شرایط موجود حاکی از آن است بعد از نوسانات بهاری، گروه موسوم به متقاضیان تجهیز شده به تسهیلات “تسه” و “مسکن یکم” در تابستان وارد بازار مسکن شده‌اند که به رشد تدریجی معاملات کمک کرده‌اند.

فروردین ماه امسال تاثیر شرایط انتخاباتی منجر به کاهش ۸.۵ درصدی معاملات مسکن شهر تهران نسبت به ماه مشابه سال قبل شد، در اردیبهشت ماه ۶.۴ درصد رشد کرد، در خردادماه ۰.۸ درصد کمتر شد، در ماه آغازین فصل تابستان نیز معاملات ۲.۵ درصد کمتر از مدت مشابه سال قبل بود، در مردادماه ۶.۲ درصد بالاتر قرار گرفت، در شهریورماه شاهد افزایش ۹.۷ درصدی بودیم و در مهرماه رشد ۳۴.۴ درصدی تعداد معاملات نسبت به ماه مشابه قبل به ثبت رسید.

بیشترین فروش هم مربوط به واحدهای ۶۰ تا ۷۰ متر با ۱۵.۳ درصد بوده و واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متر و ۷۰ تا ۸۰ مهر به ترتیب با سهم ۱۳.۲ و ۱۳.۱ درصد در رتبه های بعدی قرار داشتند.

افزایش سقف سنی امتیاز خرید تسهیلات مسکن (تسه) به ۲۰ و صندوق پس انداز مسکن یکم (خانه اولیها) به ۱۵ سال نیز منجر به افزایش تمایل مشتریان به خرید واحدهای قدیمی شده است. با اینکه طبق معمول سالهای اخیر واحدهای کمتر از ۵ سال ساخت بیشترین فروش را با ۴۶.۲ درصد از کل معاملات شهر تهران در مهرماه سال جاری به خود اختصاص دادند، فروش این نوع واحدها نسبت به ماه مشابه سال قبل ۵.۳ درصد کمتر شده است.

از سوی دیگر تعداد معاملات واحدهای ۱۶ تا ۲۰ سال با جهش ۱۰۷ درصدی و واحدهای بیش از ۲۰ سال با رشد ۶۳ درصدی مواجه شده‌اند. همچنین بیشترین فروش در مناطق ۵، ۴ و ۲ انجام شده و با وجود ارایه تسهیلات ۸ درصد برای خرید و ساخت واحدهای نوساز در بافتهای فرسوده تعداد معاملات در این مناطق چندان بالا نیست. کمترین میزان رشد قیمت مسکن نیز در منطقه ۱۲ که دارای بیشترین پلاکهای فرسوده است با ۱.۲ درصد تعلق دارد.

مظنه قیمت آپارتمانهای ۱۶ تا ۲۰ سال تهران بر اساس معاملات مهرماه ۱۳۹۶

محله متراژ سن بنا قیمت (تومان)

سلسبیل ۳۶ متر ۲۰ سال ۸۵ میلیون

دولاب ۳۹ متر ۱۶ سال ۱۰۳ میلیون

مسعودیه ۶۸ متر ۲۰ سال ۱۰۵ میلیون

شادآباد ۷۵ متر ۱۸ سال ۱۱۵ میلیون

وحیدیه ۴۲ متر ۱۷ سال ۱۲۷ میلیون

نظام آباد ۶۲ متر ۱۷ سال ۱۳۳ میلیون

تهرانپارس ۳۰ متر ۱۶ سال ۱۴۱ میلیون

حکیمیه ۵۶ متر ۲۰ سال ۱۴۹ میلیون

شیوا ۷۱ متر ۲۰ سال ۱۶۴ میلیون

کارون ۶۲ متر ۱۷ سال ۱۸۷ میلیون

آهنگ ۶۵ متر ۱۶ سال ۱۹۰ میلیون

شمس آباد ۸۴ متر ۱۶ سال ۳۲۰ میلیون

کوی مهران ۸۹ متر ۱۶ سال ۴۶۰ میلیون

نیلوفر ۹۳ متر ۲۰ سال ۴۷۰ میلیون

پونک ۱۰۴ متر ۱۸ سال ۵۳۰ میلیون

زعفرانیه ۱۴۵ متر ۲۰ سال یک میلیارد و ۶۰ میلیون

ولنجک ۱۱۶ متر ۱۶ سال یک میلیارد و ۲۱۰ میلیون

میانگین رشد قیمت مسکن طی هفت ماهه ابتدای سال جاری ۶.۲ درصد بوده که هنوز ۲ درصد پایین تر از نرخ تورم عمومی قرار دارد. طی هفت ماهه امسال درمیان بازارهای پنجگانه بانک، بورس، سکه، ارز و مسکن؛ بانک و بورس با ۱۱.۶ درصد به صورت مشترک رتبه نخست را در بازدهی از آن خود کرده‌اند. پس از آن سکه به ‌دلیل رشد قیمتی که در هفته ‌های اخیر تجربه کرده است به‌ عنوان دومین بازار پربازده با ۷.۹ درصد در هفت ماهه امسال بوده است. بازار ارز با شاخص دلار نیز توانسته است ۷ درصد بازدهی داشته باشد که سومین بازار پربازده محسوب می‌شود. بازار مسکن نیز با رشد قیمتی ۶.۲ درصد در مقام چهارم بازارهای پربازده قرار داشته است.

با این حال شاخص‌های ماهیانه قیمت و تعداد معاملات نشان می‌دهد که بخش مسکن در حال عبور از شرایط رکودی است و احتمال همسطح شدن تورم مسکن با تورم عمومی در ماههای پایانی سال وجود دارد. بعضی کارشناسان نرخ رشد قیمت مسکن در سال آینده را ۲ درصد بالاتر از تورم عمومی و برخی دیگر افزایش قیمت مسکن را در نوسان بین شاخص تورم و سود بانکی پیش بینی می کنند.

متوسط قیمت مسکن پایتخت نیز هم اکنون ۴.۷۹ میلیون تومان در هر متر مربع است که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۸.۷ درصد افزایش یافته است. رصد مشتریان بازار مسکن شهر تهران نیز حاکی از آن است عمده تقاضا در بخش خرید واحدهای متوسط و کوچک متراژ انجام می‌شود که بخشی از طریق دریافت تسهیلات مجهز می‌شوند. از سوی دیگر با توجه به حباب قیمت مسکن و نبود قدرت خرید متقاضیان، رکود واحدهای لوکس کماکان ادامه دارد.

تاکنون ۲۸۲ هزار نفر برای دریافت تسهیلات از محل سپرده گذاری صندوق پس انداز مسکن یکم (خانه اولی‌ها) ثبت نام کرده‌اند که طی ۲۷ ماه اخیر میانگین ۱۰ هزار و ۴۰۰ نفر ثبت نام ماهیانه و ۱۲۵ هزار نفر سالیانه را نشان می‌دهد. ۲۰ هزار نفر نیز موفق به دریافت وام شده‌اند. علت پایین بودن نسبت دریافتی‌ها به ثبت نام کنندگان این است که در روزهای ابتدایی تعداد کمتری از این وام استقبال می کردند که به تدریج روند صعودی به خود گرفت و هم اکنون به ۴.۳ برابر نسبت به روزهای اولیه رسیده است.

فروردین امسال، حجم تسهیلات پرداختی از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم به خانه‌اولی‌های شهر تهران معادل ۱۱۸ فقره به ثبت رسید که این میزان در پایان تابستان حدود هشت برابر شد و به بیش از ۸۰۰ فقره تسهیلات افزایش یافت. همچنین از ابتدای راه‌اندازی این صندوق روزانه حدود ۱۶۰ نفر اقدام به سپرده‌گذاری می‌کردند که هم اکنون این عدد به میانگین روزانه ۷۰۰ فقره افتتاح حساب رسیده است. لذا می‌توان پیش بینی کرد که با ورود تعداد بیشتری از مشتریان به بازار مسکن شاهد افزایش معاملات در شش ماهه دوم سال باشیم.

مصطفی قلی خسروی ـ رئیس سابق اتحادیه املاک ـ می گوید: دولت دوازدهم به فکر این است که تسهیلات بهتری را در اختیار خریداران و سازندگان مسکن قرار دهد و سعی کرده تسهیلات را افزایش دهد، لذا امیدواریم اثر این تسهیلات را در نیمه دوم سال جاری شاهد باشیم و معاملات مسکن افزایش یابد. پیش بینی من این است که در شش ماهه دوم سال جاری قیمت مسکن مقدار اندکی بالاتر از نرخ تورم قرار گیرد.

منبع: ایسنا

ابوالقاسم رحیمی انارکی گفت‌:با اشاره به امکان اجرای تغییر شرایط تسهیلات خرید مسکن از جمله تعریض دوره بازپرداخت اقساط، کاهش مدت زمان سپرده گذاری از ۱۲ ماه به ۱۰ ماه و همچنین کاهش نرخ سود اظهار داشت: هنوز هیچ تصمیمی درباره تغییر شرایط تسهیلات خرید مسکن نهایی نشده است.

