از آنجا که رکودی چند ساله در بازار مسکن و ساخت‌و‌ساز حاکم است، آیا این روند در نیمه دوم سال نیز ادامه دارد؟ این سوالی است که برخی از کارشناسان مسکن به آن پاسخ داده‌اند.

در این خصوص رئیس انجمن انبوه‌سازان استان اصفهان اظهار کرد: در ساخت‌وساز نیز همانند بازار مسکن مدت‌هاست که رکود وجود دارد و این وضعیت در نیمه دوم سال نیز همچنان ادامه خواهد داشت و جز تغییرات مختصری اتفاقی رخ نخواهد داد.

احمد تولا در ادامه گفت: منظور از ساخت‌وساز، ساختمان‌های مسکونی است؛ اگر چه ساختمان‌های غیرمسکونی و تجاری نیز در رکود هستند اما این پروژه‌های عمرانی بیشتر به پولی بستگی دارد که از طرف دولت تزریق می‌شود و در این صورت این پروژه‌ها انجام خواهند شد.

همچنین فردین یزدانی، کارشناس بازار مسکن نیز در رابطه با پیش‌بینی خود از بازار اجاره‌بهای مسکن گفت: در یک کلام می‌توان گفت بازار مسکن در نیمه دوم سال همانند نیمه اول سال است و حتی بازار اجاره‌بها در نیمسال دوم بدتر از نیمسال اول می‌شود و این اتفاقی است که رخ می‌دهد.

این کارشناس بازار مسکن افزود: این موضوع تنها به بازار اجاره‌بها مربوط نمی‌شود و بازار خرید و فروش مسکن و ساخت‌وساز نیز همانند نیمه اول سال است و تغییر چندانی نمی‌کند؛ چرا که حتی اگر تحریم‌ها برداشته شود بیش از یک سال زمان می‌برد تا تاثیر خود را بر بازار مسکن بگذارد.

او در پایان بیان کرد: قیمت‌ها، میزان ساخت‌وساز و مولفه‌های دیگر در بازار مسکن در نیمه دوم سال هیچ تغییری نخواهد کرد.

اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران، پس از یک دوره صعود ۹ساله، رکورد «کمترین رشد» را در سال۹۳ به ثبت رساند.

گزارش «دنیای‌اقتصاد» از تازه‌ترین آمار سامانه رهگیری معاملات املاک که به تایید دفتر اقتصاد مسکن نیز رسیده، حاکی است: متوسط اجاره‌بهای آپارتمان در پایتخت طی سال۹۳ رقمی معادل ۱۲درصد افزایش پیدا کرد در حالی که طی سال‌های ابتدای ۸۴ تا انتهای ۹۲، این شاخص به طور میانگین ۲۴ درصد در سال متورم شده بود و در طول این ۹ سال اجاره‌بهای سالانه بین ۱۵ تا ۳۸درصد افزایش یافت.

به این ترتیب، شتاب رشد اجاره‌بها در سال گذشته به کمترین سطح در مقایسه با ۹ سال قبل از آن رسید.

براساس معدل ریالی اجاره‌بها در سال۹۳، هم‌اکنون بهای اجاره ماهانه هر مترمربع آپارتمان در تهران (با احتساب مبلغ رهن) رقمی معادل۲۰هزار و ۸۰۰ تومان است که با این حساب، اجاره ماهانه آپارتمان ۵۰متری، بدون دریافت پول پیش، حدود یک میلیون تومان برآورد می‌‌شود.
هزینه اجاره‌نشینی در تهران طی ۹ سال منتهی به ابتدای ۹۳، در مجموع، ۵۸۰ درصد افزایش یافت و بهای اجاره مسکن در سال۹۲ نسبت به سال۸۳ حدودا ۸٫۶برابر شد.

این مسیر صعودی سرانجام در سال گذشته تحت‌تاثیر رفتارهای دو متغیر درونی و برونی بازار مسکن، تغییر جهت پیدا کرد و منجر به رکوردزنی «شتاب اجاره‌بها» در جهت کاهشی شد.

شاخص اجاره‌بها در بازار مسکن به‌شدت متاثر از «نرخ تورم» و «قیمت مسکن» است. در این بازار هرسال مالکان برای تعیین مبالغ اجاره، ابتدا «میزان رشد قیمت انواع کالا و خدمات و هزینه‌های زندگی‌شان» را ملاک قرار می‌دهند و مشاوران املاک نیز علاوه بر این شاخص (تورم)، به نرخ رشد قیمت مسکن سال قبل، استناد می‌کنند. روند دست‌کم ۲۰ سال گذشته نوسانات اجاره‌بها در تهران، تبعیت این نرخ از دو متغیر تورم و قیمت مسکن را به خوبی نشان می‌دهد و مشخص می‌کند دامنه افت و خیز اجاره‌بها در بلندمدت، بین دو منحنی تورم و رشد قیمت مسکن بوده است به طوری که در سیکل‌های تجاری بازار مسکن، سطح حداقلی نرخ رشد اجاره‌بها، مساوی یا بزرگتر از تورم و سطح حداکثری آن مساوی یا کوچک‌تر از نرخ رشد قیمت مسکن خواهد بود. هرچند در زمان رکود مسکن، هنگامی که سطح نرخ رشد قیمت مسکن به نقطه کف می‌رسد، معمولا نرخ رشد اجاره‌بها بالاتر قرار می‌گیرد.

دوره‌های گذشته همچنین نشان می‌دهد: سطح حداقلی نرخ رشد اجار‌ه‌بها در زمان رکود مسکن، ممکن است یک‌سال دیرتر از نقطه سقوط قیمت مسکن، رخ دهد. این اتفاق در سال‌های ۸۸ و ۸۹ که به ترتیب تورم مسکن و سپس تورم اجاره‌بها به سطح حداقلی رسیدند، قابل تحلیل است. سال گذشته دو متغیر اثرگذار بر رفتار اجاره‌بها، در یک شیب هم‌جهت، مسیر نزولی را طی کرد؛ از یکسو شتاب تورم در یک‌سال ۹۳ نسبت به یک‌سال ۹۲ نصف شد و نرخ تورم از ۳۴٫۷ درصد به ۱۵٫۶ رسید و از سوی دیگر، شتاب رشد قیمت مسکن نیز به یک‌ ششم کاهش یافت و نرخ رشد آن از ۳۳درصد در یک‌سال ۹۲ به۷٫۴ درصد در یک‌سال ۹۳ محدود شد که در مقایسه با سال‌های قبل بی‌سابقه بود.

