هیجان و جذابیت وام‌های مسکن مصوب امسال، مدتی طول نکشید که فروکش کرد؛ شروط سخت وام ۸۰ میلیونی که شرایط هر متقاضی را پاسخ نداد و وام ۶۰ میلیونی که به تدریج در حال بایگانی شدن است.

گرچه با هیاهویی که از مدتها قبل برای افزایش وام مسکن و باز شدن دست متقاضیان به پا شده بود به نظر می رسید که شرایط مطلوب تری نسبت به وام قبلی (۳۵ میلیون تومانی) فراهم شده و قدرت خرید را افزایش دهد، اما با وجودتصویب دو وام در سقف های ۸۰ و ۶۰ میلیون تومان اوضاع آنطور که مردم انتظار داشتند پیش نرفت.

شورای پول و اعتبار در حالی پای بانکهای تجاری که سالها بود از پرداخت وام مسکن منع شده بودند را مجدد به اعطای این تسهیلات باز کرد و به آنها اجازه داد تا سقف ۶۰ میلیون تومان به تناسب شرایط جغرافیایی و جمعیتی وام مسکن بپردازند، اما این مصوبه در عمل توقعات را پاسخ نداد هر چند که ظاهرا خوشایند بوده و به نظر می رسید گام های جدی تری برای وام دهی در بخش مسکن برداشته شده است.

این در حالی است که به اذعان مقامات بانک مرکزی بانکها در حال حاضر منابع کافی در اختیار ندارند که بتوانند نسبت به پرداخت وام ۶۰ میلیونی اقدام کنند و باید به مرور زمان با تامین منابع سهمی را هم برای این تسهیلات در نظر بگیرند در عین حال که همتی-رییس شورای هماهنگی بانکها- نیز به صراحت اعلام کرده است که بانکها منابعی برای پرداخت وام ۶۰ میلیونی مسکن ندارند.

اکنون با گذشت حدود سه ماه از تصویب وام ۶۰ میلیونی مسکن می توان گفت که به غیر از بانک مسکن، در هیچ شعبه ای از هیچ بانکی حتی یک فقره هم وام مسکن یافت نمی‌شود و متقاضیان باید همچنان به وام ۳۵ میلیون تومانی مصوب سال ۱۳۹۲ برای خرید خانه اکتفا کنند.

برخی مدیران بانکی عنوان می کنند که نه تنها به شعب بانک مربوطه بلکه به هیچ بانک دیگری هم بخشنامه ای در رابطه با وام ۶۰ میلیونی ابلاغ نشده است. به گفته آنها وقتی که شبکه بانکی در تامین مالی بخش های تولیدی هم با مشکل مواجه است نباید پرداخت وام های خارج از تخصص بانکهای تجاری را توقع داشت.

آنها عنوان می کنند که با اوضاع موجود مالی در بانکها و احتمال افزایش معوقات با پرداخت وام های این چنینی به دلیل اقساط سنگین ، از قبل هم قابل پیش بینی بود که مصوبه وام ۶۰ میلیونی تومانی مسکن نمی تواند به راحتی در بین بانکها پا گرفته و پاسخگوی مردم باشد.

در حالی که بعد از مصوبه اردیبهشت ماه امسال بارها از سوی مدیران بانک مرکزی اعلام شد که شرایط مناسبی برای تسهیلات دهی در بخش مسکن مهیا شده است اخیرا رییس کل بانک مرکزی خیال متقاضیان وام ۶۰ میلیونی را راحت کرد و گفت که “منظور از تصویب وام ۶۰ میلیون تومانی این نبوده که بانکها به یکباره شروع به پرداخت آن کنند”!

سیف توضیح داد که با محدودیت منابع بانکی که در نظام بانکی وجود دارد قابل پیش‌بینی خواهد بود که زمانی طی خواهد شد تا بانک‌ها خود را برای پرداخت چنین وامی آماده کنند. وی البته این را هم گفته که برخی بانکها مقدمات پرداخت وام ۶۰ میلیونی را آماده و آن را آغاز خواهند کرد.

اما در کنار وام ۶۰ میلیون تومانی مختص بانکهای تجاری از سویی دیگر وام ۸۰ میلیون تومانی مسکن در قالب صندوق پس انداز مسکن به تصویب رسید که با وجود شروع ثبت نام برای پرداخت در بانک مسکن، آنقدر شرایط مختلفی برای متقاضی دارد که میزان درخواست آن را به طور قابل ملاحظه ای کاهش می دهد، موضوعی که البته رییس کل بانک مرکزی نیز آن را تایید کرده و اعلام می کند که” پیش‌بینی می‌کردیم وام ۸۰ میلیونی با هجوم مردم مواجه نشد و همه چیز طبق برنامه پیش رفت چرا که با توجه به میزان اقساط و شرایط تعیین شده گروه‌های خاصی می‌توانستند برای دریافت این وام اقدام کنند که در حال انجام است”!

به هر حال شرایط به گونه ای برای دو وام مصوب مسکنی پیش رفته که تاکنون نتوانسته انتظار متقاضیان وام مسکن را بر طرف کند و می توان گفت که وام ۳۵ میلیون تومانی خرید اعطایی بانک مسکن گرچه در مقابل هزینه خرید خانه ارزش قابل توجهی ندارد ولی همچنان در صدر انتخاب مردم قرار دارد. این در حالی است که حتی اگر پرداخت تسهیلات ۶۰ میلیون تومانی در بانکهای تجاری هم آغاز شود سطح اقساط آن آنقدر قابل توجه است که به مانند وام ۸۰ میلیون تومان درخواست کننده زیادی نداشته باشد.