وی افزود: تغییر شرایط وام مسکن باید بررسی شود،  به طور قطع اگر منابع و مصارف بانک مسکن اجازه دهد، این پیشنهاد به اجرا می رسد، در غیر این صورت کسری منابع بانک مسکن در صورت اجرای این طرح باید به نحوی  تامین شود .

عضو هیات مدیره بانک مسکن همچنین درباره آخرین تصمیمات برای تامین منابع برای اجرای طرح مسکن اجتماعی اظهار داشت: درباره  محل تامین مالی پروژه مسکن اجتماعی بررسی هایی گسترده‌ای انجام داده‌ایم و توافقات اولیه انجام شده و این توافقات در حال نهایی شدن است .

رحیمی انارکی در پاسخ به این سوال که آیا امکان تامین منابع اجرای این پروژه از محل بازپرداخت اقساط مسکن مهر وجود دارد، گفت: بازپرداخت اقساط مسکن مهر تا ۱۰ سال آینده تعیین تکلیف شده است.

عضو هیات مدیره بانک مسکن تاکید کرد: محل تامین منابع اجرای پروژه مسکن اجتماعی تا پایان ماه جاری نهایی و اعلام  می شود.

وی همچنین با اشاره به وضعیت بازار مسکن اظهار داشت: در حال حاضر متقاضیان حاضر در بازار مسکن از متقاضیان مصرفی هستند که  قدرت خریدشان با استفاده از تسهیلات بانکی افزایش یافته و از این طریق تقاضای موثر خود را وارد بازار مسکن کرده اند.

عضو هیات مدیره بانک مسکن با تاکید بر اینکه در حال حاضر عمده تقاضا در بازار به سمت خانه های کم متراژ است، ادامه داد: انتظار می‌رود در نیمه دوم امسال شاهد افزایش سرعت رشد حجم معاملات مصرفی مسکن با واحدهای کوچک باشیم اما رکود در بازار معاملات واحدهای مسکونی لوکس کماکان ادامه دارد.

رحیمی انارکی تاکید کرد: مطابق آنچه که پیش بینی می شود، شاهد نوسانات قیمتی در نیمه دوم امسال و رشد قیمت بالاتر از نرخ تورم عمومی نخواهیم بود.

بازار مسکن شهر تهران این روزها تحت تاثیر پنج عامل محرک نزدیک شدن قیمت به کف، رشد نسبی ارزش افزوده بخش ساختمان، التهاب بازار اجاره در تابستان امسال، کاهش نرخ سود بانکی و انتظار برای کاهش سود تسهیلات مسکن، مسیر خود را برای ورود به دوره رونق طی می‌کند. پیش بینی کارشناسان از قیمت آینده مسکن افزایش ۱۰ درصد را متناسب با نرخ تورم نشان می دهد؛ هرچند عمده کارشناسان معتقدند جهش قیمتی در کار نخواهد بود. یکی از دلایل عدم جهش یکباره قیمت مسکن بازگشت این بازار به مسیر قبل از سال ۱۳۸۴ است که دولت یازدهم مجددا این بازار را از طریق نظام پس انداز مبتنی بر تقاضای واقعی تجهیز می کند.

طی روزهای اخیر نرخ دلار از مرز ۴۰۰۰ تومان عبور کرد. تجربه نشان داده با اینکه رشد قیمت دلار در کوتاه مدت اثر منفی در بازدهی بخش مسکن دارد، در بلندمدت به افزایش قیمت مسکن منجر می شود.

همچنین بررسی رشد ارزش افزوه بخش ساختمان از سال ۱۳۹۱ نشان می دهد که این بخش پس از یک دوره طولانی رکود، هم اکنون به رشد مثبت رسیده است. رشد این بخش در دوره سالهای ۱۳۹۱ تا ۱۳۹۵ به ترتیب برابر با ۳.۶-، ۳.۱-، ۰.۴-، ۱۳.۵- و ۱۴.۹- بوده اما بر اساس آمار جدید فعالیتهای بخش ساختمان پس از ۱۸ فصل رشد مداوم منفی، در زمستن سال ۱۳۹۵ به رشد مثبت ۴ درصد رسیده است که افزایش صدور پروانه های ساختمانی دلیل این رشد اعلام می شود.

تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده در شهر تهران در سه ماهه چهارم سال ۱۳۹۵ نسبت به فصل مشابه سال قبل افزایش ۴۰.۶ درصدی را تجربه کرده و در مجموع افزایش صدور پروانه های ساختمانی در کل مناطق شهری کشور در سه ماهه پایانی سال گذشته نسبت به فصل مشابه سال قبل به ۲۰.۴ درصد رسیده است.

همچنین شورای پول و اعتبار طی هفته های اخیر بانکها را مکلف کرده بیش از ۱۵ درصد سود به سپرده ها پرداخت نکنند. این اقدام در صورت جدیت و پیگیری  می تواند منجر به کاهش جذابیت سپرده گذاری و ورود سرمایه ها به بخش مسکن شود.

انتظار برای ورود ۱۵ هزار میلیارد تومان سرمایه از محل صندوق پس انداز مسکن یکم به بازار مسکن کل کشور نیز می تواند مقداری خرید و فروش را افزایش دهد. از ابتدای سال ۱۳۹۴ که صندوق پس انداز مسکن یکم (خانه اولی ها) با نرخ سود توسط بانک مسکن راه اندازی شد تا کنون ۲۸۲ هزار نفر در این صندوق سپرده گذاری کرده اند که رقمی بالغ بر ۵۰۰۰ میلیارد تومان است و پیش بینی می شود بانک مسکن نیز ۱۰ هزار میلیارد تومان روی آن بگذارد و این پول به بازار مسکن تزریق شود.

البته از زمان راه اندازی این صندوق که سود آن در یک روند تدریجی از ۱۴ به ۱۳، ۱۱ و سپس به ۹.۵ درصد کاهش یافت، تنها ۲۰ هزار نفر تسهیلات دریافت کرده اند. علت این مساله این است که در روزهای ابتدایی استقبال از این تسهیلات پایین بود و به تدریج بالا رفت. به همین دلیل زمان سررسید بخش عمده ای از تسهیلات هنوز فرا نرسیده و احتمالا در سال آینده عمده تقاضا از طریق این صندوق وارد بازار مسکن خواهد شد. همچنین گفته می شود وزارت راه و شهرسازی پیشنهاداتی برای کاهش سود و افزایش مدت بازپرداخت تسهیلات خانه اولی ها ارایه کرده که توسط بانک مرکزی در حال بررسی است.

اهمیت این ۱۵ هزار میلیارد تومان این است که متکی به بودجه دولت نیست و توسط مردم انجام می شود. بنابراین توسعه پایداری را تضمین می کند؛ زیرا تقاضاها به تدریج وارد بازار مسکن خواهند شد و شوک قیمتی ایجاد نخواهند کرد.

حسام عقبایی ـ رییس اتحادیه مشاوران املاک ـ درخصوص پیش بینی از قیمت مسکن شهر تهران می گوید: نیمه دوم سال جاری پایان دوره رکود مسکن خواهد بود اما جهش قیمت نخواهیم داشت. پیش بینی من افزایش قیمت مسکن متناسب با نرخ تورم است.

منبع :ایسنا

با فرارسیدن فصل تابستان و مصادف شدن آن با ماه مبارک رمضان، نگاه‌ها به این است که در بازار مسکن چه تغییراتی صورت گرفته است؟ و اینکه بعد از ماه مبارک چه می‌شود؟ برخی از مشاوران املاک در این باره نظرات خود را بیان کرده‌اند.

بسیاری از کارشناسان مسکن معتقدند، بازار مسکن در ماه مبارک رمضان با کاهش معاملات همراه است، اما بعد از ماه رمضان، رونق نسبی وارد بازار مسکن می‌شود، چرا که همیشه با ورود به فصل تابستان میزان معاملات افزایش می‌یابد، اما امسال به دلیل مصادف شدن فصل تابستان با ماه مبارک رمضان، رونق در بازار مسکن کمی به تاخیر افتاده است.

یکی از مشاوران املاک در شمال تهران در رابطه با وضعیت بازار مسکن در فصل تابستان و ماه مبارک رمضان گفت: در سه سال گذشته بازار در فصل تابستان رونق زیادی می‌گرفت، اما الان همانند یکی دو سال گذشته، همچنان در رکود است و تغییری در آن ایجاد نشده است. به گزارش اقتصاد نیوز، او در ادامه گفت: در گذشته می‌گفتند مشاوران املاک پول‌دار هستند؛ اما در زمان حال، بسیاری از افراد که در کار املاک هستند، تغییر شغل می‌دهند، چرا که بسیاری از آنها ضرر می‌دهند؛ الان خود ما، در ماه فقط دو یا سه میلیون تومان آگهی می‌دهیم، چون اگر آگهی ندهیم، کارمان پیش نمی‌رود، اجاره ملک و پول آب، برق، گاز و تلفن هم به کنار. اما در یک ماه شاید هیچ معامله ای نداشته باشیم، یا تنها یک معامله با کمیسیون چهار یا پنج میلیون داشته باشیم، که از نظر خیلی‌ها خوب باشد، اما این مقدار پول به هیچ کجای کار نمی‌رسد و ما این وسط ضرر هم می‌دهیم.

