مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی نقشه جدید ساخت و ساز مسکن در سال ۹۵ را ترسیم کرد.

حسین عبده تبریزی با اشاره به تحولات سال‌های گذشته در بازار معاملات مسکن و ساخت و ساز آپارتمان، تاکید کرد: اگر چه سقف وام خرید مسکن به منظور تقویت توان مالی متقاضیان مصرفی آپارتمان‌ها افزایش پیدا کرده است اما دو تکلیف عمده به‌عنوان دو ماموریت بازار مسکن در سال ۹۵ باید اولا از جانب نظام بانکی کشور و ثانیاً از طرف انبوه‌سازان محقق شود تا این دو ماموریت بتواند در نقش مکمل وام‌های جدید در جهت رونق بخش مسکن موثر واقع شود.

از طرف دیگر هر چند که سقف تسهیلات خرید مسکن افزایش یافته است اما در وهله بعدی باید دامنه فراگیری متقاضیان مصرفی از وام خرید مسکن هم افزایش یابد به این معنی که باید توان وام دهی نظام بانکی به لحاظ تعداد یا فقره تسهیلات در سال بعد افزایش پیدا کند. مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی با اشاره به بررسی فراگیری وام مسکن در ۱۶ کشور جهان تاکید کرد: نسبت حجم تسهیلات رهنی (وام خرید) مسکن به تولید ناخالص داخلی در این کشورها نشان می‌دهد به‌طور متوسط این نسبت در میان این کشورها بین ۴۰ تا ۶۰ درصد است. به این معنا که دامنه فراگیری وام مسکن در این کشورها عدد قابل توجهی را به خود اختصاص می‌دهد این در حالی است که در کشور ما این نسبت به‌طور متوسط زیر ۱۰ درصد است.

به‌عنوان مثال، نسبت حجم تسهیلات رهنی (وام خرید) مسکن به تولید ناخالص داخلی در کشور انگلیس معادل بیش از ۸۰ درصد، آمریکا بیش از ۷۰ درصد، اسپانیا بیش از ۶۰درصد، آلمان حدود ۵۰ درصد و ژاپن و فرانسه حدود ۴۰ درصد است. بنابراین علاوه بر افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن باید سازوکاری طراحی شود که بازار تسهیلات رهنی بخش مسکن در ایران تقویت شود که در حال حاضر تنها یک بعد از این موضوع که همان افزایش سقف وام است تقویت شده است. در واقع در مراحل بعدی پس از افزایش سقف وام لازم است متقاضیان بیشتری از تعداد بالاتری از وام‌های مسکن برخوردار شوند و همچنین ضروری است در گام سوم طول بازپرداخت تسهیلات هم از مدت زمان ۱۲ساله فعلی تقویت شده و به نزدیک ۲۰سال برسد. به‌عنوان نمونه، مدت زمان بازپرداخت تسهیلات خرید مسکن در آمریکا بیش از ۲۵سال است.

ماموریت تازه برای انبوه‌سازان

عبده تبریزی بعد از تشریح مهم‌ترین تکالیف نظام بانکی برای ماموریت جدید آن در بازار مسکن سال ۹۵، ماموریت دوم را متوجه انبوه‌سازان و سرمایه‌گذاران بخش مسکن می‌داند. به اعتقاد وی، انبوه‌سازان و سرمایه‌گذاران ساختمانی باید از ابتدای سال آینده الگوی ساخت و سازهای مسکونی در وهله اول و همچنین ساختار خود در شرکت‌های ساختمانی و انبوه‌سازی را تغییر دهند. در اولین تغییر لازم است روالی که طی ۱۰سال گذشته از سوی انبوه‌سازان در ساخت و سازهای مسکونی پی گرفته شد و در نهایت نمود عینی خود را در مازاد عرضه واحدهای مسکونی بزرگ متراژ، لوکس و فاقد شرایط حداقلی برای برقراری ارتباط با تقاضای غالب خرید مسکن نشان داد، کنار گذاشته شود و فعالیت انبوه‌سازان در سال جدید عمدتا به سمت ساخت آپارتمان‌های ارزان قیمت، کم متراژ و میان متراژ سوق داده شود.

عبده تبریزی تاکید کرد: در این راستا لازم است ساخت وسازهای جدید سازگاری حداکثری با تسهیلات خرید مسکن داشته باشد که برای این منظور باید در متراژ و ویژگی‌های ساخت، تجدید نظر اساسی صورت بگیرد تا قیمت فروش واحدها با تسهیلات جدید قادر به ایجاد نوعی تناسب و هماهنگی در سطح بالا باشد. این در حالی است که در تغییر ساختار شرکت‌ها باید شرکت‌های انبوه‌ساز و ساختمانی تبدیل به شرکت‌های بزرگ مهندسی در حوزه ساخت‌وساز شوند و فعالیت‌های آنها از مسکن‌سازی و تجاری‌سازی به احداث پروژه‌های زیربنایی هم تعمیم و توسعه پیدا کند. ضمن اینکه در این میان شــرکت‌های ساختـمانی کوچک هم باید در شرکت‌های بزرگ ادغام شوند تا به لحاظ مالی و عملیاتی بتوانند به نوعی هم افزایی دست پیدا کنند؛ در چنین حالتی این شرکت‌ها در صورت بروز دوره‌های رکود مسکن می‌توانند قدرت بقا و مقاومت خود را افزایش دهند.

وی خطاب به انبوه‌سازان گفت: لازم است سازندگان استراتژی فعالیت‌های خود در حوزه ساخت مسکن در سال آینده را با تغییراتی ساختاری همراه کنند. مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی با اشاره به تاکید وزارت راه‌وشهرسازی بر راه‌اندازی و تقویت بازار تسهیلات رهنی بر ضرورت تجدیدنظر در ساختار حرفه‌ای شرکت‌های انبوه‌ساز از سال آینده تاکید کرد. بنا بر آنچه عبده تبریزی چهارشنبه شب در جمع انبوه‌سازان مسکن به‌عنوان استراتژی کاربردی در حوزه ساخت و ساز در سال ۹۵ تشریح کرد هم اکنون شرایط بازار مسکن به گونه‌ای است که لازم است بازار تسهیلات مسکن (وام‌های رهنی) به معنای بازار خرید بلند مدت مسکن با اتکا به وام‌های موثر و کارآمد با دوره بازپرداخت طولانی برقرار شود تا از این طریق با کاهش عمق رکود طی ماه‌های آتی، رونق بازار مسکن از طریق تقویت قدرت خرید متقاضیان حاصل شود.