هر چند در آخرین روزهای سال رونق بازار مسکن کمی دور از ذهن است اما گزارش‌های رسیده از دفاتر مشاورین املاک نشان می‌دهد تعداد مراجعان برای خرید خانه طی روزهای اخیر افزایش یافته است.

به نوشته «قانون»، یکی از مشاوران املاک در منطقه میدان سپاه در‌این خصوص به خبرنگار ما گفت:‌این روزها تعداد مشتریان ما افزایش یافته است و برخی برای اطلاع از مظنه به ما و همکارانمان مراجعه می‌کنند. هر چند تمام دید و بازدیدها به خرید منتهی نمی‌شود اما همین که حجم متقاضیان خرید افزایش یافته است، نشان دهنده رونق گرفتن بازار مسکن در ماه‌های پیش روست.

وی با تاکید بر‌اینکه بیشتر مشتریان خواهان خانه‌های کوچک ، زیر پنجاه متر یا کمی بالاتر هستند و وام‌دار بودن خانه‌ها نیز برای خریداران اولویت دارد، گفت: البته در‌این میان برخی نیز هستند که می‌خواهند واحد مسکونی خود را با واحدهای بزرگ‌تر و بهتر معاوضه کنند و در حقیقت خانه‌هایشان را تبدیل به احسن کنند و برای همین وارد بازار می‌شوند.

وی گفت: بالاخره همه بازارهای کشور طی سال‌های اخیر راکد بوده‌اند و به نظر می‌رسد با توجه به ثباتی که در اقتصاد‌ ایجاد شده کم کم بازارها راه بیفتند از‌ این رو ما منتظر هستیم که رونق بازار مسکن از راه برسد.

وی در پاسخ به‌این سوالی که در ماه‌های اخیر چند معامله در دفتر شما انجام شده است، گفت: ما با‌اینکه در منطقه خوبی قرار داریم و در‌این منطقه تعداد واحدهای نوساز و حجم ساخت و ساز بالاست اما در ماه‌های گذشته چندان نتوانستیم کار کنیم و شاید در طول یک ماه دو یا سه معامله انجام داده باشیم.

در کل وضعیت بازار اصلا خوب نبود و برخی از مشاوران املاک نیز به دلیل کسادی بازار از‌این شغل بیرون رفته‌اند.  گزارش میدانی خبرنگار قانون نشان می‌دهد بیشتر مشتریان مسکن را‌این روزها کسانی تشکیل می‌دهند که اندوخته‌ای دارند و نگران هستند با اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها و افزایش نرخ تورم نتوانند واحد مسکونی خریداری کنند.

یکی از کسانی که برای خرید به یکی از مشاورین املاک در خیابان سرباز مراجعه کرده بود به خبرنگار ما گفت: ما از مدت‌ها قبل در صدد خرید یک واحد مسکونی بودیم.  حالا نوبت دریافت وام ما شده و سعی داریم‌این طرف سال واحدی را خریداری کنیم چون نمی‌دانیم سال آینده قیمت‌ها چه می‌شود.  وی گفت: من تعجب می‌کنم که دائم روزنامه‌ها می‌نویسند بازار مسکن راکد است.

ما که دست روی هر واحدی گذاشتیم قیمت‌ها بالا بود و طرف حاضر بود واحدش را نفروشد.  در‌این بازار اتفاقا مشتری هست اما مالکان ترجیح می‌دهند به قیمت‌های بالا واحدهایشان رابفروشند در حالی که رکود بازار بدان معناست که مشتری وجود نداشته باشد.

وی همچنین در پاسخ به‌این سوال که برای خرید چه متراژی را مد نظر قرار داده است، گفت: من نقدینگی زیادی ندارم.  می‌خواهم واحدی ۵۰ متری بخرم اما متاسفانه هر واحدی که می‌شود خرید یا زیر زمین است یا طبقات بالا و بدون آسانسور هستند که اصلا گزینه مناسبی نیست.  همچنین یکی از مشاوران املاک در منطقه صادقیه به خبرنگار ما گفت: بازار مسکن طی روزهای اخیر کمی گرم شده است اما نمی‌شود پیش‌بینی خاصی را در مورد آینده آن داشت.
حیدرپور گفت: قیمت خانه واقعا‌این روزها به کف رسیده است.

هزینه‌های ساخت افزایش قابل توجهی داشته اما هنوز‌این افزایش قیمت خود را در واحدهای مسکونی ساخته شده نشان نداده است از‌این رو برخی که پول نقد دارند راغب به خرید هستند.

وی گفت: از آن طرف مالکان می‌ترسند خانه‌هایشان را بفروشند و با انفجار قیمت روبه‌رو شوند. وی در پاسخ به‌این سوال که آیا اعلام اطمینان مقامات دولتی نسبت به افزایش نیافتن قیمت خانه در تسهیل خرید و فروش موثر بوده است یا خیر، گفت: متاسفانه مردم چندان به حرف مقامات توجهی ندارند.

مثلا مقامات می‌گویند دلار اصلا گران نمی‌شود اما می‌بینیم یک دفعه در عرض یک هفته دلار گران می‌شود. روی‌این حرف‌ها نمی‌شود حساب چندانی باز کرد اما خود من به عنوان کسی که در ساخت و ساز دستی دارم فکر می‌کنم بازار مسکن به زودی داغ می‌شود خصوصا اگر وضعیت بورس به همین منوال ادامه پیدا کند.

