حسین عبده تبریزی   وام های مسکن بیان کرد: پیشنهادات مختلفی از سوی بانک مسکن یا وزارت راه و شهرسازی برای تنوع بخشی وام های مسکن به بانک مرکزی ارائه شده، اما بانک های عامل و بانک های مرکزی به دلیل نبود منابع کافی از این پیشنهادات استقبالی نمی کنند.

وی ادامه داد: در صورت تأمین منابع بانک ها، افزایش سقف وام های مسکن تا ۲۰۰ یا ۳۰۰میلیون تومان هم خوب بود.

مشاور آخوندی اشاره کرد: به خاطر نبود منابع کافی، دولت صرفا روی جامعه هدف و اقشار ضعیف تر تمرکز کرده است.

اقشار ضعیف با ۱۰۰ میلیون تومان هم می توانند خانه دار شوند
وی با اشاره به وام ۱۰۰ میلیون تومانی، اضافه کرد: این اقشار فعلا با همان مبلغ وام ۸۰ یا ۱۰۰میلیون تومانی هم می توانند خانه دار شوند.

عبده تبریزی با اشاره به تجربه سایر کشورها در پرداخت وام مسکن گفت: در سایر کشورها به این شکل نیست که به همه اقشار جامعه وام های مساوی با نرخ های برابر اعطا کنند.

وام بیشتر به متقاضیان با درآمد بیشتر
وی افزود: اگر منابع مالی موردنیاز بانک ها تأمین شود، طبیعی است که به متقاضیان با درآمد بالاتر وام های بیشتری اعطا می شود.

این مدیر مالی کشور ادامه داد: در حال حاضر نظر دولت به دلیل پرداخت مابه التفاوت سودی که پرداخت می کند روی مسکن ارزان و میان قیمت است و تنها وام های ۸۰میلیونی از طریق صندوق پس انداز مسکن یکم می پردازد.

نرخ بهره وام ها
عبده تبریزی درباره ارائه وام با نرخ های مختلف گفت: پیشنهادی از سوی بانک مسکن به بانک مرکزی ارائه شده که براساس آن مجاز باشد مانند سایر بانک ها وام های ۴۰، ۶۰ و ۸۰میلیون تومانی را با نرخ بالاتر از ۱۴درصد و بدون سپرده بپردازد.

وی افزود: این وام های پیشنهادی از سوی بانک مسکن نیاز به سپرده گذاری یکساله در صندوق پس انداز مسکن یکم به مدت یکسال نیست. این وام ها معمولاً برای ساخت است که تقسیط می شود.

میزان اقساط ماهیانه وام ۸۰ میلیون تومانی مسکن یک میلیون و ۱۵۰ هزارتومان، وام ۶۰ میلیونی ۸۶۲ هزارتومان و وام ۴۰ میلیونی نیز ۵۷۵ هزارتومان است.
اصغر میرمحمد صادقی با تشریح جزئیات دو مصوبه جدید شورای پول و اعتبار درباره تسهیلات خرید و ساخت مسکن گفت: با تلاش بانک مرکزی برای رونق مسکن و خروج مسکن از رکود، شورای پول و اعتبار در جلسه شب گذشته خود دو مصوبه در اینباره داشت. نخست ایجاد حساب صندوق پس انداز مسکن یکم برای خانه اولی هاست و کسانی می توانند از تسهیلات این صندوق استفاده کنند که از تسهیلات بانک مسکن و سایر بانک ها جهت خرید یا احداث مسکن استفاده نکرده باشند و همچنین از امکانات دولتی برای تهیه مسکن استفاده نکرده باشند، ضمن اینکه زمین، واحد مسکونی یا تسهیلات یارانه ای برای خرید یا احداث مسکن و همچنین از مسکن مهر نیز استفاده نکرده باشند.

معاون اعتبارات بانک مرکزی اظهارداشت: شرایط سپرده گذاری در حساب صندوق پس انداز یکم به اینصورت است که دوره سپرده گذاری حداقل یکسال باشد و به ازای هر شش ماه یک برابر سپرده گذاری تسهیلات پرداخت می شود یعنی اگر فردی ۱۰ میلیون تومان سپرده گذاری کند در مدت یکسال می تواند ۲۰ میلیون تومان تسهیلات دریافت کند که با احتساب ۱۰ میلیون سپرده خود فرد، ۳۰ میلیون تومان می شود.

وی با بیان اینکه به این سپرده سود تعلق نمی گیرد افزود: اگر سپرده گذار به هر نحوی انصراف دهد سود سپرده کوتاه مدت که فعلا ۱۰ درصد است و ممکن است در آینده تغییر کند به وی تعلق می گیرد. سقف تسهیلات مسکن برای خانه اولی ها در تهران ۸۰ میلیون تومان، شهرهای بزرگ بالای ۲۰۰ هزار نفر ۶۰ میلیون تومان و سایر شهرها ۴۰ میلیون تومان و نرخ سود این تسهیلات ۱۴ درصد با بازپرداخت حداکثر ۱۲ سال است.

میرمحمدصادقی بیان داشت: دیگر سپرده گذارانی که در صندوق سپرده گذاری ممتاز بانک مسکن حساب دارند به هیچ وجه نمی توانند از مزایای آن صندوق در حساب صندوق پس انداز یکم استفاده کنند. با توجه به بررسی های بانک مرکزی قرار شد منابع اجرای این طرح از محل وصولی اقساط مسکن مهر در ۷ سال آینده تأمین شود، از اینرو بانک مسکن باید منابع خود را مدیریت کند و حق ندارد از محل منابع وصولی پُرقدرت بانک مرکزی در این خصوص استفاده کند.

این مقام مسئول در بانک مرکزی گفت: با بررسی هایی که انجام داده ایم حداقل افرادی که می توانند از تسهیلات حساب صندوق پس انداز یکم استفاده کنند ۸۴ هزار نفر است که باید توزیع این تعداد در کل کشور انجام شود. در بازپرداخت حداکثر ۱۲ ساله، اقساط ماهانه برای وام ۸۰ میلیون تومانی یک میلیون و ۱۵۰ هزار تومان، وام ۶۰ میلیون تومانی ۸۶۲ هزار تومان و اقساط ماهانه در بازپرداخت ۱۲ ساله برای وام ۴۰ میلیون تومانی ۵۷۵ هزار تومان است.

معاون اعتبارات بانک مرکزی اظهارداشت: تا فردا این مصوبه را به بانک مسکن ابلاغ می کنیم و اگر در هفته آینده بانک مسکن دستورالعمل مربوط را به ما منعکس کند، پیش بینی ما این است که تا آخر هفته آینده تأیید دستورالعمل را ابلاغ کنیم. مصوبه دوم شورای پول و اعتبار، اعطای وام خرید و ساخت مسکن از جانب بانک های تجاری دولتی و خصوصی به جز بانک های تخصصی به متقاضیان بود که از سال ۹۰ ارائه اینگونه از تسهیلات به جز بانک مسکن در بقیه بانک ها ممنوع شده بود.

میرمحمدصادقی افزود: بر اساس این مصوبه، بانک های تجاری دولتی و خصوصی به جز بانک های تخصصی می توانند به متقاضیان در تهران ۶۰ میلیون تومان، در شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر ۵۰ میلیون تومان و برای سایر مناطق شهری ۴۰ میلیون تومان وام خرید و ساخت مسکن پرداخت کنند.

وی گفت: بر اساس مصوبه شورای پول و اعتبار، نرخ سود اینگونه تسهیلات برای خرید مسکن ۲۱ درصد و برای مشارکت در ساخت مسکن حداکثر ۲۴ درصد است که در فروش اقساطی به ۲۱ درصد می رسد. این بانک ها می توانند حداکثر تا ۸۰ درصد در ساخت مسکن مشارکت داشته باشند؛ البته مدت بازپرداخت تسهیلات خرید و ساخت مسکن این بانک ها به تفاهم میان متقاضی و بانک بستگی دارد.

این مقام مسئول در بانک مرکزی تصریح کرد: کسانی که نتوانند در حساب صندوق پس انداز یکم ثبت نام کنند این امکان را دارند که بدون سپرده گذاری از تسهیلات وام مسکن بانک های تجاری استفاده کنند. با محاسباتی که انجام دادیم تسهیلات جدید فقط رونق بخش مسکن، ساخت و ساز و مشاغل پایین دستی آن را را در پی دارد و به هیچ وجه اثر تورمی نخواهد داشت.

