در حالی که طی یکسال گذشته بازار مسکن علی رغم کاهش قیمت ها در رکود به سر می برد مسئولان دولتی بارها از بررسی طرح های مختلف برای از بین رفتن رکود در بازار مسکن و خانه دار شدن مردم سخن گفته اند.

در این میان چندی پیش طرح افزایش وام خرید مسکن به میزان ۸۰ میلیون تومان مطرح شد که با واکنش های فراوانی از سوی کارشناسان خوزه مسکن و نمایندگان مردم در مجلس شورای اسلامی همراه شد و این طرح مخالفان و موافقان جدی را به همراه داشت.

اما در شرایطی که بیش از یکسال از عمر دولت یازدهم سپری می شود و رکود در بازار مسکن حاکم است هفته گذشته محمدباقر نوبخت سخنگوی هیات دولت از افزایش وام خرید مسکن به میزان ۵۰ میلیون تومان خبر داد و اعلام کرد با توجه به ضرورت تامین مسکن برای اقشار کم‌درآمد به ویژه برای کسانی که ازدواج می‌کنند و از وام مسکن تا الان استفاده نکردند امروز هیات محترم وزیران تصویب کرد تا وام مسکن با شرایطی که اعلام شد در اختیار افراد کم‌درآمد و زوج‌های جوان قرار بگیرد.

نوبخت تاکید کرد اجرای این مصوبه به این شکل است که به مدت ۶ سال و در هر سال ۶۰۰ هزار مورد در مجموع به میزان یک میلیون و ۸۰۰ هزار واحد مسکونی تا انتهای برنامه ششم احداث شود، این واحدهای مسکونی همانطور که توضیح دادم برای زوج‌های جوان، گروه‌های کم‌درآمد و زنان سرپرست خانوار با اولویت پرداخت خواهد شد.

سخنگوی هیات دولت اعلام کرد به این ترتیب سه هدف در مصوبه امروز هیات وزیران است، با افزایش سقف تسهیلات تامین مسکن برای کلان‌شهرها تا ۵۰ میلیون تومان برای مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر ۴۰ میلیون تومان و برای سایر شهرها ۳۰ میلیون تومان در نظر گرفته شده است که به این ترتیب این امکان فراهم می‌شود تا افراد متقاضی با اولویت‌های ذکر شده بتوانند نسبت به تامین مسکن خود اقدام کنند.

به گفته نوبخت این تسهیلات، تسهیلات ارزان قیمت است و سود آنها فقط ۱۰ درصد خواهد بود که برای اسکان و تامین مسکن ۹ درصد خواهد بود. مابه‌التفاوت سود را معاونت برنامه‌ریزی و نظارت راهبردی رئیس‌جمهور به دستور هیات وزیران تعهد و تضمین داشته باشد. به این ترتیب هم سقف وام افزایش یافت و هم وام ارزان شد. وی گفت: عمدتا این ساخت و سازها در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری صورت می‌گیرد و به اقشار کم درآمد و زوج‌های جوان اختصاص می‌یابد این اقدام به فضای اقتصادی کشور کمک می‌کند تا دولت بتواند سیاست خروج از رکود خود را با سرعت بیشتری انجام دهد اگر بخش مسکن فعال شود تعداد زیادی از رشته‌های صنعتی می‌توانند فعال شوند و تولیدات خود را افزایش دهند.

همچنین عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی در این رابطه اعلام کرد این وام اثر جدی و واقعی بر بازار بوجود می آورد و در کلان شهرها صندوق پس انداز مسکن و دیگر برنامه ها را با بانک مرکزی داریم که برای کلانشهرها به اجرا می رسد اما این تسهیلات فعلا برای ساخت بافت فرسوده است.

آخوندی با اشاره به اینکه تاثیر تسهیلات بافت فرسوده بر روی زندگی مردم مانند طرح سلامت است، اعلام کرد تسهیلات بافت فرسوده برای ۳۰۰ هزار واحد در سال پیش بینی شده است که سالیانه رقم ۱۲ هزار میلیارد تومان تسهیلات می شود.

وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه این تسهیلات ۳۰ درصد از جمیعت شهری را شامل می‌شود، تاکید کرد این تسهیلات طبقه متوسط و زیر متوسط را شامل می‌شود و نقش زیادی در عدالت جغرافیانیی دارد. این تسهیلات مرکز شهرها را مورد توجه قرار داده است زیرا شهرهای ما مانند سیب‌هایی هستند که از درون کرم خوردگی دارند اما این وام می‌تواند درون را ترمیم کند ضمن آنکه ازجهت فرهنگی و اجتماعی این تسهیلات مهم است و پیوستگی را در ساختار شهر ایجاد می‌کند.

