اصل تامین مسکن ارزان برای جامعه ما و به خصوص نسل جوان”، جزو برنامه‌های دولت تدبیر و امید بوده که از سوی حسن روحانی رئیس جمهور کشورمان در دوران انتخابات، اعلام شد.

پس از افزایش قیمت مسکن در اواخر سال گذشته و شروع سال جدید، بازار مسکن در یک ماه گذشته در رکود بی سابقه ای فرو رفته، به طوری‌که تعداد معاملات مسکن کاهش یافته و از تعداد خریداران در بازار هم کاسته شده است.

مسئله مسکن و ارائه تسهیلات برای خانه دار شدن مردم همواره در دوران انتخابات جزو وعده های کاندیدای انتخاباتی بوده است. در دولت نهم و دهم  طرح مسکن مهر  توانست تعداد زیادی از خانوار ها را صاحب خانه کند،اما به محض آغاز به کار دولت یازدهم مسئولان مربوطه و شخص رئیس جمهور ضمن انتقاد از این طرح به جای اینکه نواقص آن را برطرف کنند آنطرح را که کمی امید در دل مردم به وجود آورده بود را متوقف کردند. البته قرار بود به جای مسکن مهر طرحی به نام مسکن اجتماعی جایگزین شود که تا این لحظه هنوز خبری از این پروژه ها نشده است.

بازار مسکن با روی کار آمدن دولت یازدهم نیز  کمی به تکاپو افتاد اما پس از گذشت چند ماه، با توقف پروژه مسکن مهر و همچنین برخی سیاست های اشتباه باعث شد تا رکودی گسترده در بازار مسکن به وجود بیاید.

عوامل زیادی بر رکود مسکن تاثیر گذار هستند اما کاهش قدرت خرید متقاضیان یکی از مهمترین دلایل این رکود است که در چند هفته اخیر، بازار مسکن را با کاهش شدید تعداد معاملات مسکن روبرو کرده است.
کاهش قدرت خرید منجر به این شد که متقاضیان به اجاره نشینی روی بیاورند که همین موضوع باعث گرانی در بخش اجاره بها شد و مشکلاتی را برای مستاجران به وجود آورد.

در واقع بازار مسکن به خصوص در شهر تهران از عوامل متعددی تاثیر می گیرد که می توانند قیمت مسکن را تا حد زیادی افزایش دهند اما در چند ساله اخیر و با وجود رکودهای بی سابقه، قیمت مسکن کاهش پیدا نکرده است و فقط در مدت کوتاهی تثبیت می شود.

از جمله علل دیگر رکود فعلی در حوزه مسکن یکی بحث تسهیلات نامناسب و غیرکارآمد و یکی هم بحث عدم فروش مسکن توسط سازندگان است.

بسیاری از پیمانکاران و سازندگان منازل مسکونی اخیرا به منظور کسب سود بیشتر و تامین هزینه های خود از فروش پروژه های احداث شده خودداری می‌کنند.

از طرفی دولت نیز نتوانسته نقش خود را در جهت خانه دار کردن مردم به خوبی ایفا کند. ارائه تسهیلات مناسب برای کمک به اقشار ضعیف جامعه برای خانه دار شدن از مهمترین وطایف دولت است که البته تاکنون اقدام موثر و مثبتی در این راستا مشاهده نشده است.

مسئله وام ۸۰ میلیونی فارغ از این‌که بازهم مناسب با قیمت‌خانه در نقاط مختلف تهران نیست، با بازپرداختی حدود ۷۰۰ الی ۸۰۰ هزار تومان نه تنها به درد اقشار ضعیف جامعه نمی‌خورد بلکه آن ها را نزدیک به ۱۵ سال درگیر به پرداخت قسط با سود زیاد می‌کند.

بدون شک وقتی در دوران رکود در بازار قرار داشته باشیم نه تنها مردم صاحب خانه نمی‌شوند بلکه قیمت ها نیز رو به افزایش رفته و به تبع آن خرید و فروش و بازار رقابتی وجود نخواهد داشت. از این رو هنگامی که شرایط به این گونه پیش رود، صنایع وابسته به مسکن نیز دچار رکود شده و در نتیجه بازار ثبات خود را ازدست داده و عملا پویایی و تحرکی نخواهد داشت.

لذا انتظار می‌رود مسئولان دولتی ضمن انتخاب راه حل های مناسب با رفع معایب مسکن مهر و راه اندازی طرح هایی این چنینی، یا حداقل با ارائه تسهیلاتی که با مخارج و هزینه های افراد و اقشار مختلف جامعه همخوانی داشه باشد، امکان خانه دار شدن جوانان که به آرزویی دست نیافتنی بدل شده، را فراهم کنند و به وعده های انتخاباتی خود جامه عمل بپوشاند.

 معاملات مسکن در حال حاضر یکی از باثبات‌ترین شرایط را در مقایسه با زمان‌ مشابه سال‌های گذشته تجربه می‌کند. این را بسیاری از مشاوران املاک می‌گویند و به خریداران مسکن پیشنهاد می‌کنند فرصت را برای خرید از دست ندهند.

یکی از فعالان بازار مسکن در محدوده غرب تهران می‌گوید: اگر چه قیمت مسکن در ۶ ماه اول سال ۹۳، در برخی ماه‌ها چند درصد افزایش داشت، اما در ماه‌های بعد به همان نسبت کاهش یافت و در مجموع می‌توان گفت، متغیرهای بازار مسکن طی سال‌های اخیر هیچ‌گاه به اندازه امسال به هم نزدیک نبوده و بازار مسکن تا این حد ثبات نداشته است.
شریفی با اشاره به نقش کلیدی مشاوران املاک در بهبود و ادامه روند ثبات در بازار مسکن می‌گوید: مشاوران املاک باید هر چه بیشتر تلاش کنند تا معاملات مسکن در مسیری روان‌تر به جریان بیفتد و فضای سوداگری در معاملات از بین برود، همچنین بنگاه‌های مسکن باید با هرگونه افزایش نامتناسب یا نامتعارف قیمت مسکن مقابله کنند.
در حال حاضر با توجه به خروج از دوران رکود در معاملات مسکن و قرار گرفتن در ابتدای مسیر رونق، همزمان با کاهش رشد قیمت مسکن، پیش‌بینی می‌شود حجم معاملات مسکن به تدریج از اواخر امسال افزایش پیدا کند.
با کاهش قیمت مسکن طی ماه‌های گذشته و فراهم شدن شرایط ثبات در بازار معاملات مسکن، هم‌اکنون اغلب متقاضیان مصرفی بازار مسکن که به صورت موقت خرید خود را به تاخیر انداخته بودند به تدریج در حال ورود به بازار مسکن هستند.
یکی ازفعالان بازار مسکن می‌گوید: کاهش هجمه خریدهای سرمایه‌ای در بازار مسکن، باعث شده در حال حاضر زمینه خرید مناسب برای متقاضیان مصرفی در بازار مسکن فراهم شود.
او توصیه می‌کند: با توجه به قیمت زمین و هزینه‌های ساخت با در نظر گرفتن میزان سود معقول برای سازنده یا مالک در حد متوسط ۲۰ تا ۴۰ درصد، می‌توان تخمین نسبتا درستی از واقعی بودن یا نبودن قیمت‌های پیشنهادی مالکان یا مشاوران املاک به دست آورد.
مشاوران املاک معتقدند بیشتر خریداران مسکن، مصرف‌کننده هستند و فضا برای سرمایه‌گذاری یا سفته‌بازی با توجه به چشم‌انداز کاهش خفیف یا ثبات نسبی قیمت، وجود ندارد. دکتر سلمان خادم‌المله، کارشناس بازارسرمایه در این رابطه می‌گوید: ما در کشور دچار تورم رکودی هستیم از طرفی در عرضه و تقاضاهای اقتصادی نیز مشکل داریم برای همین است که تیم اقتصادی دولت می‌خواهد هم عرضه و هم تقاضا را در حوزه مسکن تقویت کند و با ایجاد منابع مالی مانند افزایش سطح وام‌های مسکن و سایر برنامه‌های تشویقی تقاضا در این بخش را قوت ببخشد.
این کارشناس تاکید می‌کند: این سیاست‌ها به نسبت موفقیت‌آمیز هم بوده است و یکی از نشانه‌های آن افزایش خریداران تسهیلات مسکن در بورس هستند. متقاضیان وام مسکن خریدارانی هستند که با وام فعلی می‌توانند خانه‌ای در حد رفع نیازشان خریداری کنند. به گزارش دنیای اقتصاد، مطمئنا با این نوع سیاست‌های تقویتی سرمایه‌گذاری ساختمانی سود بیشتری نسبت به سایر حوزه‌ها دارد به‌ویژه در شهرستان‌های پر پتانسیل بیش از شهر تهران سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن سودآور است. در شهرستان‌ها، وام خرید نیز قدرت بیشتری دارد. در برخی شهرهای بزرگ یک ملک معمولی را می‌توان به قیمت ۱۲۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان خرید که با افزایش وام مسکن خرید این نوع ملک‌ها در شهرستان‌ها راحت تر می‌شود. شهرهای شمالی کشور پتانسیل خوبی برای این نوع سرمایه‌گذاری دارند، بنابراین شاید افزایش قیمت در این شهرها نسبت به تهران بالاتر است.