سمت و سوی ساخت مسکن در سال ۹۵

مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی با اشاره به مازاد ساخت و عرضه مسکن از سال ۸۶ به بعد مشکل فعلی در این بخش را مربوط به مسکن اقشار کم درآمد و ساخت آپارتمان‌های ارزان قیمت عنوان کرد. بنا بر نظر وی مشکل اصلی در حوزه ساخت مسکن در حال حاضر مربوط به تقاضای مسکن معمولی و مصرفی است. همچنین به اعتقاد وی از سال ۸۶ به بعد شرایطی در بازار ساخت و ساز حاکم شده که هم اکنون لازم است انبوه‌سازان با دقت بیشتری روی ارقام کلی ساخت مسکن در کشور کار کنند؛ وی معتقد است: ساخت سالانه ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد مسکونی متناسب با ارقام انباشت تقاضا در بخش مسکن و همچنین ایجاد نیازهای جدید برای آپارتمان‌های مسکونی ارقامی است که انبوه‌سازان می‌توانند برای سال بعد مورد نظر داشته باشند. به این ترتیب سازندگان مسکن نیازی نیست در مقطع زمانی فعلی که بازار مسکن در بخش‌هایی غیر از مسکن اقشار کم‌درآمد و مصرفی با مازاد عرضه مواجه است بر ساخت ارقام بالایی از واحدهای مسکونی تمرکز کنند.

چرا که این موضوع می‌تواند با افزودن بر حجم خانه‌های خالی، مازاد عرضه در بخش‌های غیر ضروری بازار مسکن را دامن بزند و دوره رکود در بازار معاملاتی این واحدها را طولانی‌تر کند. حسین عبده‌تبریزی با اشاره به تاکید وزارت راه‌وشهرسازی بر تقویت قدرت خرید خانوارها در نتیجه راه‌اندازی مجدد و تقویت بازار رهن برای خروج از رکود مسکن و حل معضل تامین آپارتمان‌های مصرفی مورد نیاز خانوارها گفت: تنها راهکار عملیاتی، مهم و موثر برای خروج از رکود در حال حاضر از دیدگاه وزارت راه‌وشهرسازی خرید آپارتمان با اتکا به تسهیلات بانکی موثر با دوره‌های بازپرداخت طولانی است. وی افزود: هم اکنون سهم هزینه مسکن در بودجه خانوارها چیزی حدود یک‌سوم است که هزینه بسیاری به شمار می‌رود؛ ضمن اینکه در سال‌های اخیر آمار اجاره‌نشینی در مقایسه با نسبت خانوارهای مالک واحدهای مسکونی به شدت افزایش یافته است و این موضوع همان چیزی است که از آن با عنوان تغییر در نحوه تصرف واحدهای مسکونی طی سال‌های اخیر یاد می‌شود.

مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی همچنین با اشاره به کاهش چشمگیر سهم وام مسکن در تامین هزینه‌های خرید یک واحد مسکونی طی سال‌های اخیر خاطرنشان کرد: سهم تسهیلات خرید مسکن از تامین قدرت مالی متقاضیان مصرفی طی ۱۰ سال اخیر به شدت افت کرده است و همین موضوع باعث کاهش قدرت خرید خانوارها و در نتیجه افزایش آمار اجاره‌نشینی در مقایسه با سکونت در واحدهای مسکونی ملکی شده است. سهم هزینه مسکن در بودجه خانوار که در سال ۷۵ یعنی دو دهه قبل برابر با ۲۵ درصد بوده است در سال ۹۲ به ۳۴ درصد و در سال ۹۳ به ۳۳ درصد رسیده است. این در حالی است که آمارهای موجود از نحوه تصرف واحدهای مسکونی در کشور نشان می‌دهد در شرایطی که در سال ۱۳۵۵ تنها ۱۵ درصد از خانوارها مستاجر بوده‌اند این نسبت در سال ۹۰ به ۶/ ۲۶ درصد افزایش یافته که بالاترین حد اجاره‌نشینی طی سه‌دهه اخیر بوده است.

نرخ مالکیت مسکن در همین دوره با حدود ۱۴ درصد افت از ۱/ ۷۶ درصد در سال ۵۵ به ۶/ ۶۲ درصد در سال ۹۰ کاهش پیدا کرده است. وی افزود: در سال ۸۳ نسبت وام مسکن در برابر هزینه خرید یک آپارتمان مسکونی معادل ۴۱ درصد بوده است، این در حالی است که این نسبت در سال گذشته به ۱۱درصد رسیده است و به معنای واقعی افت سهم وام در تامین هزینه خرید مسکن طی یک دهه گذشته را شاهد بوده‌ایم. این در حالی است که در ۶ ماه دوم سال ۹۴ نسبت وام به قیمت مسکن برابر ۲۰ درصد گزارش شده است. عبده‌تبریزی تاکید کرد: بنابراین فشاری که از جانب وزارت راه‌وشهرسازی به بانک مرکزی طی دو سال اخیر برای افزایش سقف وام مسکن از ۲۰ میلیون تومان به ارقام بالاتر وارد شد هم در راستای همین اعتقاد بوده است که باید هر چه سریع‌تر بازار مسکن را با اتکا به ابزارهای رهنی از شرایط رکودی به سمت رونق هدایت کرد.

وی افزود: بنابراین سازندگان مسکن و انبوه‌سازان هم باید با در نظر گرفتن این واقعیت‌ها و همراستایی با اهداف وزارت راه‌وشهرسازی برای افزایش قدرت خرید در بازار مسکن ساختار فعالیت خود در سال آینده را به این سمت ببرند و بر ساخت واحدهایی تمرکز کنند که متقاضیان مصرفی بازار مسکن بتوانند با استفاده از وام‌های بلندمدت (بازار رهن) امکان خرید آنها را پیدا کنند. وی همچنین تاکید کرد: واقعیت دیگری که در این زمینه باید مورد توجه قرار بگیرد آن است که اگر چه رشد جمعیت کلی کشور طی سال‌های اخیر با شیب کندتری صورت گرفته است اما با کاهش بعد خانوار در واحد مسکونی و در واقع افزایش تعداد خانوارهای نیازمند تامین مسکن مصرفی ضرورت تازه‌ای در بازار تقاضای مسکن ایجاد شده است. عبده تبریزی گفت: براساس آمارهای رسمی بعد خانوار به معنای تعداد نفر در هر خانوار در سال ۷۵ معادل ۶۳/ ۴ نفر بوده است که این میزان هم اکنون به ۴۸/ ۳ نفر کاهش یافته است که بر مبنای آن باید عرضه‌های جدید با توجه به کوچک شدن بعد خانوار، به لحاظ مساحت تغییر کند و کاهش متراژ پیدا کند.

در برنامه تیتر امشب از شبکه خبر که به بررسی آینده بازار مسکن می‌پرداخت، “حسام عقبایی”، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران اظهار کرد: صنعت مسکن صنعت مادر است. خصوصا که نفت و پتروشیمی توجه خود را از دست داده‌اند. لذا اگر رکود فعلی که در ۳۰ سال گذشته در بخش مسکن بی سابقه بوده ادامه یابد ما به ورشکستی بازار مسکن می‌رویم و این یعنی اضمحلال صنعت و از دست رفتن ۱۲۰۰ نوع شغل.

در ادامه “افشین پروین‌پور”، کارشناس اقتصاد مسکن با تشبیه صنعت ساختمان به لوکوموتیو اقتصاد گفت: صنعت ساختمان ۳۰۰ صنعت را با خود می‌کشد اما خرید و فروش به اندازه‌ای که لازم است باید انجام شود نه بیشتر. همه خرید و فروش‌ها به صلاح مسکن نیست چون برخی خرید و فروش‌ها سوداگرانه است. لذا رونق باید در خرید و فروش حداقلی و در بخش ساخت و ساز حداکثری باشد.