یکی دیگر از مشاوران املاک در یکی از مناطق جنوبی تهران بیان کرد: تا امروز بازار مسکن در مقایسه با بهار هیچ تغییری نکرده است و حتی وضعیت بدتر هم شده، این در حالی است که در گذشته با فرا رسیدن فصل تابستان، بازار مسکن رونق می‌گرفت. البته امیدوارم دلیل کاهش معاملات در تابستان امسال، مصادف شدن آن با ماه مبارک رمضان باشد و بعد از ماه مبارک بازار کمی رونق بگیرد.

مشاور املاک دیگری در شرق تهران گفت: تا این لحظه هیچ تغییری در بازار مسکن ایجاد نشده است، اما به گمان من بعد از ماه مبارک رمضان بازار رونق پیدا می‌کند.

 وضعیت بازار مسکن مبهم و غیرقابل پیش بینی است و این ابهام مردم را در شرایط بیم و امید گران یا ارزان شدن قیمت مسکن نگاه داشته به طوری که شماری از مردم خرید یا فروش خود را به آینده موکول کرده اند.

البته پیش بینی قیمت مسکن و اطلاع از آینده این بازار همواره مورد توجه عموم مردم بوده و از آنجا که بخش عمده متقاضیان بازار مسکن را اجاره نشین ها تشکیل می دهند، اینکه در آینده چه اتفاقی در بازار مسکن رخ می‎دهد، مورد توجه متقاضیان مختلف مسکن از جمله این گروه است.

البته به طور معمول عوامل مختلفی نظیر شرایط اقتصادی کشور، نرخ زمین، تورم، عرضه و تقاضا بر قیمت مسکن تاثیرگذار هستند، هرچند همیشه نیز ثابت شده که رابطه مطلوبی میان نرخ مصالح ساختمانی و قیمت زمین وجود نداشته است.

اما تحولات روی داده در اقتصاد کلان کشور طی سالهای اخیر از جمله رکود اقتصادی، تورم بالا، افزایش بیکاری، کمبود منابع مالی و غیره سبب شده تا امکان خرید مسکن برای بسیاری از خانواده ها غیرممکن شود به طوری که چهار دهک اول جامعه در حال حاضر اصلا توانایی خرید خانه ندارند و توانایی یک خانواده متوسط در کشور هم به اندازه خرید یک واحد کوچک است که آن هم برای خانوارهای بیش از دو نفر، مناسب نیست.

از طرفی؛ همین آپارتمان های کوچک گران تر از سایر آپارتمان ها به فروش می رود و متقاضی مسکن باید پول بیشتری را برای خرید این منازل هزینه کند بنابراین متقاضیانی که در میانسالی با وجود داشتن خانواده، خانه ای ندارند، نمی توانند صاحب خانه شوند ضمن آنکه اجاره بها نیز روز به روز در حال افزایش است، پس این گروه میانسال برای اجاره نشینی نیز با مشکلات متعددی مواجه است.

گرچه قرار بود پروژه مسکن مهر پاسخگوی نیاز این دسته از متقاضیان باشد اما اجرای نامناسب ثبت نام ها در تعاونی ها باعث شد که باز هم این قشر به خانه نرسند و این در حالی است که در کنار آن، برای مشمولان کمیته امداد، سازمان بهزیستی و دیگر سازمان های حمایت کننده مسکن حمایتی در نظر گرفته شده، پس باید دید وضعیت خانوارهای فاقد مسکن که جز هیچیک از این گروه ها نیستند؛ چه می شود.

بنابراین مشکلات بخش مسکن به دو بخش عام و خاص تقسیم می شود؛ مشکلات عام ناشی از وضعیت عمومی کشور هستند که بر مسکن مانند هر بخش دیگر تاثیر می گذارند. رکود، فقدان بهره وری، تورم و بیکاری عوامل تولید و مسایلی از این دست که فضای کل اقتصاد را تحت تاثیر قرار می دهند و مشکلات ویژه بخش مسکن نیز گرچه ناشی از کلیت اقتصاد ایران هستند اما اثرات بیشتری بر بخش مسکن دارند.

از آنجا که در بازار مسکن با تناقض مواجهیم، از طرفی؛ رکود موجب کاهش عرضه و از طرف دیگر؛ تورم موجب کاهش تقاضا شده و سرمایه گذاری دراین بخش کاهش یافته است. در حالیکه سرمایه گذاری در بخش مسکن از یک سو منجر به افزایش اشتغال و تقاضای کل می شود و از سوی دیگر با فرض تثبیت سایر شرایط، می توان با تحریک و افزایش در عرضه مسکن قیمت را کاهش داد اما به نظر می رسد این پل ارتباطی استراتزیک همچنان دور از دسترس است.

به هر حال رکود در بازار مسکن، سومین سال را پشت سر گذاشت و وارد چهارمین سال شد و همچنان روند معاملات مسکن نشان می دهد فعالان این حوزه چشم انتظار تغییرات پیش رو هستند.

هرچند وزارت راه و شهرسازی متولی سیاست گذاری برنامه های بخش مسکن است اما با توجه به اهمیت موضوع مسکن در اقتصاد کلان و اقتصاد خانوار و متنوع بودن گروههای هدف ضروری است سایر دستگاهها و نهادها در قالب چارچوبی مشخص و جامع در بخش مسکن ایفای نقش کنند.

پرداخت وام ۸۰ میلیون تومانی مسکن نیز در حالی به عنوان یکی از سیاست های خانه دار کردن اقشار متوسط به بالا مطرح شده که هنوز بخشی از اقشار متوسط جامعه پس انداز کافی برای استفاده از این تسهیلات ندارند.

صندوق پس انداز مسکن یکم نیز که بتازگی از سوی وزیر راه و شهرسازی در بانک مسکن افتتاح شده قادر به پرداخت تسهیلات تا سقف ۸۰، ۶۰ و ۴۰ میلیون تومان به خانه اولی ها است به طوری که هر فرد به ازای دو دوره ۶ ماهه سپرده گذاری می تواند دو برابر مبلغ سپرده، وام دریافت کند اما موضوع این است که به ازای دریافت این وام، افراد چه خانه ای می توانند خریداری کنند و میزان استقبال از این وام چه مقدار خواهد بود.

به گفته عباس آخوندی، وام ۸۰ میلیون تومانی مسکن برای اقشار متوسط به بالا طراحی شده که مبلغی را به عنوان پس انداز در اختیار دارند و می توانند با استفاده از این وام خانه ای را خریداری کنند، این در حالی است که با گذشت حدود دو سال از آغاز به کار دولت یازدهم هنوز برای دیگر اقشار جامعه که نیاز بیشتری به مسکن دارند، برنامه ای اجرا نشده است.

مدیرکل برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز معتقد است: در سال های اخیر، سهم بخش مسکن و ساختمان از تسهیلات بانکی با شیب قابل ملاحظه ای کاهش پیدا کرده است.

علی چگینی اضافه کرد: درباره علل و ریشه های این اتفاق باید در نظام بانکی کار کارشناسی صورت بگیرد اما می توان سرمایه گذاری های مستقیم و غیر مستقیم بانک ها در بازار املاک و مستغلات به اشکال مختلف از مشارکت در برج سازی های تجاری و غیر مسکونی گرفته تا احداث ساختمان های مسکونی لوکس را یکی از این عوامل دانست.

وی گفت: طی دو سال گذشته سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی از ۲۰ تا ۲۵ درصد همیشگی به حدود ۱۲ درصد نزول کرده، در حالیکه بخش بازرگانی معادل ۴۹ درصد و بخش صنعت معادل ۳۰ درصد کل تسهیلات بانکی را به خود اختصاص داده اند.

بابک حاجیان کارشناس اقتصادی نیز با اشاره به اینکه هیچ پاسخ صریح و مشخصی در مورد آینده بازار و قیمت مسکن نمی توان ارایه کرد، افزود: باید منتظر مشخص شدن سیاست های دولت یازدهم ماند؛ اگر دولت به سمت مدیریت جمع آوری نقدینگی برود، قیمت مسکن کاهش می یابد اما اگر این کار انجام نشود، نباید چشم انداز خوبی برای کاهش قیمت مسکن انتظار داشت.

وی تاکید کرد: اگر نقدینگی از بازار سرمایه به بازار مسکن، ارز و سکه برود، تفاوتی نخواهد کرد چون نقدینگی هنوز در جامعه روان است بلکه نقدینگی باید به بخش تولید کالا و خدمات و حتی مسکن برگردد.

به گفته حاجیان؛ اینکه بگوییم قیمت مسکن در سه ماه آینده کاهش خواهد یافت این طور نیست و دلیلی هم برای آن نمی بینیم چرا که هزینه ساخت مسکن بالاست و باید اذعان شود که هزینه ساخت تنها یکی از مولفه های تعیین قیمت مسکن است و آنچه در تعیین قیمت مسکن دخالت دارد، فرابخشی است.