درحالی که طی یک ماه گذشته تلاش‌های بسیاری برای پررونق جلوه دادن بازار مسکن صورت گرفته ولی گزارش‌های میدانی همچنان از رکود در بازار خبر می‌دهند.

به گزارش خبرآنلاین، بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد میزان قراردادهای اجاره بها و خرید‌و‌فروش در پایان ابتدای آبان ماه بازهم روند نزولی پیدا کرده است. یکی از مشاوران املاک در این مورد می‌گوید: «وضعیت بازار در شهریور و مهرماه خوب بود. ولی با آغاز آبان ماه عملا روند معاملات به سمت رکود پیش رفت. در حال حاضر هم وقتی آگهی فروش را به روزنامه همشهری می‌دهیم به طور متوسط روزانه ۴ تا ۵ زنگ مفید می‌خورد.»

گزارش‌های رسمی‌ سامانه ثبت معاملات املاک تایید می‌کند که مهر ماه سال‌جاری با کاهش حجم معاملات آغاز شده است. با این حال رئیس اتحادیه مشاوران املاک خبر داده بود که روند معاملات در مهرماه کاهش یافته ولی در قیاس با مهرماه سال قبل افزایش یافته است.بررسی‌ها نشان می‌دهد در حال حاضر بیشترین میزان تمرکز سازندگان و حتی خریداران به سمت پروژه‌های تجاری رفته است. گزارش‌های رسمی‌تایید می‌کند حجم سرمایه‌گذاری در مسکن، مسکونی طی یکسال گذشته تنها ۸ درصد رشد داشته درحالی که حجم سرمایه‌گذاری در مسکن تجاری و بخصوص فروشگاه‌های موسوم به «مال» ۴۰ درصد افزایش داشته است.

این آمارها نشان می‌دهد وضعیت بازار در حالت مطلوب قطعی قرار ندارد و تنها حرکت به سمت پروژه‌های تجاری با اقبال مواجه می‌شود. هنوز گزارش جدیدی نیز از ساخت‌و‌ساز ۴۰ درصد پروانه‌های ساختمانی صادر شده معطل مانده منتشر نشده است. تحلیلگران بازار اعتقاد دارند که فاصله میان قیمت متوسط فروش ملک در تهران و شهرهای بزرگ با حداقل درآمد شهروندان دلیل اصلی رکود بازار مسکن است. متوسط قیمت ملک در تهران ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان در نظر گرفته شده است. میزان متوسط خط فقر نیز در تهران و شهرهای بزرگ یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان است.

به گفته مرکز آمار ایران آخرین رقم درآمد خانوارهای شهری نیز در فصل بهار به عدد یک میلیون و ۸۰۰ هزار تومان رسیده است. براین اساس خانوارهای دهک‌های چهارم تا هشتم (به عنوان طبقه متوسط) تنها درآمدی ۳۰۰ هزار تومان بالاتر از خط فقر دارند. این گروه برای تامین هزینه خرید یک متر آپارتمان در تهران باید ۱۴ ماه با پس‌انداز ۳۰۰ هزار تومان مازاد درآمدشان که آنها را بالاتر از خط فقر نگاه می‌دارد، اقدام به خرید کنند. در صورتی که بعد خانوار عدد ۴ (بعد رسمی‌خانوار ۷/۳ است) در نظر گرفته شود و متوسط بهره‌مندی فعلی شهروندان به ازای هر نفر ۱۵ متر در نظر گرفته شود، خانوار چهار نفره برای خرید یک آپارتمان ۶۰ متری باید ۸۴۰ ماه به میزان ۳۰۰ هزار تومان از پس انداز خود را ذخیره کند. این خانواده تنها در صورتی که قیمت ملک ثابت باقی بماند پس از زندگی ۸۴۰ ماه روی خط فقر می‌تواند به خواسته خود برسد.

محاسبات رسمی‌نیز نشان می‌دهد که با توجه به پس انداز یک سوم یک عضو خانواده باید ۳۲ سال پس‌انداز برای خرید خانه صورت گیرد. به همان اندازه که خرید خانه برای شهروندان دور از دسترس شده است، وضعیت بازار برای اجاره قدری بهبود پیدا کرده است. گزارش‌های رسمی ‌تایید می‌کند متوسط اجاره بها درتهران ۹٫۸ درصد رشد داشته است که این عدد نصف رقم رسمی‌تورم اعلام شده توسط مرکز آمار است.

سال ۱۳۹۱ میزان رشد اجاره بها ۳ برابر میزان تورم ارزیابی می‌شد. در همین حال بررسی‌های دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی نشان می‌دهد: هزینه اجاره مسکن تحت‌تاثیر چهار مولفه اقتصادی و جمعیتی، از مسیر «صعود و رشد خارج از مدار تورم» که طی دو سال قبل در آن قرار داشت، بیرون آمده است و با توجه به چشم‌انداز این مولفه‌ها، وضعیت جدید تا پایان امسال برقرار خواهد بود. در نیمه اول سال ۹۳ شکل «شیب رشد ماهانه» مبالغ اجاره‌ «منفی» بوده است. یعنی این رشد از ۹ درصد در فروردین ماه امسال به ۸ /۱ درصد در مرداد ماه رسیده و در نهایت در آخرین ماه فصل تابستان، رشد منفی ۵ /۰ درصد را تجربه کرده است. تا پایان سال جاری احتمال رشد بیشتر میزان اجاره بها وجود ندارد. برهمین اساس تحلیلگران بازار به مردم تذکر می‌دهند برای خرید یا اجاره خانه مورد نظرشان شتاب نکنند. با این حال سازندگان و مشاوران املاک طی هفته‌های گذشته بارها در رسانه‌های گروهی و بخصوص سایت‌های خبری تلاش‌هایی را برای تشویق مردم به خرید مسکن در دستور کار داشته‌اند.

 دولت یازدهم درحالی در سال گذشته بر مسند قدرت مقام اجرایی کشور قرار گرفت که اقتصاد کشور با رکود شدید دست به گریبان بود. با گذر زمان رکود حاکم بر کشور عمیق‌تر می‌شد. بنابراین دولت سیاستی پیشنهاد کرد که با اجرای آن رونق به بخش‌های مختلف اقتصاد بازگردد.

یکی از بخش‌ها که مسوولان دولتی از آن به عنوان بخش کلیدی اقتصاد یاد می‌کنند، بخش مسکن است. دولت برای تحرک‌بخشی به این بخش اقتصادی به‌دنبال ارایه طرح‌های مختلف از قبیل افزایش تسهیلات بانکی برای خرید و ساخت خانه، احداث مسکن اجتماعی برای افراد کم‌درآمد جامعه، ایجاد بازارهای رهنی و ایجاد صندوق‌های مختلف در قالب طرح جامع مسکن است. در واقع دولت در نظر دارد با تحریک بخش مسکن، اقتصاد کشور را رونق بخشد. اما مساله قابل بحث در این خصوص، توان و ظرفیت بخش مسکن برای خروج اقتصاد از رکود است. به این ترتیب، در همایشی تحت عنوان «مسکن، موتور محرکه خروج از رکود و چالش‌های آن»، بسته خروج غیرتورمی از رکود با محوریت مسکن مورد بررسی و تجزیه و تحلیل کارشناسان مسکن قرار گرفت. این همایش با حضور علی چگینی، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، کمال اطهاری، کارشناس اقتصاد مسکن و هادی کوزه‌چی، کارشناس اقتصادی، مسکن و بازار سرمایه برگزار شد.