آخوندی همچنین در خصوص آثار تورمی تسهیلات در بخش مسکن، تاکید کرد بخشی از تورم در حوزه مسکن مربوط به تورم عمومی کشور است که به سیاست‌های بخش مسکن ارتباطی ندارد و بخش دیگر مربوط به عرضه و تقاضا و سوداگری در خرید و فروش زمین است که می‌تواند انتظارات تورمی ایجاد کند و یکی ازکانون‌های اصلی تورم باشد.

وی تاکید کرد بر اساس مصوبه هیئت دولت ودیعه مسکن برای شهرهای بزرگ ۲۰ میلیون تومان، برای مراکز استان‌ها و مراکز بالای ۲۰۰ هزار نفر، ۲۰ میلیون تومان و برای شهرهای کمتر از ۲۰۰ هزار نفر ۱۰ میلیون تومان است.

همچنین محسن نریمان معاون وزیر راه و شهرسازی در گفت و گو با نامه نیوز گفته است با توجه به این که قیمت مسکن در کلان شهرها بیشتر از دیگر شهرها است میزان تسهیلات خرید مسکن در شهرهای مختلف متفاوت است و نباید درباره حل مشکن مسکن تنها به تهران فکر کرد و باید نگاه ملی داشت.

وی تاکید کرده است با توجه به بررسی های صورت گرفته این میزان تسهیلات برای خرید مسکن ارائه شده و برای خرید مسکن در تمام مقاط کشور مناسب است و در صورت اجرایی شدن نقش مهمی در از بین رفتن رکود از بازار مسکن خواهد داشت.

همچنین کمال اطهاری کارشناس حوزه مسکن در گفت و گو با نامه نیوز گفته درباره راههای خروج مسکن از رکود با بیان این که برای برطرف کردن مشکل مسکن باید به سمت طرح های بلند مدت رفت و طرح های کوتاه مدت جواب نمی دهد، گفته است در طول ۱۰ سال گذشته طرح های مختلفی برای مسکن اجرا شده که هیچ کدام آنها به رونق پایدار نرسیده و دوره های رونق کاهش یافته است.

این کارشناس بازار مسکن تاکید کرده است در سال های اخیر با اجرای سیاست های کوتاه مدت رونق های اجباری در بازار ایجاد شده که این رونق ها از درون بازار به وجود نیامده است. هم اکنون نیز دولت باید طرح جامع و بلند مدتی را برای بخش مسکن اجرا کند.

به گفته اطهاری در سال های اخیر کارشناسان بارها درباره بازار مسکن هشدار دادند که توجی به این هشدارها نشد و رکود مطلق در بازار ایجاد شد.

وی با بیان این که هم اکنون به دولت برای ارائه سیاست های کوتاه مدت در بازار مسکن فشار وارد می کنند، گفته است این در شرایطی است که این سیاست ها شکست خورده اند و در کوتاه مدت مشکل حوزه مسکن حل نمی شود.

 قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن در ۴۵ روز اخیر ۴۸ درصد افزایش یافته و هزینه وام ۴۵ میلیون تومانی را برای خریداران مسکن به ۸ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان رسانده است.

به گزارش پایگاه خبری راه مبین ، بازار اوراق تسهیلات خرید مسکن در ۴۵ روز گذشته از سال۹۳، با پرداخت روزانه حداقل یک درصد سود به افرادی که «تنها ابزار دست متقاضیان مصرفی مسکن» را به محفل سفته‌بازی خود تبدیل کرده‌اند، صاحب رتبه اول پربازده‌‌ترین بازار اقتصادی شد.

در حال‌حاضر، ارزش اقتصادی وام ۴۵ میلیون تومانی خرید مسکن که توسط بانک‌مسکن از طریق فرابورس (محل خرید و فروش اوراق این نوع تسهیلات) عرضه می‌شود، به‌دلیل افزایش ۴۸ درصدی قیمت اوراق، کاملا از بین رفته است طوری که کارشناسان بازار ملک توصیه می‌کنند: متقاضیان خرید مسکن فعلا از رفتن به بازار فرابورس و تشکیل صف تقاضا برای دریافت وام خودداری کنند تا قیمت اوراق به حالت عادی خود برگردد.

وام خرید مسکن تا یک ماه پیش، به خاطر ناکافی بودن قدرتش، ناکارآمد توصیف می‌شد و الان به‌واسطه قیمتی که برای فروشش از سوی دارندگان اوراق تعیین شده، عملا از دسترس تقاضا خارج شده است.