ایرج رهبر عضو هیات مدیره انبوه سازان استان تهران نیز با تاکید بر اینکه دولت باید برای بخش خصوصی انگیزه بوجود بیاورد و راندمان را بالا ببرد، گفت: نیاز مردم به مسکن قطع نمی شود و رشد جمعیت و نیاز سالانه همیشه وجود دارد.

وی افزود: اگر برنامه ای اجرا کنیم که نیاز مردم برطرف شود و معاملات افزایش یابد از شدت و نیاز بخش خصوصی کاسته می شود، در غیر این صورت فشردگی تقاضا بیشتر شده و در طول زمان با افزایش قیمت ها مواجه می شویم.

رهبر با بیان اینکه اگر وضعیت بازار اینگونه باشد، سرمایه گذار هم نیازی به حضور در بازار نمی بیند، افزود: بخش قابل توجهی از انبوه سازان به دلیل فروش نرفتن واحدهای قبلی، سرمایه ای برای حضور در بازار مسکن ندارند و منتظرند تا واحدهای قبلی را بفروشند.

عضو هیات مدیره انبوه سازان استان تهران تصریح کرد: در سال جاری ۴۰ تا ۴۵ درصد کاهش تولید را در بخش مسکن داشتیم، بنابراین نیاز به اجرای سیاست هایی در بازار مسکن است تا این وضعیت بهبود پیدا کند.

همچنین محمدمهدی مافی دبیر انجمن انبوه سازان استان تهران با اشاره به وضعیت آرام بازار مسکن گفت: پیش بینی ما این است که در سال آینده تغییراتی در تولید مسکن رخ دهد اما امیدواریم بتوانیم به سمت افزایش تولید مسکن پیش برویم.

وی افزود: بازار مسکن تحت تاثیر عوامل بالادستی قرار دارد و قیمت نفت، مذاکرات ایران با کشورهای ۱+۵ و دیگر سیاست ها بر این بازار تاثیر مستقیم دارد.

مافی درخصوص افزایش هزینه های ساخت مسکن، گفت: با وجودی که در پایان هر سال با تشدید نرخ تورم مواجه هستیم اما به نظر می آید با توجه به روال هر ساله، تورم در مصالح ساختمانی بین ۱۰ تا ۱۵ درصد باشد، البته این نرخ در شرایطی است که اتفاق خاصی در اقتصاد کشور رخ ندهد.

بنابراین به نظر می رسد؛ وضعیت کنونی بازار مسکن که با نبود سرمایه گذار، قدرت خرید پایین مصرف کنندگان و کاهش شدید عرضه روبرو است، نیاز به اجرای سیاست هایی دارد تا در سال های آینده، قیمت عوامل موثر بر مسکن را کنترل کند، در غیراین صورت، بازار آینده به جای اینکه از تزریق پول پرقدرت بانک مرکزی ضربه بخورد، تحت تاثیر رکود مسکن و کاهش عرضه با مشکل مواجه خواهد شد.

و از آنجا که بخش مسکن به عنوان پیشران خروج از رکود اقتصادی معرفی شده، رونق آن می تواند چند صد رشته صنعتی را به حرکت درآورد و هر قدر سهم این بخش در اختصاص تسهیلات بانکی تقویت شود، اثر تصاعدی آن بر رونق اقتصادی و تحریک تولید صنایع بالادست، بیشتر قابل انتظار خواهد بود.

البته تامین منابع مالی سمت تقاضای مصرفی مسکن برای گشایش قفل معاملات مسکن و در نتیجه، تحریک سازنده ها به ساخت و ساز مجدد، راهکاری است که اخیرا در قالب تشکیل صندوق پس انداز مسکن در بانک ها، توسط بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار مورد تایید و تصویب نهایی قرار گرفته است.

به نظر می رسد؛ با توقف روند بنگاهداری بانک ها و خروج شرکت های وابسته از بازار املاک و مستغلات، توان صندوق های پس انداز و بانک ها برای راه اندازی بازار چند برابر خواهد شد چرا که بانک یک نهاد واسطه گری مالی است که باید منابع را از سطح جامعه و سپرده گذاران جمع آوری و در اختیار تولیدکنندگان قرار دهد تا در بخش های مختلف اقتصاد همچون صنعت و تولید، تجارت، مسکن و خدمات، زمینه کار و فعالیت و ارزش افزوده ایجاد کند.

این در حالی است که بررسی روند ورود بانک ها به بخش مسکن و ساخت و ساز نشان می دهد که در گذشته ساختمان سازی توسط بانک ها بیشتر از امروز بود و امروز این ساخت و سازها تا حدی کاهش یافته اما همچنان برخی از بانک ها دارای شرکت های اقماری هستند و فعالیت های اقتصادی انجام می دهند.

بنابراین ضروری است تا ضمن بهبود شرایط اقتصادی و ایجاد ثبت در متغیرهای کلان در قالب برنامه جامع رفاه اجتماعی، اجرای برنامه هایی چون تدوین بسته های تشویقی و حمایتی برای ترغیب نهادهای فعال عمومی و اجتماعی به تامین مسکن افراد تحت پوشش خود، ایجاد پیوند بین برنامه های بهسازی و نوسازی پهنه های نابسامان شهزی و روستایی با برنامه های تامین مسکن گروههای کم درآمد از طریق ایجاد صندق ضمانت تسهیلات و ایجاد انگیزه برای ساخت مسکن استیجاری مورد توجه قرار گیرد.

 فرقی نمی‌کند، کدام دولتی از کدام جناح و حزبی سکان اداره کشور را در دست می‌گیرد. فارغ از هر نوع جهت‌گیری‌های سیاسی در حوزه داخل و بین‌الملل که سرلوحه برنامه‌های این دولت‌ها است، وعده خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد کشور، جایگاه خاص و پایداری در سیاست‌های هر دولتی دارد.

گرچه دولت‌ها تلاش کرده‌اند تا به این وعده خود در قالب مسکن ۹۹ساله، اجازه به شرط تملیک و در این اواخر مسکن مهر جامه عمل بپوشانند. اما همچنان بخش قابل‌توجهی از افراد دهک‌های درآمدی پایین جامعه از این قافله جا مانده‌اند. به‌این‌ترتیب این‌بار نوبت دولت یازدهم بود که تدبیری بیندیشد و با بهره‌مندی از تجربیات ناکام دولت‌های قبل، ایده خود را با عنوان مسکن اجتماعی ارایه دهد.

البته ایده وزارت راه‌وشهرسازی همچنان در حد طرح مانده و به نظر می‌رسد راه طولانی برای اجرایی شدن دارد.با این‌حال، انتظار می‌رود همزمان با رونمایی وزارت راه‌وشهرسازی از طرح جامع مسکن معلوم شود چه برنامه‌هایی در پیش روی بازار مسکن کشور است.

گرچه گمانه‌زنی‌های مختلفی از آثار و پیامد مطلوب و نامطلوب اجرای سیاست‌های توسعه مسکن وزارتخانه وجود دارد، اما مدیرعامل سازمان ملی زمین و ساختمان خاطرنشان کرد که در طرح جامع مسکن، تامین مسکن متقاضیان بدون آثار تورمی و شوک است.

محمد پژمان در حاشیه افتتاح مسکن ویژه تهرانسر گفت: رکود به‌وجود آ‌مده در بازار مسکن تا به امروز خودش را نشان نداده اما با جوی که بین تولیدکنندگان وجود دارد می‌تواند به‌صورت یک شوک قیمتی در سال آینده بروز کند.

وی افزود: باید با ایجاد مشوق‌هایی در بین تولید‌کنندگان از ایجاد هر گونه شوک قیمتی در بازار مسکن جلوگیری کنیم.

معاون وزیر راه‌وشهرسازی با اشاره به اینکه عمده جهت‌گیری دولت برای ساخت مسکن دهک‌های سه و چهار اول جامعه است که زیر خط فقر قرار دارند و بضاعت مالی آنها در حدی نیست که پس‌انداز کنند، تصریح کرد: تمرکز خود را برای این اقشار درنظر داریم.

این چهار دهک پایین جامعه در زیر خط فقر هستند و آنچنان بضاعت مالی و پس‌انداز برای خرید مسکن ندارند.

مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن با بیان اینکه براساس افق برنامه۱۴۰۴ باید برای تمام گروه‌های درآمدی و نیازمندان مسکن یک آدرس روشن و مشخص ارایه کنیم، گفت: یک برنامه‌ریزی وسیع برای مسکن کشور در قالب طرح جامع مسکن انجام شده و براساس قانون وظیفه ما تامین زمین است.

پژمان با بیان اینکه طرح جامع مسکن نهایی شده است، گفت: طرح جامع مسکن نهایی شده و تقدیم آخوندی وزیر راه‌وشهرسازی شده است که به‌زودی رونمایی می‌شود.

مسکن ویژه تهرانسر

مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن در ادامه با اشاره به پروژه مسکن ویژه تهرانسر گفت: باتوجه به اینکه این پروژه مدتی با کندی پیش رفت اما سعی کردیم با یک سازماندهی کاملا متفاوت سرعت ساخت این پروژه را چند برابر کنیم.