اصل تامین مسکن ارزان برای جامعه ما و به خصوص نسل جوان”، جزو برنامه‌های دولت تدبیر و امید بوده که از سوی حسن روحانی رئیس جمهور کشورمان در دوران انتخابات، اعلام شد.

پس از افزایش قیمت مسکن در اواخر سال گذشته و شروع سال جدید، بازار مسکن در یک ماه گذشته در رکود بی سابقه ای فرو رفته، به طوری‌که تعداد معاملات مسکن کاهش یافته و از تعداد خریداران در بازار هم کاسته شده است.

مسئله مسکن و ارائه تسهیلات برای خانه دار شدن مردم همواره در دوران انتخابات جزو وعده های کاندیدای انتخاباتی بوده است. در دولت نهم و دهم  طرح مسکن مهر  توانست تعداد زیادی از خانوار ها را صاحب خانه کند،اما به محض آغاز به کار دولت یازدهم مسئولان مربوطه و شخص رئیس جمهور ضمن انتقاد از این طرح به جای اینکه نواقص آن را برطرف کنند آنطرح را که کمی امید در دل مردم به وجود آورده بود را متوقف کردند. البته قرار بود به جای مسکن مهر طرحی به نام مسکن اجتماعی جایگزین شود که تا این لحظه هنوز خبری از این پروژه ها نشده است.

بازار مسکن با روی کار آمدن دولت یازدهم نیز  کمی به تکاپو افتاد اما پس از گذشت چند ماه، با توقف پروژه مسکن مهر و همچنین برخی سیاست های اشتباه باعث شد تا رکودی گسترده در بازار مسکن به وجود بیاید.

عوامل زیادی بر رکود مسکن تاثیر گذار هستند اما کاهش قدرت خرید متقاضیان یکی از مهمترین دلایل این رکود است که در چند هفته اخیر، بازار مسکن را با کاهش شدید تعداد معاملات مسکن روبرو کرده است.
کاهش قدرت خرید منجر به این شد که متقاضیان به اجاره نشینی روی بیاورند که همین موضوع باعث گرانی در بخش اجاره بها شد و مشکلاتی را برای مستاجران به وجود آورد.

در واقع بازار مسکن به خصوص در شهر تهران از عوامل متعددی تاثیر می گیرد که می توانند قیمت مسکن را تا حد زیادی افزایش دهند اما در چند ساله اخیر و با وجود رکودهای بی سابقه، قیمت مسکن کاهش پیدا نکرده است و فقط در مدت کوتاهی تثبیت می شود.

از جمله علل دیگر رکود فعلی در حوزه مسکن یکی بحث تسهیلات نامناسب و غیرکارآمد و یکی هم بحث عدم فروش مسکن توسط سازندگان است.

بسیاری از پیمانکاران و سازندگان منازل مسکونی اخیرا به منظور کسب سود بیشتر و تامین هزینه های خود از فروش پروژه های احداث شده خودداری می‌کنند.

از طرفی دولت نیز نتوانسته نقش خود را در جهت خانه دار کردن مردم به خوبی ایفا کند. ارائه تسهیلات مناسب برای کمک به اقشار ضعیف جامعه برای خانه دار شدن از مهمترین وطایف دولت است که البته تاکنون اقدام موثر و مثبتی در این راستا مشاهده نشده است.

مسئله وام ۸۰ میلیونی فارغ از این‌که بازهم مناسب با قیمت‌خانه در نقاط مختلف تهران نیست، با بازپرداختی حدود ۷۰۰ الی ۸۰۰ هزار تومان نه تنها به درد اقشار ضعیف جامعه نمی‌خورد بلکه آن ها را نزدیک به ۱۵ سال درگیر به پرداخت قسط با سود زیاد می‌کند.

بدون شک وقتی در دوران رکود در بازار قرار داشته باشیم نه تنها مردم صاحب خانه نمی‌شوند بلکه قیمت ها نیز رو به افزایش رفته و به تبع آن خرید و فروش و بازار رقابتی وجود نخواهد داشت. از این رو هنگامی که شرایط به این گونه پیش رود، صنایع وابسته به مسکن نیز دچار رکود شده و در نتیجه بازار ثبات خود را ازدست داده و عملا پویایی و تحرکی نخواهد داشت.

لذا انتظار می‌رود مسئولان دولتی ضمن انتخاب راه حل های مناسب با رفع معایب مسکن مهر و راه اندازی طرح هایی این چنینی، یا حداقل با ارائه تسهیلاتی که با مخارج و هزینه های افراد و اقشار مختلف جامعه همخوانی داشه باشد، امکان خانه دار شدن جوانان که به آرزویی دست نیافتنی بدل شده، را فراهم کنند و به وعده های انتخاباتی خود جامه عمل بپوشاند.

معاون وزیر راه گفت: وام ۸۰ میلیون تومانی، تقاضای مسکن در کشور را تقویت می‌کند. حمید مظاهریان از ارائه پیشنهاد پرداخت وام ۸۰ میلیون تومانی به بانک مرکزی خبرداد.

معاون امور مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی ارایه وام ۸۰ میلیون تومانی را عامل مهمی در تقویت طرف تقاضای مسکن درکشور دانست.

او ،برنامه وزارت راه و شهرسازی را تمرکز و استفاده از ابزارهای مالی دانست که دولت در اختیار دارد و گفت که ارایه تسهیلات مناسب رفاه اجتماعی را گسترده ترخواهد کرد.

مظاهریان در ادامه گفتگوی خود نتیجه عیب یابی در وزارتخانه متبوع خود را برگرفته از تقویت جدی طرف تقاضا دانست که در این راستا، سیاستگذاری ها درخدمت تخصیص درست منابع از سوی وزارت راه وشهرسازی دنبال می شود.

از قرار معلوم، هدف وزارت راه و شهرسازی برای به سرانجام رساندن ارایه وام ۸۰ میلیون تومانی، افزایش قدرت خرید طبقه متوسط جامعه و ایجاد تحرک در بازار مسکن بوده است.

روزنامه دنیای اقتصاد نوشت:

چگینی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن  با تشریح جزئیات بیشتری از برنامه صندوق پس‌انداز مسکن و افزایش سقف تسهیلات خرید اعلام کرد: وام خرید قرار است به‌گونه‌ای پرداخت شود که طرف عرضه را نیز تحریک و تامین ‌مالی کند.
یک پیشنهاد در دستور کار این است که چون اولویت پرداخت وام خرید، با واحدهای نوساز است، بخشی از این تسهیلات در بازار پیش‌فروش تزریق شود و در ازای پیش‌خرید توسط متقاضیان مسکن، مبلغ وام مستقیم به پیش‌فروشنده پرداخت شود.  اما اینکه تسهیلات، بدون در نظر گرفتن متقاضیان، در اختیار ساخت قرار بگیرد، تجربه نشان داده تاثیری بر قیمت‌ها نداشته است.
چگینی افزود: در ۱۰ سال گذشته، همواره غالب وام‌های بانکی به سازنده‌ها داده شد اما در ۸سالی که سقف وام خرید افزایش نیافت، قیمت مسکن ۶برابر شد.
البته این بدان معنا نیست که سیاست‌های انبساطی روی تقاضا و قیمت اثر نمی‌گذارد اما مهم‌ترین متغیر تاثیرگذار بر قیمت مسکن، «تورم» است، کما اینکه در سال‌های اخیر که تورم فزاینده وجود داشت، قیمت مسکن نیز افزایش یافت  و هم‌اکنون این وضعیت برعکس شده است.