این کاهش دو طرفه، باعث شد دامنه افزایش اجاره‌بها در تهران محدود شود و از رشد ۲۰درصدی سال ۹۲ به حداکثر ۱۲درصد در سال ۹۳ تبدیل شود.

اگر چه میانگین هزینه اجاره‌نشینی در سال گذشته ۱۲درصد افزایش یافته اما در برخی مناطق شهر، این شاخص در اجاره‌نامه‌ها به مراتب بیشتر از متوسط نرخ رشد، افزایش پیدا کرد.

همچنین، آن دسته از اجاره‌نامه‌هایی که به صورت غیررسمی و خارج از بنگاه‌های املاک، توسط موجر و مستاجر تنظیم می‌شود، در محاسبات مربوط به متوسط اجاره‌بها، نمی‌گنجند و ممکن است مبالغ درج شده در این نوع اجاره‌نامه‌ها، فاصله زیادی با میانگین نرخ رسمی داشته باشد.
با این حال، معدل یک‌سال۹۳ اجاره‌بهای مسکن براساس آنچه در بنگاه‌ها تنظیم و در سامانه رهگیری ثبت شده، به دست آمده است.

بررسی‌های کارشناسان درباره چشم‌انداز امسال بازار اجاره نشان می‌دهد: برنامه‌ای که دولت برای تداوم روند کاهنده نرخ تورم در سال جاری دارد و همچنین قرار گرفتن بازار مسکن در دوره انتهای رکود که به معنی انتظار برای ثبات نسبی قیمت مسکن در سال ۹۴ است، باعث خواهد شد منگنه‌ای که سال گذشته از طرف این دو متغیر، اجاره‌بها را محصور کرد امسال نیز کماکان با همان فشار پارسال، بازار اجاره را تحت کنترل قرار دهد و از رشد ناموزون آن جلوگیری کند. ضمن اینکه، افت بیشتر اجاره‌بها نسبت به پارسال -با توجه به تجربه تاخیر زمانی دو شاخص تورم مسکن و تورم اجاره‌بها در رسیدن به نقطه کف- چندان غیر محتمل نیست.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» با وجود آنکه مبالغ اجاره آپارتمان در تهران طی سال گذشته، به مراتب کمتر از سال قبل از آن، رشد کرد اما عایدی این بازار برای موجران، به مقدار جزئی افزایش یافت.
عایدی نقدی بازار اجاره از نسبت اجاره ماهانه یک‌سال آپارتمان به قیمت فروش آپارتمان به‌دست می‌آید به این معنی که موجران در ازای یک‌سال اجاره‌داری، درصدی معادل اصل ارزش دارایی ملکی خود، عایدشان می‌شود.

در سال گذشته با توجه به متوسط قیمت مسکن –متری حدود ۴ میلیون تومان- و همچنین متوسط اجاره ماهانه –متری حدود ۲۰ هزار تومان- مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای بابت یک‌سال اجاره‌داری در تهران، رقمی معادل ۲۴٫۶ درصد از محل عایدی نقدی این بازار کسب کردند. این در حالی است که عایدی نقدی بازار اجاره در تهران طی سال۹۲، حدود ۷۴٫۵ درصد بود. در حقیقت شیب تند کاهش نرخ رشد قیمت مسکن در سال گذشته در مقایسه با شیب کمتر در نرخ رشد اجاره‌بها، باعث افزایش جزئی عایدی نقدی شد. تورم مسکن در دو سال گذشته یک‌ ششم شد اما تورم اجاره نصف شد.

ماموریت تبیین بازار اجاره به مشاوران املاک
ثبات دامنه‌دار قیمت مسکن که از ماه‌های سال ۹۳ به فروردین ۹۴ نیز کشیده شده است، علاوه بر تثبیت آرامش در بازار معاملات خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی، بازار اجاره مسکن را هم به بازاری آرام و بدون تغییر نسبت به آنچه پارسال در این بازار گذشت، تبدیل کرده است.

در حالی که شاخص اصلی تعیین اجاره‌بها که همان «قیمت مسکن» است، امسال هم مانند پارسال، بدون تغییر و با انتقال ثبات به بازار مسکن ماه‌های آتی پیش‌بینی می‌شود، برای بازار اجاره مسکن هم احتمال سالی با ثبات و بدون التهاب قطعیت پیدا می‌کند. هر چند طی سال‌های اخیر، بازار اجاره تحت تاثیر روند صعودی قیمت‌ها در بازار معاملات خرید و فروش مسکن، به بازاری کم وبیش ملتهب و غیرواقعی از نظر میزان نرخ رشد قیمت تبدیل شده بود، پیش‌بینی‌های موجود از روند قیمت مسکن طی ماه‌های پیش رو، از ثبات نرخ اجاره‌بها در فصل جابه‌جایی –تابستان- و ماه‌های بعد از آن حکایت می‌کند.

در این باره رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با تایید سالی آرام برای بازار اجاره مسکن، خطاب به مستاجران، موجران و مشاوران املاک تاکید کرد: از آنجا که شاخص اصلی تعیین اجاره‌بها، قیمت مسکن است و قیمت مسکن طی سال گذشته و یک ماه سپری شده از سال جدید، در وضعیت ثبات به سر می‌برد، بدون تردید بازار اجاره مسکن امسال، بازاری با ثبات و بدون افزایش خواهد بود.

به گفته حسام عقبایی، تدارک موجران  و دلالان برای افزایش نرخ اجاره‌بها در ماه‌های پیش رو با توجه به عدم هر نوع احتمال برای افزایش قیمت مسکن، حرکتی غیر منطقی است و لازم است مشاوران املاک این موضوع را برای متعاملین به‌خصوص موجران شفاف‌سازی کنند.

