور از شرایط رکودی است و احتمال همسطح شدن تورم مسکن با تورم عمومی در ماههای پایانی سال وجود دارد. بعضی کارشناسان نرخ رشد قیمت مسکن در سال آینده را ۲ درصد بالاتر از تورم عمومی و برخی دیگر افزایش قیمت مسکن را در نوسان بین شاخص تورم و سود بانکی پیش بینی می کنند.

متوسط قیمت مسکن پایتخت نیز هم اکنون ۴.۷۹ میلیون تومان در هر متر مربع است که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۸.۷ درصد افزایش یافته است. رصد مشتریان بازار مسکن شهر تهران نیز حاکی از آن است عمده تقاضا در بخش خرید واحدهای متوسط و کوچک متراژ انجام می‌شود که بخشی از طریق دریافت تسهیلات مجهز می‌شوند. از سوی دیگر با توجه به حباب قیمت مسکن و نبود قدرت خرید متقاضیان، رکود واحدهای لوکس کماکان ادامه دارد.

تاکنون ۲۸۲ هزار نفر برای دریافت تسهیلات از محل سپرده گذاری صندوق پس انداز مسکن یکم (خانه اولی‌ها) ثبت نام کرده‌اند که طی ۲۷ ماه اخیر میانگین ۱۰ هزار و ۴۰۰ نفر ثبت نام ماهیانه و ۱۲۵ هزار نفر سالیانه را نشان می‌دهد. ۲۰ هزار نفر نیز موفق به دریافت وام شده‌اند. علت پایین بودن نسبت دریافتی‌ها به ثبت نام کنندگان این است که در روزهای ابتدایی تعداد کمتری از این وام استقبال می کردند که به تدریج روند صعودی به خود گرفت و هم اکنون به ۴.۳ برابر نسبت به روزهای اولیه رسیده است.

فروردین امسال، حجم تسهیلات پرداختی از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم به خانه‌اولی‌های شهر تهران معادل ۱۱۸ فقره به ثبت رسید که این میزان در پایان تابستان حدود هشت برابر شد و به بیش از ۸۰۰ فقره تسهیلات افزایش یافت. همچنین از ابتدای راه‌اندازی این صندوق روزانه حدود ۱۶۰ نفر اقدام به سپرده‌گذاری می‌کردند که هم اکنون این عدد به میانگین روزانه ۷۰۰ فقره افتتاح حساب رسیده است. لذا می‌توان پیش بینی کرد که با ورود تعداد بیشتری از مشتریان به بازار مسکن شاهد افزایش معاملات در شش ماهه دوم سال باشیم.

مصطفی قلی خسروی ـ رئیس سابق اتحادیه املاک ـ می گوید: دولت دوازدهم به فکر این است که تسهیلات بهتری را در اختیار خریداران و سازندگان مسکن قرار دهد و سعی کرده تسهیلات را افزایش دهد، لذا امیدواریم اثر این تسهیلات را در نیمه دوم سال جاری شاهد باشیم و معاملات مسکن افزایش یابد. پیش بینی من این است که در شش ماهه دوم سال جاری قیمت مسکن مقدار اندکی بالاتر از نرخ تورم قرار گیرد.

منبع: ایسنا

غلامعلی کامیاب معاون ارزی بانک مرکزی شرایط بازار ارز و یکسان سازی نرخ آن را پس از رفع تحریم ها تشریح کرد.

بر اساس توافق انجام شده در  ژنو تحریم های بانکی و مالی، تمام اموال و وجوه متعلق به دولت ایران، بانک مرکزی و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی که نزد موسسات مالی مسدود شده، از تاریخ اجرای «برنامه جامع اقدام مشترک» آزاد و بدون هیچ قید و شرطی می‌تواند مورد استفاده صاحبان این اموال و وجوه قرار گیرد.

همچنین دولت جمهوری اسلامی ایران، بانک مرکزی و موسسات دولتی می‌توانند در زمینه انتشار و فروش اوراق قرضه، انتشار و فروش اوراق قرضه‌ای که با ضمانت دولت ایران صادر شده است، دریافت وام‌های خارجی از موسسات بین المللی از قبیل بانک جهانی و غیره یا سایر بانک‌های اروپایی خصوصی، پایاپای معاملات دلاری از طریق بانک های غیر آمریکایی و دریافت ضمانت‌های صادراتی از موسسات مربوطه فعالیت داشته باشند.

ضمن آنکه با لغو تحریم های بین المللی زمینه حضور سرمایه گذاران خارجی از جمله بانک های بین المللی در ایران فراهم شده است.