۱۲٫۳ میلیون واحد مسکونی تا ۱۳ سال آینده

علی چگینی مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد وزارت راه‌وشهرسازی، با تاکید بر تقویت ابزارهای توسعه ساخت‌وساز مسکن، تقویت بانک مسکن به‌عنوان یک بانک توسعه‌یی، گسترش بازار رهن ثانویه و اولیه، رشد سرمایه‌گذاری‌ها و ابزارهای مالیاتی گفت: در چشم‌انداز ۱۴۰۵ در طرح جامع مسکن برای تامین کمبودها، نوسازی واحدها و مسکن برای خانوارهای جدید حدود ۱۲٫۳‌میلیون واحد برای افق ۱۳ ساله نیاز داریم که ۴۱‌درصد از محل تخریب واحدهای فرسوده است.

آمارها نشان می‌دهد که حدود ۱٫۶‌میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد که بخش عمده‌یی از آنها بیش‌شماری شده یا مربوط به افرادی است که دو خانه دارند و از آنها به شکل‌های پاره وقت و موردی استفاده می‌کنند، در نتیجه آمار واقعی خانه‌های خالی باید کمتر از این رقم ارزیابی شود.

وی افزود: هر ۷۰متر ساخت مسکن معادل یک شغل مستقیم و ۰٫۷نفر شغل غیرمستقیم ایجاد می‌کند و این اشتغال وسیع و گردش مالی مربوط به آن می‌تواند در جهت کاهش رکود به اقتصاد کمک کند. در ارتباط با بخش مسکن حدود ۲ تا ۳‌میلیون شغل مرتبط هستند که عدم توجه به آن می‌تواند رکود را تشدید کند.  وی ادامه داد: در ۶ماهه سال ۹۲ با کاهش ۴۰‌درصدی در پروانه‌های ساخت در سراسر کشور و ۵۶‌درصد کاهش پروانه در تهران مواجه بوده‌ایم که نشان‌دهنده کاهش ساخت مسکن در یکی، دوسال آینده خواهیم بود و با توجه به این موضوع، شاهد کاهش عرضه مسکن در کشور خواهیم بود.

چگینی گفت: با یک‌درصد افزایش در ساخت مسکن، رشد اقتصادی معادل ۲٫۱‌درصد افزایش می‌یابد که نشان‌دهنده نقش عمده مسکن در توسعه و رشد اقتصادی و خروج از رکود است.

وی افزود: سهم مسکن از تسهیلات مسکن در حال حاضر حدود ۱۲‌درصد است و سهم مسکن از بودجه خانوار نیز حدود ۲۵ تا ۳۵‌درصد است.

وی با اشاره به نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه که از فروردین ۹۲ تا مرداد ۹۳ از روند کاهشی و با ثبات برخوردار بوده، گفت: نرخ معاملات و قیمت‌ها نشان می‌دهد که قیمت‌های اسمی با کاهش مواجه بوده و از روند باثباتی برخوردار بوده است، اجاره‌بها نیز کاهنده و باثبات بوده است. مبایعه‌نامه‌ها نیز با روند نزولی مواجه بوده و در نتیجه می‌توان وضعیت قیمت‌ها و بازار مسکن را یک روند با ثبات ارزیابی کرد.  وی با اشاره به آمار واحدهای مسکونی کشور گفت: حدود ۲۰‌میلیون واحد مسکونی در کشور داریم که ۱۵‌میلیون در مناطق شهری و ۵‌میلیون در مناطق روستایی است و در دوره ۸۵ تا ۹۰ رشد واحدهای مسکونی، از رشد ۴٫۶‌درصدی در کشور، ۵٫۲‌درصدی در مناطق شهری و ۳٫۹‌درصدی در مناطق روستایی برخوردار بوده است.

وی افزود: حدود یک‌میلیون و ۲۳۰هزار خانوار فاقد مسکن در کشور داریم و خانوارهای دارای مسکن کوچک و فاقد مسکن در مجموع حدود یک‌میلیون ۵۳۶هزار خانوار هستند. در مناطق شهری نیز حدود ۱۶٫۲‌میلیون خانوار شهری با ۱۵٫۵‌میلیون واحد مسکونی داریم که ۶۴۵هزار کمبود مسکن وجود دارد. در روستاها نیز ۵٫ ۹‌میلیون خانوار و ۵٫۳۸‌میلیون واحد مسکونی داریم و حدود ۵۰۰هزار واحد کمبود وجود دارد.

پروانه‌های صادره در دوره سال‌های ۷۵ تا ۹۲ معادل ۷۰۱ تا ۷۶۵هزار پروانه بوده که تولید مسکن و واحدهای تکمیل شده نیز حدود ۶۶۰ تا ۷۵۴هزار واحد بوده است و در سال ۹۲ معادل ۸۳۲هزار واحد به بهره‌برداری رسیده است.

وضعیت بازار مسکن کشور

کمال اطهاری با تاکید بر لزوم توجه به مسکن به عنوان یکی از محرک‌های اقتصادی گفت: نوع این توجه جای بحث دارد چراکه مسکن تا حد زیادی می‌تواند در رهایی اقتصاد ایران از رکودی که دست به گریبان است، نقش داشته باشد. با این شرایط احتمالا می‌توان رشد پایداری برای بخش مسکن رقم زد. این کارشناس مسکن در ادامه خاطرنشان کرد: دلیل تاثیرپذیری اقتصاد از مسکن، ضریب تکاثر بالا، اشتغال‌زایی و درآمدزایی برای دهک‌های پایین درآمدی است. به‌طوری‌که از طریق اجاره آن، محلی برای کسب درآمد ایجاد می‌شود. نگاه جهانی به پروژه‌های مسکن، سکونتگاه‌های غیررسمی در هند و ارایه وام‌های با بهره سه تا چهاردرصدی نیز از دیگر دلایل توجه به مسکن در مباحث اقتصادی به شمار می‌رود.  اطهاری با اشاره به رابطه مسکن با اقتصاد کلان اظهارکرد: لزوما نمی‌توان همیشه رابطه مستقیم بین رشد مسکن و رشد اقتصادی تعریف کرد. به این دلیل که تعارض بین بخش مسکن و سایر صنایع می‌تواند مانع از این رابطه مستقیم شود و آمار مربوط به بخش مسکن امریکا نشان می‌دهد تا قبل از آغاز بحران مالی در این کشور، رابطه مثبتی بین این دو متغیر کلان وجود داشته است. اما همین بخش مسکن منجر به وقوع بحران مالی سال ۲۰۰۷ در امریکا شد. در واقع حباب مسکن ناشی از این تعارضات بین مسکن و سایر بخش‌ها به وجود آمد.

وی با مقایسه شرایط رکود کنونی اقتصاد ایران با بحران مالی سال ۲۰۰۷ امریکا اظهارکرد: در هر دو مورد، مسکن آغازگر بحران رکود بوده است. این درحالی بود که اقتصاددانان در سال ۲۰۰۰ وقوع این بحران امریکا و فراگیری آن در جهان را پیش‌بینی کرده بودند. مبنای این پیش‌بینی این است که راهکار واگذاری مسکن به بخش خصوصی نمی‌تواند راهکار درستی باشد.

اطهاری در ادامه بیان کرد: این درحالی است که بخش مالی قوی نمی‌تواند جایگزین دولت شود. در مدل‌های تقویت بخش مالی، بخش مسکن به گونه‌یی تعریف شده که با به زمین خوردن این بخش، بازار مالی هم از بین می‌رود. فراگیری این بحران مالی درحالی بود که منجر به ایجاد بحران بازار ثانویه در سایر کشورها شد.