روز گذشته هزینه خرید اوراق ۴۵ میلیون تومانی تسهیلات خرید مسکن به ۸ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان رسید به این معنی که خریداران مسکن بعداز صرف یکسری هزینه‌های جانبی، در نهایت به حدود ۳۶ میلیون تومان وام می‌رسند که با قیمت‌های امروز آپارتمان در تهران، حداکثر ۹ مترمربع از یک واحد مسکونی معمولی را می‌توانند خرید کنند!

این در حالی است که دولت انتظار دارد با کمک تسهیلات خرید مسکن، حداقل ۵۰درصد قدرت خریداران را تامین کند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد، در یک ماه و نیم گذشته از سال جاری، بازار فرابورس به محل اصلی سفته‌بازی‌های سیال تبدیل شده است. قیمت اوراق وام خرید مسکن در شرایطی تا ۵۰درصد افزایش پیدا کرده که در ۴۵ روز اخیر، معاملات مسکن در رکود بوده و هنوز یخ معاملات مسکن آب نشده است.

افرادی که در این مدت ناامید از سرمایه‌گذاری در بازارهای بورس، مسکن، ارز و طلا شده بودند، با هجوم به محل خرید و فروش امتیاز وام خرید مسکن، اقدام به خرید حجم بالایی اوراق کرده‌اند و هم‌اکنون با انصراف از فروش و عرضه این اوراق، باعث طولانی‌شدن صف تقاضای اوراق و در نتیجه تورم ۴۸درصدی در این بازار در ۴۵ روز شده‌اند.

قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی تسهیلات خرید مسکن از ۶۲ هزار تومان در پایان اسفند۹۲ هم‌اکنون به بالای ۹۲ هزار تومان رسیده است. برای دریافت ۴۵میلیون تومان وام خرید مسکن، باید بسته ۹۰‌تایی این اوراق را تهیه کرد.

تورم ۴۸درصدی در بازار خرید و فروش وام مسکن طی روزهای گذشته از سال۹۳ نشان می‌دهد: این بازار در مقایسه با چهار بازار موازی، با فاصله زیادی، حائز رتبه اول بیشترین بازدهی سرمایه‌گذاری شده است.

نرخ بازدهی سرمایه‌گذاری در بازارهای ارز و سکه در ۴۵روز گذشته از سال۹۳ –نرخ رشد قیمت در نیمه اردیبهشت نسبت به ابتدای فروردین- به ترتیب ۸  درصدو ۳ درصد بوده است. همچنین نرخ بازدهی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن نیز در این مدت حداکثر ۲ تا ۳درصد برآورد می‌شود. در بازار بورس نیز شاخص سهام طی این مدت هیچ رشد مثبتی نداشته و حتی ارزش سهام در حال‌حاضر نسبت به ابتدای سال چندصدم درصدی منفی نشان می‌دهد.

به این ترتیب در شرایطی که در چهار بازار مهم اقتصادی کشور، در ۴۵ روز اخیر، سود سرمایه‌گذاری‌ها زیر ۱۰درصد بوده، سفته‌بازی با وام خرید مسکن، حدود ۴۸ درصد سود نصیب دلالان کرده است.

هم‌اکنون در پی انتقال تورم از بازار مسکن به بازار وام خرید مسکن، برخی کارشناسان اقتصادی از دولت خواسته‌اند، نسبت به اعمال کنترل‌ و نظارت بر روند پرداخت تسهیلات خرید مسکن اقدام کند و در صورت امکان، بساط معامله امتیاز وام خرید مسکن را محدود کند.

البته روز گذشته اعلام شد: سقف خرید اوراق، در حد یک بسته ۹۰ تایی تعیین شده تا فقط متقاضیان مصرفی، بتوانند از آن استفاده کنند.

قیمت اوراق مسکن در حالی به ۹۲ هزار تومان –هر فقره- رسیده که کارشناسان نرخ واقعی و منطقی آن را بین ۶۰ تا ۷۰ هزار تومان عنوان می‌کنند.

پاسخ مثبت قائم‌مقام بانک‌مرکزی به دعوت هفته‌گذشته بانک‌مسکن برای حضور در همایش سالانه مدیران بانک، به صدور چند «علامت موافق» در ارتباط با افزایش دوباره وام خرید مسکن منجر شد و «هماهنگی بیشتر» سیستم‌بانکی در چاره‌جویی برای ارائه «تسهیلات کارآمد به متقاضیان مسکن» را در پی داشت.