وی افزود: درحال‌حاضر ۵۳۰واحد مسکن ویژه تهرانسر به متقاضیان تحویل داده شد و تا اوایل تابستان این پروژه به اتمام می‌رسد.

پژمان با بیان اینکه تلاش کردیم در این پروژه کیفیت ساخت‌وساز افزایش دهیم و رضایتمندی مردم را به‌طور کامل جلب کنیم، افزود: در پروژه مسکن ویژه تهرانسر فضاهای سبز، بوستان، واحدهای تجاری، مسجد و واحدهای آموزشی، برنامه‌ریزی درنظر گرفته شده است.

مدیرعامل سازمان ملی زمین و ساختمان تاکید کرد: با پایان گرفتن این پروژه تمامی خدمات در اختیار مردم قرار می‌گیرد.

پایان دوران پرسود بازار مسکن

درحالی که مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن از احتمال ایجاد شوک قیمت در ماه‌های آینده بازار مسکن کشور خبر می‌دهد، براساس اظهارات معاون وزیر راه‌وشهرسازی در امور مسکن و ساختمان در گفت‌وگو با ایسنا، این بازار دیگر بازار پرسودی برای سرمایه‌گذاران نخواهد بود.

حامد مظاهریان گفت: طرح‌هایی مثل وام خرید مسکن که درحال‌حاضر مطرح است، می‌تواند تاحدودی نگرانی‌های مردم را کاهش دهد، بدین‌ترتیب می‌توان توقع داشت که سازندگان هم اطمینان بیشتری به حوزه مسکن پیدا کنند.

وی افزود: سیاست‌هایی که دولت در نظر دارد و طرح‌هایی مثل وام خرید مسکن که در بانک مرکزی مطرح است می‌تواند تحرک را به این بازار بازگرداند و تا حدودی نگرانی‌های مردم را کاهش دهد.

معاون وزیر راه‌وشهرسازی در امور مسکن و ساختمان با بیان اینکه بدین‌ترتیب می‌توان توقع داشت که سازندگان اطمینان بیشتری به حوزه مسکن پیدا کنند تصریح کرد: سیاست‌های تولید مسکن هم در این میان می‌تواند به این بخش کمک کند.

مظاهریان گفت: اگر بتوان دست خریداران را هم باز کرد تا بتوانند راحت‌تر اقدام به خرید کنند، در کنار سیاست‌های تولید مسکن و قیمت‌های متوازن می‌توان گفت تعادلی به‌وجود می‌آید که نهایتا به‌صورت مکمل عمل خواهد شد.

وی خاطرنشان کرد: نتایج مذاکرات هسته‌ ای تاثیر خاصی در روند بازار مسکن نخواهد داشت.

قضیه داغ شدن اخبار مسکن این روزها حکایت از یک پیشبینی غلط بوده است:

فردی که ابتدای امسال ادعای «وقوع سونامی ۳۰۰درصدی قیمت مسکن در سال ۹۳» را مطرح کرده بود، هم‌اکنون با مشاهده افت ۳درصدی قیمت مسکن در سال جاری، بدون آنکه گفته‌های قبلی را اصلاح یا از آن عقب‌نشینی کند، سونامی مدنظرش را به سال ۹۴ حواله داد.

تداوم اظهارنظرهای تامل‌برانگیز برخی انبوه‌سازان درباره آینده قیمت مسکن، از موج‌سازی در بازار ملک برای «تحریک مصنوعی» طرف تقاضا به خرید واحدهای رسوب‌شده، حکایت می‌کند. در یک ماه گذشته، برخی خبرگزاری‌ها با انعکاس «تمایل شخصی برخی افراد» درباره وضعیت سال آینده بازار مسکن، اقدام به انتشار انتظارات ذهنی این افراد در قالب پیش‌بینی‌های کارشناسی کرده‌اند و در مطالب خود از وقوع سونامی قیمت مسکن در آینده نزدیک خبر می‌دهند!
نیمه مهر ماه امسال، یک خبرگزاری به نقل از یک مسوول در تشکل‌های انبوه‌سازی، رشد ۷۰درصدی قیمت مسکن در سال آینده را پیش‌بینی کرد که البته چند روز بعد، همان انبوه‌ساز، خبری که به نقل از او درباره جهش ۷۰درصدی قیمت مسکن منتشر شده بود را تکذیب کرد. با این حال، دو روز پیش نیز یکی دیگر از انبوه‌سازان به یکی از خبرگزاری‌ها اعلام کرد: «بازار مسکن در سال۹۴ شاهد سونامی ۲۰۰درصدی خواهد بود!»
این فرد برای اثبات ادعای خود، از انباشت ۵ میلیون خانوار متقاضی مسکن در بازار تقاضا گفته است. بررسی‌ها درباره آمار این انبوه‌ساز نشان می‌دهد: در حال‌حاضر مطابق بررسی‌های رسمی صورت گرفته در وزارت راه‌وشهرسازی و تحقیقاتی که نویسندگان طرح جامع مسکن اخیرا انجام داده‌اند، در کل کشور شامل همه شهرها و روستاهای ایران، حداکثر یک میلیون و ۱۶۲ هزار خانوار فاقد مسکن ملکی و اجاره‌ای وجود دارد و کمبود واحد مسکونی یا همان تقاضای انباشت، معادل ۱٫۱ میلیون واحد است. به این ترتیب گفته‌های انبوه‌ساز مدعی سونامی درباره تقاضای انباشت حداقل ۳ برابر آمار واقعی است.
از طرفی، آنچه این انبوه‌ساز درباره سونامی ۲۰۰درصدی قیمت مسکن می‌گوید در طول تاریخ بازار مسکن سابقه نداشته است که در فاصله یک‌سال، قیمت مسکن ۳ برابر شود!
این انبوه‌ساز ابتدای امسال نیز «وقوع سونامی ۳۰۰درصدی قیمت مسکن در سال۹۳» را مدعی شده بود و حالا که طبق آمارهای رسمی مشخص شده میانگین قیمت مسکن در تهران در ۷ماه سال۹۳ حدود ۰٫۳ درصد نسبت به میانگین ۷ ماه مشابه در سال۹۲، کاهش پیدا کرده و قیمت در مهرماه سال جاری ۳ درصد نسبت به ابتدای امسال نزول کرده است، زمان تحقق پیش‌بینی‌اش را درباره سونامی، به سال آینده موکول کرده است! بررسی‌ها درباره علت طرح چنین اظهارنظرهایی از جانب برخی افراد حاکی است: گروهی از سازنده‌ها که آپارتمان‌های نوساز ساخته شده آنها طی دست‌کم یک‌سال و نیم اخیر به‌خاطر پیشنهاد قیمت‌بالا، فروش نرفته است، تمایل دارند طرف تقاضا را به تحریک مصنوعی وادار کنند. این گروه سعی می‌کند آینده بازار مسکن را برای متقاضیان، به شکل «تورمی» تصویر کند تا طرف تقاضا متقاعد شود که قیمت‌های کنونی، مناسب است و در نتیجه ترغیب شود زودتر از بازار خرید کند. به گزارش دنیای‌اقتصاد، این در حالی است که متقاضیان مسکن طی یک‌سال اخیر با «نخریدن» سبب شدند سطح قیمت مسکن بشکند. این اقدام متقاضیان در صورت تداوم، می‌تواند قیمت‌‌های کاذب سایر انبوه‌سازان را نیز به زیر بکشاند. ادعای جهش ۲۰۰ درصدی قیمت مسکن در آینده نزدیک، در بدبینانه‌ترین بررسی‌های کارشناسی نیز نمی‌گنجد.

 دولت یازدهم درحالی در سال گذشته بر مسند قدرت مقام اجرایی کشور قرار گرفت که اقتصاد کشور با رکود شدید دست به گریبان بود. با گذر زمان رکود حاکم بر کشور عمیق‌تر می‌شد. بنابراین دولت سیاستی پیشنهاد کرد که با اجرای آن رونق به بخش‌های مختلف اقتصاد بازگردد.

یکی از بخش‌ها که مسوولان دولتی از آن به عنوان بخش کلیدی اقتصاد یاد می‌کنند، بخش مسکن است. دولت برای تحرک‌بخشی به این بخش اقتصادی به‌دنبال ارایه طرح‌های مختلف از قبیل افزایش تسهیلات بانکی برای خرید و ساخت خانه، احداث مسکن اجتماعی برای افراد کم‌درآمد جامعه، ایجاد بازارهای رهنی و ایجاد صندوق‌های مختلف در قالب طرح جامع مسکن است. در واقع دولت در نظر دارد با تحریک بخش مسکن، اقتصاد کشور را رونق بخشد. اما مساله قابل بحث در این خصوص، توان و ظرفیت بخش مسکن برای خروج اقتصاد از رکود است. به این ترتیب، در همایشی تحت عنوان «مسکن، موتور محرکه خروج از رکود و چالش‌های آن»، بسته خروج غیرتورمی از رکود با محوریت مسکن مورد بررسی و تجزیه و تحلیل کارشناسان مسکن قرار گرفت. این همایش با حضور علی چگینی، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، کمال اطهاری، کارشناس اقتصاد مسکن و هادی کوزه‌چی، کارشناس اقتصادی، مسکن و بازار سرمایه برگزار شد.