همچنین عقبایی در پاسخ به این سوال که آیا اجرایی شدن تسهیلات در مسکن باعث تورم نمی‌شود، گفت: اصولا ارائه تسهیلات در اقتصاد تورم‌زا است لذا معمولا تسهیلات را در اختیار تولیدکنندگان قرار می‌دهند اما وضعیت بازار مسکن در شرایط فعلی با توجه به نیاز یک میلیون خانه در سال و کاهش ۵۴ درصدی پروانه‌های ساختمانی این پیام را می‌دهد که عرضه و تقاضا در حالت تعادل قرار ندارد لذا تسهیلات می‌تواند با فرمول‌های مختلف ارائه شود.

وی افزود: طی سال‌های گذشته متاسفانه زیرساخت‌ها و برنامه‌های جامعی در بخش مسکن وجود نداشته است لذا راهکاری جز این نیست که طرح هایی مثل مسکن اجتماعی به تولیدکنندگان مسکن داده شود و به این سمت و سو برویم که با کنترل سیاست‌های پولی و ارائه تسهیلات به مردم فرصتی برای خانه‌دار شدن آن‌ها فراهم کنیم.

در ادامه این برنامه “لاهوتی”، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی نیز اظهار کرد: بحث مسکن صرفا تامین نیاز مردم نیست بلکه حدود ۱۴ درصد اشتغال کشور را دربرمی‌گیرد. همچنین در حال حاضر کشور سالانه بین یک تا یک و نیم میلیون مسکن نیاز دارد اما آمار صدور پروانه‌های ساختمانی نگران کننده است و تخمین زده می‌شود که حدود ۷۰۰ هزار مسکن بیشتر تولید نمی‌شود پس عرضه متناسب با نیاز نیست.

وی با انتقاد از صحبت وزیر اقتصاد مبنی بر اینکه ۴۰ درصد تورم اقتصاد به دلیل مسکن مهر است گفت: در مسکن مهر گفته می شود ۵۰ هزار میلیارد تومان تزریق شد. این رقم در قبال ۶۰۰-۷۰۰ هزار میلیارد تومان نقدینگی کشور نمی‌تواند تورم ۴۰ درصدی ایجاد کند.

لاهوتی دو موضوع را در بخش مسکن ضروری دانست و گفت: تامین مسکن دهک‌های پایین و نیز ارائه تسهیلات به تولیدکنندگان باید به طور جدی دنبال شود.

در ادامه پروین پور با بیان اینکه تسهیلات اخیر ارائه شده به خودرو نتوانست این صنعت را از رکود خارج کند گفت: با این وام‌ها نه اقتصاد رونق گرفت و نه خودرو از رکود درآمد. اعتراضات مردم هم به وقت خود باقی است لذا راهکارهای مُسکّن‌وار دردی را دوا نمی‌کند.

وی با اشاره به مشکلاتی که بخش مسکن طی سال‌های متمادی به آن دچار شده، گفت: ۷۰ درصد قیمت مسکن را زمین تشکیل می‌دهد اما دولت به جای اصلاح این کارها به دنبال راهکارهای موقت است. این ناکارآمدی‌ها وقتی رفع نمی‌شود ما همچنان در رکود به سر می‌بریم. راه حل درست این است که ابتدا قیمت‌ها را منطقی کنیم و بعد ببینیم در چه حوزه‌ای می‌خواهیم تسهیلات بدهیم.

همچنین عقبایی اظهار کرد: باید مجلس، دولت و بخش خصوصی فرصتی فراهم کنند تا از رکود خارج شویم. نمی‌شود هم تورم را کنترل کرد و هم رونق ایجاد کرد. البته بعضی کشورها این کار را کرده‌اند ولی زیرساخت‌های اقتصاد ما در شرایط فعلی چنین اجازه‌ای را نمی‌دهد.

وی اظهار کرد: در شرایطی که مسکن در رکود به سر می‌برد مالیات مضاعف،‌ ورشکستگی این بخش را عمیق‌تر می‌کند.

همچنین پروین‌پور گفت: هیچ جا اجازه نمی‌دهند بیشتر از الگوی مالکیت کسی صاحب مسکن باشد. باید با سیاست‌های مالیاتی باعث شویم که خانه‌ها به بازار عرضه شود. این نوع مالیات‌ها که از سوداگری در بخش مسکن جلوگیری می‌کند هدفش کسب درآمد نیست بلکه هدف آن تامین بازار است.

عقبایی در واکنش به این صحبت گفت: من با دریافت مالیات از افراد سوداگر موافقم اما معتقدم آخرین راهکار باید برخوردهای مالیاتی باشد. ما در درجه اول باید تولید را بالا ببریم و رقابت ایجاد کنیم. حتی در صورت ورود خانه‌های خالی به بازار مصرف این خانه‌ها کفاف نیاز مسکن را نمی‌دهد چون تولید ما از تقاضا عقب است

بازار مسکن در چهار ماه باقی‌مانده از سال ۹۴ چگونه می‌شود؟ آیا تغییری در این بازار رخ می‌دهد؟ برخی از مشاوران املاک نظرات خود را در این باره بیان کرده‌اند.

این روزها عواملی وجود دارند که بسیاری از تاثیرشان بر بازار مسکن صحبت می‌کنند، برنامه خروج از رکود، لغو تحریم‌ها و… از مهم‌ترین این عوامل هستند، اما آیا این عوامل می‌تواند بر بازار مسکن تاثیر بگذارد و به طور کلی بازار مسکن در نیم سال دوم چگونه است؟ برخی از مشاوران املاک در نقاط مختلف تهران نظرات خود را در این باره بیان‌ کرده‌اند.

یکی از مشاوران املاک در رابطه با بازار مسکن در نیمه دوم سال گفت: از نظر من بازار مسکن رو به رشد است، البته اوضاع این بازار تا اوایل فصل زمستان نیز به همین صورت است، اما فکر می‌کنم در دو ماه آخر سال بازار کمی رونق پیدا کند، البته فکر نکنم جهش قیمتی دیده شود بلکه تنها میزان معاملات کمی بیشتر خواهد شد.

او در ادامه بیان کرد: چون با فرارسیدن سال جدید ۱۵ تا ۲۰ درصد قیمت‌ها افزایش می‌یابد، عده زیادی تصمیم به خرید ملک می‌گیرند و به این صورت بازار کمی رونق می‌گیرد.

یکی دیگر از مشاوران املاک گفت: بازار مسکن در روزهای آخر سال ۱۰۰ درصد بهتر می‌شود، زیرا تا آن زمان برنامه خروج از رکود اجرایی می‌شود و اگر تاثیر بر بازار مسکن بگذارد، باعث رونق گرفتن بازار می‌شود، البته از نظر من این بسته اقتصادی تاثیر خاصی بر بازار مسکن نمی‌گذارد و اتفاق خاصی را در این بازار رقم نمی‌زند، که در آن صورت نیز باز هم میزان معاملات مسکن افزایش می‌یابد، زیرا کسانی که به امید اجرایی شدن این برنامه تا الان دست از خرید و فروش ملک کشیده بودند، دیگر صبر نمی‌کنند و معاملات خود را انجام می‌دهند.