سقف افزایش وام‌خرید؛ ۱۰۰ میلیون
مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن سقف پیشنهادی وام خرید مسکن در برنامه‌ریزی‌های فعلی را در سه سطح ۶۰ میلیون، ۸۰ و ۱۰۰ میلیون تومان عنوان کرد و گفت: متوسط وام ‌خرید در صورت افزایش و تشکیل صندوق‌ پس‌انداز، ۸۰میلیون تومان است که در شهرهای بزرگ و کلان‌شهرهایی همچون تهران ۱۰۰ میلیون خواهد بود.
چگینی با تاکید براینکه، وام ۱۰۰ میلیونی خرید مسکن با توجه به میانگین قیمت مسکن در تهران، پوشش ۵۰درصدی قدرت خرید را نخواهد داشت، افزود: متوسط حداقلی قیمت مسکن در تهران حدود ۳۰۰ میلیون تومان است اما در مناطق مرکزی و نیمه جنوبی شهر، با توجه به اینکه متوسط قیمت از مترمربعی ۵/۲میلیون تومان تجاوز نمی‌کند، با ۱۰۰ میلیون تسهیلات خرید می‌شود آپارتمان مناسب خریداری کرد.

نرخ سود ۱۴درصد برای خانه‌اولی‌ها
چگینی گفت: در مدلی که بانک ‌مرکزی و وزارت راه‌وشهرسازی برای وام‌خرید طراحی می‌کنند، سقف وام و نرخ سود آن تعیین می‌شود اما طول دوره بازپرداخت به اختیار بانک‌ها در دامنه ۱۲ تا ۲۰سال گذاشته خواهد شد.
وی از پیشنهاد پرداخت وام با نرخ حمایتی ۱۴درصد برای خانه‌اولی‌ها خبر داد و تصریح کرد: همه کسانی که متقاضی مسکن هستند و در دهک‌های میانی جامعه قرار دارند، می‌توانند از تسهیلات صندوق پس‌انداز استفاده کنند اما برای گروه‌های هدف که خانه‌اولی‌ها و فاقدان مسکن هستند، نرخ سود، ترجیحی خواهد بود.
وی افزود: بنا داریم برای «خرید آپارتمان‌های نوساز»، «متراژ کوچک» و همچنین «متقاضیان خانه‌اولی»، مشوق‌هایی در پرداخت وام خرید درنظر بگیریم تا معاملات و ساخت‌‌وساز به شکل کنترل شده رونق بگیرد. به این منظور، می‌شود بیشترین طول بازپرداخت وام خرید را که ۲۰ سال است، برای این سه بخش در نظر گرفت.
چگینی با بیان اینکه مبالغ اقساط وام خرید از اجاره‌بهای ماهانه بیشتر نخواهد بود، افزود: تفاوتی که وجود دارد این است که اجاره‌بهای سالانه در سطح نامعلوم و جهش‌گونه‌ای افزایش پیدا می‌کند اما اقساط وام‌ها حتما در توان خانوارها است و به این شکل نخواهد بود.

به‌رغم پیشرفت‌های حاصله، اظهارنظرهای انتقادی برخی کارشناسان و مشاوران محترم وزارت راه‌ و شهرسازی پیرامون این موضوع همچنان ادامه دارد. به منظور کسب اطلاع از آخرین تحولات این طرح و رفع برخی ابهامات مطرح شده، مصاحبه‌ای با دکتر کمیجانی انجام شد تا به‌طور دقیق و شفاف، نظرات و دیدگاه‌های بانک مرکزی نسبت به تحولات بخش مسکن و بالاخص طرح راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن بانک‌ها اخذ شود.

اخیرا مباحث زیادی پیرامون بهبود تامین مالی بخش مسکن و در راس آن راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن بانک‌ها مطرح شده است. آیا توضیحاتی درخصوص پیشینه این موضوع ارائه ‌می‌کنید؟

از نیمه دوم سال گذشته گزارشی تحت عنوان «سازوکار مالی برنامه‌های حمایتی بخش مسکن در وزارت راه و شهرسازی» دریافت شد که حاوی پیشنهاد‌هایی برای حمایت از اقشار متوسط و کم‌درآمد در قالب چهار برنامه مسکن اجتماعی، مسکن حمایتی، بهسازی سکونتگاه‌های غیر رسمی و تامین سرمایه در گردش بازار ثانویه رهن بود. برنامه «مسکن حمایتی» آن وزارتخانه که مبتنی بر راه‌اندازی صندوق‌های پس‌انداز مسکن در تمامی بانک‌ها بود، به‌طور تفصیلی و عملیاتی مورد بررسی قرار گرفت و طی جلسات مشترکی با دستگاه‌های ذی‌ربط، سازوکار مالی راه‌اندازی صندوق‌های پس‌انداز مسکن در شبکه بانکی کشور ارائه شد.

مطابق با جزئیات پیشنهادی طرح مقرر بود از محل تشکیل صندوق‌های پس‌انداز مسکن سالانه تعداد ۳۰۰ هزار فقره (ماهانه به تعداد ۲۵ هزار فقره) تسهیلات به متقاضیان اعطا شود که با توجه به برنامه‌ریزی طرح مزبور در یک افق پنج ساله، سرجمع تعداد واحدهای مسکونی تامین مالی شده از محل این طرح بالغ بر ۵/۱ میلیون واحد خواهد بود. با این حال در آخرین مدل دریافتی از بانک مسکن، برخی مولفه‌های مدل تا حدودی تعدیل شده و به جای هدفگذاری برای ۳۰۰ هزار، به ۱۵۰ هزار فقره تسهیلات در سال بسنده شده است.

به‌رغم آن محاسبات نشان می‌دهد که کسری منابع کماکان در سطح بالایی (حدود ۱۴۰-۱۰۰ هزار میلیارد ریال بسته به سقف فردی تسهیلات اعطایی) خواهد بود. قطعا تامین این منابع بار سنگینی برای دولت محترم در شرایط کنونی تلقی می‌شود و مستلزم بررسی و تصمیم‌گیری در سطح دولت است.

درخصوص سایر مولفه‌های اجرایی طرح همچون دوره سپرده‌گذاری متقاضیان، مبلغ سپرده‌گذاری، سقف تسهیلات اعطایی و نرخ سود تسهیلات نیز پیشنهاد‌های مختلفی مطرح شد که در چارچوب موارد پیشنهادهایی مدل مالی آن برآورد و درخصوص ملزومات تحقق آن بحث و بررسی شد.

صرف‌نظر از تنوع مقادیر کمی مولفه‌های پیشنهادی، آنچه مورد تایید محاسبات کارشناسی و مورد اتفاق تمامی مسوولان ذی‌ربط دستگاه‌های اجرایی بود، کسری اجتناب‌ناپذیر منابع این صندوق‌ها در مرحله اجرا و لزوم چاره‌اندیشی برای پاسخگویی به تعهدات آن بود.

به این ‌ترتیب، بانک مرکزی نسبت به این طرح موضع مخالفت نداشته؛ بلکه دغدغه‌هایی برای تامین مالی این طرح داشته است. آیا این برداشت صحیح است؟

بله. دقیقا همین‌طور است. نحوه تامین مالی کسری منابع صندوق‌ها به نحوی که مزاحم دیگر اهداف اقتصادی نشود و نیز ثبات ترازنامه بانک و پایداری بازارهای مالی را تهدید نکند، مهم‌ترین دغدغه بانک مرکزی در ارزیابی پیشنهادها و طرح‌های عملیاتی دریافتی بوده است.

به‌طور مشخص دیدگاه و دغدغه‌های بانک مرکزی درخصوص طرح پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی چه بوده است؟
بانک مرکزی به‌عنوان متولی بازار پول و اعتبار کشور همواره از ابداعات مالی در راستای رشد و توسعه اقتصادی کشور و بهبود تامین مالی بخش‌های مختلف اقتصاد از جمله بخش مسکن، حمایت و استقبال کرده است. فعالیت‌های ساخت‌وساز و بهسازی در بخش مسکن،‌ از این حیث که ارتباطات قوی با سایر بخش‌های اقتصادی دارد، می‌تواند به‌مثابه بخش‌ محرک خروج از رکود عمل کند و سبب رشد تولید و اشتغال در بخش‌های وابسته ‌شود. بر همین اساس نیز کلیات رویکرد وزارت راه و شهرسازی برای ایجاد رونق در بخش مسکن مورد تایید بانک مرکزی بوده است، لیکن هر طرحی برای خروج اقتصاد از رکود باید حاوی رویکردهای سالم و سیاست‌های پایدار باشد. اصولا بانک مرکزی به‌عنوان یکی از دستگاه‌های سیاست‌گذار اقتصاد کلان، نه تنها خود را در مقابل خروج اقتصاد از رکود مسوول می‌داند، بلکه به دنبال ایجاد و فعال‌سازی ظرفیت‌های قابل استفاده برای این منظور نیز هست. لیکن در این زمینه، بانک مرکزی چند اصل یا قید را مدنظر قرار می‌دهد.