وی نیز بیشتر مشتریان حاضر در بازار مسکن را طرفدار واحدهای کوچک و حتی سوئیت اعلام کرد.  بر اساس‌این گزارش بسیاری از کارشناسان نیز معتقدند در سال آینده یکی از بازارهای مهم برای جذب سرمایه‌های خرد و کلان فعال خواهد شد.

با توجه به افول بورس طی روزهای اخیر و بازار ارز و طلا و سکه، برخی مسکن را گزینه‌های احتمالی جایگزین می‌دانند.

با روی کار آمدن دولت یازدهم بورس واکنش بسیار مثبتی از خود نشان داد و شاخص آن صعودی شد به طوری که طی دو ماه اخیر سرمایه‌ها میل فراوانی به حضور در بورس یافتند اما اعلام سیاست‌های دولت یازدهم در سال آینده برای تعیین قیمت خوراک پتروشیمی از یک سو و بروز شایعاتی در خصوص خرد سهام توسط برخی از مفسدان اقتصادی از سوی دیگر سبب شد بورس از رونق بیفتد و روند شاخص نزولی شود.با‌این وضعیت، با توجه به سیاست‌های دولت یازدهم و افزایش نرخ وام مسکن، برخی از فعالان‌این بازار، بالا رفتن حرارت در بازار واحدهای کوچک و تغییر نیافتن وضعیت در بازار خانه‌های بزرگ و متوسط را طی ماه‌های آینده محتمل می‌دانند.

عضو کانون سراسری انبوه سازان کشور پیشنهاد کرد مردم از رونق نسبی ایجاد شده در بازار مسکن استفاده کنند و خرید خود را انجام دهند چرا که کاهش بیشتر قیمت مسکن مشخص نیست و چه بسا در سال آینده با افزایش نرخ همراه باشد.

سیدعلیرضا قهاری طرح موضوع افزایش قیمت حامل های انرژی را از عوامل تاثیرگذار بر جو روانی جامعه و قیمت های مسکن عنوان کرد.

وی با اشاره به افزایش سقف وام مسکن به ۳۵۰ میلیون ریال نیز گفت: این مبلغ در حد ۲۰ درصد قیمت یک واحد مسکونی است و خریدار باید ۸۰ درصد بقیه هزینه خرید را تامین کند که با توجه به غیر واقعی بودن قیمت ها، کار ساده ای نیست.

دبیر هیات مدیره انجمن صنفی انبوه سازان مسکن تهران رونق نسبی بازار مسکن را ناشی از آرامش نسبی در فضای اقتصادی و سیاسی کشور در ماه های اخیر عنوان کرد و افزود: کاهش نسبی قیمت در دو فصل تابستان و پاییز امسال سبب شد، بازار مسکن در دی ماه تا حدودی با رونق همراه شود و پیش بینی براین است این رونق نسبی تا پایان سال ادامه داشته باشد.

وی باتاکید بر این که ساخت و ساز بزرگترین بعد اقتصادی کشور محسوب می شود، افزود: هر اقدامی در زمینه مسکن با تدبیر همراه نباشد، مشکل آفرین خواهد بود و نمی توان توقع داشت به سرعت، گشایشی در بازار مسکن اتفاق بیفتد.

قهاری افزود: بازار مسکن به فاکتورهای دیگر اقتصاد نیز وابسته است و منابع مالی کشور همچنان محدود است و مشخص نیست مبالغی که قرار است در چارچوب توافق ژنو به کشور بازگردد در حد کافی برای تزریق به بخش مسکن باشد. بنابراین تا هنگامی که اتفاق خاصی در سطح اقتصاد کلان رخ ندهد نمی توان انتظار رویداد خاصی در بازار مسکن داشت.

عضو کانون سراسری انبوه سازان کشور با تاکید براین که دولت برای رفع مشکل مسکن باید عرضه را افزایش دهد، افزود: دولت با تخصیص تسهیلات می تواند سازندگان را حمایت و آنها را برای ورود به چرخه تولید و عرضه بیشتر مسکن تشویق کند.

کارشناس حوزه مسکن یادآور شد : مسکن در ایران وارد یک چرخه پیچیده شده است و تورم موجود در کشور ناشی از محدودیت منابع مالی است .

قهاری تاکید کرد اگر دولت سرمایه های سرگردان را به جای سرمایه گذاری در بخش بورس و ارز، به بخش صنعت ساختمان هدایت کند، حمایت خود را از بخش مسکن انجام داده و با این سیاست به دهک های کم درآمد جامعه کمک کرده است.

دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن استان تهران گفت: بازار مسکن تا پایان سال آرام است و تعدیل قیمتی در سه ماهه سال ۹۳ نیز نخواهیم داشت.

علیرضا قهاری در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: تا پایان سال جو رکود در بازار مسکن حاکم خواهد بود و آرامش در این بازار پیش‌بینی می‌شود.

به گفته‌ وی به دلیل این‌که بازار مسکن به صورت سنتی است براساس سنت رونق معاملات مسکن از اواخر بهار و تابستان آینده آغاز می‌شود.

دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن استان تهران افزود: افزایش قیمت یا تعدیلی در قیمت مسکن در سال آینده پیش‌بینی نمی‌شود اما به دلیل سنتی‌ بودن بازار افزایش حجم معاملات در سه ماهه‌ تابستان پیش‌بینی می‌شود.

قهاری تاکید کرد: سیاست‌های پولی بر جامعه و اقتصاد تاثیر‌گذار است اما جو روانی افزایش وام‌های مسکن بر قیمت‌ها تاثیر چندانی ندارد.