۱۲٫۳ میلیون واحد مسکونی تا ۱۳ سال آینده

علی چگینی مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد وزارت راه‌وشهرسازی، با تاکید بر تقویت ابزارهای توسعه ساخت‌وساز مسکن، تقویت بانک مسکن به‌عنوان یک بانک توسعه‌یی، گسترش بازار رهن ثانویه و اولیه، رشد سرمایه‌گذاری‌ها و ابزارهای مالیاتی گفت: در چشم‌انداز ۱۴۰۵ در طرح جامع مسکن برای تامین کمبودها، نوسازی واحدها و مسکن برای خانوارهای جدید حدود ۱۲٫۳‌میلیون واحد برای افق ۱۳ ساله نیاز داریم که ۴۱‌درصد از محل تخریب واحدهای فرسوده است.

آمارها نشان می‌دهد که حدود ۱٫۶‌میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد که بخش عمده‌یی از آنها بیش‌شماری شده یا مربوط به افرادی است که دو خانه دارند و از آنها به شکل‌های پاره وقت و موردی استفاده می‌کنند، در نتیجه آمار واقعی خانه‌های خالی باید کمتر از این رقم ارزیابی شود.

وی افزود: هر ۷۰متر ساخت مسکن معادل یک شغل مستقیم و ۰٫۷نفر شغل غیرمستقیم ایجاد می‌کند و این اشتغال وسیع و گردش مالی مربوط به آن می‌تواند در جهت کاهش رکود به اقتصاد کمک کند. در ارتباط با بخش مسکن حدود ۲ تا ۳‌میلیون شغل مرتبط هستند که عدم توجه به آن می‌تواند رکود را تشدید کند.  وی ادامه داد: در ۶ماهه سال ۹۲ با کاهش ۴۰‌درصدی در پروانه‌های ساخت در سراسر کشور و ۵۶‌درصد کاهش پروانه در تهران مواجه بوده‌ایم که نشان‌دهنده کاهش ساخت مسکن در یکی، دوسال آینده خواهیم بود و با توجه به این موضوع، شاهد کاهش عرضه مسکن در کشور خواهیم بود.

چگینی گفت: با یک‌درصد افزایش در ساخت مسکن، رشد اقتصادی معادل ۲٫۱‌درصد افزایش می‌یابد که نشان‌دهنده نقش عمده مسکن در توسعه و رشد اقتصادی و خروج از رکود است.

وی افزود: سهم مسکن از تسهیلات مسکن در حال حاضر حدود ۱۲‌درصد است و سهم مسکن از بودجه خانوار نیز حدود ۲۵ تا ۳۵‌درصد است.

وی با اشاره به نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه که از فروردین ۹۲ تا مرداد ۹۳ از روند کاهشی و با ثبات برخوردار بوده، گفت: نرخ معاملات و قیمت‌ها نشان می‌دهد که قیمت‌های اسمی با کاهش مواجه بوده و از روند باثباتی برخوردار بوده است، اجاره‌بها نیز کاهنده و باثبات بوده است. مبایعه‌نامه‌ها نیز با روند نزولی مواجه بوده و در نتیجه می‌توان وضعیت قیمت‌ها و بازار مسکن را یک روند با ثبات ارزیابی کرد.  وی با اشاره به آمار واحدهای مسکونی کشور گفت: حدود ۲۰‌میلیون واحد مسکونی در کشور داریم که ۱۵‌میلیون در مناطق شهری و ۵‌میلیون در مناطق روستایی است و در دوره ۸۵ تا ۹۰ رشد واحدهای مسکونی، از رشد ۴٫۶‌درصدی در کشور، ۵٫۲‌درصدی در مناطق شهری و ۳٫۹‌درصدی در مناطق روستایی برخوردار بوده است.

وی افزود: حدود یک‌میلیون و ۲۳۰هزار خانوار فاقد مسکن در کشور داریم و خانوارهای دارای مسکن کوچک و فاقد مسکن در مجموع حدود یک‌میلیون ۵۳۶هزار خانوار هستند. در مناطق شهری نیز حدود ۱۶٫۲‌میلیون خانوار شهری با ۱۵٫۵‌میلیون واحد مسکونی داریم که ۶۴۵هزار کمبود مسکن وجود دارد. در روستاها نیز ۵٫ ۹‌میلیون خانوار و ۵٫۳۸‌میلیون واحد مسکونی داریم و حدود ۵۰۰هزار واحد کمبود وجود دارد.

پروانه‌های صادره در دوره سال‌های ۷۵ تا ۹۲ معادل ۷۰۱ تا ۷۶۵هزار پروانه بوده که تولید مسکن و واحدهای تکمیل شده نیز حدود ۶۶۰ تا ۷۵۴هزار واحد بوده است و در سال ۹۲ معادل ۸۳۲هزار واحد به بهره‌برداری رسیده است.

وضعیت بازار مسکن کشور

کمال اطهاری با تاکید بر لزوم توجه به مسکن به عنوان یکی از محرک‌های اقتصادی گفت: نوع این توجه جای بحث دارد چراکه مسکن تا حد زیادی می‌تواند در رهایی اقتصاد ایران از رکودی که دست به گریبان است، نقش داشته باشد. با این شرایط احتمالا می‌توان رشد پایداری برای بخش مسکن رقم زد. این کارشناس مسکن در ادامه خاطرنشان کرد: دلیل تاثیرپذیری اقتصاد از مسکن، ضریب تکاثر بالا، اشتغال‌زایی و درآمدزایی برای دهک‌های پایین درآمدی است. به‌طوری‌که از طریق اجاره آن، محلی برای کسب درآمد ایجاد می‌شود. نگاه جهانی به پروژه‌های مسکن، سکونتگاه‌های غیررسمی در هند و ارایه وام‌های با بهره سه تا چهاردرصدی نیز از دیگر دلایل توجه به مسکن در مباحث اقتصادی به شمار می‌رود.  اطهاری با اشاره به رابطه مسکن با اقتصاد کلان اظهارکرد: لزوما نمی‌توان همیشه رابطه مستقیم بین رشد مسکن و رشد اقتصادی تعریف کرد. به این دلیل که تعارض بین بخش مسکن و سایر صنایع می‌تواند مانع از این رابطه مستقیم شود و آمار مربوط به بخش مسکن امریکا نشان می‌دهد تا قبل از آغاز بحران مالی در این کشور، رابطه مثبتی بین این دو متغیر کلان وجود داشته است. اما همین بخش مسکن منجر به وقوع بحران مالی سال ۲۰۰۷ در امریکا شد. در واقع حباب مسکن ناشی از این تعارضات بین مسکن و سایر بخش‌ها به وجود آمد.

وی با مقایسه شرایط رکود کنونی اقتصاد ایران با بحران مالی سال ۲۰۰۷ امریکا اظهارکرد: در هر دو مورد، مسکن آغازگر بحران رکود بوده است. این درحالی بود که اقتصاددانان در سال ۲۰۰۰ وقوع این بحران امریکا و فراگیری آن در جهان را پیش‌بینی کرده بودند. مبنای این پیش‌بینی این است که راهکار واگذاری مسکن به بخش خصوصی نمی‌تواند راهکار درستی باشد.

اطهاری در ادامه بیان کرد: این درحالی است که بخش مالی قوی نمی‌تواند جایگزین دولت شود. در مدل‌های تقویت بخش مالی، بخش مسکن به گونه‌یی تعریف شده که با به زمین خوردن این بخش، بازار مالی هم از بین می‌رود. فراگیری این بحران مالی درحالی بود که منجر به ایجاد بحران بازار ثانویه در سایر کشورها شد.

این کارشناس مسایل اقتصادی خاطرنشان کرد: ادامه این روند درشرایطی که قیمت در مسکن به ثبات می‌رسد، منجر به کم ارزش شدن وام‌ها می‌شود که دولت دیگر نمی‌تواند پشتیبان آن باشد و دولت نیز تعهدی نسبت به پشتیبانی از آن نخواهد داشت و اکنون اجرای چنین سیاست‌هایی را در ابعاد کوچک در ایران شاهد هستیم.

اطهاری با تشبیه بخش مسکن به عنوان ضربه‌گیر در اقتصاد کلان اظهارکرد: معمولا در اقتصادی مانند ایران که سایرصنایع به دلایلی مثل تحریم کارکرد خوبی ندارند، گردش مالی کم در بخش مسکن می‌تواند تعمیق رکود در اقتصاد را با سرعت کندی پیش ببرد. مثلا در اقتصاد ایران ۹۵درصد کالاهای مورد نیاز صنعت مسکن در کشور تامین می‌شود.

وی با اشاره به سهم پایین بخش مسکن از تسهیلات بانکی و سهم وام‌های رهنی آن از تولید ناخالص ملی افزود: سهم پایین این وام‌ها از ارزش مسکن در شرایطی که بازار مالی هم نابالغ است، نمی‌تواند تاثیرگذار باشد. این درحالی است که تقویت بازارهای ثانویه می‌تواند تاثیر خیلی مثبتی در رونق‌بخشی از بازار مسکن داشته باشد. چراکه علاوه بر رشد بازار مالی درحوزه مسکن باعث کنترل پولشویی در این بخش می‌شود.