نخست آنکه راهکارهای اندیشیده شده برای خروج از رکود،‌ موجب تحریک مجدد تورم و شکل‌گیری انتظارات تورمی نشود. اقتصاد ایران در سال‌های اخیر به‌شدت ازاین دو پدیده آسیب دیده و درس‌های آموخته شده از آنها، هنوز هم در اذهان زنده است. روی دیگر این سخن آن است که راهکارهای خروج از رکود بار مالی غیرقابل تحملی برای بانک‌ها نداشته و سبب افزایش اضافه‌برداشت بانک‌ها از منابع بانک مرکزی یا تحریک تقاضای سفته‌بازی در املاک و افزایش محسوس قیمت زمین نشود. در غیر این‌صورت اقتصاد به چرخه باطل افزایش تورمی قیمت مسکن می‌افتد که نه‌تنها سبب بی‌اثر شدن حمایت‌های انجام‌شده از مصرف‌کننده مسکن می‌شود، بلکه کلیه بخش‌ها را نیز درگیر تبعات منفی خود خواهد کرد.

دومین نکته بانک مرکزی در این ارتباط آن است که ایجاد صندوق‌های پس‌انداز مسکن در بانک‌ها موجب ایجاد آثار تزاحمی برای دیگر بخش‌ها نشود. به‌عبارت روشن‌تر، تحریک بخش مسکن به بهای بی‌بهره ماندن دیگر بخش‌های تولیدی از منابع محدود بانکی و تشدید رکود اقتصادی در حوزه‌های دیگر نباشد. این دغدغه از آنجا پررنگ می‌شود که اصولا زمین و ساختمان یکی از معتبرترین وثیقه‌های بانکی محسوب می‌شوند و بانک‌ها به‌طور ذاتی نسبت به اعطای تسهیلات در این حوزه رغبت بیشتری داشته و با ریسک کمتری روبه‌رو هستند.

دغدغه سوم بانک مرکزی در این حوزه، رعایت معیارهای سلامت نظام بانکی است. بر‌اساس استانداردهای جهانی لازم است پرتفوی بانک‌ها به‌گونه‌ای تنظیم شوند که در مقابل ریسک‌های گوناگون، از مقاومت کافی برخوردار باشند. این امر مستلزم متنوع بودن ابزارها و وثایق و متوازن بودن توزیع ابزاری بدهی‌ها و دارایی‌های بانک‌ها است. بانک مرکزی نگران آن است که اعطای مجوز گسترده و فراگیر برای تاسیس حساب‌های مذکور در کلیه بانک‌ها،‌ سبب نقض معیارهای احتیاطی در برخی از بانک‌های کوچک‌تر شود و در مجموع، معیارهای سلامت نظام بانکی را خدشه‌دار کند. بدین‌ منظور لازم است این تصمیم‌ با رعایت جنبه‌های گوناگون و تنظیم معیارهای نظارتی لازم صورت پذیرد.

رعایت اصول یاد شده درخصوص پیشنهاد‌هایی ارائه شده از سوی وزارت راه و شهرسازی نیز مطرح بوده است. بانک مرکزی با دید جامع، پیشنهاد‌هایی دریافتی را بررسی کرده و همانگونه که قبلا نیز اعلام شده، حمایت این بانک از طرح راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن و شرکت‌های پس‌انداز و تسهیلات مسکن، مشروط به حصول اطمینان از رعایت توازن پایدار منابع و مصارف صندوق‌های مذکور و عدم مراجعه به منابع پرقدرت بانک مرکزی به‌عنوان یکی از مهم‌ترین عوامل بروز تورم و بی‌ثباتی اقتصاد کلان کشور است.

علاوه بر این، با توجه به اتکای بالای تامین مالی بخش‌های مختلف اقتصادی به منابع بانکی و بانک محور بودن اقتصاد، بانک مرکزی به‌عنوان سیاستگذار پولی، برقراری تعادل و توازن بخشی در اعطای تسهیلات به بخش‌های مختلف اقتصاد و دسترسی به منابع مالی محدود کشور را همواره مدنظر دارد. به ویژه در سال جاری که هدفگذاری خروج غیر‌تورمی از رکود در صدر برنامه‌های اقتصادی دولت است، ضروری است سازوکار برنامه تامین مالی در بخش مسکن به‌گونه‌ای طرح‌ریزی و اجرا شود که باعث محدودیت جدی در دسترسی سایر بخش‌ها از جمله بخش‌های صنعت و کشاورزی به منابع مالی نشده و به کاهش سرمایه‌گذاری و رشد تولید در این بخش‌ها منجر نشود. چنانچه سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی از روند بلند مدت آن (۲۵ درصد) فراتر رود، این امر به معنی کاهش سهم سایر بخش‌های اقتصادی از منابع بانکی بوده که به نوبه خود روند خروج از رکود در سایر بخش‌های اقتصادی را تضعیف خواهد کرد.

در حال حاضر وضعیت بازار مسکن را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
بخش ساختمان و مسکن نیز همانند سایر بخش‌های اقتصادی، از شرایط رکودی حاکم بر اقتصاد کشور مصون نبوده است. آمار عملکرد سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های جدید مناطق شهری، موید کاهش سرمایه‌گذاری‌ انجام شده در این بخش به قیمت‌های واقعی در سال ۱۳۹۲ به میزان ۷/۵ درصد نسبت به سال قبل است. همچنین بررسی آمار سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های جدید مناطق شهری بر حسب مراحل ساخت (به قیمت‌های جاری) نشان می‌دهد که در سال ۱۳۹۲ سرمایه‌گذاری واقعی در ساختمان‌های شروع‌ شده و نیمه‌تمام با کاهش مواجه بوده و رشد عملکرد سرمایه‌گذاری به قیمت‌های ثابت در این سال، صرفا معطوف به ساختمان‌های تکمیل‌شده است.  افت سرمایه‌گذاری‌های انجام شده در ساختمان‌های جدید مناطق شهری در سال ۱۳۹۲ در شرایطی رقم خورده که آمار عملکرد پروانه‌های ساختمانی صادره توسط شهرداری‌ها نیز به‌عنوان شاخص آغازین تولید و شاخص استقبال بخش خصوصی از فعالیت‌های ساختمانی نیز چشم انداز مناسبی را برای بهبود تولید در سال جاری نشان نمی‌دهد.

بر اساس گزارش اداره آمار بانک مرکزی، تعداد و سطح کل زیربنای طبقات ساختمان‌های مندرج در پروانه‌های ساختمانی کل مناطق شهری در سال ۱۳۹۲ نسبت به سال قبل به ترتیب به میزان ۶/۷درصد کاهش و ۵/۳ درصد افزایش داشته است.
کاهش فعالیت‌های ساخت‌وساز بانک مرکزی را مجاب کرده که با فراهم کردن تمهیدات اعتباری لازم، از این حوزه حمایت کند. اما این حمایت‌ها باید به گونه‌ای برنامه‌ریزی شود که در راستای اهداف تورمی دولت باشد. همانگونه که در لایحه «خروج غیرتورمی از رکود» نیز تاکید شده، لازم است ارائه راهکارهای ایجاد رونق تولید در بخش مسکن با توجه به هدف ایجاد رونق غیر‌تورمی در این بخش تدوین و نهایی شود.

در ماه‌های اخیر اطلاعات و ارقام متفاوتی درخصوص سقف تسهیلات اعطایی از محل این صندوق‌ها از سوی برخی مطلعین بیان شده است. اطلاعات مطرح شده در این خصوص تا چه حد صحیح و مورد قبول بانک مرکزی است؟
لازم است اشاره کنم طرح‌های دریافتی از وزارت راه و شهرسازی و بانک مسکن، نسخه‌های متعددی داشته و حسب اشکالات و آثار آنها، بارها مورد بازنگری قرار گرفته است. تعدد نقل‌قول‌ها از سقف فردی تسهیلات بانکی نیز ناشی از اطلاع‌رسانی پیش‌ از موعد جزئیات طرح‌ها و ارائه اعداد در حال بررسی توسط اشخاص مرتبط است. بدیهی است طرح‌ها به‌صورت یک بسته تدوین می‌شود و جزئیات و مولفه‌های متعددی دارد. به‌عنوان مثال، آخرین نسخه طرح ایجاد صندوق‌های پس‌انداز مسکن، توسط بانک مسکن ارائه شده که پس از ارزیابی‌های اولیه، در دست رفع ایرادات و انجام مجدد محاسبات است. در نتیجه‌ هنوز چارچوب طرح مذکور نهایی نشده و رفتار حرفه‌ای ایجاب می‌کند از اطلاع‌رسانی برخی از مفاد و جزئیات بسته‌های در حال بررسی خودداری شود تا مخاطبین و متقاضیان بخش مسکن سردرگم نشوند.