به همین منظور، درخصوص فرصت‌های منبعث از این توافق برای نظام بانکی از جمله  وضعیت پیش روی بانک مرکزی و شبکه بانکی‌، آمادگی‌های بانک مرکزی و سرمایه گذاری خارجی در  شرایط پساتحریم گفتگویی با غلامعلی کامیاب معاون ارزی بانک مرکزی انجام شده است که در ادامه می خوانید:

با توجه به توافق ژنو و لغو‌ تحریم‌ها ، شرایط اقتصادی ایران را از لحاظ منابع ارزی چگونه پیش‌بینی می‌کنید؟

با انجام توافقات هسته‌ای، ترازنامه بانک مرکزی بر اساس شاخص‌های سلامت مالی(FSI) و کیفیت دارایی‌ها، دارایی‌های نقد شونده، تنوع دارایی‌ها و قدرت بانک جهت کنترل و تنظیم بازار ارز کشور به طور معناداری افزایش خواهد یافت. پس از اجرایی شدن توافقات، ۲۹ میلیارد دلار از منابع ارزی بلوکه شده بانک مرکزی و دولت نیز آزاد خواهد شد.

افزایش صادرات نفت و کالاهای غیرنفتی و به دنبال آن افزایش درآمدهای ارزی را خواهیم داشت. تقاضای واقعی ارز با رونق فعالیت‌های اقتصادی افزایش خواهد یافت و امکان استفاده از اعتبارات کوتاه مدت، میان مدت و بلند‌مدت فراهم خواهد شد و به نوبه خود، به رونق اقتصادی کشور کمک خواهد کرد.

برای دوران پس از تحریم چه آمادگی‌هایی در سطح بانک مرکزی و شبکه بانکی اندیشیده شده است؟

نظام بانکی کشور با توجه به تحریم‌های سازمان ملل و تحریم‌های یک‌جانبه آمریکا و اتحادیه اروپا تا حدودی به دور از محیط رقابتی صنعت بانکداری بین‌المللی بوده است.

شاخص‌های استاندارد بانک‌های‌کشور (CAMELS)، به ویژه در خصوص کفایت سرمایه(C) کیفیت دارایی‌ها(A)، مدیریت(M)، نقدینگی(L)، سودآوری(E) و ریسک سیستماتیک(S) مستلزم بهبود و اقدامات اساسی در این خصوص است. البته بانک مرکزی و بانک‌های کشور برنامه‌های لازم را جهت همگرایی در افزارهای فنی، انسانی، سازمانی و مدیریتی با صنعت بانکداری جهان طراحی کرده است که پس از رفع تحریم‌ها اجرایی خواهد شد.

افزایش سهم ابزارهای پرداخت بین‌الملل شامل اعتبارات اسنادی به جای حواله و همچنین افزایش اعتبارات خارجی کوتاه‌مدت، میان‌مدت و بلندمدت، تسهیلات ریفاینانس و … جهت تأمین مالی بخش‌های واقعی و مالی کشور، به ویژه تولید و خدمات مولّد از برنامه‌های بانک مرکزی پس از تحریم است.

نحوه هزینه‌کرد منابع بلوکه شده پس از رفع تحریم‌ها چگونه خواهد بود؟
آزاد شدن آن بخش از دارائی‌های بلوکه شده که متعلّق به دولت است، به بودجه دولت کمک خواهد کرد. دارائی‌های متعلّق به بانک مرکزی که آزاد می‌شود مطابق قانون پولی و بانکی کشور در جهت اهداف بانک مرکزی بکار گرفته خواهد شد و قطعاً در روان‌سازی تجارت بین‌المللی، کاهش هزینه‌های تأمین مالی خارجی، راه‌اندازی واحدهای تولید و نقل و انتقالات بین‌المللی تأثیر بسزائی خواهد داشت.

لغو تحریم‌ها تا چه حد راه را برای سرمایه‌گذاری‌های خارجی در ایران فراهم خواهد آورد؟ اساساً زمینه فعالیت‌ بانک‌های خارجی منطبق با استانداردهای بین‌المللی در ایران وجود دارد؟

با رفع تحریم‌ها مطابق با مقررات ارزی و ریالی و قوانین پولی و بانکی روابط کارگزاری بانکی گسترش می‌یابد. ضمن اینکه سطح روابط بانک مرکزی و بانک‌های کشور با بانک‌های تراز اول دنیا امکان بهره‌مندی از خطوط اعتباری، دانش بانکی و خدمات نوین آن‌ها را فراهم خواهد آورد.