آن طور که او می‌گوید: افزایش اجاره‌بها صرفا در زمان افزایش قیمت مسکن توجیه دارد و هیچ موجری نمی‌تواند با ملاک قرار دادن صرفا شاخص تورم یا با هدف ارتقای سطح معیشت خود، نسبت به افزایش اجاره‌بهای مسکن اقدام کند.

عقبایی از سوی دیگر نبود ظرفیت برای افزایش اجاره‌بها را از دیگر علل مهم غیرمنطقی بودن افزایش اجاره مسکن در سال جاری عنوان کرد.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در تشریح وضعیت آتی اجاره مسکن در سال ۹۴، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: با توجه به اینکه پیش‌بینی ثبات قیمت مسکن در تابستان پیش رو قطعی است و ما هیچ گونه سیر صعودی در این زمینه را شاهد نخواهیم بود، بازار اجاره مسکن هم به تبعیت از این ثبات، بازاری آرام و بدون افزایش در نرخ اجاره‌بها پیش‌بینی می‌شود. حسام عقبایی توضیح داد: وضعیت بازار اجاره نشات گرفته از شرایط موجود در بازار معاملات خرید و فروش مسکن است و از آنجا که پیش‌بینی ثبات قیمت مسکن طی ماه‌های آتی و در ماه‌های جابه‌جایی نیز قطعی است، به طور قطع شاهد افزایش اجاره‌بها نیز نخواهیم بود.

وی تاکید کرد: در واقع شاخص اصلی تعیین اجاره‌بها، قیمت مسکن است و هیچ موجر یا مشاور املاکی نمی‌تواند با توجه به افزایش شاخص تورم یا برای بهبود وضعیت معیشت خود، نسبت به افزایش غیرمنطقی اجاره‌بها اقدام کند.

عقبایی ادامه داد: برخی دیگر از موجران علاوه بر تورم و ارتقای معیشت با رویکرد سود بانکی اقدام به محاسبه و افزایش اجاره‌بها می‌کنند که این شیوه تعیین اجاره‌بها غیر منصفانه و ظالمانه است.
وی تاکید کرد: از مشاوران املاک درخواست می‌کنم با توجیه اینکه شاخص اصلی تعیین اجاره‌بهای مسکن، قیمت مسکن است و بازار معاملات خرید و فروش مسکن نیز، هم‌اکنون در حالت ثبات به سر می‌برد، موضوع افزایش نیافتن اجاره‌بها در سال جدید را برای موجران تبیین کنند. از طرف دیگر موجران هم در جریان باشند که از خرداد ماه تا پایان تابستان بازار آرامی پیش روی اجاره مسکن خواهد بود و بنابراین، مالکان انتظار افزایش قیمت نداشته باشند.

بازار اجاره ظرفیت افزایش نرخ ندارد
عقبایی نبود ظرفیت برای افزایش اجاره‌بها را یکی دیگر از عوامل مهم ثبات قیمت‌ها در این بازار طی سال ۹۴ عنوان کرد و افزود: به‌رغم اینکه در سال ۹۲ و ۹۳ در چندین مرحله شاهد کاهش قیمت مسکن بودیم اما باز هم دیدیم که عملا نرخ اجاره‌بها درصدی افزایش داشت، در حالی که این افزایش در حالت منطقی نباید اتفاق می‌افتاد.

وی ادامه داد: تحت تاثیر این افزایش غیرمنطقی و همچنین ادامه ثبات در بازار مسکن، هم اکنون ظرفیت افزایش اجاره‌بها وجود ندارد.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در این باره توضیح داد: در سه ماه پایانی سال ۹۳ تحت تاثیر افزایش نسبی حجم معاملات مسکن خیز خروج از رکود در بازار مسکن برداشته شد و همان‌گونه که پیش‌بینی می‌شد در بهار ۹۴ نیز همزمان با افزایش حجم معاملات مسکن، قیمت‌ها به حالت ثابت باقی ماند و ثبات ایجاد شده در بازار مسکن به حالت قبل ادامه پیدا کرد. وی ادامه داد: علاوه بر این، پیش‌بینی می‌شود در اردیبهشت امسال همزمان با شروع جدی معاملات در بازار مسکن، حجم خرید و فروش بین متعاملین افزایش یابد.

عقبایی تاکید کرد: افزایش حجم معاملات در اردیبهشت ماه به طور قطع به معنای بروز گرانی در بازار مسکن نخواهد بود که البته سیاست‌های دولت و مسوولان مسکن و اجرای هر چه سریع‌تر طرح‌های تامین مسکن در این زمینه نقش مهمی خواهد داشت.

 دولت یازدهم درحالی در سال گذشته بر مسند قدرت مقام اجرایی کشور قرار گرفت که اقتصاد کشور با رکود شدید دست به گریبان بود. با گذر زمان رکود حاکم بر کشور عمیق‌تر می‌شد. بنابراین دولت سیاستی پیشنهاد کرد که با اجرای آن رونق به بخش‌های مختلف اقتصاد بازگردد.

یکی از بخش‌ها که مسوولان دولتی از آن به عنوان بخش کلیدی اقتصاد یاد می‌کنند، بخش مسکن است. دولت برای تحرک‌بخشی به این بخش اقتصادی به‌دنبال ارایه طرح‌های مختلف از قبیل افزایش تسهیلات بانکی برای خرید و ساخت خانه، احداث مسکن اجتماعی برای افراد کم‌درآمد جامعه، ایجاد بازارهای رهنی و ایجاد صندوق‌های مختلف در قالب طرح جامع مسکن است. در واقع دولت در نظر دارد با تحریک بخش مسکن، اقتصاد کشور را رونق بخشد. اما مساله قابل بحث در این خصوص، توان و ظرفیت بخش مسکن برای خروج اقتصاد از رکود است. به این ترتیب، در همایشی تحت عنوان «مسکن، موتور محرکه خروج از رکود و چالش‌های آن»، بسته خروج غیرتورمی از رکود با محوریت مسکن مورد بررسی و تجزیه و تحلیل کارشناسان مسکن قرار گرفت. این همایش با حضور علی چگینی، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، کمال اطهاری، کارشناس اقتصاد مسکن و هادی کوزه‌چی، کارشناس اقتصادی، مسکن و بازار سرمایه برگزار شد.