مشاور املاک دیگری در شمال تهران بیان کرد: به طور قطعی بازار مسکن تا پایان ماه صفر رونق خواهد گرفت و این مساله همین الان هم کاملاً قابل مشاهده است، زیرا از بعد از تاسوعا و عاشورا میزان مشتریان بسیار بیشتر شده و تا اواخر زمستان بهتر هم خواهد شد.

یکی دیگر از مشاوران املاک گفت: از نظر من بازار مسکن تا سال آینده تغییر خاصی نمی‌کند، البته شاید در ماه‌های آخر سال مانند سال‌های پیش بازار کمی رونق پیدا کند، اما این رونق یک رونق کوتاه‌مدت است و تنها دلیل آن وارد شدن به سال جدید و ترس از افزایش قیمت مسکن است و به همین علت برخی از افراد از ترس گران‌ شدن ملک معاملات خود را انجام می‌دهند.

از آنجا که رکودی چند ساله در بازار مسکن و ساخت‌و‌ساز حاکم است، آیا این روند در نیمه دوم سال نیز ادامه دارد؟ این سوالی است که برخی از کارشناسان مسکن به آن پاسخ داده‌اند.

در این خصوص رئیس انجمن انبوه‌سازان استان اصفهان اظهار کرد: در ساخت‌وساز نیز همانند بازار مسکن مدت‌هاست که رکود وجود دارد و این وضعیت در نیمه دوم سال نیز همچنان ادامه خواهد داشت و جز تغییرات مختصری اتفاقی رخ نخواهد داد.

احمد تولا در ادامه گفت: منظور از ساخت‌وساز، ساختمان‌های مسکونی است؛ اگر چه ساختمان‌های غیرمسکونی و تجاری نیز در رکود هستند اما این پروژه‌های عمرانی بیشتر به پولی بستگی دارد که از طرف دولت تزریق می‌شود و در این صورت این پروژه‌ها انجام خواهند شد.

همچنین فردین یزدانی، کارشناس بازار مسکن نیز در رابطه با پیش‌بینی خود از بازار اجاره‌بهای مسکن گفت: در یک کلام می‌توان گفت بازار مسکن در نیمه دوم سال همانند نیمه اول سال است و حتی بازار اجاره‌بها در نیمسال دوم بدتر از نیمسال اول می‌شود و این اتفاقی است که رخ می‌دهد.

این کارشناس بازار مسکن افزود: این موضوع تنها به بازار اجاره‌بها مربوط نمی‌شود و بازار خرید و فروش مسکن و ساخت‌وساز نیز همانند نیمه اول سال است و تغییر چندانی نمی‌کند؛ چرا که حتی اگر تحریم‌ها برداشته شود بیش از یک سال زمان می‌برد تا تاثیر خود را بر بازار مسکن بگذارد.

او در پایان بیان کرد: قیمت‌ها، میزان ساخت‌وساز و مولفه‌های دیگر در بازار مسکن در نیمه دوم سال هیچ تغییری نخواهد کرد.

 وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه بازار مسکن یک بازار داخلی محسوب می‌شود گفت: توافق هسته‌ای نمی‌تواند تاثیر مستقیمی بر بازار مسکن بگذارد.

عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی در پاسخ به این سوال که تاثیر توافق هسته‌ای بر بازار مسکن چه خواهد بود، اظهار کرد: بازار مسکن بازار داخلی است و توافق هسته‌ای خیلی نمی‌تواند تاثیر مستقیمی بر روی این بازار داشته باشد.

گفتنی است آخوندی چندی پیش با اشاره به تاثیرات توافق هسته‌ای و رفع تحریم‌ها بر صنعت حمل و نقل کشور اظهار کرد: در حوزه حمل و نقل بعد از توافق ما حمل و نقل مستقیم به ایران خواهیم داشت و کشتی‌هایی که عمدتا در جنوب خلیج فارس پهلو می گرفتند، از این پس در سواحل ایران پهلو خواهند گرفت، زیرا ما خطوط کشتیرانی بین‌المللی را در سواحل ایران نداشتیم.

وی همچنین با دعوت از خطوط بین‌المللی هوایی برای فعالیت در داخل ایران گفت: ما می توانیم در حوزه هوانوردی امکان خرید دست اول از سازندگان بزرگ جهانی داشته باشیم. چه در هواپیماهای بلندبرد و چه در هواپیماهای کوتاه برد که نیاز اصلی ماست، چرا که بیش از ۶۷ فرودگاه داریم که نیاز به هواپیماهای کوتاه برد دارند.

وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه ما قصد نوسازی ساختاری دو شرکت هواپیمایی هما و آسمان را داریم تاکید کرد: ما از این پس می‌توانیم از اعتبارات بین‌المللی در زمینه هوانوردی استفاده کنیم و با حذف واسطه گری‌ها قیمت تمام شده هواپیماها را برای خود کم کنیم.

با فرارسیدن فصل تابستان و مصادف شدن آن با ماه مبارک رمضان، نگاه‌ها به این است که در بازار مسکن چه تغییراتی صورت گرفته است؟ و اینکه بعد از ماه مبارک چه می‌شود؟ برخی از مشاوران املاک در این باره نظرات خود را بیان کرده‌اند.

بسیاری از کارشناسان مسکن معتقدند، بازار مسکن در ماه مبارک رمضان با کاهش معاملات همراه است، اما بعد از ماه رمضان، رونق نسبی وارد بازار مسکن می‌شود، چرا که همیشه با ورود به فصل تابستان میزان معاملات افزایش می‌یابد، اما امسال به دلیل مصادف شدن فصل تابستان با ماه مبارک رمضان، رونق در بازار مسکن کمی به تاخیر افتاده است.

یکی از مشاوران املاک در شمال تهران در رابطه با وضعیت بازار مسکن در فصل تابستان و ماه مبارک رمضان گفت: در سه سال گذشته بازار در فصل تابستان رونق زیادی می‌گرفت، اما الان همانند یکی دو سال گذشته، همچنان در رکود است و تغییری در آن ایجاد نشده است. به گزارش اقتصاد نیوز، او در ادامه گفت: در گذشته می‌گفتند مشاوران املاک پول‌دار هستند؛ اما در زمان حال، بسیاری از افراد که در کار املاک هستند، تغییر شغل می‌دهند، چرا که بسیاری از آنها ضرر می‌دهند؛ الان خود ما، در ماه فقط دو یا سه میلیون تومان آگهی می‌دهیم، چون اگر آگهی ندهیم، کارمان پیش نمی‌رود، اجاره ملک و پول آب، برق، گاز و تلفن هم به کنار. اما در یک ماه شاید هیچ معامله ای نداشته باشیم، یا تنها یک معامله با کمیسیون چهار یا پنج میلیون داشته باشیم، که از نظر خیلی‌ها خوب باشد، اما این مقدار پول به هیچ کجای کار نمی‌رسد و ما این وسط ضرر هم می‌دهیم.

