اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها بیشترین نگرانی را در میان متقاضیان بازار مسکن بوجود آورده است و آنها نگرانند بازهم با افزایش تورم در کشور، قدرت خرید کمتری پیدا کنند و اجاره بهای بیشتری را بپردازند.

به گزارش خبرنگار مهر، یکی از دغدغه های تعداد زیادی از خانوارها در کشور تامین مسکن و پرداخت هزینه‌های مربوط به خریدو  یا اجاره مسکن است بطوریکه سهم زیادی از درآمد خانوار در هر سال باید برای پرداخت اجاره و یا خرید خانه هزینه شود در حالیکه تورم هرساله قدرت خرید خانوارها را کاهش می‌دهد.

قیمت مسکن از سال ۸۴ تاکنون دو بار سونامی قیمتها را تجربه کرده است که در هربار تعداد بیشتری از متقاضیان از بازار مسکن حذف شدند و به تعداد مستاجران افزوده شد که کارشناسان سونامی اول قیمت ها را ناشی از ارایه بی ضابطه تسهیلات بانکی و سونامی دوم قیمت ها را به دلیل اجرای مسکن مهر و تورم حاصل از هدفمندی یارانه ها اعلام کردند.

البته برخی دیگر از فعالان بازار مسکن هم معتقدند اگر دولت سیاست های خود را در بازار مسکن ارایه کند، احتمال اینکه تورم افسارگسیخته ای در این بخش بوجود بیاید به حداقل می‌رسد زیرا تولید مسکن موجب افزایش عرضه در بازار شده و نیاز متقاضیان را پوشش می‌دهد.

از سوی دیگر با نزدیک شدن به فصل اجاره بها اغلب خانوارها برای یافتن خانه مناسب به تکاپو افتاده‌اند در حالیکه نگرانی زیادی بابت احتمال افزایش قیمت‌ها با اجرای هدفمندی یارانه ها وجود دارد و مستاجران نسبت به آینده بازار مسکن نگران هستند.

البته هرساله با آغاز سال جدید، مستاجران با افزایش قیمت که به تبع تورم عمومی کشور اتفاق می‌افتد روبرو هستند اما رکود بازار مسکن در سال گذشته و کاهش قیمت‌ها موجب شده بود که مستاجران برای امسال نگرانی کمتری برای اجاره‌بها داشته باشند در حالیکه اعلام دولت مبنی بر اجرای هدفمندی یارانه‌ها می‌تواند بازار را دستخوش تغییراتی کند.

در واقع بازار مسکن نسبت به هرگونه تغییری در اقتصاد کشور واکنش نشان می‌دهد بنابراین احتمال اینکه با گران شدن ۲۵ درصدی نرخ انرژی و افزایش تورم، بازار مسکن هم دستخوش تغییراتی شود وجود دارد که این گرانی‌ها هم ابتدا در اجاره بها خود را نشان می‌دهد.

بنابراین تغییرات بازار مسکن یکی از آثاری است که احتمال دارد متقاضیان در سه ماه دوم سال با آن روبرو شوند بنابراین مستاجران که از خردادماه به دنبال یافتن مسکن مناسب هستند را تحت تاثیر قرار می‌دهد ضمن آنکه قدرت خرید متقاضیان مسکن را هم کاهش خواهد داد.

هدفمندی یارانه ها در کوتاه مدت تاثیر گذار نیست

حسام عقبایی در گفتگو با خبرنگار مهر با بیان اینکه معتقدم که در سه ماه اول امسال افزایش قیمت در بازار مسکن نداریم، گفت: هدفمندی یارانه‌ها در کوتاه مدت در قیمت مسکن تاثیر گذار نیست و تجربه نشان داده که افزایش قیمت مولفه های اثر گذار در این بخش ، موجب افزایش نرخ مسکن می شود.

وی با بیان اینکه قیمت زمین، مصالح ساختمانی، تراکم، هزینه های شهرداری بیشترین تاثیر را بر قیمت نهایی مسکن می گذارد، اظهار داشت: ما این تجربه را در کشور داشتیم که دیگر مولفه های ساخت مسکن گران شده اما در بازار تغییری بوجود نیامده است و یا اینکه بدون افزایش قیمت در این مولفه ها، بازار مسکن با افزایش چند برابری روبرو شده است.

رئیس اتحادیه املاک تهران با اشاره به اینکه در سال ۹۳ شهرداری قیمت تراکم را افزایش داد و فازدوم هدفمندی یارانه ها هم در حال اجرا است، بیان کرد: دولت اعلام کرده که در خوشبینانه ترین حالت تورم ۲۵ درصدی را در کشور داریم بنابراین معتقدم که در بهار ۹۳ شاهد افزایش قیمت مسکن نیستیم و اجرایی شدن فازدوم هدفمندی یارانه ها تنها یکی از مولفه های تاثیر گذار در این بخش است.

عقبایی در پاسخ به این پرسش که در درازمدت چه تاثیری را در بخش مسکن می گذارد، گفت: در درازمدت اگر سیاست های دولت در بخش مسکن مانند افزایش تسهیلات بانکی یا طرح مسکن اجتماعی اجرایی شود و بازار با تولید مسکن مواجه باشد، هدفمندی یارانه ها تاثیر زیادی را بر بازار نخواهد داشت.