این کارشناس مسایل اقتصادی خاطرنشان کرد: ادامه این روند درشرایطی که قیمت در مسکن به ثبات می‌رسد، منجر به کم ارزش شدن وام‌ها می‌شود که دولت دیگر نمی‌تواند پشتیبان آن باشد و دولت نیز تعهدی نسبت به پشتیبانی از آن نخواهد داشت و اکنون اجرای چنین سیاست‌هایی را در ابعاد کوچک در ایران شاهد هستیم.

اطهاری با تشبیه بخش مسکن به عنوان ضربه‌گیر در اقتصاد کلان اظهارکرد: معمولا در اقتصادی مانند ایران که سایرصنایع به دلایلی مثل تحریم کارکرد خوبی ندارند، گردش مالی کم در بخش مسکن می‌تواند تعمیق رکود در اقتصاد را با سرعت کندی پیش ببرد. مثلا در اقتصاد ایران ۹۵درصد کالاهای مورد نیاز صنعت مسکن در کشور تامین می‌شود.

وی با اشاره به سهم پایین بخش مسکن از تسهیلات بانکی و سهم وام‌های رهنی آن از تولید ناخالص ملی افزود: سهم پایین این وام‌ها از ارزش مسکن در شرایطی که بازار مالی هم نابالغ است، نمی‌تواند تاثیرگذار باشد. این درحالی است که تقویت بازارهای ثانویه می‌تواند تاثیر خیلی مثبتی در رونق‌بخشی از بازار مسکن داشته باشد. چراکه علاوه بر رشد بازار مالی درحوزه مسکن باعث کنترل پولشویی در این بخش می‌شود.

اطهاری به سهم بخش مسکن از معوقات بانکی اشاره کرد و گفت: در این مورد سهم مسکن ۷۰درصد است که معمولا مربوط به پول‌های تزریق شده در مسکن مهر است. به این ترتیب بخش مسکن ظرفیت پذیرش سهم بیش از ۱۳درصدی از تسهیلات بانکی را ندارد.  وی در ادامه افزود: گرچه سهم معاملات مسکن تهران از کل کشور ۳۰درصد است اما همین ۳۰درصد ارزش ۶۰ تا ۷۰درصد کل معاملات کشور را رقم می‌زند چراکه ارزش مسکن در تهران سه تا شش برابر سایر شهرهاست. این موضوع ناشی از رانت مطلق در بازار مسکن تهران است. این رانت موجود مانع از اجرای سیاست‌های کنترلی مانند وضع قانون مالیات بر عایدی مسکن یا قوانین شهرسازی می‌شود و با پیامدهای نامطلوب به تغییر کاربری زمین دامن می‌زند.  اطهاری با اشاره به نقش زمین در قیمت مسکن گفت: سیاست زمین در ایران یک سیاست فئودالی است. نسبت زمین به کل هزینه ساخت در امریکا ۲۰درصد است درحالی که این رقم در ایران بالغ بر ۶۰ درصد است. این اختلاف رقم صرفا به خاطر رانت زمین در ایران به ویژه در تهران است.  وی افزود: یکی از نکات فراموش شده در سیاست‌های مسکن کشور، بحث تغییر کاربری زمین است. در کشور ما تنها عامل تعیین‌کننده در شکل کاربری زمین قیمت آن است که کل حیات شهر را به خطر می‌اندازد. به این ترتیب غفلت از رانت زمین و تغییر کاربری در برنامه‌های دولت درحوزه مسکن، مانع از تاثیرگذاری این بخش برای خروج کشور از رکود می‌شود.  اطهاری خاطرنشان کرد: ساختار نادرست رویکرد به بخش مسکن باعث شده که تحلیل‌های اقتصادی نیز با خطاهایی همراه باشد. بنابراین لازم است در بخش مسکن در کشور تعدیل ساختاری، تشکیل نظام مالی برای کم‌درآمدها، ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی و جلوگیری از گسترش آن صورت گیرد.

هدایت سرمایه به سمت بافت فرسوده

هادی کوزه‌چی با اشاره به شکل‌گیری تحول بزرگ در بازار مسکن گفت: بیش از ۸۰درصد ثروت خانوار در بازار مسکن متمرکز است. باقی آن در بازارهای بورس، طلا، و ارز و سپرده‌های بانکی سرمایه‌گذاری شده است. به این ترتیب، هر تغییر و تحولی در بازار مسکن، اقتصاد کشور و به‌دنبال آن سایر بازارها را تحت‌الشعاع قرار می‌دهد. وی با اشاره به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن خاطرنشان کرد: سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در سال گذشته در این بخش ۷۵هزار میلیارد تومان بود. این رقم در سال ۹۱ بالغ بر ۶۱هزار میلیارد تومان بود. این در حالی است که سرمایه‌گذاری خصوصی در واحدهای صنعتی در سال گذشته ۸هزار میلیارد تومان است. بررسی روند سرمایه‌گذاری در این سال‌ها نشان می‌دهد که سرمایه‌های خصوصی معمولا به‌سمت مسکن هدایت شده است.

این کارشناس مسکن بااشاره به حجم معاملات مسکن در شهر تهران بیان کرد: برای ورود به بازار مسکن و خرید و فروش واحدهای نوساز در سال نیاز به سرمایه‌یی بالغ بر ۱۲۰هزار میلیارد تومان است. این در حالی است در صورت اجرایی شدن برنامه دولت برای پرداخت ۸۰میلیون وام خرید مسکن، سرمایه تشکیل شده هفت‌هزارمیلیارد تومان است. این تفاوت نشان می‌دهد، تحرک بخش مسکن نیاز به سرمایه زیادی در این بخش دارد. حال آنکه این وام در کنار وام ساخت تا چه حد می‌تواند بخش مسکن را از رکود خارج کند، محل بحث است.

وی با اشاره به روند معاملات مسکن در بین سال‌های ۸۴ تا ۹۳، افزود: متوسط قیمت مسکن از ۶۰۰ تا ۷۰۰هزار تومان برای هر مترمربع به چهارمیلیون تومان در سال ۹۳ رسیده است. این امر نشان می‌دهد که بازار مسکن در این دوران شاهد شکل‌گیری رونق و رکود در بازار بود که معمولا دوران رکود طولانی‌تر است.  کوزه‌چی افزود: با ورود واحدهای نوساز به این بازار و به‌فروش نرسیدن آنها، این رکودهای شکل گرفته، عمیق‌تر شده است. چراکه در دوران رونق، صرفا به‌خاطر بازار فروش، ساخت و ساز خیلی سود ده بوده و سرمایه‌گذاران زیادی به این بخش هجوم آوردند. این در حالی است که در برخی سال‌ها، بازار مسکن، به‌خاطر تغییرات بازار ارز یا اعطای وام‌های زودبازده رونق را تجربه کرده است.  کوزه‌چی در ادامه خاطر نشان کرد: در حال حاضر سیاست‌های دولت در بخش مسکن باید به گونه‌یی باشد که سرمایه‌ها بیشتر به سمت ساخت خانه‌های مسکونی هدایت شود و نه واحدهای که ماهیت لوکس یا تجاری دارند. دولت این اهداف را می‌تواند در بافت‌های فرسوده شهری دنبال کند. این در شرایطی است که در این بخش از شهرها معمولا افرادی با درآمد متوسط ساکن هستند.

وی افزود: سیاست‌های اتخاذ شده در بخش اعطای وام باید به‌گونه‌یی باشد که این وام به دهک‌های پایین درآمدی تعلق بگیرد. در واقع به افرادی داده شود که خودشان از قدرت مالی نسبی برای خرید واحدهای فروش نرفته در خانه داشته باشند. به این ترتیب، سرمایه‌هایی که در بخش صرف شده از این طریق به گردش درآید.

مسکن نیاز طبیعی است و مهیا کردن آن برای آحاد جامعه در بسیاری از کشورهای توسعه یافته جهان جزء ‌وظایف دولت‌هاست .و باید حداقل جلوی دخالت نهادهای دولتی و حکومتی را در این بخش گرفت .چون مسکن یک کالای کم کشش است وفشار زیادی را بخصوص به دهکهای پایین جامعه می‌آورد.