۱۲٫۳ میلیون واحد مسکونی تا ۱۳ سال آینده

علی چگینی مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد وزارت راه‌وشهرسازی، با تاکید بر تقویت ابزارهای توسعه ساخت‌وساز مسکن، تقویت بانک مسکن به‌عنوان یک بانک توسعه‌یی، گسترش بازار رهن ثانویه و اولیه، رشد سرمایه‌گذاری‌ها و ابزارهای مالیاتی گفت: در چشم‌انداز ۱۴۰۵ در طرح جامع مسکن برای تامین کمبودها، نوسازی واحدها و مسکن برای خانوارهای جدید حدود ۱۲٫۳‌میلیون واحد برای افق ۱۳ ساله نیاز داریم که ۴۱‌درصد از محل تخریب واحدهای فرسوده است.

آمارها نشان می‌دهد که حدود ۱٫۶‌میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد که بخش عمده‌یی از آنها بیش‌شماری شده یا مربوط به افرادی است که دو خانه دارند و از آنها به شکل‌های پاره وقت و موردی استفاده می‌کنند، در نتیجه آمار واقعی خانه‌های خالی باید کمتر از این رقم ارزیابی شود.

وی افزود: هر ۷۰متر ساخت مسکن معادل یک شغل مستقیم و ۰٫۷نفر شغل غیرمستقیم ایجاد می‌کند و این اشتغال وسیع و گردش مالی مربوط به آن می‌تواند در جهت کاهش رکود به اقتصاد کمک کند. در ارتباط با بخش مسکن حدود ۲ تا ۳‌میلیون شغل مرتبط هستند که عدم توجه به آن می‌تواند رکود را تشدید کند.  وی ادامه داد: در ۶ماهه سال ۹۲ با کاهش ۴۰‌درصدی در پروانه‌های ساخت در سراسر کشور و ۵۶‌درصد کاهش پروانه در تهران مواجه بوده‌ایم که نشان‌دهنده کاهش ساخت مسکن در یکی، دوسال آینده خواهیم بود و با توجه به این موضوع، شاهد کاهش عرضه مسکن در کشور خواهیم بود.

چگینی گفت: با یک‌درصد افزایش در ساخت مسکن، رشد اقتصادی معادل ۲٫۱‌درصد افزایش می‌یابد که نشان‌دهنده نقش عمده مسکن در توسعه و رشد اقتصادی و خروج از رکود است.

وی افزود: سهم مسکن از تسهیلات مسکن در حال حاضر حدود ۱۲‌درصد است و سهم مسکن از بودجه خانوار نیز حدود ۲۵ تا ۳۵‌درصد است.

وی با اشاره به نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه که از فروردین ۹۲ تا مرداد ۹۳ از روند کاهشی و با ثبات برخوردار بوده، گفت: نرخ معاملات و قیمت‌ها نشان می‌دهد که قیمت‌های اسمی با کاهش مواجه بوده و از روند باثباتی برخوردار بوده است، اجاره‌بها نیز کاهنده و باثبات بوده است. مبایعه‌نامه‌ها نیز با روند نزولی مواجه بوده و در نتیجه می‌توان وضعیت قیمت‌ها و بازار مسکن را یک روند با ثبات ارزیابی کرد.  وی با اشاره به آمار واحدهای مسکونی کشور گفت: حدود ۲۰‌میلیون واحد مسکونی در کشور داریم که ۱۵‌میلیون در مناطق شهری و ۵‌میلیون در مناطق روستایی است و در دوره ۸۵ تا ۹۰ رشد واحدهای مسکونی، از رشد ۴٫۶‌درصدی در کشور، ۵٫۲‌درصدی در مناطق شهری و ۳٫۹‌درصدی در مناطق روستایی برخوردار بوده است.

وی افزود: حدود یک‌میلیون و ۲۳۰هزار خانوار فاقد مسکن در کشور داریم و خانوارهای دارای مسکن کوچک و فاقد مسکن در مجموع حدود یک‌میلیون ۵۳۶هزار خانوار هستند. در مناطق شهری نیز حدود ۱۶٫۲‌میلیون خانوار شهری با ۱۵٫۵‌میلیون واحد مسکونی داریم که ۶۴۵هزار کمبود مسکن وجود دارد. در روستاها نیز ۵٫ ۹‌میلیون خانوار و ۵٫۳۸‌میلیون واحد مسکونی داریم و حدود ۵۰۰هزار واحد کمبود وجود دارد.

پروانه‌های صادره در دوره سال‌های ۷۵ تا ۹۲ معادل ۷۰۱ تا ۷۶۵هزار پروانه بوده که تولید مسکن و واحدهای تکمیل شده نیز حدود ۶۶۰ تا ۷۵۴هزار واحد بوده است و در سال ۹۲ معادل ۸۳۲هزار واحد به بهره‌برداری رسیده است.