آیا برنامه‌های بانک مرکزی در بخش مسکن محدود به طرح‌های جدید وزارت راه و شهرسازی است؟
به‌رغم برخی اظهارات تند، ‌باید تاکید کرد متولی بخش مسکن در اقتصاد کشور،‌ وزارت راه و شهرسازی است. ورود بانک مرکزی به این موضوع، صرفا از جنبه‌های مدیریت فضای اقتصاد کلان کشور و ارزیابی آثار طرح‌ها بر فضای تامین مالی اقتصاد صورت می‌گیرد.

اما در ارتباط با پرسش مطرح شده، یادآور می‌شوم که طی یکسال سپری شده از دولت یازدهم، سامان‌بخشی به نحوه تامین مالی طرح عظیم مسکن مهر نخستین اقدام بانک مرکزی در حوزه بخش مسکن بود. در طول چند سال گذشته رویه ناسالم تامین مالی طرح مسکن مهر و وابستگی کامل آن به منابع بانک مرکزی از دلایل اصلی رشد پایه پولی و نقدینگی در کشور بوده است. اصلاح رویه مذکور از سوی بانک مرکزی علاوه بر کنترل آثار منفی تامین مالی طرح مذکور، شرایط لازم برای تداوم و تکمیل پروژه‌های ناتمام این طرح را فراهم ساخت.

علاوه بر آن، طی همین مدت بهبود تامین مالی بخش مسکن صرف‌نظر از طرح مسکن مهر نیز مورد توجه جدی این بانک قرار داشت و تصمیم شورای پول و اعتبار مبنی بر افزایش سقف تسهیلات اعطایی ساخت و خرید مسکن از ۲۰۰ میلیون ریال به ۳۵۰ میلیون ریال، اعطای تسهیلات مسکن با سقف ۵۰۰ میلیون ریال برای مزدوجین و نیز افزایش سقف تسهیلات جعاله تعمیر و تکمیل مسکن از ۵۰ میلیون ریال به ۱۰۰ میلیون ریال در دی ماه سال گذشته از طریق بانک مسکن نیز در همین ارتباط بود. در اتخاذ تصمیم مذکور، ارتقای قدرت خرید خانوار‌ها و افزایش سهم تسهیلات بانکی از قیمت مسکن همراه با رونق نسبی معاملات بدون فشار تورمی در این بخش، دنبال می‌شد.

اخیرا در برخی جراید موضوع نامه‌ای به امضای رئیس کل بانک مرکزی و وزیر محترم راه و شهرسازی خطاب به رئیس‌جمهور محترم رسانه‌ای شد که در آن بر موضوع تامین کسری منابع این صندوق‌ها از محل منابع عمومی تاکید شده بود. لزوم تنظیم این نامه در مقطع کنونی چه بوده است؟
تجارب قبلی نشان می‌دهد که صندوق‌های پس‌انداز مسکن به دلیل «ماهیت تعهدی اعطای تسهیلات» از یکسو و «کوتاه بودن دوره سپرده‌گذاری نسبت به دوره بازگشت تسهیلات» از سوی دیگر، ذاتا با کسری منابع دوره‌ای مواجهند. یکی از نگرانی‌های بانک مرکزی در این خصوص، آن است که در‌صورت عدم پیش‌بینی منابع لازم برای تامین کسری این صندوق‌ها، این طرح نیز همانند طرح مسکن مهر در مرحله اجرا با چالش کمبود منابع جهت پاسخگویی به تعهدات ایجاد شده مواجه شود و در‌نهایت به استقراض بانک‌ها از منابع بانک مرکزی و فشارهای تورمی بینجامد. در این صورت مجددا مشابه طرح مسکن مهر شاهد تکرار تزریق پول پرقدرت به جامعه از محل اجرای این طرح و تبعات تورمی آن خواهیم بود.

این در شرایطی است که مهار تورم یکی از اولویت‌های اساسی دولت یازدهم به شمار می‌آید؛ به‌گونه‌ای‌که حتی در عنوان بسته تنظیمی جهت برون‌رفت از رکود اقتصادی کشور نیز بر «خروج غیرتورمی از رکود» تاکید شده است. بنابراین در چارچوب سیاست‌ها و برنامه‌های کلان تدوین شده، راهکارهای مورد عمل برای برون‌رفت بخش‌های اقتصادی از رکود باید با توجه به اصل اساسی «کنترل تورم» صورت پذیرد و رئیس‌جمهور محترم نیز بارها بر عدم برداشت از منابع بانک مرکزی و انتشار پول پرقدرت تاکید کرده‌‌اند. با امعان نظر به رعایت این اصل مهم، بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی طی جلسات متعدد کارشناسی توافق کردند که تامین مالی کسری صندوق‌های پس‌انداز مسکن نباید مبتنی بر منابع پرقدرت بانک مرکزی باشد. بر همین اساس و به ‌منظور اتخاذ تمهیدات لازم برای تدارک منابع مورد نیاز این صندوق‌ها، نامه مشترک وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی تهیه و تقدیم رئیس‌جمهور شود تا کسری منابع این صندوق‌ها از طریق منابع عمومی تدارک و پیش‌بینی شود.

آیا تاکنون تصمیم مشخصی برای سقف تسهیلات قابل اعطا از محل این صندوق‌ها گرفته شده است؟
آنچه مسلم است صحبت درخصوص جزئیات و ابعاد اجرایی طرح از جمله مقیاس اجرا، گستره افراد تحت پوشش، سقف تسهیلات اعطایی، توان بازپرداخت اقساط ماهانه استفاده‌کنندگان از تسهیلات مسکن، تعیین جامعه هدف، میزان کسری منابع صندوق ها، امکان تامین مالی این کسری از طریق دولت و سایر مولفه‌های کلیدی این طرح تابع ظرفیت‌های بودجه برای تامین کسری منابع صندوق‌های پس‌انداز مسکن و موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن خواهد بود. بنابراین تا تعیین ابعاد این مولفه‌های مهم و آثار آن بر قیمت مسکن، انتشار هرگونه اخباری از جزئیات اجرایی این طرح از جمله سقف تسهیلات اعطایی صرفا گمانه‌زنی رسانه‌ای بوده و از هیچ‌گونه قطعیت و ضمانت اجرایی برخوردار نیست و به‌جز ایجاد جو منفی روانی در بازار مسکن، نتیجه دیگری به همراه نخواهد داشت؛ ضمن آنکه به رغم ارائه الگوهای مالی متعدد ارائه شده از سوی وزارت راه و شهرسازی، براساس آخرین توافقات انجام شده مقرر است پیشنهاد اجرایی و نهایی آن وزارتخانه از طریق مدل بانک مسکن به بانک مرکزی ارائه شود و طبعا این مدل نهایی نیز مستلزم بررسی‌های کارشناسی تکمیلی است تا به مرحله تصمیم‌گیری برسد.

 بالاخره بعد از کش و قوس‌های فراوان وام ۸۰ میلیون تومانی خرید مسکن از راه رسید.
روزنامه آرمان: بالاخره بعد از کش و قوس‌های فراوان وام ۸۰ میلیون تومانی خرید مسکن از راه رسید. ۸ ماه رایزنی وزارت راه و شهرسازی با بانک مرکزی باعث شد که راه‌اندازی صندوق پس‌انداز خرید مسکن نهایی شود. این در حالی است که به گفته عبده تبریزی وام این صندوق جایگزین اوراق تسهیلات مسکن خواهد شد. حال طرح راه‌اندازی صندوق پس انداز وارد گود شده است که به گفته برخی از کارشناسان وام یا هر نوع تسهیلاتی که دولت به بازار مسکن اعطا کند مسلما می‌تواند بازار را به حرکت بیندازد و به گفته برخی دیگر این طرح هم جوابگوی نیاز مردم نخواهد بود و در درازمدت باز هم باعث افزایش قیمت خواهد شد. به گزارش اقتصاد آنلاین برای روشن‌تر شدن جزئیات و تاثیرات این طرح روی بازار مسکن به سراغ چند تن از کارشناسان مسکن رفتیم و نظرات آنان را در این خصوص جویا شدیم.