به گزارش خبرنگار شبکه اطلاع رسانی دانا، در کشور آمریکا تا سال ۲۰۰۳ و برای تحریک سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و در کل در اقتصاد، بانکها شروع به پرداخت وام‌های مسکن آنهم به تعداد بسیار زیاد کردند . تا جایی که عرضه از تقاضا پیشی گرفت و قیمت مسکن شروع به پایین آمدن آنهم با شیب بسیار تند کرد؛ به نحوی که عدم پرداخت اقساط از ادامه پرداخت‌ها از نظر اقتصادی صرفه بیشتری پیدا کرد و پس از آن بانکها به علت اقساط معوق مشتریان شروع به مصادره و حراج خانه‌های مردم کردند که این کار نیز بر شدت عرضه افزود و کاهش قیمتها را به سقوط آزاد قیمتها بدل کرد.
همین امر باعث عدم برگشت مطالبات و در نتیجه ورشکستگی بیش از ۴۰۰ بانک و یک بحران در کشور آمریکا و به طبع آن در سطح اقتصاد جهانی گردید که آثار آن هنوز هم در رکود جهانی نمایان است. و بعید نیست این سناریو در ایران هم تکرار گردد.
در اصل چهل و سوم قانون اساسی چنین آمده ‌است «داشتن مسکن متناسب با نیاز ، حق هر فرد و خانواده ‌ایرانی است و دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند ، به خصوص کارگران و روستاییان زمینه اجرای این اصل را فراهم کند». همچنین در بند دوازدهم از اصل سوم قانون اساسی آمده ‌است که «دولت جمهوری اسلامی‌ایران موظف است در پی ریزی اقتصاد صحیح و عادلانه بر طبق ضوابط اسلامی‌ جهت ایجاد رفاه و رفع فقر و برطرف ساختن هر نوع محرومیت در زمینه های تغذیه و مسکن و کار و بهداشت و تعمیم بیمه همه امکانات خود را به کار گیرد».
در سالهای گذشته بعلت پدیده جوانی جمعیت ( و انفجار زاد و ولد در سالهای ۵۵ تا ۶۵ ) و افزایش آمار جوانان آماده ازدواج و نیز انباشتگی تقاضا در سالهای گذشته بخش مسکن ایران دچار تورم تقاضا گردید که دولت مجبور به مداخله و افزایش ساخت و ساز مسکن در غالب مسکن مهر از طرفی ، و اعطای مجوز نوسازی برای بافتهای فرسوده از سوی دیگر گردید . براساس آمارها در حال حاضر تنها در تهران بیش از ۰۰۰/۳۶۰ واحد مسکونی خالی وجود دارد . همچنین در ماه بطور متوسط ۲۰۰۰۰ مجوز ساخت صادر می‌شود که ۱۰۰۰۰ واحد بیش از نیاز واقعی است .و این در حالی است که دولت مصممم است تمام تعهدات دولت قبلی در بخش مسکن را به انجام برساند . و این موضوع باز هم بر فزونی عرضه بر تقاضا خواهد افزود.
از سوی دیگر در ۹ سال گذشته بعلت بی انصافی نمایندگان و شورای عالی کار ، حق مسکن دوازده میلیون نفر کارگر تنها ماهیانه ۱۰۰۰۰ تومان بوده که با پیگیری‌های مجدانه مجلس محترم با ۱۰۰% افزایش به رقم ۲۰۰۰۰ تومان افزایش یافته است! و کارمندان نیز کم و بیش در وضعیتی مشابه قرار داشته‌اند . این در حالی است که نمایندگان محترم مجلس نهم کمک ۱۴۰۰۰۰۰۰۰ رابرای رهن یک واحد مسکونی ناکافی می‌دانند ! بعلت شکاف درآمدی ( ثبات حقوق در برابر تورم شدید که باعث کاهش درآمد قابل تصرف و قدرت خرید می‌گردد ) که در طول ۱۷ سال بعد از انقلاب بوجود آمده است و از طرف دیگر بعلت محدودیت‌های بودجه‌ایی دولت برای افزایش حق مسکن کارگران و کارمندان تحریک تقاضا در بازار مسکن متصور نیست.یک محاسبه‌ی ساده این مطلب را اثبات می کند .فرض کنید یک کارگر با حق مسکن ماهیانه ۲۰۰۰۰تومانی خود بخواهد یک واحد مسکونی ۷۵ متری خریداری کند و اگر متوسط قیمت متری ۲۵۰۰۰۰۰ تومان در نظر بگیریم قیمت این واحد آپارتمان حدود۱۸۷۵۰۰۰۰۰ تومان می‌شود که برابر با ۹۳۷۵ ماه و ۷۸۱ سال می‌گردد. پس فرض ایجاد تقاضا برای حدود ۴۰۰۰۰۰۰۰ نفر از جمعیت کشور محال است.
جالب است که صاحبان خانه و موجران اگر واحدهای خود را بفروش برسانند و در بانک سپرده‌گذاری کنند ، دو تا سه برابر مبلغ اجاره، سود دریافت می‌کنند. و در اینصورت طبیعی است که فشار عرضه را بیشتر می‌کند؛ اما کسانی هستند که منافعشان در بالا رفتن قیمت هاست و روز به روز با درج آگهی‌های کاذب در روزنامه‌های پر تیراژ کشور بر حجم حباب مسکن می‌افزایند . به نحوی که حتی بدون داشتن حتی یک متر زمین می‌توان آگهی فروش ملکی بسیار بالاتر از قیمتهای رایج را داد و باعث افزایش که نه بلکه سونامی قیمتها در منطقه‌ایی خاص شد.و در مورد درج آگهی‌های کاذب تا کنون هیچ اقدام موثری صورت نگرفته است.
اما این روند پیامدهای بسیار ناگواری هم برای بانکها و هم برای سازندگان مسکن به دنبال دارد . و عملا” بخش مسکن را در آستانه یک شوک برای اقتصاد ایران بدل کرده است . ولی چگونه ؟
- اول آنکه مستاجران کارمند و کارگر با حقوق ثابت توان همراهی با افزایش قیمتها را ندارند . و کاهش تقاضا دراین بخش حتمی است.
- دوم آنکه نرخ بهره ۲۲% مالکان را ترغیب به فروش می‌کند. بعنوان نمونه ملکی که دویست میلیون تومان ارزش دارد ، به سختی و در برخی مناطق ، اجاره ۸۰۰۰۰۰ تا ۱۰۰۰۰۰۰ تومانی دریافت می‌دارد. ولی اگر مبلغ ناشی از فروش این ملک بعنوان سپرده در بانکها سپرده‌گذاری شود ، نزدیک به ۳۶۶۶۶۶۶ تومان ماهیانه سود دریافت می کند.
- سوم آنکه مالکان و مستاجران متوجه خواهند شد که نهایت سود گرانی لجام گسیخته ی مسکن را بانکها با وامهای ۲۸% به بالا برده‌اند . و در نهایت چیزی که برای مالکان باقی خواهد ماند اقساط کمرشکن و برای مستاجران فشار اقتصادی و کاهش درآمد قابل تصرف است.
- چهارم آنکه به محض ورود مسکن به فاز کاهش قیمتها جو روانی بازار منفی و پیش بینی‌ها مانع از خرید مسکن برای خریداران خواهد گردید و باعث سقوط قیمتها و رکود بیشتر در این بخش خواهد گردید.
- پنجم آنکه از آنجا که مسکن جزء نیازهای طبیعی است هر دولتی با پدیده حباب قیمتها بشدت مقابله خواهد کرد .چون نارضایتی‌ها در این بخش بسیار گسترده است و چه بسا رهن و اجاره کلا” به رویه اجاره به شرط تملیک بدل گردد . و از آنجا که نرخ بهره ۲۰% بعلت تبعات بسیار بد بر میزان سرمایه گذاری و اقتصاد کلان ، اقدامی است که هرگز تکرار نخواهد گردید ، ترکیدن حباب مسکن قطعی است.چون هزینه‌های تامین مالی با کاهش نرخ بهره کاهش خواهد یافت .
- ششم آنکه جمعیت کشور بسوی پیر شدن حرکت می کند و با افزایش میزان طلاق و کاهش میزان ازدواج خصوصا” در کلان شهرها و نیز کاهش شدید رشد جمعیت تقاضا برای مسکن کاهش داشته و دارد. بر اساس آمارها ۱۱۰۰۰۰۰۰ نفر در آستانه ازداج قرار دارند ولی در شرایط موجود اقدام به ازدواج نمی‌کنند چون حداقل ۸۰% و بیشتر از درآمد افراد با حداقل مزد می‌بایست صرف اجاره مسکن گردد که این امر ازدواج را بسیار دشوار کرده است.
- هفتم اینکه رشد نقدینگی و نبود زیرساخت‌های سرمایه‌گذاری باعث هجوم سرمایه‌گذاران به بخش مسکن شده بود ، اما با رشد خیره کننده شاخص‌های بورس و خصوصا” نرخ بازده نزدیک به ۱۱۰% ، جذابیت فراوانی برای خروج سرمایه‌ها از بخش مسکن وجود دارد.
- هشتم آنکه نتیجه مذاکرات ایران و آمریکا همه‌ی بازارها از جمله مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد.
قیمت واقعی مسکن چقدر است؟
اگر شما به عنوان یک سازنده بدون داشتن حتی یک متر زمین اقدام به ساخت واحد مسکونی کنید در شرایط معمول ۵۰% واحدهای احداثی متعلق به شما می‌شود و مابقی متلق به صاحب زمین می‌شود. یعنی اگر ۵ واحد آپارتمان احداث نمایید ۲٫۵ واحد آن به همراه نیمی از مالکیت زمین به شما می‌رسد. اگر شما برای هر متر مربع ۶۰۰۰۰۰ تومان هزینه کنید برای ۵ واحد ۷۵ متری مجموعا” ۲۲۵۰۰۰۰۰۰ هزینه کرده‌اید و صاحب ۵/۲ واحد شده‌اید که بهای تمام شده برای هر واحد مسکونی۹۰۰۰۰۰۰۰ و برای هر متر مربع ۱۲۰۰۰۰۰ تومان می‌شود. و با توجه به اینکه زمین مشاع می‌شود این مبلغ نصف می‌شود و قیمت تمام شده هر متر مربع مسکن ۶۰۰۰۰۰ تومان می شود ! این در حالی است که قیمت تمام شده در بسیاری موارد مبلغی بین ۴۰۰ تا ۸۰۰ هزار تومان است که در نتیجه قیمت کنونی را بیشتر و بیشتر غیر منصفانه و حتی ظالمانه می‌کند.
حال معلوم نیست آپارتمانهایی که بطور متوسط متری ۶۰۰۰۰۰ تومان و کمتر تمام شده است چرا متری ۶۰۰۰۰۰۰ تومان و بالاتر به فروش می‌رسد؟!
آنچه مسلم است این است که مسکن یک نیاز طبیعی است و تامین آن برابر قانون وظیفه دولت است و در کل فسلفه وجودی همه‌ی دولتهاست. و در شرایط کنونی عده‌ایی هستند که سودجویی‌های خود را در ایجاد مانع در برآورده شدن نیازهای طبیعی مردم قرار داده‌اند و منافع نامشروع آنها فشار اقتصادی زیادی را بر جامعه خصوصا” دهکهای پایین تحمیل کرده است و باعث نارضایتی گسترده مردم دراین بخش گردیده است . دولت می بایست با نظارت اصولی و درست از کیان خود و مردم دفاع کند.چون این نیاز را نه می توان به تعویق انداخت و نه از آن چشم پوشید.
دولتمردان و نمایندگان محترم باید بدانند:
۱- مسکن نیاز طبیعی است و مهیا کردن آن برای آحاد جامعه در بسیاری از کشورهای توسعه یافته جهان جزء ‌وظایف دولتهاست .و باید حداقل جلوی دخالت نهادهای دولتی و حکومتی را در این بخش گرفت .چون مسکن یک کالای کم کشش است وفشار زیادی را بخصوص به دهکهای پایین جامعه می‌آورد.
۲- کشور مهیای بازگشت به نظام طاغوتی ارباب و رعیتی در غالب نظام مالک و مستاجری شده است .عده زیادی از مستاجران برای صاحبان خانه‌ها کار می‌کنند. همانطور که در زمان طاغوت کشاورزان برای مالکان زمین کار می‌کردند و سهم کمی از ماحصل تلاش خود داشتند . در بسیاری از موارد بیش از ۱۰۰% حداقل مزد برای اجاره یک واحد مسکونی نیاز است و این غیر قابل تحمل است.بر اساس آمارها قیمت مسکن در ایران حتی از بسیاری از شهرهای اروپایی هم بیشتر است و این با درآمد ایرانیان اصلا” سازگار نیست.
۳- عدم تعادل در بازار مسکن چه بصورت تورم لجام گسیخته و چه بصورت رکود به این بخش آسیب می‌زند. در بسیاری از موارد نرخ بازدهی در بخش مسکن بیش از ۴۰۰% وحتی ۱۰۰۰% است که باعث سود سرشار و باد آورده برای سازندگان و فشار شدید بر خانواده‌ها می‌گردد.باید این نرخ سود منطقی گردد .که هم تولید کننده رغبت کافی برای تولید داشته باشد و هم مصرف کننده توان همراهی با قیمتها را داشته باشد.
در هر صورت بخش مسکن آبستن حوادث ناگواری است و با افزایش وام مسکن هم نمی‌توان مشکلات آن را حل کرد و چه بسا اوضاع این بخش مهم از اقتصاد بد و بدتر خواهد شد . کمترین مشکلات این بخش کاهش شدید آمار ازدواج است که تبعات اجتماعی گسترده‌ایی در پی خواهد داشت.