وضعیت بازار مسکن کشور

کمال اطهاری با تاکید بر لزوم توجه به مسکن به عنوان یکی از محرک‌های اقتصادی گفت: نوع این توجه جای بحث دارد چراکه مسکن تا حد زیادی می‌تواند در رهایی اقتصاد ایران از رکودی که دست به گریبان است، نقش داشته باشد. با این شرایط احتمالا می‌توان رشد پایداری برای بخش مسکن رقم زد. این کارشناس مسکن در ادامه خاطرنشان کرد: دلیل تاثیرپذیری اقتصاد از مسکن، ضریب تکاثر بالا، اشتغال‌زایی و درآمدزایی برای دهک‌های پایین درآمدی است. به‌طوری‌که از طریق اجاره آن، محلی برای کسب درآمد ایجاد می‌شود. نگاه جهانی به پروژه‌های مسکن، سکونتگاه‌های غیررسمی در هند و ارایه وام‌های با بهره سه تا چهاردرصدی نیز از دیگر دلایل توجه به مسکن در مباحث اقتصادی به شمار می‌رود.  اطهاری با اشاره به رابطه مسکن با اقتصاد کلان اظهارکرد: لزوما نمی‌توان همیشه رابطه مستقیم بین رشد مسکن و رشد اقتصادی تعریف کرد. به این دلیل که تعارض بین بخش مسکن و سایر صنایع می‌تواند مانع از این رابطه مستقیم شود و آمار مربوط به بخش مسکن امریکا نشان می‌دهد تا قبل از آغاز بحران مالی در این کشور، رابطه مثبتی بین این دو متغیر کلان وجود داشته است. اما همین بخش مسکن منجر به وقوع بحران مالی سال ۲۰۰۷ در امریکا شد. در واقع حباب مسکن ناشی از این تعارضات بین مسکن و سایر بخش‌ها به وجود آمد.

وی با مقایسه شرایط رکود کنونی اقتصاد ایران با بحران مالی سال ۲۰۰۷ امریکا اظهارکرد: در هر دو مورد، مسکن آغازگر بحران رکود بوده است. این درحالی بود که اقتصاددانان در سال ۲۰۰۰ وقوع این بحران امریکا و فراگیری آن در جهان را پیش‌بینی کرده بودند. مبنای این پیش‌بینی این است که راهکار واگذاری مسکن به بخش خصوصی نمی‌تواند راهکار درستی باشد.

اطهاری در ادامه بیان کرد: این درحالی است که بخش مالی قوی نمی‌تواند جایگزین دولت شود. در مدل‌های تقویت بخش مالی، بخش مسکن به گونه‌یی تعریف شده که با به زمین خوردن این بخش، بازار مالی هم از بین می‌رود. فراگیری این بحران مالی درحالی بود که منجر به ایجاد بحران بازار ثانویه در سایر کشورها شد.

این کارشناس مسایل اقتصادی خاطرنشان کرد: ادامه این روند درشرایطی که قیمت در مسکن به ثبات می‌رسد، منجر به کم ارزش شدن وام‌ها می‌شود که دولت دیگر نمی‌تواند پشتیبان آن باشد و دولت نیز تعهدی نسبت به پشتیبانی از آن نخواهد داشت و اکنون اجرای چنین سیاست‌هایی را در ابعاد کوچک در ایران شاهد هستیم.

اطهاری با تشبیه بخش مسکن به عنوان ضربه‌گیر در اقتصاد کلان اظهارکرد: معمولا در اقتصادی مانند ایران که سایرصنایع به دلایلی مثل تحریم کارکرد خوبی ندارند، گردش مالی کم در بخش مسکن می‌تواند تعمیق رکود در اقتصاد را با سرعت کندی پیش ببرد. مثلا در اقتصاد ایران ۹۵درصد کالاهای مورد نیاز صنعت مسکن در کشور تامین می‌شود.

وی با اشاره به سهم پایین بخش مسکن از تسهیلات بانکی و سهم وام‌های رهنی آن از تولید ناخالص ملی افزود: سهم پایین این وام‌ها از ارزش مسکن در شرایطی که بازار مالی هم نابالغ است، نمی‌تواند تاثیرگذار باشد. این درحالی است که تقویت بازارهای ثانویه می‌تواند تاثیر خیلی مثبتی در رونق‌بخشی از بازار مسکن داشته باشد. چراکه علاوه بر رشد بازار مالی درحوزه مسکن باعث کنترل پولشویی در این بخش می‌شود.

اطهاری به سهم بخش مسکن از معوقات بانکی اشاره کرد و گفت: در این مورد سهم مسکن ۷۰درصد است که معمولا مربوط به پول‌های تزریق شده در مسکن مهر است. به این ترتیب بخش مسکن ظرفیت پذیرش سهم بیش از ۱۳درصدی از تسهیلات بانکی را ندارد.  وی در ادامه افزود: گرچه سهم معاملات مسکن تهران از کل کشور ۳۰درصد است اما همین ۳۰درصد ارزش ۶۰ تا ۷۰درصد کل معاملات کشور را رقم می‌زند چراکه ارزش مسکن در تهران سه تا شش برابر سایر شهرهاست. این موضوع ناشی از رانت مطلق در بازار مسکن تهران است. این رانت موجود مانع از اجرای سیاست‌های کنترلی مانند وضع قانون مالیات بر عایدی مسکن یا قوانین شهرسازی می‌شود و با پیامدهای نامطلوب به تغییر کاربری زمین دامن می‌زند.  اطهاری با اشاره به نقش زمین در قیمت مسکن گفت: سیاست زمین در ایران یک سیاست فئودالی است. نسبت زمین به کل هزینه ساخت در امریکا ۲۰درصد است درحالی که این رقم در ایران بالغ بر ۶۰ درصد است. این اختلاف رقم صرفا به خاطر رانت زمین در ایران به ویژه در تهران است.  وی افزود: یکی از نکات فراموش شده در سیاست‌های مسکن کشور، بحث تغییر کاربری زمین است. در کشور ما تنها عامل تعیین‌کننده در شکل کاربری زمین قیمت آن است که کل حیات شهر را به خطر می‌اندازد. به این ترتیب غفلت از رانت زمین و تغییر کاربری در برنامه‌های دولت درحوزه مسکن، مانع از تاثیرگذاری این بخش برای خروج کشور از رکود می‌شود.  اطهاری خاطرنشان کرد: ساختار نادرست رویکرد به بخش مسکن باعث شده که تحلیل‌های اقتصادی نیز با خطاهایی همراه باشد. بنابراین لازم است در بخش مسکن در کشور تعدیل ساختاری، تشکیل نظام مالی برای کم‌درآمدها، ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی و جلوگیری از گسترش آن صورت گیرد.