حسام عقبایی، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک

افزایش تسهیلات بانکی محرکی موثر در بازار مسکن است و مطمئنا می‌تواند بازار مسکن را از رکود درآورد. چنین وام‌ها و تسهیلاتی قدرت خرید مردم را بالا می‌برند و همین امر دست مردم را برای خرید کردن مسکن بازتر می‌کند. از دیدگاه من طرح صندوق پس انداز خرید مسکن بسیار خوب و کارآمد است البته اگر دولت بتواند بازار مسکن را کنترل کند و از گرانی و افزایش قیمت جلوگیری کند. از طرف دیگر بر این باور هستم که این تسهیلات باید به نیازمندان و کسانی که در جامعه قدرت خرید پایینی دارند برسد. وام ۸۰ میلیون تومانی نسبت به تسهیلات سابق بسیار بهتر و مناسب‌تر است. اما این نکته را نباید فراموش کرد که تا زمانی که دولت نتواند ۶۰ درصد از هزینه‌های خرید یک خانه را به متقاضیان ارائه دهد ما هنور هم اندر خم یک کوچه‌ایم و به شرایط آرمانی نرسیده‌ایم.

بیت الله ستاریان، کارشناس مسکن

از دیدگاه من طرح جدید دولت می‌تواند رونق دوباره‌ای در بازار مسکنی که گرفتار رکود شده است بدهد. رونق به این معنا که بازار خرید و فروش توسعه پیدا می‌کند اما به دلیل کمبود مسکن ممکن است بازار  دوباره رنگ گرانی به خود بگیرد و شاهد افزایش قیمت‌ها در این بخش باشیم.  از نظر من عدد و ارقام برای خرید خانه کافی نیست و شاید ۸۰ میلیون تومانی که قرار است به عنوان تسهیلات به مردم بدهند دوای درد نباشد اما همین که زمینه برای خرید و فروش و حرکتی تازه صورت می‌گیرد در شرایط فعلی می‌تواند کافی باشد. برای رونق بخشیدن به بازار مسکن تنها یک بسته یا تسهیلات مالی کافی نیست. ما باید برای بخش مسکن بسته‌ای تهیه کنیم که علاوه بر وام‌ها و تسهیلاتی که در آن وجود دارد گزینه‌های دیگری همچون تغییر در زیرساخت‌ها و استفاده از نرم افزارهای پیشرفته و قوانین مدون در آن وجود داشته باشد. اگر بسته‌ای با چنین خصوصیاتی وارد بازار مسکن شود قاعدتا بخش زیادی از نیازها را جوابگو خواهد بود.

مصطفی قلی خسروی، عضو هیات مدیر اتحادیه مسکن و فعال صنفی

در خصوص این طرح باید بگویم که چرا نگاه کشورهای توسعه‌نیافته‌ای همچون ما به کشورهای پیشرفته نیست! با نگاه به کشورهای توسعه یافته به این نتیجه خواهیم رسید که راه را اشتباه طی می‌کنیم زیرا در این کشورها حدود ۸۰ درصد از هزینه‌های تهیه یک خانه را به مردم وام می‌دهند در حالی که در کشور ما این عدد کمتر از ۳۰ درصد است. من معتقد هستم که این وام خوب است اما باید به وام داده شده درصد تعلق گیرد. زیربنایی ساختاری بخش مسکن دچار مشکلات عدیده است که باید توجه خاصی به آن شود. این تسهیلات نباید در اختیار کسانی قرار بگیرد که هر روز مشغول گرفتن وام‌های میلیاردی هستند. ۸۰ میلیون تومان در شهرهای دور افتاده و کم جمعیت ممکن است پاسخگوی بخشی از نیاز مردم باشد اما در کلانشهرهای که کمترین قیمت‌ها حدود ۴۰۰ میلیون است این عدد به هیچ عنوان رضایت بخش نیست. با یک محاسبه ریاضی ساده می‌توان به این نتیجه رسید که ۸۰ میلیون تومان در ۴۰۰میلیون تومان نقشی بسیار کوچک دارد.

اوراق‌تسهیلات‌مسکن در آستانه ۱۰۰هزارتومان

همچنین با هر برگ اوراق مسکن می‌توان ۵۰۰ هزار تومان وام از بانک مسکن دریافت کرد. برهمین اساس، هر متقاضی برای دریافت وام ۴۵ میلیون تومانی مسکن ( ۳۵ میلیون تومان وام خرید مسکن و ۱۰ میلیون تومان وام جعاله مسکن) باید بیش از ۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان برای خرید ۹۰‌برگ اوراق تسهیلات پرداخت کند. قیمت هر برگ اوراق امتیاز تسهیلات مسکن در بازار معاملات دیروز فرابورس ایران در آستانه ۱۰۰ هزار تومان قرار گرفت. امتیاز تسهیلات مسکن در بازار معاملات دیروز فرابورس ایران بین ۱ تا ۳/۳ درصد رشد قیمت داشت به طوری که قیمت هر ورقه امتیاز تسهیلات مسکن دی ماه، حدود ۹۱۰هزار ریال و امتیاز تسهیلات مسکن بهمن ۹۲ نرخ ۹۷۳ هزار و ۶۰۹ ریال را در سیستم معاملات ثبت کرد.

مسکن در رمضان هم ارزان شد

از سوی دیگر معاون وزیر راه و شهرسازی با اعلام آخرین وضعیت بازار مسکن، از کاهش قیمت مسکن در ماه مبارک رمضان خبر داد و گفت: ممکن است در ماه‌های آینده بازار با تحرک بیشتری روبه‌رو شود اما معتقدم که تغییر قیمت‌ها در بخش مسکن، بیش از تورم سالانه نخواهد بود. حامد مظاهریان در خصوص وضعیت کنونی بازار مسکن، اظهار داشت: تعداد مبایعه‌نامه‌ها در ماه جاری نسبت به ماه قبل حدود ۲۵ درصد کاهش یافته که نشاندهنده تاثیر ماه مبارک رمضان بر معاملات بازار مسکن است. وی با بیان اینکه مردم جابه‌جایی‌ها را به ماه‌های بعد موکول کرده‌اند، گفت: پیش‌بینی می‌شود که در مرداد و شهریور با افزایش مراجعه متقاضیان برای خرید مسکن، کاهش تعداد مبایعه‌نامه‌ها جبران شود. معاون وزیر راه و شهرسازی با تاکید بر اینکه قیمت مسکن هم در یک ماه اخیر با کاهش ۱/۳ درصدی روبه‌رو بوده است، افزود: ممکن است در ماه‌های آینده بازار با تحرک بیشتری روبه‌رو شود اما بازهم معتقدم که تغییر قیمت‌ها در بخش مسکن، بیش از تورم سالانه نخواهد بود.

هر چند در آخرین روزهای سال رونق بازار مسکن کمی دور از ذهن است اما گزارش‌های رسیده از دفاتر مشاورین املاک نشان می‌دهد تعداد مراجعان برای خرید خانه طی روزهای اخیر افزایش یافته است.

به نوشته «قانون»، یکی از مشاوران املاک در منطقه میدان سپاه در‌این خصوص به خبرنگار ما گفت:‌این روزها تعداد مشتریان ما افزایش یافته است و برخی برای اطلاع از مظنه به ما و همکارانمان مراجعه می‌کنند. هر چند تمام دید و بازدیدها به خرید منتهی نمی‌شود اما همین که حجم متقاضیان خرید افزایش یافته است، نشان دهنده رونق گرفتن بازار مسکن در ماه‌های پیش روست.