هر چند در آخرین روزهای سال رونق بازار مسکن کمی دور از ذهن است اما گزارش‌های رسیده از دفاتر مشاورین املاک نشان می‌دهد تعداد مراجعان برای خرید خانه طی روزهای اخیر افزایش یافته است.

به نوشته «قانون»، یکی از مشاوران املاک در منطقه میدان سپاه در‌این خصوص به خبرنگار ما گفت:‌این روزها تعداد مشتریان ما افزایش یافته است و برخی برای اطلاع از مظنه به ما و همکارانمان مراجعه می‌کنند. هر چند تمام دید و بازدیدها به خرید منتهی نمی‌شود اما همین که حجم متقاضیان خرید افزایش یافته است، نشان دهنده رونق گرفتن بازار مسکن در ماه‌های پیش روست.

وی با تاکید بر‌اینکه بیشتر مشتریان خواهان خانه‌های کوچک ، زیر پنجاه متر یا کمی بالاتر هستند و وام‌دار بودن خانه‌ها نیز برای خریداران اولویت دارد، گفت: البته در‌این میان برخی نیز هستند که می‌خواهند واحد مسکونی خود را با واحدهای بزرگ‌تر و بهتر معاوضه کنند و در حقیقت خانه‌هایشان را تبدیل به احسن کنند و برای همین وارد بازار می‌شوند.

وی گفت: بالاخره همه بازارهای کشور طی سال‌های اخیر راکد بوده‌اند و به نظر می‌رسد با توجه به ثباتی که در اقتصاد‌ ایجاد شده کم کم بازارها راه بیفتند از‌ این رو ما منتظر هستیم که رونق بازار مسکن از راه برسد.

وی در پاسخ به‌این سوالی که در ماه‌های اخیر چند معامله در دفتر شما انجام شده است، گفت: ما با‌اینکه در منطقه خوبی قرار داریم و در‌این منطقه تعداد واحدهای نوساز و حجم ساخت و ساز بالاست اما در ماه‌های گذشته چندان نتوانستیم کار کنیم و شاید در طول یک ماه دو یا سه معامله انجام داده باشیم.

در کل وضعیت بازار اصلا خوب نبود و برخی از مشاوران املاک نیز به دلیل کسادی بازار از‌این شغل بیرون رفته‌اند.  گزارش میدانی خبرنگار قانون نشان می‌دهد بیشتر مشتریان مسکن را‌این روزها کسانی تشکیل می‌دهند که اندوخته‌ای دارند و نگران هستند با اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها و افزایش نرخ تورم نتوانند واحد مسکونی خریداری کنند.