این کارشناس بابیان این‌که تغییرات ایجاد شده در بازار مسکن همچون افزایش وام تاثیری در قیمت‌ها ندارد، اظهار کرد: هدف دولت ایجاد امنیت و صاحب‌خانه‌ شدن مردم است نه افزایش قیمت واحد‌های مسکونی.

به گزارش ایسنا، از ابتدای امسال روند رکود در بازار مسکن حکمفرما شده که به گفته کارشناسان و صاحب‌نظران این روند تا پایان سال ادامه‌دار است. این درحالی است که افزایش قیمت مسکن از بهمن‌ماه سال گذشته آغاز شد اما امسال روند قیمت مسکن در کنار رکود با کاهش ۲۰ درصدی همراه بود.

بازار خرید و فروش امتیاز تسهیلات خرید مسکن همچنان به‌واسطه عقب‌نشینی دارندگان امتیاز از عرضه به حجم بالای متقاضی وام، حالت هیجانی دست‌کم ۱۰ روز گذشته خود را حفظ کرده با این تفاوت که دیروز قیمت اوراق این تسهیلات بدون آنکه به سطح رشدیافته روز شنبه قناعت کند، پنج درصد دیگر بالا رفت تا هزینه دسترسی خریداران مسکن به وام‌بانکی در مقایسه با ۱۷دی – روز اعلام افزایش مبلغ وام‌مسکن- در مجموع ۶۲درصد افزایش پیدا کند.

در بازار فرابورس – محل مبادله امتیاز وام‌ خرید مسکن- انتظاری در بین دارندگان اوراق تسهیلات به وجود آمده مبنی بر اینکه «قیمت اوراق قابلیت افزایش روزانه پنج درصد را دارد و نباید تا پیش‌از حداکثر ارزش‌ معاملاتی آن، این اوراق به‌فروش برسد.»

اوراق تسهیلات بانک‌مسکن که در نیمه‌اول امسال به دلیل کارکرد ضعیف وام‌ ۲۰میلیونی خرید، به کمترین حد ارزشی خود رسیده بود همزمان با اعلام مصوبه افزایش سقف وام خرید به ۳۵ میلیون تومان توسط شورای پول‌واعتبار، با شیب تند پنج درصد در روز، شروع به افزایش قیمت کرد.

قیمت اوراق ۵۰۰ هزار تومانی تسهیلات خرید مسکن در روز‌های منتهی به نیمه ‌دی ماه امسال، ۳۹ هزار تومان در فرابورس نرخ‌گذاری می‌شد اما این عدد روز گذشته از مرز ۶۳ هزار و ۵۰۰ تومان هم گذشت.

آنچه باعث هیجانی‌شدن قیمت اوراق وام‌مسکن شده، برهم خوردن تعادل بین عرضه و تقاضای اوراق است به طوری که پرهیز صاحبان اوراق از فروش و عرضه اوراق خود به بازار تقاضا، ناپایداری قیمت اوراق را موجب شده است.

در مقابل، حجم تقاضا برای دریافت اوراق مسکن تحت‌تاثیر افزایش سقف وام‌خرید چند برابر شده و با میلی که جو زمستانی بازار مسکن در بین خریداران به‌واسطه سطح منجمد قیمت آپارتمان‌ها ایجاد کرده، متقاضیان وام در نظر دارند پیش از تغییر سال از تثبیت قیمت‌ملک استفاده کنند تا بتوانند حداکثر بهره‌برداری ممکن را از افزایش جزئی مبلغ وام عاید خود کنند.

این رفتار متضاد بین خریدار و فروشنده اوراق تسهیلات مسکن، هم‌اکنون مانع توقف هیجان قیمت عرضه ناچیز وام‌خرید شده است.

در این میان، فرابورس آخر هفته گذشته، قیمت اوراق تسهیلات مسکن را به یکباره ۵۰درصد افزایش داد تا به اعتقاد خود، به طرف عرضه و دارندگان اوراق، شوک وارد شود و با تغییر شدید سطح ارزش معاملاتی اوراق، آنها تحریک شوند اوراق‌شان را در اختیار خریداران قرار دهند، اما عدم توقف رشد قیمت اوراق در روز گذشته نشان داد این سناریو چندان موفقیت‌آمیز نیست و شاید اگر اجرا نمی‌شد، سطح فعلی قیمت اوراق ظرف ۱۰ روز آینده به وجود می‌آمد.

در فرابورس قیمت اوراق در یک روز حداکثر ۵درصد قابل افزایش است، مگر اینکه عوامل بازار سرمایه خودشان تصمیم بگیرند این میزان رشد را به‌صورت دستی بیشتر از حد مجاز تعیین کنند، یعنی شبیه آنچه چهارشنبه گذشته انجام شد.

دوره گذر از «شتاب‌اولیه»
عدم توقف افزایش قیمت اوراق وام خرید مسکن در یکی دو روز اخیر، چشم‌انداز آتی این بازار را مبهم کرده است.

در این باره مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی اظهار امیدواری کرد، هیجان موجود در بازار مبادله امتیاز وام خرید بانک‌مسکن به زودی کاهش پیدا کند و قیمت اوراق در سطح منطقی پایدار شود.