وی با تاکید بر‌اینکه بیشتر مشتریان خواهان خانه‌های کوچک ، زیر پنجاه متر یا کمی بالاتر هستند و وام‌دار بودن خانه‌ها نیز برای خریداران اولویت دارد، گفت: البته در‌این میان برخی نیز هستند که می‌خواهند واحد مسکونی خود را با واحدهای بزرگ‌تر و بهتر معاوضه کنند و در حقیقت خانه‌هایشان را تبدیل به احسن کنند و برای همین وارد بازار می‌شوند.

وی گفت: بالاخره همه بازارهای کشور طی سال‌های اخیر راکد بوده‌اند و به نظر می‌رسد با توجه به ثباتی که در اقتصاد‌ ایجاد شده کم کم بازارها راه بیفتند از‌ این رو ما منتظر هستیم که رونق بازار مسکن از راه برسد.

وی در پاسخ به‌این سوالی که در ماه‌های اخیر چند معامله در دفتر شما انجام شده است، گفت: ما با‌اینکه در منطقه خوبی قرار داریم و در‌این منطقه تعداد واحدهای نوساز و حجم ساخت و ساز بالاست اما در ماه‌های گذشته چندان نتوانستیم کار کنیم و شاید در طول یک ماه دو یا سه معامله انجام داده باشیم.

در کل وضعیت بازار اصلا خوب نبود و برخی از مشاوران املاک نیز به دلیل کسادی بازار از‌این شغل بیرون رفته‌اند.  گزارش میدانی خبرنگار قانون نشان می‌دهد بیشتر مشتریان مسکن را‌این روزها کسانی تشکیل می‌دهند که اندوخته‌ای دارند و نگران هستند با اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها و افزایش نرخ تورم نتوانند واحد مسکونی خریداری کنند.

یکی از کسانی که برای خرید به یکی از مشاورین املاک در خیابان سرباز مراجعه کرده بود به خبرنگار ما گفت: ما از مدت‌ها قبل در صدد خرید یک واحد مسکونی بودیم.  حالا نوبت دریافت وام ما شده و سعی داریم‌این طرف سال واحدی را خریداری کنیم چون نمی‌دانیم سال آینده قیمت‌ها چه می‌شود.  وی گفت: من تعجب می‌کنم که دائم روزنامه‌ها می‌نویسند بازار مسکن راکد است.

ما که دست روی هر واحدی گذاشتیم قیمت‌ها بالا بود و طرف حاضر بود واحدش را نفروشد.  در‌این بازار اتفاقا مشتری هست اما مالکان ترجیح می‌دهند به قیمت‌های بالا واحدهایشان رابفروشند در حالی که رکود بازار بدان معناست که مشتری وجود نداشته باشد.

وی همچنین در پاسخ به‌این سوال که برای خرید چه متراژی را مد نظر قرار داده است، گفت: من نقدینگی زیادی ندارم.  می‌خواهم واحدی ۵۰ متری بخرم اما متاسفانه هر واحدی که می‌شود خرید یا زیر زمین است یا طبقات بالا و بدون آسانسور هستند که اصلا گزینه مناسبی نیست.  همچنین یکی از مشاوران املاک در منطقه صادقیه به خبرنگار ما گفت: بازار مسکن طی روزهای اخیر کمی گرم شده است اما نمی‌شود پیش‌بینی خاصی را در مورد آینده آن داشت.
حیدرپور گفت: قیمت خانه واقعا‌این روزها به کف رسیده است.

هزینه‌های ساخت افزایش قابل توجهی داشته اما هنوز‌این افزایش قیمت خود را در واحدهای مسکونی ساخته شده نشان نداده است از‌این رو برخی که پول نقد دارند راغب به خرید هستند.

وی گفت: از آن طرف مالکان می‌ترسند خانه‌هایشان را بفروشند و با انفجار قیمت روبه‌رو شوند. وی در پاسخ به‌این سوال که آیا اعلام اطمینان مقامات دولتی نسبت به افزایش نیافتن قیمت خانه در تسهیل خرید و فروش موثر بوده است یا خیر، گفت: متاسفانه مردم چندان به حرف مقامات توجهی ندارند.

مثلا مقامات می‌گویند دلار اصلا گران نمی‌شود اما می‌بینیم یک دفعه در عرض یک هفته دلار گران می‌شود. روی‌این حرف‌ها نمی‌شود حساب چندانی باز کرد اما خود من به عنوان کسی که در ساخت و ساز دستی دارم فکر می‌کنم بازار مسکن به زودی داغ می‌شود خصوصا اگر وضعیت بورس به همین منوال ادامه پیدا کند.

وی نیز بیشتر مشتریان حاضر در بازار مسکن را طرفدار واحدهای کوچک و حتی سوئیت اعلام کرد.  بر اساس‌این گزارش بسیاری از کارشناسان نیز معتقدند در سال آینده یکی از بازارهای مهم برای جذب سرمایه‌های خرد و کلان فعال خواهد شد.

با توجه به افول بورس طی روزهای اخیر و بازار ارز و طلا و سکه، برخی مسکن را گزینه‌های احتمالی جایگزین می‌دانند.

با روی کار آمدن دولت یازدهم بورس واکنش بسیار مثبتی از خود نشان داد و شاخص آن صعودی شد به طوری که طی دو ماه اخیر سرمایه‌ها میل فراوانی به حضور در بورس یافتند اما اعلام سیاست‌های دولت یازدهم در سال آینده برای تعیین قیمت خوراک پتروشیمی از یک سو و بروز شایعاتی در خصوص خرد سهام توسط برخی از مفسدان اقتصادی از سوی دیگر سبب شد بورس از رونق بیفتد و روند شاخص نزولی شود.با‌این وضعیت، با توجه به سیاست‌های دولت یازدهم و افزایش نرخ وام مسکن، برخی از فعالان‌این بازار، بالا رفتن حرارت در بازار واحدهای کوچک و تغییر نیافتن وضعیت در بازار خانه‌های بزرگ و متوسط را طی ماه‌های آینده محتمل می‌دانند.

راه اصلی برای اختصاص نوعی تسهیلات بانکی به خریداران مسکن که بتواند لااقل ۵۰درصد از قیمت یک آپارتمان با ویژگی متوسط رو‌به پایین را پوشش دهد، هنوز باز نشده است؛ اما متقاضیان مسکن با هدف بهره‌گیری حداکثری از شرایط حداقلی فراهم‌شده در بانک‌ها، اقدام به گشایش «راه فرعی» کرده‌اند تا در این مسیر، قدرت وام جدید خرید مسکن را به صورت ظاهری برای خرید خود افزایش دهند.

روزنامه دنیای اقتصاد: راه اصلی برای اختصاص نوعی تسهیلات بانکی به خریداران مسکن که بتواند لااقل ۵۰درصد از قیمت یک آپارتمان با ویژگی متوسط رو‌به پایین را پوشش دهد، هنوز باز نشده است؛ اما متقاضیان مسکن با هدف بهره‌گیری حداکثری از شرایط حداقلی فراهم‌شده در بانک‌ها، اقدام به گشایش «راه فرعی» کرده‌اند تا در این مسیر، قدرت وام جدید خرید مسکن را به صورت ظاهری برای خرید خود افزایش دهند.

تسهیلاتی که از ماه گذشته توسط بانک‌مسکن به زوج‌های تازه، برای خرید مسکن پرداخت می‌شود ۶۰میلیون تومان است که با این رقم، حداکثر، ۲۲درصد متوسط قیمت آپارتمان در تهران قابل پوشش است؛ اما بخشی از همین زوج‌ها با پی‌بردن به کارآمدی وام ۶۰میلیونی برای آپارتمان‌های پیر، خرید واحدهای حداکثر ۵۰ متری در نیمه‌جنوبی شهر تهران را تنها انتخاب موثر می‌دانند.

در حال‌حاضر با توجه به کاهش قیمت مسکن، ارزش فروش آپارتمان‌های بالای ۱۰سال ساخت در مناطق جنوبی تهران به مترمربعی کمتر از ۲میلیون تومان و برای واحدهای ۲۰ساله و بیشتر در محله‌هایی از غرب و شرق پایتخت به مترمربعی حداکثر ۵/۳ میلیون تومان رسیده است. به این ترتیب، سقف کنونی وام خرید مسکن -که فعلا به زوج‌هایی که تاریخ عقد آنها از ۱۷دی به بعد است، تعلق می‌گیرد- قابلیت دارد نیمی از قدرت خرید واحدهای سالخورده کوچک‌متراژ در جنوب و حدود ۳۰درصد قدرت‌ خرید همین نوع آپارتمان‌ها در غرب و شرق تهران را تامین کند.