یکی از کسانی که برای خرید به یکی از مشاورین املاک در خیابان سرباز مراجعه کرده بود به خبرنگار ما گفت: ما از مدت‌ها قبل در صدد خرید یک واحد مسکونی بودیم.  حالا نوبت دریافت وام ما شده و سعی داریم‌این طرف سال واحدی را خریداری کنیم چون نمی‌دانیم سال آینده قیمت‌ها چه می‌شود.  وی گفت: من تعجب می‌کنم که دائم روزنامه‌ها می‌نویسند بازار مسکن راکد است.

ما که دست روی هر واحدی گذاشتیم قیمت‌ها بالا بود و طرف حاضر بود واحدش را نفروشد.  در‌این بازار اتفاقا مشتری هست اما مالکان ترجیح می‌دهند به قیمت‌های بالا واحدهایشان رابفروشند در حالی که رکود بازار بدان معناست که مشتری وجود نداشته باشد.

وی همچنین در پاسخ به‌این سوال که برای خرید چه متراژی را مد نظر قرار داده است، گفت: من نقدینگی زیادی ندارم.  می‌خواهم واحدی ۵۰ متری بخرم اما متاسفانه هر واحدی که می‌شود خرید یا زیر زمین است یا طبقات بالا و بدون آسانسور هستند که اصلا گزینه مناسبی نیست.  همچنین یکی از مشاوران املاک در منطقه صادقیه به خبرنگار ما گفت: بازار مسکن طی روزهای اخیر کمی گرم شده است اما نمی‌شود پیش‌بینی خاصی را در مورد آینده آن داشت.
حیدرپور گفت: قیمت خانه واقعا‌این روزها به کف رسیده است.

هزینه‌های ساخت افزایش قابل توجهی داشته اما هنوز‌این افزایش قیمت خود را در واحدهای مسکونی ساخته شده نشان نداده است از‌این رو برخی که پول نقد دارند راغب به خرید هستند.

وی گفت: از آن طرف مالکان می‌ترسند خانه‌هایشان را بفروشند و با انفجار قیمت روبه‌رو شوند. وی در پاسخ به‌این سوال که آیا اعلام اطمینان مقامات دولتی نسبت به افزایش نیافتن قیمت خانه در تسهیل خرید و فروش موثر بوده است یا خیر، گفت: متاسفانه مردم چندان به حرف مقامات توجهی ندارند.

مثلا مقامات می‌گویند دلار اصلا گران نمی‌شود اما می‌بینیم یک دفعه در عرض یک هفته دلار گران می‌شود. روی‌این حرف‌ها نمی‌شود حساب چندانی باز کرد اما خود من به عنوان کسی که در ساخت و ساز دستی دارم فکر می‌کنم بازار مسکن به زودی داغ می‌شود خصوصا اگر وضعیت بورس به همین منوال ادامه پیدا کند.

وی نیز بیشتر مشتریان حاضر در بازار مسکن را طرفدار واحدهای کوچک و حتی سوئیت اعلام کرد.  بر اساس‌این گزارش بسیاری از کارشناسان نیز معتقدند در سال آینده یکی از بازارهای مهم برای جذب سرمایه‌های خرد و کلان فعال خواهد شد.

با توجه به افول بورس طی روزهای اخیر و بازار ارز و طلا و سکه، برخی مسکن را گزینه‌های احتمالی جایگزین می‌دانند.

با روی کار آمدن دولت یازدهم بورس واکنش بسیار مثبتی از خود نشان داد و شاخص آن صعودی شد به طوری که طی دو ماه اخیر سرمایه‌ها میل فراوانی به حضور در بورس یافتند اما اعلام سیاست‌های دولت یازدهم در سال آینده برای تعیین قیمت خوراک پتروشیمی از یک سو و بروز شایعاتی در خصوص خرد سهام توسط برخی از مفسدان اقتصادی از سوی دیگر سبب شد بورس از رونق بیفتد و روند شاخص نزولی شود.با‌این وضعیت، با توجه به سیاست‌های دولت یازدهم و افزایش نرخ وام مسکن، برخی از فعالان‌این بازار، بالا رفتن حرارت در بازار واحدهای کوچک و تغییر نیافتن وضعیت در بازار خانه‌های بزرگ و متوسط را طی ماه‌های آینده محتمل می‌دانند.

معاملات مسکن مهر با وجود آزادسازی همچنان شرایط نامشخصی دارد.

ضوابط و دستورالعمل‌های خرید و فروش مسکن پیچیدگی‌هایی را ایجاد کرده که دارندگان و متقاضیان این واحدها را در ابهام قرار داده است. به همین دلیل وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده است که به‌زودی دستورالعمل شفافی را برای معاملات این واحدها ابلاغ خواهد کرد.

به گزارش همشهری، ابتدا اعلام شده بود که دارندگان مسکن نیز می‌توانند یک واحد مسکن مهر خریداری کنند اما پس از آن مقرر شد تا در مرحله نخست، آزادسازی معاملات به‌طور کامل انجام نشود و تنها متقاضیان مسکن مهر امکان معامله را داشته باشند. یکی از موارد دیگر که قرار است در مراحل بعدی آزادسازی مورد توجه قرار گیرد، خرید و فروش واحدهای نیمه تمام است که این موضوع در حال بررسی است.

در این مرحله تنها اعیان واحدهای تکمیل شده و واجد شرایط قابل معامله خواهد بود. احمد مهرآبادی، قائم‌مقام وزیر راه‌‌وشهرسازی در امور مسکن مهر ۳‌شرط لازم برای نقل و انتقال واحد‌های مسکن مهر را رسیدن این واحدها به مراحل مالی و اقساطی و ‌دریافت دفترچه قسط متقاضیان، بدهکار نبودن و نداشتن معوقه‌ به بانک مسکن و در آخر بدهکار نبودن به سازمان ملی زمین و مسکن و شرکت عمران شهر‌های جدید عنوان کرده است.

از سوی دیگر احمد پژمان، رئیس سازمان ملی زمین و مسکن کشور نیز گفته است که صاحبان واحدهای مسکن مهر می‌توانند درصورت داشتن سند واحد مسکونی، سند را انتقال دهند و واحدهای مسکونی‌ای که هنوز سند‌دار نیستند را به‌صورت وکالت‌نامه انتقال دهند. متقاضیان واحدهای مسکن مهر منتظر شفاف‌تر شدن روش معاملات هستند تا با رونق آن بازار مسکن نیز شرایط جدیدی را تجربه کند.

ستون امروز نبض بازار به بررسی ادعای عده‌ای از متقاضیان مسکن درباره عدم توانایی خرید آنها با وجود افزایش وام خرید مسکن و کاهش نسبی قیمت فروش در بازار پرداخته است که به این شرح است:
دنیای اقتصاد در ادامه نوشت:  یک متقاضی دراین باره تاکید کرد: اگر قیمت‌های فعلی فروش نصف نشوند متقاضیان خرید نمی‌کنند؛ چراکه در واقع آنها توان خرید ندارند.

خریداری خطاب به معاون امور مسکن و وزارت راه‌وشهرسازی گفت: کف قیمتی که در بازار مسکن عنوان می‌کنید، برای قشر کارگر و کارمند نیست!

وی در ادامه افزود: اگر وزیر کار حق مسکن و حقوق کارگران و کارمندان را به نرخ تورم افزایش دهد، در این صورت ما هم به طور یقین صاحبخانه می‌شویم.