علی چگینی به «دنیای‌اقتصاد» گفت: اتفاقات چند روز اخیر در بازار مبادله وام خرید مسکن ناشی از شتاب‌اولیه‌ای بود که با افزایش مبلغ وام از ۲۰ میلیون به حداقل ۳۵میلیون تومان به وجود آمد. این شتاب حتما در آینده‌ نزدیک فروکش می‌کند.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن درباره راهکار کنترل قیمت اوراق نیز افزود: وزارت راه‌‌وشهرسازی پیش‌تر موضوع شکست انحصار پرداخت وام‌مسکن از بانک‌مسکن و تعمیم آن به سایر بانک‌های تجاری را وفق ماده ۱۴ قانون ساماندهی مسکن که بر توسعه ابزارهای تامین مالی بخش مسکن تاکید دارد، مطرح کرده بود. اگر بانک‌مرکزی مجوز ورود بانک‌ها به این حوزه و راه‌اندازی صندوق‌های سپرده‌گذاری مسکن در آنها را صادر کند، از این طریق ضمن متنوع‌‌ شدن تسهیلات خرید، منابع و دامنه پرداخت وام‌مسکن افزایش می‌یابد و وضعیت موجود در بازار اوراق نیز پایدار می‌شود.

اعمال محدودیت بازار را قفل می‌کند
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی در تشریح وضعیت تاثیر افزایش وام مسکن بر قیمت اوراق، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: برای ارزیابی اینکه اساسا افزایش وام مسکن و در نتیجه آن افزایش قیمت اوراق وام در فرابورس می‌تواند زمینه بورس بازی و سوداگری در بازار اوراق را فراهم کند یا خیر ابتدا باید موضوع به صورت کامل شفاف سازی شود، اینکه اولا حجم بازار چقدر است؟ حجم مبادلات مسکن در سال به چه میزان است و همچنین کل مجموعه بانک مسکن در طول یک‌سال به چند درصد از کل مبادلات مسکن وام می‌دهد؟

علی چگینی افزود: واقعیت آن است که تعداد وام در طول یک‌سال نسبت به کل مبادلات مسکونی در هر سال عدد قابل توجهی نیست، چه به لحاظ ریالی و چه به لحاظ تعداد که بتواند باعث سوداگری در بازار شود.

وی ادامه داد: اگر قرار باشد به‌منظور حمایت از تولید و عرضه مسکن و بهبود شرایط در این بازار، بازار ثانویه ایجاد شود باید شرایط آزاد اعمال شود، چرا که در محدودیت‌ها و در یک شرایط بسته بازار قفل می‌شود، این در حالی است که در یک بازار آزاد بازار سرمایه توسعه می‌یابد و نقدینگی و سرمایه‌ها به جای اینکه در اختیار دلالان قرار گیرد، به سیستم بانکی تزریق شده و در اختیار مسکن قرار می‌گیرد.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی تصریح کرد: از سوی دیگر حتما باید خانه‌ای ساخته شود و بعد خریده شود تا وام به آن تعلق بگیرد، به عبارت دیگر، تقاضا خود عامل موثری برای عرضه به بازار مسکن است و در واقع این تقاضا در نهایت منجر به عرضه مسکن می‌شود.

وی با بیان اینکه ما همیشه از سمت عرضه حمایت کرده‌ایم و کمتر به تقاضا پرداخته‌ایم، خاطرنشان کرد: در تمام دنیا با توجه به اصل تقاضا تسهیلات خرید و ساخت مسکن به متقاضیان پرداخت می‌شود و نباید تصور کرد که با این دیدگاه کل بازار به‌هم می‌ریزد.

چگینی گفت: مزیت اصلی این امر هم آن است که عرضه پول در سیستم بانک مسکن افزایش می‌یابد، در نتیجه قدرت وام‌دهی این بانک بالا می‌رود و با افزایش این قدرت زمینه برای تعدیل بازار فرابورس و کاهش قیمت اوراق فراهم می‌شود.

وی افزایش ناگهانی قیمت اوراق وام مسکن را در فرابورس در هفته اول پس از تصویب میزان جدید وام مسکن بیشتر واکنش هیجانی نسبت به افزایش وام عنوان کرد و گفت: این بازار به‌زودی متعادل می‌شود، ضمن اینکه افزایش ناگهانی قیمت اوراق بیشتر ناشی از شتاب اولیه بود که طبیعتا با افزایش سپرده‌گذاری و بالا رفتن قدرت وام دهی متعادل می‌شود.

چگینی افزود: راهکار قابل توجهی که در این زمینه به نظر می‌رسد آن است که باید فضاهای آتی برای سپرده‌گذاری و پرداخت وام نزد بانک‌های دیگر باز شود و علاوه‌بر بانک مسکن چند بانک دیگر با راه‌اندازی صندوق‌های مشابه و افزایش تعداد و قدرت وام‌دهی، شرایط را بهبود بخشند.

کاهش تورم به چه معنا است؟
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی همچنین با اشاره به وعده دولت برای کاهش نرخ تورم از سال آینده درخصوص تاثیر آن بر رفتار متقاضیان بازار مسکن خاطرنشان کرد: کاهش تورم مفهوم ارزانی ندارد بلکه به معنی آن است که مسکن در سال آینده در نتیجه کاهش تورم با کاهش قیمت مواجه و در حقیقت شتاب افزایش قیمت‌ها کندتر می‌شود.

چگینی ادامه داد: براساس بودجه سال ۹۳، رقم تورم ۲۵ درصد محاسبه شده است اما آنچه مسلم است اینکه از این به بعد بازار مسکن باید کم کم رونق بگیرد و به‌خصوص در سال آینده معاملات مسکن احیا شود.

بانک مرکزی شب گذشته جلسه ای در خصوص تعیین تکلیف روش تسهیل منابع و تعیین مالی مسکن مهر داشت که در این رابطه جلسه شب گذشته منجر به بررسی روش های سالم برای مسکن مهر شد.