آنچه از داخل این نشست مشترک بیرون آمده و عملا نتیجه جلسات رسمی و غیررسمی ماه‌های قبل را تکمیل می‌کند، حاکی است: بانک‌مرکزی برای صدور مجوز افزایش مرحله دوم سقف وام خرید مسکن، خط‌قرمز تعیین کرده و در صورت رعایت حریم آن توسط بانک‌مسکن، با افزایش وام موافقت خواهد کرد. بانک‌مرکزی ۱۷دی ماه سال گذشته، سقف وام خرید مسکن را بعد از حداقل پنج سال، برداشت و سقف ۲۰ میلیون تومانی این وام را به اندازه تنها ۱۵میلیون تومان و معادل حداکثر ۴ مترمربع آپارتمان، افزایش داد، اما تسهیلات جدید نه‌تنها کارگشا نشد، بلکه قدرت‌خرید متقاضیان را حداکثر به ۲۲درصد قیمت مسکن – در تهران- رساند و در عین حال رقمی نشد که وزیر راه‌وشهرسازی یکماه قبل‌تر وعده پرداخت آن را داده بود.

با ترمیم نصفه وام خرید در زمستان۹۲، ارزش وام به ۳۵ میلیون تومان رسید، درحالی که همان زمان مدیران بانک‌مسکن با محاسبه نرخ استاندارد قدرت وام‌خرید در دنیا، حداقل سقف مورد انتظار برای این نوع تسهیلات در شهری همچون تهران را ۷۰ میلیون تومان عنوان کردند و مشاوران عباس آخوندی نیز در مذاکرات‌ خود با مقامات بانک‌مرکزی، برنامه پرداخت ۹۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان تسهیلات به متقاضیان مسکن را پیگیری می‌کردند.

اکنون با گذشت ۳ ماه از افزایش مرحله اول سقف وام خرید مسکن، دیدگاه تازه قائم‌مقام بانک‌مرکزی – که نقش تعیین‌کننده‌ای در جلب نظر اعضای شورای‌ پول‌واعتبار در قضیه تغییر سقف وام‌‌ها دارد- شرایط را برای نزدیک‌شدن به اجرای مرحله دوم افزایش وام مسکن مساعد کرده است.

اکبر کمیجانی قائم‌مقام بانک‌مرکزی پنج‌شنبه گذشته در همایش سالانه مدیران بانک‌مسکن، ضمن تایید نقش محرک بخش مسکن در هدایت بخش‌های مختلف اقتصاد کشور به «فاز رونق»، تاثیر پرداخت وام ۳۵ میلیون تومانی خرید مسکن طی سه ماه اخیر را مثبت ارزیابی کرد و سقف جدید این تسهیلات را در رونق‌‌بخشی به معاملات مسکن کمک‌کننده دانست.

کمیجانی با اشاره به اهمیت بخش مسکن در رونق اقتصاد کشور، گفت: رونق بخش مسکن باعث رشد اقتصادی و ایجاد فرصت‌های شغلی خواهد شد که در شرایط فعلی اقتصاد از اولویت‌ها و سیاست‌های اقتصادی دولت است.

قائم‌مقام بانک‌مرکزی درباره نتایج افزایش اخیر سقف وام خرید مسکن نیز گفت: افزایش سقف فردی تسهیلات مسکن از سوی بانک مسکن نقش بسزایی در رشد بخش مسکن داشته و در تحرک فعالیت‌های ساخت و ساز و معاملات مسکن موثر بوده است.

این بخش از اظهارات قائم‌مقام بانک‌مرکزی به‌ نوعی، همراستا شده با استدلالی که وزارت راه‌وشهرسازی در ماه‌های اخیر با توسل به آن، تلاش می‌کرد نظر سیاست‌گذار پولی را برای ترمیم درست‌ودرمان وام‌مسکن جلب کند.
خط‌قرمز بانک‌مرکزی چیست؟

اکنون با علامت تازه بانک‌مرکزی، نه‌تنها بستر قدرت‌‌بخشی به وام خرید مسکن فراهم شده، بلکه دولت یک‌پله بالاتر از قبل دارد به تاثیر فرابخشی این تسهیلات نگاه می‌کند و معتقد است: اگر وام خرید مسکن قدرت پیدا کند، نه تنها بازار مسکن رونق می‌گیرد که در نهایت باعث تحریک صنایع مرتبط و بخش تولید می‌شود. به گزارش «دنیای‌اقتصاد» در حال‌حاضر مقامات بانک‌مرکزی اگرچه از مواضع محکم ماه‌های قبل خود در جبهه مخالف افزایش وام خرید، عقب نشسته‌اند، اما در عین حال، برای موافقت نهایی با افزایش این تسهیلات، شرط گذاشته‌اند.