اطهاری به سهم بخش مسکن از معوقات بانکی اشاره کرد و گفت: در این مورد سهم مسکن ۷۰درصد است که معمولا مربوط به پول‌های تزریق شده در مسکن مهر است. به این ترتیب بخش مسکن ظرفیت پذیرش سهم بیش از ۱۳درصدی از تسهیلات بانکی را ندارد.  وی در ادامه افزود: گرچه سهم معاملات مسکن تهران از کل کشور ۳۰درصد است اما همین ۳۰درصد ارزش ۶۰ تا ۷۰درصد کل معاملات کشور را رقم می‌زند چراکه ارزش مسکن در تهران سه تا شش برابر سایر شهرهاست. این موضوع ناشی از رانت مطلق در بازار مسکن تهران است. این رانت موجود مانع از اجرای سیاست‌های کنترلی مانند وضع قانون مالیات بر عایدی مسکن یا قوانین شهرسازی می‌شود و با پیامدهای نامطلوب به تغییر کاربری زمین دامن می‌زند.  اطهاری با اشاره به نقش زمین در قیمت مسکن گفت: سیاست زمین در ایران یک سیاست فئودالی است. نسبت زمین به کل هزینه ساخت در امریکا ۲۰درصد است درحالی که این رقم در ایران بالغ بر ۶۰ درصد است. این اختلاف رقم صرفا به خاطر رانت زمین در ایران به ویژه در تهران است.  وی افزود: یکی از نکات فراموش شده در سیاست‌های مسکن کشور، بحث تغییر کاربری زمین است. در کشور ما تنها عامل تعیین‌کننده در شکل کاربری زمین قیمت آن است که کل حیات شهر را به خطر می‌اندازد. به این ترتیب غفلت از رانت زمین و تغییر کاربری در برنامه‌های دولت درحوزه مسکن، مانع از تاثیرگذاری این بخش برای خروج کشور از رکود می‌شود.  اطهاری خاطرنشان کرد: ساختار نادرست رویکرد به بخش مسکن باعث شده که تحلیل‌های اقتصادی نیز با خطاهایی همراه باشد. بنابراین لازم است در بخش مسکن در کشور تعدیل ساختاری، تشکیل نظام مالی برای کم‌درآمدها، ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی و جلوگیری از گسترش آن صورت گیرد.

هدایت سرمایه به سمت بافت فرسوده

هادی کوزه‌چی با اشاره به شکل‌گیری تحول بزرگ در بازار مسکن گفت: بیش از ۸۰درصد ثروت خانوار در بازار مسکن متمرکز است. باقی آن در بازارهای بورس، طلا، و ارز و سپرده‌های بانکی سرمایه‌گذاری شده است. به این ترتیب، هر تغییر و تحولی در بازار مسکن، اقتصاد کشور و به‌دنبال آن سایر بازارها را تحت‌الشعاع قرار می‌دهد. وی با اشاره به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن خاطرنشان کرد: سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در سال گذشته در این بخش ۷۵هزار میلیارد تومان بود. این رقم در سال ۹۱ بالغ بر ۶۱هزار میلیارد تومان بود. این در حالی است که سرمایه‌گذاری خصوصی در واحدهای صنعتی در سال گذشته ۸هزار میلیارد تومان است. بررسی روند سرمایه‌گذاری در این سال‌ها نشان می‌دهد که سرمایه‌های خصوصی معمولا به‌سمت مسکن هدایت شده است.

این کارشناس مسکن بااشاره به حجم معاملات مسکن در شهر تهران بیان کرد: برای ورود به بازار مسکن و خرید و فروش واحدهای نوساز در سال نیاز به سرمایه‌یی بالغ بر ۱۲۰هزار میلیارد تومان است. این در حالی است در صورت اجرایی شدن برنامه دولت برای پرداخت ۸۰میلیون وام خرید مسکن، سرمایه تشکیل شده هفت‌هزارمیلیارد تومان است. این تفاوت نشان می‌دهد، تحرک بخش مسکن نیاز به سرمایه زیادی در این بخش دارد. حال آنکه این وام در کنار وام ساخت تا چه حد می‌تواند بخش مسکن را از رکود خارج کند، محل بحث است.

وی با اشاره به روند معاملات مسکن در بین سال‌های ۸۴ تا ۹۳، افزود: متوسط قیمت مسکن از ۶۰۰ تا ۷۰۰هزار تومان برای هر مترمربع به چهارمیلیون تومان در سال ۹۳ رسیده است. این امر نشان می‌دهد که بازار مسکن در این دوران شاهد شکل‌گیری رونق و رکود در بازار بود که معمولا دوران رکود طولانی‌تر است.  کوزه‌چی افزود: با ورود واحدهای نوساز به این بازار و به‌فروش نرسیدن آنها، این رکودهای شکل گرفته، عمیق‌تر شده است. چراکه در دوران رونق، صرفا به‌خاطر بازار فروش، ساخت و ساز خیلی سود ده بوده و سرمایه‌گذاران زیادی به این بخش هجوم آوردند. این در حالی است که در برخی سال‌ها، بازار مسکن، به‌خاطر تغییرات بازار ارز یا اعطای وام‌های زودبازده رونق را تجربه کرده است.  کوزه‌چی در ادامه خاطر نشان کرد: در حال حاضر سیاست‌های دولت در بخش مسکن باید به گونه‌یی باشد که سرمایه‌ها بیشتر به سمت ساخت خانه‌های مسکونی هدایت شود و نه واحدهای که ماهیت لوکس یا تجاری دارند. دولت این اهداف را می‌تواند در بافت‌های فرسوده شهری دنبال کند. این در شرایطی است که در این بخش از شهرها معمولا افرادی با درآمد متوسط ساکن هستند.

وی افزود: سیاست‌های اتخاذ شده در بخش اعطای وام باید به‌گونه‌یی باشد که این وام به دهک‌های پایین درآمدی تعلق بگیرد. در واقع به افرادی داده شود که خودشان از قدرت مالی نسبی برای خرید واحدهای فروش نرفته در خانه داشته باشند. به این ترتیب، سرمایه‌هایی که در بخش صرف شده از این طریق به گردش درآید.

در حال حاضر قیمت رسمی پژو ۴۰۵ معادل ۲۵ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان و قیمت بازار آن ۲۹ میلیون تومان است.قیمت کارخانه‌ای پژو ۲۰۶ تیپ پنج نیز ۳۵ میلیون و ۴۴۰ هزار تومان و قیمت بازار آن ۳۸ میلیون تومان است.قیمت رسمی مگان ۲۰۰۰ نیز معادل ۷۶ میلیون و ۷۷۹ هزار تومان و قیمت بازار آن ۱۰۲ میلیون تومان است.
سرویس اقتصادی شفاف: بازار خودرو همچنان سرگردان است و به نظر می رسد اختلافات بی پایان شورای رقابت و خودروسازی ها هرگز حل نخواهد شد.

این در حالی است که فاصله بین قیمت کارخانه و بازار برخی خودروهای پرتیراژ میلیون تومانی است و کسی به فکر مردم نیست که نیست.

در حال حاضر قیمت رسمی پژو ۴۰۵ معادل ۲۵ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان و قیمت بازار آن ۲۹ میلیون تومان است.قیمت کارخانه‌ای پژو ۲۰۶ تیپ پنج نیز ۳۵ میلیون و ۴۴۰ هزار تومان و قیمت بازار آن ۳۸ میلیون تومان است.

قیمت رسمی مگان ۲۰۰۰ نیز معادل ۷۶ میلیون و ۷۷۹ هزار تومان و قیمت بازار آن ۱۰۲ میلیون تومان است.همچنین خودروی مزدا ۳ نیز در حالی در بازار به قیمت حدود ۱۳۰ میلیون تومان به فروش می‌رسد که قیمت کارخانه‌ای آن ۱۰۵ میلیون تومان است. تندر ۹۰ نیز در حالی در بازار حدود ۴۰ میلیون تومان قیمت خورده که قیمت کارخانه‌ای آن حدود ۳۶ میلیون تومان است.

در این میان و در حالی که مردم سرگردان بین بازارهای داخلی و کارخانه های خودرو سازی مانده اند و فروش نقدی خودروسازان هم بسیار محدود و در انحصار دلالان است، بیش از سه هفته از اعلام میزان افزایش قیمت خودرو توسط شورای رقابت می‌گذرد ولی هنوز قیمت خودرو‌ها اعلام نشده، البته اعتراض خودروسازان به شورای رقابت بابت میزان درصد افزایش قیمت نیز درعدم اعلام قیمت جدید دخیل بوده است.

جالب اینجاست که در طی این مدت مدیرعامل یکی از شرکت‌های بزرگ خودروسازی بارها در مصاحبه‌های مختلف نوید اعلام قیمت در روزهای جاری را داده بود و در آخرین اظهارات خود نیز گفته بود: قیمت‌ها در هفته جاری اعلام می‌شود و این در حالی است که تا امروز که آخرین روز هفته را سپری می‌کنیم نه خبری ازاعلام قیمت‌هاست و نه خبری از مصاحبه جدید وی.