یکی دیگر از مشاوران املاک در یکی از مناطق جنوبی تهران بیان کرد: تا امروز بازار مسکن در مقایسه با بهار هیچ تغییری نکرده است و حتی وضعیت بدتر هم شده، این در حالی است که در گذشته با فرا رسیدن فصل تابستان، بازار مسکن رونق می‌گرفت. البته امیدوارم دلیل کاهش معاملات در تابستان امسال، مصادف شدن آن با ماه مبارک رمضان باشد و بعد از ماه مبارک بازار کمی رونق بگیرد.

مشاور املاک دیگری در شرق تهران گفت: تا این لحظه هیچ تغییری در بازار مسکن ایجاد نشده است، اما به گمان من بعد از ماه مبارک رمضان بازار رونق پیدا می‌کند.

بسیاری از فعالان بازار مسکن معتقدند از تابستان سال گذشته تا تابستان امسال قیمت مسکن تغییری نداشته است. اما به نظر می‌رسد با آمدن فصل تابستان برخی از مالکان افزایش اندکی در قیمت‌های پیشنهادی آپارتمان‌هایشان اعمال کرده‌اند که البته به نظر می‌رسد با پاسخ منفی از سمت تقاضا روبه‌رو شود.

این در حالی است که برخی از مشاوران املاک معتقدند هنوز معاملات مسکن از رکود خارج نشده است و خرید و فروش‌ها به اندازه‌ای نیست که بگوییم روزهای پررونق مسکن شروع شده است. سال گذشته برخی کارشناسان از رونق بازار مسکن در سال ۹۴ خبر می‌دادند. آنان معتقد بودند رکود مسکن به انتها رسیده و متقاضیانی که در دوسال گذشته وارد بازار مسکن نشده بودند، دوباره به این بازار برمی‌گردند که همین موجب رونق بازار مسکن می‌شود اما با گذشت بیش از سه ماه از آغاز سال ۹۴، هنوز خبری از رونق پیش‌بینی شده نیست.

یک فعال بازار مسکن می‌گوید: هنوز توان خرید متقاضیان به اندازه‌ای نشده است که به بازار مسکن بازگردند و افزایش وام مسکن هم در سال آینده اثر خود را نشان می‌دهد.

به گفته مشاوران املاک، بازار کنونی، حالت گرگ و میش به خود گرفته و چون اوضاع آینده مشخص نیست، چنددستگی بین فروشنده‌ها از بابت نحوه قیمت‌گذاری بر آپارتمان‌هایشان به وجود آمده است؛ برخی از مالکان قیمت واحدهای خود را کاهش داده و برخی هم هنوز قیمت‌های بالایی را برای ملک خود تعیین می‌کنند و در واقع سازوکار مشخصی بر بازار حاکم نیست که این نشانگر عدم اطمینان مالکان و متقاضیان نسبت به آینده بازار مسکن است، بنابراین در چنین شرایطی، برخی‌ها تا آنجا که بتوانند سعی می‌کنند واحد خود را با قیمت بالاتر بفروشند و سازنده‌ای هم که پول لازم است، قیمت پایین‌تری را تعیین می‌کند، به همین دلیل به نظر می‌رسد، باید در انتظار ماند تا نیمه دوم سال، سرنوشت بازار مسکن مشخص شود.

یک میلیون و ۹۹۷ هزار تومان در ازای هر متر مربع یک واحد مسکونی به عنوان ارزان‌ترین قیمت قطعی فروش در بازار مسکن طی هفته گذشته توسط سامانه بازار املاک ایران معرفی شد.

این واحد مسکونی ۷۴ متر، یکسال ساخت و در خیابان وحدت اسلامی خیابان اسدی واقع شده است.

از سوی دیگر ۱۲ میلیون و ۷۹۹ هزار تومان به عنوان گران‌ترین قیمت مقطوع و معامله شده برای هر متر از واحدی به متراژ ۱۶۰ متر مربع نوساز در خیابان الهیه از سوی مالک اعلام شده که روز گذشته به خریدار هم تحویل داده شده است.

همچنین واحد دیگری با عمر بنای۶ سال ساخت در خیابان ولنجک، متری ۱۱ میلیون و ۲۸۴ هزار تومان در بازار به فروش رسیده است. واحد مذکور دومین واحدی است که روز گذشته، ارزش هر متر آن بالای ۱۰ میلیون تومان محاسبه شده است.

ستون امروز نبض بازار به معرفی برخی از واحدهای مسکونی که در ۲ روز گذشته معامله شده‌اند پرداخته است.

همانطور که اشاره شد یک میلیون و ۹۹۷ هزار تومان کمترین قیمت و ۱۲ میلیون و ۷۹۹ هزار تومان به عنوان بالاترین قیمت قطعی فروش در ۲ روز قبل بوده است.

نکته دیگری که با بررسی جدول واحدهای فروخته شده به چشم می‌خورد، انجام معامله در اکثر محله‌های تهران است. یعنی معاملات انجام شده مربوط به محله خاصی نیست بلکه بازار در غرب، شرق، شمال، جنوب و مرکز تهران شاهد خرید و فروش واحدهای مسکونی بوده است.

این موضوع حکایت از آن دارد که رکود مطلق بر بازار مسکن تهران حاکم نیست. ممکن است حجم معاملات انگشت‌شمار باشد، اما به هر حال بازار خالی از مشتری نیست.

اکنون طبق اعلام مرکز آمار، قیمت متوسط مسکن در تهران متری ۴ میلیون تومان است. در جدول ستون امروز نبض بازار، قیمت هر متر از ۱۴ فایل واحد مسکونی زیر که از بین ۳۵ فایل منتشر شده، نشان داده شده است. که براساس آن مشخص می‌شود، سطح قیمت مسکن همچنان در حد و حدود سال گذشته است.

قیمت واحدهایی که ارزش هر متر آنها کمتر از ۴ میلیون تومان بوده است، واحدهای تازه ساخت و حتی نوساز است و این میزان قیمت در بنگاه‌های املاک جنوب، غرب و شرق و مرکز تهران معامله شده است.

اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران، پس از یک دوره صعود ۹ساله، رکورد «کمترین رشد» را در سال۹۳ به ثبت رساند.

گزارش «دنیای‌اقتصاد» از تازه‌ترین آمار سامانه رهگیری معاملات املاک که به تایید دفتر اقتصاد مسکن نیز رسیده، حاکی است: متوسط اجاره‌بهای آپارتمان در پایتخت طی سال۹۳ رقمی معادل ۱۲درصد افزایش پیدا کرد در حالی که طی سال‌های ابتدای ۸۴ تا انتهای ۹۲، این شاخص به طور میانگین ۲۴ درصد در سال متورم شده بود و در طول این ۹ سال اجاره‌بهای سالانه بین ۱۵ تا ۳۸درصد افزایش یافت.

به این ترتیب، شتاب رشد اجاره‌بها در سال گذشته به کمترین سطح در مقایسه با ۹ سال قبل از آن رسید.

براساس معدل ریالی اجاره‌بها در سال۹۳، هم‌اکنون بهای اجاره ماهانه هر مترمربع آپارتمان در تهران (با احتساب مبلغ رهن) رقمی معادل۲۰هزار و ۸۰۰ تومان است که با این حساب، اجاره ماهانه آپارتمان ۵۰متری، بدون دریافت پول پیش، حدود یک میلیون تومان برآورد می‌‌شود.
هزینه اجاره‌نشینی در تهران طی ۹ سال منتهی به ابتدای ۹۳، در مجموع، ۵۸۰ درصد افزایش یافت و بهای اجاره مسکن در سال۹۲ نسبت به سال۸۳ حدودا ۸٫۶برابر شد.