هدایت سرمایه به سمت بافت فرسوده

هادی کوزه‌چی با اشاره به شکل‌گیری تحول بزرگ در بازار مسکن گفت: بیش از ۸۰درصد ثروت خانوار در بازار مسکن متمرکز است. باقی آن در بازارهای بورس، طلا، و ارز و سپرده‌های بانکی سرمایه‌گذاری شده است. به این ترتیب، هر تغییر و تحولی در بازار مسکن، اقتصاد کشور و به‌دنبال آن سایر بازارها را تحت‌الشعاع قرار می‌دهد. وی با اشاره به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن خاطرنشان کرد: سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در سال گذشته در این بخش ۷۵هزار میلیارد تومان بود. این رقم در سال ۹۱ بالغ بر ۶۱هزار میلیارد تومان بود. این در حالی است که سرمایه‌گذاری خصوصی در واحدهای صنعتی در سال گذشته ۸هزار میلیارد تومان است. بررسی روند سرمایه‌گذاری در این سال‌ها نشان می‌دهد که سرمایه‌های خصوصی معمولا به‌سمت مسکن هدایت شده است.

این کارشناس مسکن بااشاره به حجم معاملات مسکن در شهر تهران بیان کرد: برای ورود به بازار مسکن و خرید و فروش واحدهای نوساز در سال نیاز به سرمایه‌یی بالغ بر ۱۲۰هزار میلیارد تومان است. این در حالی است در صورت اجرایی شدن برنامه دولت برای پرداخت ۸۰میلیون وام خرید مسکن، سرمایه تشکیل شده هفت‌هزارمیلیارد تومان است. این تفاوت نشان می‌دهد، تحرک بخش مسکن نیاز به سرمایه زیادی در این بخش دارد. حال آنکه این وام در کنار وام ساخت تا چه حد می‌تواند بخش مسکن را از رکود خارج کند، محل بحث است.

وی با اشاره به روند معاملات مسکن در بین سال‌های ۸۴ تا ۹۳، افزود: متوسط قیمت مسکن از ۶۰۰ تا ۷۰۰هزار تومان برای هر مترمربع به چهارمیلیون تومان در سال ۹۳ رسیده است. این امر نشان می‌دهد که بازار مسکن در این دوران شاهد شکل‌گیری رونق و رکود در بازار بود که معمولا دوران رکود طولانی‌تر است.  کوزه‌چی افزود: با ورود واحدهای نوساز به این بازار و به‌فروش نرسیدن آنها، این رکودهای شکل گرفته، عمیق‌تر شده است. چراکه در دوران رونق، صرفا به‌خاطر بازار فروش، ساخت و ساز خیلی سود ده بوده و سرمایه‌گذاران زیادی به این بخش هجوم آوردند. این در حالی است که در برخی سال‌ها، بازار مسکن، به‌خاطر تغییرات بازار ارز یا اعطای وام‌های زودبازده رونق را تجربه کرده است.  کوزه‌چی در ادامه خاطر نشان کرد: در حال حاضر سیاست‌های دولت در بخش مسکن باید به گونه‌یی باشد که سرمایه‌ها بیشتر به سمت ساخت خانه‌های مسکونی هدایت شود و نه واحدهای که ماهیت لوکس یا تجاری دارند. دولت این اهداف را می‌تواند در بافت‌های فرسوده شهری دنبال کند. این در شرایطی است که در این بخش از شهرها معمولا افرادی با درآمد متوسط ساکن هستند.

وی افزود: سیاست‌های اتخاذ شده در بخش اعطای وام باید به‌گونه‌یی باشد که این وام به دهک‌های پایین درآمدی تعلق بگیرد. در واقع به افرادی داده شود که خودشان از قدرت مالی نسبی برای خرید واحدهای فروش نرفته در خانه داشته باشند. به این ترتیب، سرمایه‌هایی که در بخش صرف شده از این طریق به گردش درآید.

مسکن نیاز طبیعی است و مهیا کردن آن برای آحاد جامعه در بسیاری از کشورهای توسعه یافته جهان جزء ‌وظایف دولت‌هاست .و باید حداقل جلوی دخالت نهادهای دولتی و حکومتی را در این بخش گرفت .چون مسکن یک کالای کم کشش است وفشار زیادی را بخصوص به دهکهای پایین جامعه می‌آورد.