اما روز گذشته بود که رئیس شورای رقابت از نهایی شدن قیمت انواع خودرو خبر داد و گفت: قیمت‌ها شنبه اعلام می‌شود.

رضا شیوا با اعلام این مطلب که جلسات مشورتی شورای رقابت با
شرکت‌های خودروساز برای بررسی بیشتر قیمت انواع خودروها به پایان رسیده است، اظهار کرد: قیمت نهایی انواع خودروها با در نظر گرفتن آپشن‌های مختلف نهایی شده و شنبه اعلام خواهد شد.

وی با اشاره به اینکه پیش از این نیز فرمول جدید قیمت‌گذاری خودرو به شرکت‌های خودروساز ابلاغ شده بود و اظهارات خودروسازان در عدم ابلاغ قیمت‌های جدید نادرست است، افزود: روز شنبه با برگزاری یک نشست مطبوعاتی تمام اطلاعات و مباحث مربوطه به قیمت خودرو را اعلام می‌کنم.

شیوا اضافه کرد: در روند جلسات مختلف با خودروسازان قیمت خودرو با قیمت‌های اعلامی شورای رقابت که مطابق فرمول جدید بود تغییری نکرده است.

رئیس شورای رقابت یکی از اهداف این شورا در تعیین قیمت جدید خودروها را از بین ‌بردن فاصله بین قیمت کارخانه و بازار خودروها اعلام کرده است.

به نظر می‌رسد افت تیراژ تولید خودرو در سال‌های اخیر و بر هم خوردن تعادل بین عرضه و تقاضای این محصولات ایجاد تفاوت بین قیمت کارخانه و بازار خودروها را به دنبال داشته است و این موضوع موجب شده که بسیاری از خریداران، خودرو را به امید کسب سود از خودروسازان داخلی خریداری کرده و به قیمت بالاتری در بازار آزاد عرضه کنند.

باید منتظر ماند و دید شورای رقابت در نهایت می تواند خودرو سازان را وادار به قبول دستور خود در خصوص قیمت گذاری کند تا بالاخره بازار خودرو روی آرامش ببیند یا خیر؟!

هر چند در آخرین روزهای سال رونق بازار مسکن کمی دور از ذهن است اما گزارش‌های رسیده از دفاتر مشاورین املاک نشان می‌دهد تعداد مراجعان برای خرید خانه طی روزهای اخیر افزایش یافته است.

به نوشته «قانون»، یکی از مشاوران املاک در منطقه میدان سپاه در‌این خصوص به خبرنگار ما گفت:‌این روزها تعداد مشتریان ما افزایش یافته است و برخی برای اطلاع از مظنه به ما و همکارانمان مراجعه می‌کنند. هر چند تمام دید و بازدیدها به خرید منتهی نمی‌شود اما همین که حجم متقاضیان خرید افزایش یافته است، نشان دهنده رونق گرفتن بازار مسکن در ماه‌های پیش روست.

وی با تاکید بر‌اینکه بیشتر مشتریان خواهان خانه‌های کوچک ، زیر پنجاه متر یا کمی بالاتر هستند و وام‌دار بودن خانه‌ها نیز برای خریداران اولویت دارد، گفت: البته در‌این میان برخی نیز هستند که می‌خواهند واحد مسکونی خود را با واحدهای بزرگ‌تر و بهتر معاوضه کنند و در حقیقت خانه‌هایشان را تبدیل به احسن کنند و برای همین وارد بازار می‌شوند.

وی گفت: بالاخره همه بازارهای کشور طی سال‌های اخیر راکد بوده‌اند و به نظر می‌رسد با توجه به ثباتی که در اقتصاد‌ ایجاد شده کم کم بازارها راه بیفتند از‌ این رو ما منتظر هستیم که رونق بازار مسکن از راه برسد.

وی در پاسخ به‌این سوالی که در ماه‌های اخیر چند معامله در دفتر شما انجام شده است، گفت: ما با‌اینکه در منطقه خوبی قرار داریم و در‌این منطقه تعداد واحدهای نوساز و حجم ساخت و ساز بالاست اما در ماه‌های گذشته چندان نتوانستیم کار کنیم و شاید در طول یک ماه دو یا سه معامله انجام داده باشیم.

در کل وضعیت بازار اصلا خوب نبود و برخی از مشاوران املاک نیز به دلیل کسادی بازار از‌این شغل بیرون رفته‌اند.  گزارش میدانی خبرنگار قانون نشان می‌دهد بیشتر مشتریان مسکن را‌این روزها کسانی تشکیل می‌دهند که اندوخته‌ای دارند و نگران هستند با اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها و افزایش نرخ تورم نتوانند واحد مسکونی خریداری کنند.

یکی از کسانی که برای خرید به یکی از مشاورین املاک در خیابان سرباز مراجعه کرده بود به خبرنگار ما گفت: ما از مدت‌ها قبل در صدد خرید یک واحد مسکونی بودیم.  حالا نوبت دریافت وام ما شده و سعی داریم‌این طرف سال واحدی را خریداری کنیم چون نمی‌دانیم سال آینده قیمت‌ها چه می‌شود.  وی گفت: من تعجب می‌کنم که دائم روزنامه‌ها می‌نویسند بازار مسکن راکد است.

ما که دست روی هر واحدی گذاشتیم قیمت‌ها بالا بود و طرف حاضر بود واحدش را نفروشد.  در‌این بازار اتفاقا مشتری هست اما مالکان ترجیح می‌دهند به قیمت‌های بالا واحدهایشان رابفروشند در حالی که رکود بازار بدان معناست که مشتری وجود نداشته باشد.

وی همچنین در پاسخ به‌این سوال که برای خرید چه متراژی را مد نظر قرار داده است، گفت: من نقدینگی زیادی ندارم.  می‌خواهم واحدی ۵۰ متری بخرم اما متاسفانه هر واحدی که می‌شود خرید یا زیر زمین است یا طبقات بالا و بدون آسانسور هستند که اصلا گزینه مناسبی نیست.  همچنین یکی از مشاوران املاک در منطقه صادقیه به خبرنگار ما گفت: بازار مسکن طی روزهای اخیر کمی گرم شده است اما نمی‌شود پیش‌بینی خاصی را در مورد آینده آن داشت.
حیدرپور گفت: قیمت خانه واقعا‌این روزها به کف رسیده است.

هزینه‌های ساخت افزایش قابل توجهی داشته اما هنوز‌این افزایش قیمت خود را در واحدهای مسکونی ساخته شده نشان نداده است از‌این رو برخی که پول نقد دارند راغب به خرید هستند.

وی گفت: از آن طرف مالکان می‌ترسند خانه‌هایشان را بفروشند و با انفجار قیمت روبه‌رو شوند. وی در پاسخ به‌این سوال که آیا اعلام اطمینان مقامات دولتی نسبت به افزایش نیافتن قیمت خانه در تسهیل خرید و فروش موثر بوده است یا خیر، گفت: متاسفانه مردم چندان به حرف مقامات توجهی ندارند.

مثلا مقامات می‌گویند دلار اصلا گران نمی‌شود اما می‌بینیم یک دفعه در عرض یک هفته دلار گران می‌شود. روی‌این حرف‌ها نمی‌شود حساب چندانی باز کرد اما خود من به عنوان کسی که در ساخت و ساز دستی دارم فکر می‌کنم بازار مسکن به زودی داغ می‌شود خصوصا اگر وضعیت بورس به همین منوال ادامه پیدا کند.

وی نیز بیشتر مشتریان حاضر در بازار مسکن را طرفدار واحدهای کوچک و حتی سوئیت اعلام کرد.  بر اساس‌این گزارش بسیاری از کارشناسان نیز معتقدند در سال آینده یکی از بازارهای مهم برای جذب سرمایه‌های خرد و کلان فعال خواهد شد.

با توجه به افول بورس طی روزهای اخیر و بازار ارز و طلا و سکه، برخی مسکن را گزینه‌های احتمالی جایگزین می‌دانند.

با روی کار آمدن دولت یازدهم بورس واکنش بسیار مثبتی از خود نشان داد و شاخص آن صعودی شد به طوری که طی دو ماه اخیر سرمایه‌ها میل فراوانی به حضور در بورس یافتند اما اعلام سیاست‌های دولت یازدهم در سال آینده برای تعیین قیمت خوراک پتروشیمی از یک سو و بروز شایعاتی در خصوص خرد سهام توسط برخی از مفسدان اقتصادی از سوی دیگر سبب شد بورس از رونق بیفتد و روند شاخص نزولی شود.با‌این وضعیت، با توجه به سیاست‌های دولت یازدهم و افزایش نرخ وام مسکن، برخی از فعالان‌این بازار، بالا رفتن حرارت در بازار واحدهای کوچک و تغییر نیافتن وضعیت در بازار خانه‌های بزرگ و متوسط را طی ماه‌های آینده محتمل می‌دانند.