این مسیر صعودی سرانجام در سال گذشته تحت‌تاثیر رفتارهای دو متغیر درونی و برونی بازار مسکن، تغییر جهت پیدا کرد و منجر به رکوردزنی «شتاب اجاره‌بها» در جهت کاهشی شد.

شاخص اجاره‌بها در بازار مسکن به‌شدت متاثر از «نرخ تورم» و «قیمت مسکن» است. در این بازار هرسال مالکان برای تعیین مبالغ اجاره، ابتدا «میزان رشد قیمت انواع کالا و خدمات و هزینه‌های زندگی‌شان» را ملاک قرار می‌دهند و مشاوران املاک نیز علاوه بر این شاخص (تورم)، به نرخ رشد قیمت مسکن سال قبل، استناد می‌کنند. روند دست‌کم ۲۰ سال گذشته نوسانات اجاره‌بها در تهران، تبعیت این نرخ از دو متغیر تورم و قیمت مسکن را به خوبی نشان می‌دهد و مشخص می‌کند دامنه افت و خیز اجاره‌بها در بلندمدت، بین دو منحنی تورم و رشد قیمت مسکن بوده است به طوری که در سیکل‌های تجاری بازار مسکن، سطح حداقلی نرخ رشد اجاره‌بها، مساوی یا بزرگتر از تورم و سطح حداکثری آن مساوی یا کوچک‌تر از نرخ رشد قیمت مسکن خواهد بود. هرچند در زمان رکود مسکن، هنگامی که سطح نرخ رشد قیمت مسکن به نقطه کف می‌رسد، معمولا نرخ رشد اجاره‌بها بالاتر قرار می‌گیرد.

دوره‌های گذشته همچنین نشان می‌دهد: سطح حداقلی نرخ رشد اجار‌ه‌بها در زمان رکود مسکن، ممکن است یک‌سال دیرتر از نقطه سقوط قیمت مسکن، رخ دهد. این اتفاق در سال‌های ۸۸ و ۸۹ که به ترتیب تورم مسکن و سپس تورم اجاره‌بها به سطح حداقلی رسیدند، قابل تحلیل است. سال گذشته دو متغیر اثرگذار بر رفتار اجاره‌بها، در یک شیب هم‌جهت، مسیر نزولی را طی کرد؛ از یکسو شتاب تورم در یک‌سال ۹۳ نسبت به یک‌سال ۹۲ نصف شد و نرخ تورم از ۳۴٫۷ درصد به ۱۵٫۶ رسید و از سوی دیگر، شتاب رشد قیمت مسکن نیز به یک‌ ششم کاهش یافت و نرخ رشد آن از ۳۳درصد در یک‌سال ۹۲ به۷٫۴ درصد در یک‌سال ۹۳ محدود شد که در مقایسه با سال‌های قبل بی‌سابقه بود.

این کاهش دو طرفه، باعث شد دامنه افزایش اجاره‌بها در تهران محدود شود و از رشد ۲۰درصدی سال ۹۲ به حداکثر ۱۲درصد در سال ۹۳ تبدیل شود.

اگر چه میانگین هزینه اجاره‌نشینی در سال گذشته ۱۲درصد افزایش یافته اما در برخی مناطق شهر، این شاخص در اجاره‌نامه‌ها به مراتب بیشتر از متوسط نرخ رشد، افزایش پیدا کرد.

همچنین، آن دسته از اجاره‌نامه‌هایی که به صورت غیررسمی و خارج از بنگاه‌های املاک، توسط موجر و مستاجر تنظیم می‌شود، در محاسبات مربوط به متوسط اجاره‌بها، نمی‌گنجند و ممکن است مبالغ درج شده در این نوع اجاره‌نامه‌ها، فاصله زیادی با میانگین نرخ رسمی داشته باشد.
با این حال، معدل یک‌سال۹۳ اجاره‌بهای مسکن براساس آنچه در بنگاه‌ها تنظیم و در سامانه رهگیری ثبت شده، به دست آمده است.

بررسی‌های کارشناسان درباره چشم‌انداز امسال بازار اجاره نشان می‌دهد: برنامه‌ای که دولت برای تداوم روند کاهنده نرخ تورم در سال جاری دارد و همچنین قرار گرفتن بازار مسکن در دوره انتهای رکود که به معنی انتظار برای ثبات نسبی قیمت مسکن در سال ۹۴ است، باعث خواهد شد منگنه‌ای که سال گذشته از طرف این دو متغیر، اجاره‌بها را محصور کرد امسال نیز کماکان با همان فشار پارسال، بازار اجاره را تحت کنترل قرار دهد و از رشد ناموزون آن جلوگیری کند. ضمن اینکه، افت بیشتر اجاره‌بها نسبت به پارسال -با توجه به تجربه تاخیر زمانی دو شاخص تورم مسکن و تورم اجاره‌بها در رسیدن به نقطه کف- چندان غیر محتمل نیست.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» با وجود آنکه مبالغ اجاره آپارتمان در تهران طی سال گذشته، به مراتب کمتر از سال قبل از آن، رشد کرد اما عایدی این بازار برای موجران، به مقدار جزئی افزایش یافت.
عایدی نقدی بازار اجاره از نسبت اجاره ماهانه یک‌سال آپارتمان به قیمت فروش آپارتمان به‌دست می‌آید به این معنی که موجران در ازای یک‌سال اجاره‌داری، درصدی معادل اصل ارزش دارایی ملکی خود، عایدشان می‌شود.

در سال گذشته با توجه به متوسط قیمت مسکن –متری حدود ۴ میلیون تومان- و همچنین متوسط اجاره ماهانه –متری حدود ۲۰ هزار تومان- مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای بابت یک‌سال اجاره‌داری در تهران، رقمی معادل ۲۴٫۶ درصد از محل عایدی نقدی این بازار کسب کردند. این در حالی است که عایدی نقدی بازار اجاره در تهران طی سال۹۲، حدود ۷۴٫۵ درصد بود. در حقیقت شیب تند کاهش نرخ رشد قیمت مسکن در سال گذشته در مقایسه با شیب کمتر در نرخ رشد اجاره‌بها، باعث افزایش جزئی عایدی نقدی شد. تورم مسکن در دو سال گذشته یک‌ ششم شد اما تورم اجاره نصف شد.

ماموریت تبیین بازار اجاره به مشاوران املاک
ثبات دامنه‌دار قیمت مسکن که از ماه‌های سال ۹۳ به فروردین ۹۴ نیز کشیده شده است، علاوه بر تثبیت آرامش در بازار معاملات خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی، بازار اجاره مسکن را هم به بازاری آرام و بدون تغییر نسبت به آنچه پارسال در این بازار گذشت، تبدیل کرده است.