به گزارش باشگاه خبرنگاران، ولی‌الله سیف رئیس کل بانک مرکزی در حاشیه سومین همایش بانکداری الکترونیک و نظام‌های پرداخت در جمع خبرنگاران گفت: جلسه شب گذشته مربوط به تعیین تکلیف روش تأمین مالی مسکن مهر بود که در این جلسه روش سالم تأمین منابع مالی مورد نیاز مسکن مهر مورد بررسی قرار گرفت ضمن آنکه روش سالم تأمین منابع مالی مسکن مهر یکی از مصوبات در دستور کار شورای پول و اعتبار است.

رئیس کل بانک مرکزی تصریح کرد: اصلاح روش تأمین مالی مسکن مهر به معنی آن است که به هیچ عنوان از پول پرقدرت بانک مرکزی در رابطه با تأمین منابع مسکن مهر استفاده نشود.

وی در رابطه با سوء‌تفاهم ایجاد شده در مورد بحث مشارکت بانک‌ها در بنگاه‌های تولیدی گفت: برداشت غلطی از این موضوع شده این مصوبه به معنی بنگاه‌داری توسط بانک‌ها نیست. بلکه بحث آزادسازی دارایی‌ها است که از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.

رئیس کل بانک مرکزی تصریح کرد: ضوابط و مقررات مربوطه در بخش تولید در گذشته به گونه‌ای بوده که بانک‌ها به سمت بنگاه‌داری رفته در حالی که منظور از مصوبه اخیر در بخش تولید است و اگر بانک‌ها از حدود تعیین شده در این مصوبه تجاوز کنند قطعا با آنها برخورد می‌شود.

فرهاد بیضایی در مطلبی در «دنیای اقتصاد» نوشت: یکی از وظایفی که قانون اساسی بر عهده دولت‌ها گذاشته است تامین مسکن متناسب با نیاز برای خانوارهای فاقد مسکن است. دولت‌ها همیشه با سیاست‌های مختلف سعی بر حمایت از خانوار برای تامین این کالای اساسی داشته‌اند. یکی از این سیاست‌ها که قدمت بسیاری در کشور دارد، سیاست افزایش تسهیلات خرید مسکن است. معتقدان به سیاست افزایش تسهیلات خرید، علاوه بر توانمندی خانوار به دنبال خروج بازار مسکن از رکود نیز بوده‌اند. چرا که تولید کالای مسکن در کشور می‌تواند بسیاری از صنایع وابسته به خود را فعال کند که به تبع آن رشد اقتصادی و اشتغال را به دنبال دارد. اما باید دید که این سیاست دقیقا می‌تواند ۲ هدف برشمرده شده را محقق کند؟

در سالیان گذشته همواره یکی از سیاست‌های اصلی اتخاذ شده برای خروج از دوران رکود، تحریک بازار از ناحیه تقاضا و تخصیص و افزایش سقف وام‌های خرید مسکن بوده است. عملکرد این تحریک به ‌گونه‌ای است که بازار را با فشار تورمی از رکود خارج می‌کند؛ زیرا با تخصیص و افزایش سقف تسهیلات بانکی، تقاضای خرید مسکن افزایش می‌یابد و با رونق نسبی حاصل از این افزایش تقاضا، تقاضای سرمایه‌ای به این بخش وارد شده و از آنجا که زمین از عناصر اصلی تشکیل‌‌دهنده قیمت مسکن است، این پدیده، افزایش تقاضا برای زمین را به‌ دنبال دارد. افزایش تقاضا در بازار زمین باعث بالا رفتن قیمت زمین شده و از آنجا که زمین جزء جدایی ‌ناپذیر مسکن است، قیمت مسکن نیز افزایش می‌یابد. بنابراین ممکن است افزایش وام خرید بازار مسکن را در یک دوره کوتاه مدت از رکود خارج کند، اما به علت تورم ناشی از این سیاست بازار را در رکود عمیق‌تری فرو خواهد برد.

این روزها در فضای سیاست اقتصاد کشور نقش منابع بانک مرکزی در ایجاد تورم آن‌چنان اهمیت یافته است که مسوولان در مقابل خاصیت تورم‌زا بودن تسهیلات خرید عنوان می‌دارند از آنجا که این تسهیلات از منابع بانک مرکزی استفاده نمی‌شود تورم‌زا نیست. اما باید توجه داشت که تنها رشد پایه پولی از طریق استفاده از منابع بانک مرکزی نیست که منجر به تورم در بازار یا منجر به افزایش قیمت در برخی از کالاها می‌شود. افزایش وام خرید از ۳ منظر دیگر منجر به بروز تورم در بازار مسکن و در نهایت در کل اقتصاد خواهد شد. بررسی نحوه عملکرد تسهیلات خرید و ساخت بر تورم نیازمند بررسی هر یک از این سیاست‌ها بر عوامل اصلی شکل‌دهنده تورم، شامل «افزایش تقاضا نسبت به عرضه»، «انتظارات غیرعقلایی یا تورمی» و «افزایش هزینه نهاده‌های تولید» است.