از سوی دیگر سازنده‌ای در بازار مسکن اظهار کرد: بنده به‌کار ساخت‌وساز مشغول هستم و بهترین راهکار برای رونق معاملات، افزایش وام مسکن است، اما نه ۱۵ میلیون تومان بلکه حداقل وام خرید باید ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان افزایش یابد تا قدرت خرید مردم افزایش یابد، در غیر این‌صورت آپارتمان‌هایی که با قیمت‌های گزاف امسال و سال گذشته ساخته شده‌اند به هیچ عنوان پایین‌تر نخواهد آمد و حتی صاحبان شان در پی گران‌تر کردن آنها هستند. پس باید توان خرید مردم را بالاتر برد و در حین این کار مدیریتی بر بازار فروش باشد تا رونق وارد بازار شود.
متقاضی دیگری که خود را کارگر معرفی کرد، تصریح کرد: واحدی که ارزش هر متر مربع آن چهار میلیون تومان است، یک کارگر اگر هیچ خرجی نکند، می‌تواند هر هشت ماه یک متر آن واحد را خریداری کند یعنی برای ۵۰ آپارتمان ۴۰۰ ماه پس‌انداز کند.

خریدار دیگری در برابر این گفته برخی از مسوولان که «قیمت مسکن در حال حاضر به کف رسیده است»، اظهار کرد: این کف نسبت به قیمت مسکن در چهار سال قبل، از سقف هم عبور کرده است، چطور کف محاسبه می‌شود؟

همچنین کارمندی عنوان کرد: واقعا برای کسانی که کارمند هستند اجاره کردن خانه هم مشکل شده است چه برسد به خرید. با حقوق یک میلیون تومان در ماه امورات یک خانواده سه نفره در تهران نمی‌گذرد چه رسد به خرید مسکن.

وی خاطر نشان کرد: با این تفاسیر چگونه می‌شود به آینده بازار مسکن امیدوار بود؟

علاوه براین یک متقاضی درباره کارآیی وام مسکن تاکید کرد: اگر ۳۵ میلیون تومان دیگر به وام خرید ۳۵ میلیون تومانی اضافه کنم، شاید بتوان ۲۰ متر آپارتمان خریداری کرد.

رییس اتحادیه کشوری مشاوران املاک از کاهش حدود ۲۰ درصدی قیمت مسکن در نیمه دوم سال جاری خبر داد و پیش بینی کرد تا پایان سه ماهه اول سال ۱۳۹۳ قیمت ها ثابت باشد و پس از آن با افزایش قیمت همراه شود.

مصطفی قلی خسروی روز شنبه در گفت و گو با ایرنا افزود: تا حدودی رونق در بازار مسکن ایجاد شده است و تا پایان سال ادامه خواهد داشت.

وی با بیان این که بازار مسکن از پاییز امسال در حال حرکت به سمت ثبات قیمتی است، این امر را ناشی از ثبات اقتصادی کشور دانست.

خسروی آزادسازی خرید و فروش مسکن مهر و افزایش وام مسکن را دو اقدام مهم دولت یازدهم برشمرد و افزود: دولت می تواند با ارایه تسهیلات به سازنده به رونق و افزایش تولید مسکن در جامعه کمک کرده و بین عرضه و تقاضا تعادل ایجاد کند.

رییس اتحادیه کشوری مشاوران املاک با اشاره به اینکه دولت توجه خود را بیشتر روی بورس متمرکز کرده است، افزود: دولت باید ریسک نکند چرا که اگر بورس بار دیگر مانند سال ۱۳۸۶سقوط کند، سرمایه گذاران به یکباره سرمایه خود را از بورس خارج کرده و به بازار مسکن منتقل خواهند کرد و باز همان چرخه افزایش قیمت مسکن تکرار و این بازار با مشکل روبرو می شود.

وی با بیان این که بر اساس کل قراردادهای ثبت شده در سامانه املاک و مستغلات، در روز ۱۳بهمن ماه جاری تعداد ۹۲۲ فقره مبایعه نامه و ۸۰۱ اجاره نامه تنظیم شده است، افزود: این آمار بیانگر برابری شمار خرید و فروش با اجاره است در حالی که تاکنون سابقه نداشته در این فصل سال، آمار اجاره تا این سطح بالا باشد.

به گفته خسروی در همین تاریخ در کل کشور نیز سه هزار و ۶۵۲ مبایعه نامه و دو هزار و ۱۱۱ اجاره نامه تنظیم شده و این امار نشان می دهد روند تنظیم اجاره نامه ها در سطح کشور نیز افزایشی بوده است.

رییس اتحادیه کشوری مشاوران املاک تصریح کرد: نییجه می گیریم، شماری از مردم با هدف سرمایه گذاری در بورس، اقدام به فروش واحدهای خود کرده اند که در صورت ایجاد مشکل برای بورس، همین افراد بلافاصله سرمایه خود را از این بخش خارج و باز به بخش مسکن منتقل خواهند کرد و این به منزله ایجاد بحران برای هر دو بخش بورس و مسکن خواهد بود.

معاون وزیر راه و شهرسازی هم با تاکید بر همین امر متوسط قیمت خانه در تهران را متری ۳٫۸ تا چهار میلیون تومان اعلام کرده و گفته: قیمت مسکن به کف بازار رسیده و متقاضیان مصرفی می‌توانند برای خرید اقدام کنند.
شفاف: شاید اگر تا یک سال پیش خرید خانه برای بسیاری از متقاضیان، حتی آنهایی که سرمایه‌ای پس‌انداز کرده بودند امری دشوار و دور از ذهن به نظر می‌امد اما این روزها در بازار مسکن وضعیت به گونه دیگری رقم خورده است. آنطور که بسیاری از فعالان بازار مسکن می‌گویند قیمت مسکن در طول یکی دو ماه اخیر ۵ درصد دیگر کاهش پیدا کرده‌است که همین موضوع نشان از تداوم رکود و کاهش خرید و فروش در بازار مسکن دارد. نباید فراموش کرد که رکود فعلی موجود در بازار مسکن به دلیل رشد بی‌سابقه قیمت‌ها در طی دو، سه سال گذشته رخ داده‌است و حالا که وضعیت اقتصادی کمی آرام شده بازار مسکن هم در حال آرام شدن است.

در چنین فضایی بسیاری از فعالان بازار مسکن به متقاضیان توصیه می‌کنند که آستین‌های خود را برای خرید خانه بالا بزنند. چرا که گفته می‌شود این روزها بهترین زمان برای خرید خانه است. چرا که از یک سو قیمت‌ها در حال واقعی شدنند و از سوی دیگر رکود در بازار مسکن دل فروشندگان را نرم‌تر از سابق کرده و احتمالا می‌توان از آنها تخفیفی هم گرفت. در عین حال گفته می‌شود که در سال آینده نباید در انتظار کاهش قیمت بیشتر خانه بود و نباید این ریسک را به جان خرید چرا که ممکن است در سال آینده بار دیگر قیمت‌ها کمی سیر صعودی به خود بگیرند.

معاون وزیر راه و شهرسازی هم با تاکید بر همین امر متوسط قیمت خانه در تهران را متری ۳٫۸ تا چهار میلیون تومان اعلام کرده و گفته: قیمت مسکن به کف بازار رسیده و متقاضیان مصرفی می‌توانند برای خرید اقدام کنند. ابوالفضل صومعلو در گفت‌وگو با ایسنا اینطور اظهار نظر کرده:«بازار مسکن از ابتدای پاییز امسال روند ثبات به خود گرفته و اکنون متقاضیان به سمت بازار مسکن می‌آیند.» به گفته وی متوسط قیمت یک مترمربع خانه در مناطق ۲۲ گانه تهران به سه میلیون و ۸۰۰ هزار تومان و در برخی مناطق به چهار میلیون تومان می‌رسد.

صومعلو با اشاره به ماه‌های پایانی سال و پشت سر گذاشتن ۱۰ ماه از سال که مسکن را با رکود همراه کرد، افزود: با توجه به جداول موجود از قیمت‌ خانه در تهران،‌ بیشترین کاهش قیمت‌ها در نیمه اول سال و تا مهرماه صورت گرفت. این معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه کاهش قیمت مسکن در زمان رکود مسکن در سال جاری ایجاد شد، افزود: نیمه دوم سال جاری با ثبات نسبی قیمت مسکن همراه بود. گفتنی‌است از خرداد ماه امسال رکود بر بازار مسکن حاکم شد و این رکود تاکنون هم ادامه دارد که دست‌اندرکاران معتقدند اکنون بهترین زمان خرید خانه است و این زمان نیز در روزهای پایانی سال بهتر هم خواهد بود.