در حالی که شاخص اصلی تعیین اجاره‌بها که همان «قیمت مسکن» است، امسال هم مانند پارسال، بدون تغییر و با انتقال ثبات به بازار مسکن ماه‌های آتی پیش‌بینی می‌شود، برای بازار اجاره مسکن هم احتمال سالی با ثبات و بدون التهاب قطعیت پیدا می‌کند. هر چند طی سال‌های اخیر، بازار اجاره تحت تاثیر روند صعودی قیمت‌ها در بازار معاملات خرید و فروش مسکن، به بازاری کم وبیش ملتهب و غیرواقعی از نظر میزان نرخ رشد قیمت تبدیل شده بود، پیش‌بینی‌های موجود از روند قیمت مسکن طی ماه‌های پیش رو، از ثبات نرخ اجاره‌بها در فصل جابه‌جایی –تابستان- و ماه‌های بعد از آن حکایت می‌کند.

در این باره رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با تایید سالی آرام برای بازار اجاره مسکن، خطاب به مستاجران، موجران و مشاوران املاک تاکید کرد: از آنجا که شاخص اصلی تعیین اجاره‌بها، قیمت مسکن است و قیمت مسکن طی سال گذشته و یک ماه سپری شده از سال جدید، در وضعیت ثبات به سر می‌برد، بدون تردید بازار اجاره مسکن امسال، بازاری با ثبات و بدون افزایش خواهد بود.

به گفته حسام عقبایی، تدارک موجران  و دلالان برای افزایش نرخ اجاره‌بها در ماه‌های پیش رو با توجه به عدم هر نوع احتمال برای افزایش قیمت مسکن، حرکتی غیر منطقی است و لازم است مشاوران املاک این موضوع را برای متعاملین به‌خصوص موجران شفاف‌سازی کنند.

آن طور که او می‌گوید: افزایش اجاره‌بها صرفا در زمان افزایش قیمت مسکن توجیه دارد و هیچ موجری نمی‌تواند با ملاک قرار دادن صرفا شاخص تورم یا با هدف ارتقای سطح معیشت خود، نسبت به افزایش اجاره‌بهای مسکن اقدام کند.

عقبایی از سوی دیگر نبود ظرفیت برای افزایش اجاره‌بها را از دیگر علل مهم غیرمنطقی بودن افزایش اجاره مسکن در سال جاری عنوان کرد.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در تشریح وضعیت آتی اجاره مسکن در سال ۹۴، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: با توجه به اینکه پیش‌بینی ثبات قیمت مسکن در تابستان پیش رو قطعی است و ما هیچ گونه سیر صعودی در این زمینه را شاهد نخواهیم بود، بازار اجاره مسکن هم به تبعیت از این ثبات، بازاری آرام و بدون افزایش در نرخ اجاره‌بها پیش‌بینی می‌شود. حسام عقبایی توضیح داد: وضعیت بازار اجاره نشات گرفته از شرایط موجود در بازار معاملات خرید و فروش مسکن است و از آنجا که پیش‌بینی ثبات قیمت مسکن طی ماه‌های آتی و در ماه‌های جابه‌جایی نیز قطعی است، به طور قطع شاهد افزایش اجاره‌بها نیز نخواهیم بود.

وی تاکید کرد: در واقع شاخص اصلی تعیین اجاره‌بها، قیمت مسکن است و هیچ موجر یا مشاور املاکی نمی‌تواند با توجه به افزایش شاخص تورم یا برای بهبود وضعیت معیشت خود، نسبت به افزایش غیرمنطقی اجاره‌بها اقدام کند.

عقبایی ادامه داد: برخی دیگر از موجران علاوه بر تورم و ارتقای معیشت با رویکرد سود بانکی اقدام به محاسبه و افزایش اجاره‌بها می‌کنند که این شیوه تعیین اجاره‌بها غیر منصفانه و ظالمانه است.
وی تاکید کرد: از مشاوران املاک درخواست می‌کنم با توجیه اینکه شاخص اصلی تعیین اجاره‌بهای مسکن، قیمت مسکن است و بازار معاملات خرید و فروش مسکن نیز، هم‌اکنون در حالت ثبات به سر می‌برد، موضوع افزایش نیافتن اجاره‌بها در سال جدید را برای موجران تبیین کنند. از طرف دیگر موجران هم در جریان باشند که از خرداد ماه تا پایان تابستان بازار آرامی پیش روی اجاره مسکن خواهد بود و بنابراین، مالکان انتظار افزایش قیمت نداشته باشند.

بازار اجاره ظرفیت افزایش نرخ ندارد
عقبایی نبود ظرفیت برای افزایش اجاره‌بها را یکی دیگر از عوامل مهم ثبات قیمت‌ها در این بازار طی سال ۹۴ عنوان کرد و افزود: به‌رغم اینکه در سال ۹۲ و ۹۳ در چندین مرحله شاهد کاهش قیمت مسکن بودیم اما باز هم دیدیم که عملا نرخ اجاره‌بها درصدی افزایش داشت، در حالی که این افزایش در حالت منطقی نباید اتفاق می‌افتاد.

وی ادامه داد: تحت تاثیر این افزایش غیرمنطقی و همچنین ادامه ثبات در بازار مسکن، هم اکنون ظرفیت افزایش اجاره‌بها وجود ندارد.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در این باره توضیح داد: در سه ماه پایانی سال ۹۳ تحت تاثیر افزایش نسبی حجم معاملات مسکن خیز خروج از رکود در بازار مسکن برداشته شد و همان‌گونه که پیش‌بینی می‌شد در بهار ۹۴ نیز همزمان با افزایش حجم معاملات مسکن، قیمت‌ها به حالت ثابت باقی ماند و ثبات ایجاد شده در بازار مسکن به حالت قبل ادامه پیدا کرد. وی ادامه داد: علاوه بر این، پیش‌بینی می‌شود در اردیبهشت امسال همزمان با شروع جدی معاملات در بازار مسکن، حجم خرید و فروش بین متعاملین افزایش یابد.

عقبایی تاکید کرد: افزایش حجم معاملات در اردیبهشت ماه به طور قطع به معنای بروز گرانی در بازار مسکن نخواهد بود که البته سیاست‌های دولت و مسوولان مسکن و اجرای هر چه سریع‌تر طرح‌های تامین مسکن در این زمینه نقش مهمی خواهد داشت.

کارشناسان بازار مسکن معتقدند بازار مسکن در بهار سال آینده جهش قیمت قابل توجهی را تجربه نخواهد کرد و روزهای آرامی را سپری می کند.

بازار مسکن در دو سال گذشته در رکود به سر برده و کاهش قابل توجه قیمت ها نیز نتوانسته آنچنان که باید تقاضا در بازار را افزایش دهد و بر همین اساس بازار مسکن با رکود به استقبال سال ۹۴ می رود. البته این در شرایطی است که رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، آمار خرید و فروش مسکن نسبت به سال‎های قبل را ملاک بهبود وضعیت بازار می‎داند و می‎گوید بازار در روند رونق و بهبود قرار گرفته است اما بازار مسکن در دوسال گذشته با رکود همراه بوده است.