به گزارش خبرنگار شبکه اطلاع رسانی دانا، در کشور آمریکا تا سال ۲۰۰۳ و برای تحریک سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و در کل در اقتصاد، بانکها شروع به پرداخت وام‌های مسکن آنهم به تعداد بسیار زیاد کردند . تا جایی که عرضه از تقاضا پیشی گرفت و قیمت مسکن شروع به پایین آمدن آنهم با شیب بسیار تند کرد؛ به نحوی که عدم پرداخت اقساط از ادامه پرداخت‌ها از نظر اقتصادی صرفه بیشتری پیدا کرد و پس از آن بانکها به علت اقساط معوق مشتریان شروع به مصادره و حراج خانه‌های مردم کردند که این کار نیز بر شدت عرضه افزود و کاهش قیمتها را به سقوط آزاد قیمتها بدل کرد.
همین امر باعث عدم برگشت مطالبات و در نتیجه ورشکستگی بیش از ۴۰۰ بانک و یک بحران در کشور آمریکا و به طبع آن در سطح اقتصاد جهانی گردید که آثار آن هنوز هم در رکود جهانی نمایان است. و بعید نیست این سناریو در ایران هم تکرار گردد.
در اصل چهل و سوم قانون اساسی چنین آمده ‌است «داشتن مسکن متناسب با نیاز ، حق هر فرد و خانواده ‌ایرانی است و دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند ، به خصوص کارگران و روستاییان زمینه اجرای این اصل را فراهم کند». همچنین در بند دوازدهم از اصل سوم قانون اساسی آمده ‌است که «دولت جمهوری اسلامی‌ایران موظف است در پی ریزی اقتصاد صحیح و عادلانه بر طبق ضوابط اسلامی‌ جهت ایجاد رفاه و رفع فقر و برطرف ساختن هر نوع محرومیت در زمینه های تغذیه و مسکن و کار و بهداشت و تعمیم بیمه همه امکانات خود را به کار گیرد».
در سالهای گذشته بعلت پدیده جوانی جمعیت ( و انفجار زاد و ولد در سالهای ۵۵ تا ۶۵ ) و افزایش آمار جوانان آماده ازدواج و نیز انباشتگی تقاضا در سالهای گذشته بخش مسکن ایران دچار تورم تقاضا گردید که دولت مجبور به مداخله و افزایش ساخت و ساز مسکن در غالب مسکن مهر از طرفی ، و اعطای مجوز نوسازی برای بافتهای فرسوده از سوی دیگر گردید . براساس آمارها در حال حاضر تنها در تهران بیش از ۰۰۰/۳۶۰ واحد مسکونی خالی وجود دارد . همچنین در ماه بطور متوسط ۲۰۰۰۰ مجوز ساخت صادر می‌شود که ۱۰۰۰۰ واحد بیش از نیاز واقعی است .و این در حالی است که دولت مصممم است تمام تعهدات دولت قبلی در بخش مسکن را به انجام برساند . و این موضوع باز هم بر فزونی عرضه بر تقاضا خواهد افزود.
از سوی دیگر در ۹ سال گذشته بعلت بی انصافی نمایندگان و شورای عالی کار ، حق مسکن دوازده میلیون نفر کارگر تنها ماهیانه ۱۰۰۰۰ تومان بوده که با پیگیری‌های مجدانه مجلس محترم با ۱۰۰% افزایش به رقم ۲۰۰۰۰ تومان افزایش یافته است! و کارمندان نیز کم و بیش در وضعیتی مشابه قرار داشته‌اند . این در حالی است که نمایندگان محترم مجلس نهم کمک ۱۴۰۰۰۰۰۰۰ رابرای رهن یک واحد مسکونی ناکافی می‌دانند ! بعلت شکاف درآمدی ( ثبات حقوق در برابر تورم شدید که باعث کاهش درآمد قابل تصرف و قدرت خرید می‌گردد ) که در طول ۱۷ سال بعد از انقلاب بوجود آمده است و از طرف دیگر بعلت محدودیت‌های بودجه‌ایی دولت برای افزایش حق مسکن کارگران و کارمندان تحریک تقاضا در بازار مسکن متصور نیست.یک محاسبه‌ی ساده این مطلب را اثبات می کند .فرض کنید یک کارگر با حق مسکن ماهیانه ۲۰۰۰۰تومانی خود بخواهد یک واحد مسکونی ۷۵ متری خریداری کند و اگر متوسط قیمت متری ۲۵۰۰۰۰۰ تومان در نظر بگیریم قیمت این واحد آپارتمان حدود۱۸۷۵۰۰۰۰۰ تومان می‌شود که برابر با ۹۳۷۵ ماه و ۷۸۱ سال می‌گردد. پس فرض ایجاد تقاضا برای حدود ۴۰۰۰۰۰۰۰ نفر از جمعیت کشور محال است.
جالب است که صاحبان خانه و موجران اگر واحدهای خود را بفروش برسانند و در بانک سپرده‌گذاری کنند ، دو تا سه برابر مبلغ اجاره، سود دریافت می‌کنند. و در اینصورت طبیعی است که فشار عرضه را بیشتر می‌کند؛ اما کسانی هستند که منافعشان در بالا رفتن قیمت هاست و روز به روز با درج آگهی‌های کاذب در روزنامه‌های پر تیراژ کشور بر حجم حباب مسکن می‌افزایند . به نحوی که حتی بدون داشتن حتی یک متر زمین می‌توان آگهی فروش ملکی بسیار بالاتر از قیمتهای رایج را داد و باعث افزایش که نه بلکه سونامی قیمتها در منطقه‌ایی خاص شد.و در مورد درج آگهی‌های کاذب تا کنون هیچ اقدام موثری صورت نگرفته است.
اما این روند پیامدهای بسیار ناگواری هم برای بانکها و هم برای سازندگان مسکن به دنبال دارد . و عملا” بخش مسکن را در آستانه یک شوک برای اقتصاد ایران بدل کرده است . ولی چگونه ؟
- اول آنکه مستاجران کارمند و کارگر با حقوق ثابت توان همراهی با افزایش قیمتها را ندارند . و کاهش تقاضا دراین بخش حتمی است.
- دوم آنکه نرخ بهره ۲۲% مالکان را ترغیب به فروش می‌کند. بعنوان نمونه ملکی که دویست میلیون تومان ارزش دارد ، به سختی و در برخی مناطق ، اجاره ۸۰۰۰۰۰ تا ۱۰۰۰۰۰۰ تومانی دریافت می‌دارد. ولی اگر مبلغ ناشی از فروش این ملک بعنوان سپرده در بانکها سپرده‌گذاری شود ، نزدیک به ۳۶۶۶۶۶۶ تومان ماهیانه سود دریافت می کند.
- سوم آنکه مالکان و مستاجران متوجه خواهند شد که نهایت سود گرانی لجام گسیخته ی مسکن را بانکها با وامهای ۲۸% به بالا برده‌اند . و در نهایت چیزی که برای مالکان باقی خواهد ماند اقساط کمرشکن و برای مستاجران فشار اقتصادی و کاهش درآمد قابل تصرف است.