این روابط قبل از اعمال تحریم‌ها وجود داشته است دلیلی ندارد که پس از برداشتن تحریم‌ها این روابط از نو برقرار نشود. خوشبختانه ابزار و عوامل لازم مثل فن‌‌آوری اطلاعات و نیروی جوان تحصیل‌کرده داریم، آنچه که باید انجام دهیم ایجاد اعتماد و ارتقاء سطح استاندارد‌های بانکی است.

اذعان می کنیم کاری آسانی نیست امّا می‌توانیم مدیریت کنیم. البتّه خیلی هم از استانداردهای بین‌المللی دور نیستیم و لذا زمینه برای فعّالیت بانک‌های خارجی در کشورمان وجود دارد.قطعاً فعالیت بانک‌های معتبر خارجی در کشور می‌تواند به ارتقاء سطح استانداردهای بانکی ما کمک کند.

برخی عنوان می‌کنند یکسان‌سازی نرخ ارز که از اهداف بانک مرکزی است، به دلیل شرایط بین‌المللی در شرایط کنونی امکان‌پذیر نیست. تحلیل شما از این موضوع چیست؟ آیا برنامه خاصی در خصوص اجرایی کردن این سیاست وجود دارد؟

یکسان‌سازی نرخ ارز فرآیندی تدریجی است، مقدّماتی لازم دارد که فراهم نمودن آن‌ها منحصر به بانک مرکزی نیست. خوشبختانه هم مجلس و هم دولت عزم به یکسان‌سازی نرخ ارز دارند و جهت‌گیری نموده‌اند. در بانک مرکزی هم از جمله اولویت‌هاست، می‌شود گفت «اولویت اوّل» است. با رفع تحریم‌ها امکان جابجائی، تبدیل و مدیریت منابع فراهم خواهد شد که شرط اصلی برای یکسان‌سازی نرخ ارز و تداوم آن است.

شرایط بازار ارز در حال حاضر و آینده را چگونه پیش‌بینی می‌کنید؟ با توجه به ثبات اقتصادی حاصل شده در دولت یازدهم آیا بار دیگر همانند سال ۹۰ شاهد بحران‌های ارزی نخواهیم بود؟

خوشبختانه از سال ۱۳۹۲ تاکنون بازار آزاد ارز از ثبات خوبی برخوردار بوده و شوک‌های ارزی ناشی از کاهش قیمت نفت، تغییر قیمت دارایی‌ها همانند سهام، انتظارات ناشی از مذاکرات هسته‌ای و … کنترل و مدیریت شده است. سیاست بانک مرکزی تعیین نرخ ارز بر اساس مکانیزم طبیعی آن با توجه به اقتضائات اقتصاد کلان است. بدیهی است توافقات بر متغیرهای بنیادین اقتصاد همانند تولید، سرمایه‌گذاری، واردات،‌ صادرات، تورم و … طی ماه‌های آتی تأثیر گذاشته و نرخ ارز نیز روند طبیعی خود را به دور از رفتارهای هیجانی متاثر از برآیند آثار متغیر‌های بنیادین طی خواهد نمود.

افزایش سهم صادرات کالاهای غیرنفتی در بازار ارز اتّفاق فرخنده ای است که موجب تنوع منابع و ثبات در جریان ورودی ارز به کشور شده است. تمرکز بر سیاست‌های صادرات محور، در استقرار سیستم‌های اطلاعاتی و تهیّه آمار و ارقام صحیح و مدیریت مناسب اقتصاد کلان می‌تواند از ایجاد بحران‌های ارز جلوگیری کند.

در چهارمین روز هفته قیمت دلار و یورو در جهت مخالف یکدیگر حرکت کردند. روز سه‌شنبه بهای دلار با ۲۰ تومان کاهش به رقم ۳۴۷۰ تومان رسید تا در محدوده قیمتی ۵ روز ابتدایی بهمن‌ماه قرار بگیرد.

از سوی دیگر بهای یورو ۳۰ تومان افزایش را تجربه کرد تا قیمت این ارز پس از گذشت سه روز از کانال ۳۹۰۰ تومان خارج شود و به کانال ۴ هزار تومانی بازگردد. عامل اصلی رشد پول واحد اروپایی «تقویت ارزش یورو در بازارهای جهانی» از کف قیمتی روز دوشنبه بود، در حالی که به گفته فعالان کاهش دلار تحت‌تاثیر «افزایش محسوس فعالیت بازیگران بازارساز رسمی» رقم خورد.