اما بازار مسکن در حالی در زمستان در رکود به سر برد که بسیاری از کارشناسان معتقد بودند قیمت مسکن به اندازه قابل توجهی کاهش یافته و بهترین زمان برای خرید فرا رسیده است و با توجه به کاهش ساخت و ساز و افزایش هزینه های ساخت مسکن ممکن است قیمت مسکن از اواسط سال آینده افزایش یابد.

در این شرایط اما پیش بینی های مختلفی درباره بازار مسکن در سال آینده مطرح می شود.بیت الله ستاریان عضو هیئت علمی دانشگاه تهران و کار‌شناس مسکن در این رابطه گفته استوضعیت مسکن بیشتر منوط به شرایط ویژه اقتصادی دولت است. رکودی که الان حاصل شده ناشی از سیاست انقباضی‌ای است که دولت اتخاذ کرده و به این ترتیب اقتصاد را در رکود برده است تا آمار تورم خودش را نشان ندهد.

به گفته ستاریان در رکود باقی ماندن بخش مسکن خطر بزرگی دارد. زیرا این رکود باعث شده تا میزان تولید در این بخش در دو سال گذشته به شدت کاهش یابد و به دنبال آن گریز و کوچ سرمایه از این بخش هم اتفاق بیافتد.

این استاد دانشگاه توضیح داد: حجم ساختمان سازی در سالی که گذشت در مقایسه با سال‌های ۹۱ و ۹۲ به شدت نزولی شد و تولید کنندگان دیگر تمایلی به ساخت مسکن در کشور نداشتند.

وی با تاکید بر آنکه ما امسال کمترین سرمایه گذاری را در بخش مسکن داشتیم ادامه داد: وقتی که سرمایه‌ها از بازار مسکن خارج می‌شوند و آمار ساخت و ساز کاهش می‌یابد نیاز و تقاضای انباشته مسکن افزایش می‌یابد. این اتفاق عوارض خطرناکی برای سال‌های بعد مسکن دارد و فشار تقاضا را بسیار افزایش می‌دهد.

به گفته ستاریان دولت نباید فکر کند که اگر در هنگام رکود، تولید مسکن کاهش یابد بازار از رکود خارج می‌شود و خرید و فروش افزایش یافته و بازار به رونق می‌رسد. زیرا در مقابل در بازار مسکن رونق همواره با افزایش قیمت همراه بوده است.

ستاریان در پاسخ به این سوال که آیا اعطای وام به بخش مسکن می‌تواند رونق را به بازار بیاورد گفت: وام و تسهیلات یکی از بندهای یک برنامه مدون مالی در بخش مسکن هستند. باید در کنار آن منابع مالی لازم وجود داشته باشد، تسهیلات خارجی و سرمایه گذاری خارجی و دیگر موارد هم وجود داشته باشد.

این کارشناس مسکن تصریح کرد: منابع بانکی ما چنین اجازه‌ای را به ما نمی‌دهند که بخواهیم در سطح گسترده تسهیلاتی را به مردم اعطا کنیم. هر کدام از بانک‌های ما اگر بخواهند وارد چرخه ارائه تسهیلات به مردم بشوند ورشکسته خواهند شد.

همچنین محمدرضا سرحدی کارشناس حوزه مسکن اظهار کرد: تولید مسکن و سرانه تولید مسکن در سال‌های اخیر آنچنان افزایش یافته که هر خانواده نیازمند مسکن حداقل می‎تواند ۱٫۵ واحد مسکونی را در اختیار داشته باشد.

این کارشناس با اشاره به کند شدن روند تشکیل خانواده در میان جوانان نیز تصریح کرد: این نیز باعث خالی ماندن بسیاری از واحدهای مسکونی نوساز شده است.

به گفته وی، در حال حاضر بازار مسکن با تنوع ساخت و ساز و افزایش تعداد واحدهای مسکونی خالی همراه شده است؛ به گونه‎ای که پیش‌بینی می‎شود بازار رکودی مسکن تا دو سال آینده همین روال را داشته باشد و پس از آن با انفجار قیمتی همراه شود.

سرحدی با اشاره به اظهارات اخیر رئیس اتحادیه املاک تهران مبنی بر اینکه بهار مسکن با بهار ۹۴ همراه می‎شود و اردیبشهت ماه اوج رونق معاملات مسکن خواهد بود، افزود: این که رئیس اتحادیه املاک تهران سال آینده را با رونق مسکن و اوج گیری معاملات مسکن همراه می‎داند ، بسیار خوب است و حتی آرزوی هر یک از ما است. اما آنچه در واقعیت است، این که نشانه‎های بازار نوید بهبود اوضاع را نمی‎دهد.

این کارشناس مسکن با اشاره به اینکه در دوسال اخیر بازار مسکن با رکود همراه بوده و این رکود تا دو سال دیگر هم ادامه دارد، افزود: آنچه مسلم است، این که با ادامه این روند، سال آینده شاهد رکود شدیدتری خواهیم بود.

وی گفت:اینکه رئیس اتحادیه املاک تهران از رونق بازار در سال آینده خبر داده، قطعا از یک سری مسایل سیاسی و خارجی خبر دارد، اما آنچه واضح به نظر می‌رسد آرام بودن بازار همانند امسال است، چرا که دلیلی برای افزایش قیمت مسکن وجود ندارد.

به گفته‎ این کارشناس اقتصاد مسکن ، افزایش قیمت مسکن هیچ گاه به معنی رونق بازار نیست ، اما مردم همواره بر این باورند هنگامی که قیمت مسکن هفته به هفته افزایش دارد و بازار رشد پلکانی قیمت را پشت سر می‎گذارد، آن زمان رونق در بازار صورت گرفته است. به گزارش اقتصادی نیوز، سرحدی تاکید کرد: در صورتی که قیمت‎ها برای سال آینده تعدیل شوند و روند کاهشی داشته باشند تا خریداران و فروشندگان قادر به خرید و فروش شوند، آن زمان رونق وارد بازار مسکن می‎شود.

وی افزود : در حال حاضر رکود بازار مسکن تا اندازه‌ای است که حتی سازندگان هم قادر به ادامه ساخت نیستند و برخی واحدهای مسکونی نیمه کاره رها شده‎اند و رکود نه تنها در بخش خرید و فروش بلکه دربخش ساخت و ساز هم رخنه کرده است.

رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک استان تهران در ادامه با پیش‌بینی بازار مسکن در سال ۹۴، گفته است: از آن جایی که ۱۸ روز اول فروردین بازار مسکن خاموش است و پروسه خرید و فروش هم از سه هفته تا سه ماه طول می‌کشد، پیش‌بینی بهار آرامی را در بازار مسکن داریم.

عقبایی با بیان اینکه “خوشبختانه در سال ۹۳ دولت برای کنترل تورم تلاش داشته است”، گفت: پیش بینی نمی‌کنیم که در بهار سال آینده حتی به اندازه تورم هم رشد قیمت داشته باشیم.

وی در مورد کاهش صدور پرونده‌های ساختمانی هم گفته است: ممکن است این موضوع دغدغه متقاضیان باشد اما با توجه به اینکه پروسه تولید مسکن بین ۱۲ تا ۱۸ ماه است، بنابراین در کوتاه مدت، کاهش پروانه‌های ساختمانی تاثیری بر قیمت ندارد.