- چهارم آنکه به محض ورود مسکن به فاز کاهش قیمتها جو روانی بازار منفی و پیش بینی‌ها مانع از خرید مسکن برای خریداران خواهد گردید و باعث سقوط قیمتها و رکود بیشتر در این بخش خواهد گردید.
- پنجم آنکه از آنجا که مسکن جزء نیازهای طبیعی است هر دولتی با پدیده حباب قیمتها بشدت مقابله خواهد کرد .چون نارضایتی‌ها در این بخش بسیار گسترده است و چه بسا رهن و اجاره کلا” به رویه اجاره به شرط تملیک بدل گردد . و از آنجا که نرخ بهره ۲۰% بعلت تبعات بسیار بد بر میزان سرمایه گذاری و اقتصاد کلان ، اقدامی است که هرگز تکرار نخواهد گردید ، ترکیدن حباب مسکن قطعی است.چون هزینه‌های تامین مالی با کاهش نرخ بهره کاهش خواهد یافت .
- ششم آنکه جمعیت کشور بسوی پیر شدن حرکت می کند و با افزایش میزان طلاق و کاهش میزان ازدواج خصوصا” در کلان شهرها و نیز کاهش شدید رشد جمعیت تقاضا برای مسکن کاهش داشته و دارد. بر اساس آمارها ۱۱۰۰۰۰۰۰ نفر در آستانه ازداج قرار دارند ولی در شرایط موجود اقدام به ازدواج نمی‌کنند چون حداقل ۸۰% و بیشتر از درآمد افراد با حداقل مزد می‌بایست صرف اجاره مسکن گردد که این امر ازدواج را بسیار دشوار کرده است.
- هفتم اینکه رشد نقدینگی و نبود زیرساخت‌های سرمایه‌گذاری باعث هجوم سرمایه‌گذاران به بخش مسکن شده بود ، اما با رشد خیره کننده شاخص‌های بورس و خصوصا” نرخ بازده نزدیک به ۱۱۰% ، جذابیت فراوانی برای خروج سرمایه‌ها از بخش مسکن وجود دارد.
- هشتم آنکه نتیجه مذاکرات ایران و آمریکا همه‌ی بازارها از جمله مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد.
قیمت واقعی مسکن چقدر است؟
اگر شما به عنوان یک سازنده بدون داشتن حتی یک متر زمین اقدام به ساخت واحد مسکونی کنید در شرایط معمول ۵۰% واحدهای احداثی متعلق به شما می‌شود و مابقی متلق به صاحب زمین می‌شود. یعنی اگر ۵ واحد آپارتمان احداث نمایید ۲٫۵ واحد آن به همراه نیمی از مالکیت زمین به شما می‌رسد. اگر شما برای هر متر مربع ۶۰۰۰۰۰ تومان هزینه کنید برای ۵ واحد ۷۵ متری مجموعا” ۲۲۵۰۰۰۰۰۰ هزینه کرده‌اید و صاحب ۵/۲ واحد شده‌اید که بهای تمام شده برای هر واحد مسکونی۹۰۰۰۰۰۰۰ و برای هر متر مربع ۱۲۰۰۰۰۰ تومان می‌شود. و با توجه به اینکه زمین مشاع می‌شود این مبلغ نصف می‌شود و قیمت تمام شده هر متر مربع مسکن ۶۰۰۰۰۰ تومان می شود ! این در حالی است که قیمت تمام شده در بسیاری موارد مبلغی بین ۴۰۰ تا ۸۰۰ هزار تومان است که در نتیجه قیمت کنونی را بیشتر و بیشتر غیر منصفانه و حتی ظالمانه می‌کند.
حال معلوم نیست آپارتمانهایی که بطور متوسط متری ۶۰۰۰۰۰ تومان و کمتر تمام شده است چرا متری ۶۰۰۰۰۰۰ تومان و بالاتر به فروش می‌رسد؟!
آنچه مسلم است این است که مسکن یک نیاز طبیعی است و تامین آن برابر قانون وظیفه دولت است و در کل فسلفه وجودی همه‌ی دولتهاست. و در شرایط کنونی عده‌ایی هستند که سودجویی‌های خود را در ایجاد مانع در برآورده شدن نیازهای طبیعی مردم قرار داده‌اند و منافع نامشروع آنها فشار اقتصادی زیادی را بر جامعه خصوصا” دهکهای پایین تحمیل کرده است و باعث نارضایتی گسترده مردم دراین بخش گردیده است . دولت می بایست با نظارت اصولی و درست از کیان خود و مردم دفاع کند.چون این نیاز را نه می توان به تعویق انداخت و نه از آن چشم پوشید.
دولتمردان و نمایندگان محترم باید بدانند:
۱- مسکن نیاز طبیعی است و مهیا کردن آن برای آحاد جامعه در بسیاری از کشورهای توسعه یافته جهان جزء ‌وظایف دولتهاست .و باید حداقل جلوی دخالت نهادهای دولتی و حکومتی را در این بخش گرفت .چون مسکن یک کالای کم کشش است وفشار زیادی را بخصوص به دهکهای پایین جامعه می‌آورد.
۲- کشور مهیای بازگشت به نظام طاغوتی ارباب و رعیتی در غالب نظام مالک و مستاجری شده است .عده زیادی از مستاجران برای صاحبان خانه‌ها کار می‌کنند. همانطور که در زمان طاغوت کشاورزان برای مالکان زمین کار می‌کردند و سهم کمی از ماحصل تلاش خود داشتند . در بسیاری از موارد بیش از ۱۰۰% حداقل مزد برای اجاره یک واحد مسکونی نیاز است و این غیر قابل تحمل است.بر اساس آمارها قیمت مسکن در ایران حتی از بسیاری از شهرهای اروپایی هم بیشتر است و این با درآمد ایرانیان اصلا” سازگار نیست.
۳- عدم تعادل در بازار مسکن چه بصورت تورم لجام گسیخته و چه بصورت رکود به این بخش آسیب می‌زند. در بسیاری از موارد نرخ بازدهی در بخش مسکن بیش از ۴۰۰% وحتی ۱۰۰۰% است که باعث سود سرشار و باد آورده برای سازندگان و فشار شدید بر خانواده‌ها می‌گردد.باید این نرخ سود منطقی گردد .که هم تولید کننده رغبت کافی برای تولید داشته باشد و هم مصرف کننده توان همراهی با قیمتها را داشته باشد.
در هر صورت بخش مسکن آبستن حوادث ناگواری است و با افزایش وام مسکن هم نمی‌توان مشکلات آن را حل کرد و چه بسا اوضاع این بخش مهم از اقتصاد بد و بدتر خواهد شد . کمترین مشکلات این بخش کاهش شدید آمار ازدواج است که تبعات اجتماعی گسترده‌ایی در پی خواهد داشت.