در شرایط افزایش تقاضا نسبت به عرضه، سیاست‌های تحریک تقاضا، عدم تعادل میان عرضه و تقاضا را به دنبال دارد. در حال حاضر با توجه به اینکه شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی بیش از عدد یک است و فاصله میان عرضه و تقاضا وجود دارد، اتخاذ سیاست پرداخت وام خرید منجر به افزایش تقاضای مصرفی و تقاضای سوداگرانه به صورت توامان خواهد شد که نتیجتا عامل موثری در افزایش تقاضا نسبت به عرضه و تورم در بخش مسکن به شمار می‌آید. وجود تسهیلات خرید، افزایش سقف تسهیلات و به دنبال آن افزایش تقاضا الزاما به معنای افزایش موجودی مسکن و عرضه آن به بازار نیست. فرآیند تخصیص وام خرید مسکن به‌گونه‌ای است که هیچ‌گونه تضمینی مبنی بر ایجاد واحدهای جدید در بازار مسکن نخواهد داشت.

بنابراین در چنین شرایطی هرگونه تحریک بازار از ناحیه تقاضا منجر به تشدید فاصله عرضه و تقاضا و افزایش قیمت زمین و مسکن خواهد شد و افزایش تورم در کل اقتصاد را در پی دارد. انتطارات غیرعقلایی یا تورمی هر‌چند که در اقتصاد کشور سابقه‌ای طولانی دارد، اما بروز و ظهور آن در بازار مسکن شدیدتر است. بسیاری از کارشناسان نیز همواره بر اهمیت انتظارات تورمی در بازار مسکن تاکید داشته‌اند و متعقدند که هر‌گونه افزایش تسهیلات خرید منجر به افزایش قیمت در بازار مسکن خواهد شد.  به دلیل وجود دوره‌های رکود و رونق تورمی در طول چهار دهه گذشته، تورم غیر عقلایی یا انتظاری در بخش مسکن با شروع تحریک تقاضا شدت گرفته و منجر به افزایش پلکانی قیمت زمین و مسکن می‌شود. در نتیجه بروز این انتظارات، بازار به سوی عدم تعادل، نوسان و بحران سوق می‌‌یابد. در چنین شرایطی بازگشت به شرایط طبیعی دشوار شده و تورم شکل می‌گیرد. (اطهاری، کمال؛ نقش انتظارات غیرعقلایی در نوسانات بازار مسکن، فصلنامه اقتصاد مسکن، شماره ۳۱ )

به دلیل شرایط خاص بازار زمین مانند غیرقابل تجارت بودن، محدود بودن، ناهمگن بودن و غیرقابل جانشین بودن، این بازار مستعد پدیده شکست است. بنابراین با توجه به این ویژگی‌ها، قاعده افزایش عرضه متنوع در شرایط افزایش تقاضا صادق نیست. افزایش تقاضا ناشی از سیاست تحریک تقاضا منجر به شروع دوره رونق تورمی و ورود سرمایه‌های سرگردان به این بخش خواهد شد و این در حالی است که عرضه مسکن، متناسب با افزایش سرمایه تحریک نشده و به سبب افزایش قیمت زمین، عرضه آن به بازار گران خواهد بود. بنابراین پس از هر دوره رکود و رونق تورمی، سهم زمین از قیمت نهایی مسکن افزایش یافته و به نسبت دوره قبل سرمایه بیشتری جذب بازار زمین می‌شود. از سوی دیگر با رونق نسبی حاصل از این افزایش تقاضا، تقاضای سرمایه‌ای به این بخش وارد شده و از آنجا که زمین از عناصر اصلی تشکیل ‌دهنده قیمت مسکن است، این پدیده، افزایش تقاضا برای زمین را به‌ دنبال دارد.

با افزایش تقاضا برای زمین، مالکان زمین در انتظار افزایش قیمت از عرضه زمین خودداری می‌کنند و به تبع آن قیمت زمین مجددا افزایش می‌یابد که این امر در نهایت منجر به افزایش هزینه نهاده‌های تولید و در نهایت منجر به افزایش تورم عمومی کشور می‌شود، از آنجا که خاصیت وام خرید تورم‌زایی است. هرچند در ظاهر منجر به توانمندی اولیه خانوار در بازار مسکن خواهد شد، اما در نهایت به علت تورم ایجاد شده در اقتصاد و همچنین بازار مسکن، خانوار توانمندی خود را از دست خواهد داد. بررسی تجربه گذشته افزایش وام خرید در بازار مسکن نیز به‌گونه‌ای بوده است که نه تنها منجر به افزایش توانمندی خانوار نشده است، بلکه تاثیرات نامناسبی نیز بر کل اقتصاد کشور تحمیل کرده است. بنابراین دولت هیچ‌گاه نتوانسته بر اساس سیاست افزایش وام خرید، توانمندی خانوار را در بازار مسکن افزایش دهد.

بنابراین همان‌گونه که از جدول قابل استنباط است، اتخاذ این سیاست تنها به مثابه انداختن کبریت در باروت بازار مسکن خواهد بود و تجربه نشان داده در شرایط فعلی بازار مسکن و اقتصاد کشور، این سیاست به صلاح نیست.

*پیشنهاد افزایش وام به بانک مرکزی ارسال شد

مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن اواسط شهریور ماه سال‌جاری در این‌باره به تسنیم گفته بود: با توجه به این‌که میزان پوشش وام کنونی مسکن در مقایسه با قیمت مسکن کاهش چشمگیری داشته است، پیشنهاداتی برای افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن به بانک مرکزی ارائه شده است.

نادر قاسمی با بیان این‌که در برهه‌ای از زمان تسهیلات مسکن ۶۰ تا ۸۰درصد نیاز مشتری را برای خرید مسکن برآورده می‌کرد، تصریح کرد: این در حالی است که با افزایش تورم و بالا رفتن قیمت مسکن وام ۲۰ میلیونی پوشش سابق را ندارد و حدود ۲۰ درصد قیمت واحد مسکونی را پوشش می‌دهد.