«دنیای‌اقتصاد» پیش‌تر، از افزایش ۴۰درصدی حجم استفاده از تسهیلات جدید خرید مسکن در فرابورس طی یک ماه گذشته خبر داده بود که اکنون مشخص می‌شود افزایش جزئی سقف وام و کاهش قابل‌ملاحظه قیمت مسکن، باعث شده آپارتمان‌های شبه‌کلنگی در بورس خریدوفروش قرار بگیرد.

بخش سالخورده املاک مسکونی تهران در شرایطی به انتخاب اول متقاضیان تبدیل شده که بازار مسکن این کلان‌شهر هم‌اکنون با رسوب شدید واحدهای نوساز مواجه است. قیمت نوسازها حداقل دو برابر واحدهای ۲۰سال ساخت برآورد می‌شود که برای خرید آنها، حداقل به ۱۰۰میلیون تومان تسهیلات بانکی نیاز است.

اگرچه وزیر راه و شهرسازی سعی کرد تا وام خرید مسکن را متناسب با ۵۰ درصد از ارزش ملک، افزایش دهد، اما مبلغ تصویب شده نهایی از سوی بانک مرکزی به عنوان وام خرید مسکن، ۳۵ میلیون تومان برای عموم خریداران و ۵۰ میلیون تومان مختص زوج‌ها اعلام شد.

از سوی دیگر زوج‌ها و همچنین عموم متقاضیان در بازار مسکن علاوه بر بهره‌مندی از وام‌های ۳۵ و
۵۰ میلیون تومانی خرید مسکن، می‌توانند از ۱۰ میلیون تومان وام تعمیرات هم برخوردار شوند؛ با این حساب زوج‌ها با ۶۰ میلیون تومان و مابقی متقاضیان در بازار مسکن با ۴۵ میلیون تومان وام خرید می‌توانند اقدام به خرید کنند. بازه انتخابی واحد مسکونی توسط زوج‌ها و متقاضیان در بازار مسکن بین واحدهای نوساز و چند سال ساخت (حتی واحدهای با عمر بنای ۲۰ سال) است.

ضمن اینکه سقف وام ۶۰ میلیونی برای خانه‌های بالای ۲۵ سال ساخت به ۴۰ میلیون تومان تقلیل پیدا می‌کند و سقف وام ۴۵ میلیونی نیز به ۳۰ میلیون تبدیل می‌شود.

با این تفاسیر به دلیل اینکه زوج‌ها، وام خرید بیشتری نسبت به دیگر متقاضیان بازار مسکن دریافت می‌کنند، شانس بالاتری در تامین درصد بیشتر مبلغ خرید از طریق وام را دارند؛ به‌خصوص اینکه واحد انتخابی‌شان هر چه از عمر بنای بیشتری برخوردار باشد قدرت اثرگذاری وام خرید نیز بیشتر خواهد شد.

در حال حاضر اگر قیمت هر متر مربع یک واحد مسکونی ۶۰ متری با عمر بنایی بین ۱۰ تا ۱۵ سال ساخت متری ۲ میلیون تومان برآورد شود، ۶۰ میلیون تومان وام خریدی که به زوج‌ها تعلق می‌گیرد، ۵۰ درصد از مبلغ خرید واحد مذکور را تامین می‌کند. با این حساب اگر زوج‌ها تصمیم به خرید واحدهای چند سال ساخت داشته باشند به راحتی می‌توانند ۵۰ درصد از مبلغ خرید خود را از این طریق تامین کنند. اگر چه این دو وام خرید به واحدهای ۲۰  سال ساخت هم تعلق می‌گیرد، اما این دسته از واحدها به دلیل عمر بالا ممکن است به عنوان ملک کلنگی معرفی شوند و قیمت املاک کلنگی به دلیل ارزش زمین بیش از قیمت واحدهای نوساز و چند سال ساخت باشد.

به همین خاطر به متقاضیانی که در بازار مسکن ۶۰ میلیون تومان وام خرید در دست دارند، پیشنهاد می‌شود که برای برخورداری از سود بیشتر از وام خرید سراغ واحدهای نوساز و کمتر از ۱۰ سال ساخت نروند تا با بالاترین قیمت فروش روبه‌رو نشوند.»

به این ترتیب «دنیای اقتصاد» قیمت متری تعدادی واحد مسکونی با ارزش ۲ میلیون تومان در مناطق مختلف تهران را بررسی کرده است که مناسب خرید توسط وام‌های ۶۰ میلیون تومانی است. در خیابان هلال‌احمر یک واحد مسکونی نوساز به متراژ ۵۲ متر، متری ۲ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان قیمت‌گذاری شده است که قیمت کل ۱۰۹ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان برآورد می‌شود و خریدار با کمک وام ۶۰ میلیون تومانی فقط ۴۹ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان، یعنی کمتر از ۵۰ درصد از مبلغ فروش را پرداخت خواهد کرد.

علاوه بر این، فروشنده‌ای قیمت کل واحد ۴۸ متری خود را در خیابان مرتضوی ۱۰۰ میلیون تومان اعلام کرده است. خریداری با پرداخت ۶۰ میلیون تومان وام خرید، ۴۰ میلیون تومان باید بپردازد.

از سوی دیگر در حوالی خیابان قصرالدشت یک واحد مسکونی ۴۳ متری ۱۰ سال ساخت به قیمت ۱۰۱ میلیون تومان به بازار فروش معرفی شده است که وام خرید ۶۰ میلیونی بیش از ۵۰ درصد مبلغ خرید را پوشش می‌دهد.

مالکی قیمت هر متر مربع واحد ۵۳ متری خود را در خیابان نبرد شمالی متری یک میلیون و ۸۰۰ هزار تومان تعیین کرده است. این واحد ۲۰ سال ساخت است. یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان نیز قیمت هر متر مربع واحدی ۸۰ متری ۱۸ سال ساخت در خیابان شمیران نو است.

معاملات مسکن مهر با وجود آزادسازی همچنان شرایط نامشخصی دارد.

ضوابط و دستورالعمل‌های خرید و فروش مسکن پیچیدگی‌هایی را ایجاد کرده که دارندگان و متقاضیان این واحدها را در ابهام قرار داده است. به همین دلیل وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده است که به‌زودی دستورالعمل شفافی را برای معاملات این واحدها ابلاغ خواهد کرد.

به گزارش همشهری، ابتدا اعلام شده بود که دارندگان مسکن نیز می‌توانند یک واحد مسکن مهر خریداری کنند اما پس از آن مقرر شد تا در مرحله نخست، آزادسازی معاملات به‌طور کامل انجام نشود و تنها متقاضیان مسکن مهر امکان معامله را داشته باشند. یکی از موارد دیگر که قرار است در مراحل بعدی آزادسازی مورد توجه قرار گیرد، خرید و فروش واحدهای نیمه تمام است که این موضوع در حال بررسی است.

در این مرحله تنها اعیان واحدهای تکمیل شده و واجد شرایط قابل معامله خواهد بود. احمد مهرآبادی، قائم‌مقام وزیر راه‌‌وشهرسازی در امور مسکن مهر ۳‌شرط لازم برای نقل و انتقال واحد‌های مسکن مهر را رسیدن این واحدها به مراحل مالی و اقساطی و ‌دریافت دفترچه قسط متقاضیان، بدهکار نبودن و نداشتن معوقه‌ به بانک مسکن و در آخر بدهکار نبودن به سازمان ملی زمین و مسکن و شرکت عمران شهر‌های جدید عنوان کرده است.

از سوی دیگر احمد پژمان، رئیس سازمان ملی زمین و مسکن کشور نیز گفته است که صاحبان واحدهای مسکن مهر می‌توانند درصورت داشتن سند واحد مسکونی، سند را انتقال دهند و واحدهای مسکونی‌ای که هنوز سند‌دار نیستند را به‌صورت وکالت‌نامه انتقال دهند. متقاضیان واحدهای مسکن مهر منتظر شفاف‌تر شدن روش معاملات هستند تا با رونق آن بازار مسکن نیز شرایط جدیدی را تجربه کند.