روز گذشته دبیر هیات‌مدیره بانک‌مسکن درباره خط‌قرمز ترسیم ‌شده از سوی بانک‌مرکزی برای مرحله دوم افزایش وام خرید مسکن، به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: بانک‌مرکزی شرط تغییر دوباره سقف تسهیلات خرید مسکن را رعایت «تعادل بین منابع‌ و مصارف بانک‌مسکن» تعیین کرده است.
ابوالقاسم رحیمی‌انارکی تصریح کرد: بانک‌مرکزی تاکید دارد بانک‌مسکن در مسیر پرداخت تسهیلات خرید مسکن به متقاضیان همواره باید به منابع داخلی خود و همچنین منابع حاصل از سپرده‌گذاری‌‌ها متکی باشد، نه اینکه برای پرداخت تعهداتش مجبور شود از بانک‌مرکزی استقراض کند.

عضو هیات‌مدیره بانک‌مسکن افزود: نظر آقای کمیجانی قائم‌مقام محترم بانک‌مرکزی نیز همین است که افزایش وام خرید مسکن با رعایت تعادل در سیستم و پرهیز از دست کردن در جیب بانک‌مرکزی، اجرایی شود.

رحیمی انارکی تاکید کرد: منابع پرداخت وام خرید مسکن به متقاضیان از محل سپرده‌گذاری صاحبان اوراق تامین می‌شود، بنابراین میزان سپرده‌گذاری، نرخ مطالبات معوق و از همه مهم‌تر اقساط تعیین‌شده برای بازپرداخت ماهانه وام، به عنوان چند فاکتور در تعیین سقف وام خرید موثر است.

عضو هیات‌مدیره بانک‌مسکن همچنین گفت: علاوه‌بر شرط اصلی تعریف‌شده از سوی بانک‌مرکزی برای افزایش دوباره سقف وام که همان رعایت تعادل منابع ‌ومصارف است، دو شرط دیگر نیز مطرح است که شامل قدرت بازپرداخت وام‌گیرنده‌ها و تاثیر وام بر نوسان قیمت مسکن می‌شود و مساعدبودن مجموعه این سه شرط، امکان افزایش دوباره سقف وام را فراهم می‌کند.

حداقل زمان افزایش وام؛ شهریورماه
عضو هیات‌مدیره بانک‌مسکن در ادامه گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» درباره زمان احتمالی افزایش وام خرید مسکن، تاکید کرد: در مصوبه ۱۷دی سال گذشته بانک‌مرکزی که در قالب آن سقف وام خرید از ۲۰ به ۳۵ میلیون تومان و برای زوج‌های جدید به ۵۰ میلیون تومان افزایش یافت، مقرر شده بود بعد از سه‌ماه پرداخت وام‌های جدید، گزارشی از طرف بانک‌مسکن مبنی‌بر شرح عملکرد این وام‌ها، تحویل بانک‌مرکزی شود تا آمار میزان منابع و مصارف بانک‌مسکن تحت‌تاثیر پرداخت وام‌های ۳۵ و ۵۰ میلیونی به اطلاع مقامات پولی کشور برسد.

وی افزود: با توجه به اینکه سال گذشته مجوز پرداخت وام‌های جدید عملا از ۲۵بهمن‌ماه به بانک‌مسکن ابلاغ شد، بنابراین تا ۲۵ اردیبهشت امسال باید جلو برویم تا بعد از آن، بتوانیم اولین گزارش سه‌ماه از آثار این وام‌ها را به بانک‌مرکزی ارائه کنیم. عضو هیات‌مدیره بانک‌مسکن همچنین با بیان اینکه، بعد از تهیه و بررسی دو گزارش سه‌ماه از تسهیلات جدید خرید مسکن، امکان تصمیم‌گیری درباره افزایش دوباره سقف وام به وجود می‌‌آید، افزود: با توجه به این موضوع، صحبت از مرحله دوم افزایش وام خرید مسکن به نیمه‌‌‌‌های تابستان موکول خواهد شد. رحیمی‌انارکی تصریح کرد: در فاصله دی‌ماه سال گذشته تاکنون و حتی در نشست اخیر مدیران بانک‌مسکن با قائم‌مقام بانک‌مرکزی، هیچ صحبت یا پیشنهادی درباره افزایش وام نشده است.

وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: در پروژه مسکن مهر گفته شده بود که واحدهای مسکونی در مکان‌های قابل سکونت و دارای خدمات زیربنایی تامین و احداث شود اما اینطور نشد.