وی ادامه داد: بر این اساس طرح‌هایی را برای افزایش سقف وام خرید مسکن تهیه کردیم که به بانک مرکزی ارسال شده است، در صورت موافقت بانک مرکزی و تصویب شورای پول و اعتبار این میزان تسهیلات پرداخت می‌شود.

رئیس اداره‌کل طرح و برنامه بانک مسکن تصریح کرد: هدف ما این است که متناسب با افزایش قیمت مسکن سقف تسهیلات افزایش یابد. در حال حاضر بانک تسهیلات حدود ۵۰ میلیونی در نظر دارد که البته پرداخت این میزان وام خرید بستگی به نظر بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار دارد.

قاسمی با تاکید بر این‌که در قالب طرح افزایش تسهیلات خرید مسکن پیشنهاداتی گنجانده شده است، یادآور شد: فکر می‌کنم نظر دولت در این مسئله نیز تامین خواهد شد.

*عضو ناظر شورای پول و اعتبار: موافق افزایش وام هستیم

این در حالی بود که چند روز پس از اظهارات رئیس اداره‌کل طرح و برنامه بانک مسکن  عضو ناظر شورای پول و اعتبار نیز در گفت‌وگو با تسنیم از تشکیل کارگروه تخصصی افزایش تسهیلات مسکن خبر داد و گفت: موافق افزایش علمی وام مسکن هستیم.

محمد حسن‌نژاد با بیان این‌که چندین و چند سال است که وام‌های ۲۰ میلیون تومانی خرید در بخش مسکن پرداخت می‌شود در حالی که قیمت خانه در بخش خرید و ساخت سه برابر شده است اظهار کرد: به‌نظرم باید در حجم پرداخت وام اشخاص برای خرید و ساخت بازنگری شود.

وی تصریح کرد: بر این اساس در شهرهای مختلف مانند کلان‌شهرهای تبریز، اصفهان، شیراز، کرج، تهران و… وام خرید یک نرخ و برای شهرهایی که به‌نوعی در اولویت دوم قرار دارند مانند زنجان، قزوین، ایلام و… یک مبلغ دیگر و در شهرهای کوچک نیز نرخ دیگری برای پرداخت تسهیلات مسکن در نظر گرفته شود.

عضو ناظر شورای پول و اعتبار با بیان این‌که در این زمینه باید علمی کار شود، گفت: نباید خلق‌الساعه تصمیم‌گیری شود، باید کارشناسان مسئله را از منظر گوناگون بررسی کنند و شورای پول و اعتبار نیز نظر مثبتی روی این قضیه دارد.

*بت‌شکن: افزایش ۱۰ میلیونی وام خرید مسکن به نظر شورای پول و اعتبار بستگی دارد

مدیرعامل تازه وارد بانک مسکن نیز اواسط مهرماه سال‌جاری با بیان این‌که افزایش تسهیلات خرید مسکن همچنان مطرح است به تسنیم گفت: افزایش تسهیلات بستگی به نظر شورای پول و اعتبار دارد.

محمدهاشم بت‌شکن تصریح کرد: موضوع افزایش ۱۰ میلیون تومانی وام خرید مسکن همچنان مطرح است و تایید پرداخت آن به نظر شورای پول و اعتبار و بانک مرکزی بستگی دارد.
وی با اشاره به این‌که بانک مسکن به‌عنوان بانک تخصصی وظیفه تجهیز منابع برای رشد تولید مسکن را بر عهده دارد، تصریح کرد: ایجاد بازار رهن ثانویه و راه‌اندازی شرکت‌های تامین سرمایه در بخش مسکن و استفاده از صندوق‌های سرمایه گذاری مسکن از جمله برنامه‌های اولویت‌دار در بانک مسکن خواهد بود.

بت‌شکن با بیان این‌که توسعه سیستم جامع تامین مالی با تاکید بر نهادسازی نیز نیز از برنامه‌های اولویت‌دار است، گفت: بانک مسکن به دنبال ایجاد انحصار در بخش صندوق‌های پس‌انداز مسکن نیست.

به گزارش تسنیم، با توجه به موافقت بانک مرکزی با پیشنهاد بانک مسکن و همچنین نظر موافق عضو شواری پول و اعتبار می‌توان پیش‌بینی کرد در آینده‌ای نزدیک سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن افزایش خواهد یافت.

در حال حاضر سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن به ترتیب ۲۰ و ۳۰ میلیون تومان است که احتمالا به ۳۰ و ۴۰ میلیون تومان افزایش خواهد یافت. البته این احتمال وجود دارد با توجه به اظهارات رئیس اداره‌کل طرح و برنامه بانک مسکن، تسهیلات مسکن به ۵۰ میلیون تومان افزایش یابد که در سال‌های اخیر بی‌سابقه است.

لازم به یادآوری است که سقف پرداخت تسهیلات در سال ۷۳ مبلغ ۲٫۵ میلیون تومان بود، این تسهیلات در سال ۷۵ به ۳٫۵ میلیون تومان افزایش یافت. در سال ۷۷ نیز سقف تسهیلات خرید مسکن  با ۳٫۵ میلیون تومان افزایش به ۷ میلیون تومان رسید. در سال ۸۳ نیز این رقم به ۱۸ میلیون تومان افزایش یافت و سرانجام در سال ۹۰ سقف تسهیلات خرید به ۲۰ میلیون تومان افزایش یافت.