وی در خصوص وضعیت بازار اجاره بها پس از هدفمندی یارانه ها، اظهار داشت: اصلی ترین مولفه تاثیر گذار در اجاره بها قیمت مسکن است بنابراین اگر بهای مسکن افزایش پیدا نکند اجاره بها هم تغییری ندارد.

رئیس اتحادیه املاک تهران عدم کنترل تورم، افزایش حجم نقدینگی را یکی از عوامل افزایش اجاره بها دانست و افزود: البته افرادی که منبع درآمد آنها از طریق اجاره بها تامین می شود ممکن است با افزایش تورم اجاره بها را افزایش دهنداما نمی توان این را به تمام مالکان تعمیم داد. بطور حتم اگر افزایشی در اجاره بها باشد کمتر از تورم خواهد بود.

در سال گذشته بیش از ۶۱ هزار میلیارد تومان توسط بخش خصوصی در بخش مسکن سرمایه‌گذاری شده که در سال جاری و سال آینده این مسکن‌ها عرضه خواهند شد.

ابراهیم علیزاده: با وجود سرمایه‌گذاری بیش از ۶۱ هزار میلیارد تومانی در بخش مسکن توسط بخش خصوصی در سال ۹۱،  بیش از ۸۳ درصد این مسکن‌ها در سال گذشته تکمیل نشده‌اند و به نظر می‌رسد در امسال و سال آینده به بهره‌برداری برسند.

آن طور که بانک مرکزی گزارش داده، هرچند تا پیش از سال ۹۱ روند سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان‌های جدید شهری چندان مثبت نبود اما در سال گذشته این میزان نسبت به سال ۹۰ بیش از ۱۹۸ درصد رشد داشته است.

میزان سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های جدید مناطق شهری در سال گذشته بیش از ۶۱٫۲ هزار میلیارد تومان در حالی گزارش شده که در سال ۹۰ این میزان تنها ۴۰ هزار میلیارد تومان بود.

در دو سال ۸۸ و ۸۹ نیز به ترتیب ۳۰ هزار میلیارد و ۳۲ هزار میلیارد تومان در بخش مسکن توسط بخش خصوصی سرمایه‌گذاری شده بود.
مسکن‌های نیمه‌تمام

اما از ۶۱٫۲ هزار میلیارد تومانی که برای ساخت مسکن بخش‌های شهری در سال گذشته سرمایه‌گذاری شده، تنها ۱۰٫۱ هزار میلیارد تومان در همان سال به نتیجه رسیده و ساختمان‌ها تکمیل شده‌اند.

بیش از ۵۰٫۹ هزار میلیارد تومان از سرمایه‌گذاری‌های در بخش مسکن نیز در سال ۹۱ منجر به عرضه مسکن نشده است. از این میزان ۱۵٫۷ هزار میلیارد تومان مربوط به ساختمان‌های شروع شده و ۳۵٫۲ هزار میلیارد تومان هم مربوط به ساختمان‌های نیمه‌تمام است. با این حساب، به نظر می‌رسد در سال جاری یا ‌های آینده باید منتظر عرضه مسکن‌هایی باشیم که بیش از ۵۰٫۹ هزار میلیارد تومان برای ساخت آنها سرمایه‌گذاری شده است.

البته این روند در سال‌های گذشته هم وجود داشته و معمولا بخش قابل توجهی از سرمایه‌گذاری‌های بخش مسکن در سال‌های بعدی خود را نشان داده است.

در سال ۹۱ نیز از ۴۰٫۳ هزار میلیارد تومان سرمایه‌گذاری شده در بخش مسکن، تنها ۵٫۳ هزار میلیارد تومان مربوط به ساختمان‌های تکمیل شده بود و ۱۰٫۶ هزار میلیارد تومان مربوط به ساختمان‌های شروع شده و ۲۴٫۳ هزار میلیارد تومان هم مربوط به ساختمان‌های نیمه تمام بود.

افزایش سهم تهران در سرمایه‌گذاری‌ها

توزیع جغرافیایی سرمایه‌گذاری‌های انجام شده در بخش مسکن نشان می‌دهد که سهم تهران از ۲۰ درصد سال ۹۰ به ۲۷ درصد در سال ۹۱ رسیده است.  میزان این سرمایه‌گذاری نیز از ۷٫۹ هزار میلیارد تومان در سال ۹۰ به ۱۶٫۸ هزار میلیارد تومان در سال گذشته رسید. این در حالی است که میزان سرمایه‌گذاری در دو بخش شهرهای بزرگ و سایر مناطق شهری هم روند صعودی داشتند اما سهم آنها نسبت به تهران کمتر شده است.

در سال ۹۰ بیش از ۱۱٫۱ هزار میلیارد تومان و در سال ۹۱ بیش از ۲۰٫۵ هزار میلیارد تومان در بخش مسکن شهرهای بزرگ توسط بخش خصوصی سرمایه‌گذاری شده است.

همچنین در سال ۹۰ بیش از ۲۱٫۱ هزار میلیارد تومان و در سال ۹۱ بیش از ۲۳٫۷ هزار میلیارد تومان در بخش سایر مناطق شهری سرمایه‌گذاری شده است.

ـ نمودار میزان سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های جدید مناطق شهری (هزار میلیارد تومان)