اولین کاهش دلار در هفته
روز دوشنبه قیمت دلار با ۲۵ تومان افزایش تا نرخ ۳۴۹۰ تومان بالا رفت. برخی بازیگران غیررسمی امیدوار بودند این رشد در روز سه‌شنبه نیز ادامه یابد و قیمت این ارز پس از گذشت یک هفته به کانال ۳۵۰۰ تومان بازگردد، اما انتظار این گروه محقق نشد و شاخص بازار ارز در هفتمین روز بهمن‌ماه در مسیر کاهشی قرار گرفت. در این روز دلار معاملات خود را با قیمت ۳۴۸۵ تومان آغاز کرد که کاهشی ۵ تومانی نسبت به روز پیشین داشت. افت این ارز تا ساعت ۳ بعدازظهر ادامه پیدا کرد و در این ساعت نرخ فروش دلار بر تابلوی اکثر فعالان رسمی تا رقم۳۴۷۰ تومان پایین آمد. کاهش ۰٫۶ درصدی قیمت دلار در روز سه‌شنبه بخش زیادی از افزایش ۰٫۷ درصدی این ارز را در روز دوشنبه خنثی کرد تا دلار به بازه نوسانی۵ روز ابتدایی بهمن‌ماه بازگردد. به گفته فعالان روز سه‌شنبه تعداد بازیگران بازارساز رسمی به‌طور محسوسی بیشتر از روزهای پیشین بود و فعالیت و عرضه ارز توسط این گروه بود که افت قیمتی دلار را رقم زد.
بخش دیگری از کاهش دلار هم به غیبت معامله‌گران بزرگ بازار مربوط می‌شود. پس از انتشار ابلاغیه بانک مرکزی درباره مقررات ناظر بر صرافی‌ها انجام معاملات توسط بازیگران غیررسمی ممنوع شد. همچنین بنا بر این ابلاغیه فرآیند نرخ‌گذاری ارز نیز تغییر کرده و کانون صرافان به‌عنوان مرجع رسمی اعلام نرخ تعیین شد. به گزارش خبر‌گزاری‌ها پیرو دستورالعمل بانک مرکزی، کانون صرافان با صدور اطلاعیه‌ای از صرافان خواست به‌منظور هم‌اندیشی در جلسه‌ای که عصر روز سه‌شنبه در این کانون برگزار می‌شود، شرکت کنند. این احتمال وجود دارد که جلسه دیروز صرافان جلسه‌ای توجیهی برای آغاز فرآیند جدید نرخ‌گذاری ارز در بازار آزاد باشد.

بازگشت یورو
شنبه هفته جاری بهای یورو با ۸۰ تومان افت از کانال ۴هزار تومانی خارج شد و تا قیمت ۳۹۸۰ تومان نزول کرد. قیمت ۳۹۸۰ تومان پایین‌ترین نرخ فروش یورو نسبت به متوسط قیمتی این ارز در طول ۲۵ ماه گذشته بود. پس از روز شنبه، بهای یورو در دومین روز هفته تا نرخ فروش ۳۹۵۰ تومان پایین آمد و نرخ فرانک سوئیس با نرخ این ارز یکسان شد.  با این حال از روز دوشنبه و با آغاز به کار دوباره بازارهای جهانی قیمت یورو در مسیر افزایشی قرار گرفت و روز سه‌شنبه نرخ فروش این ارز تا قیمت ۴۰۱۰ تومان بالا آمد تا یورو بیش از این به نوسان خود در کانال پایین‌تر ادامه ندهد. عامل اصلی افزایش یورو در بازار داخلی تقویت ارزش پول اروپایی در بازارهای جهانی بود. نرخ برابری یورو در دو روز گذشته در برابر دلار با ۰٫۴ درصد تقویت روبه‌رو شده است.
به گزارش دنیای اقتصاد، دیگر خبر سه‌شنبه این بود که در هفتمین روز بهمن‌ماه قیمت سکه نیز هماهنگ با افت دلار در جهت کاهشی حرکت کرد. روز سه‌شنبه قیمت سکه با ۴ هزار تومان افت تا نرخ یک میلیون و ۴۰ هزار تومان پایین آمد. این در حالی است که در بازار سبزه میدان بهای سکه در بسته های صدتایی یک کانال پایین‌تر آمد و با قیمت یک میلیون و ۳۸ هزار تومان معامله شد. عامل اصلی افت سکه کاهش ۰٫۶ درصدی قیمت دلار بود. روز گذشته تغییرات قیمتی اونس تا ساعت ۳ بعد از ظهر ناچیز بود و قیمت سکه بیشتر تحت‌تاثیر افت دلار قرار داشت، هر چند روند نزولی اونس جهانی در روز دوشنبه تا حدودی به افت قیمتی این کالای گرانبها در روز سه‌شنبه کمک کرد.