عباس آخوندی با حضور در برنامه متن و حاشیه درباره مسکن پساتحریم و تاثیری که برجام بر بازار مسکن می‌گذارد گفت: فکر می‌کنم مرتبط‌ کردن بحث مسکن به برجام چندان مبنای کارشناسی نداشته باشد و معتقدم رونق در بازار مسکن مستقیما به برجام مرتبط نباشد. اگر مرتبط باشد بیشتر در جهت توسعه رونق اقتصادی و افزایش درآمد مردم به صورت غیرمستقیم و نه مستقیم است.

وزیر راه و شهرسازی با تاکید بر غیرمستقیم بودن اثر برجام بر رونق بازار مسکن به صنعت هوانوردی اشاره کرد و افزود: وقتی صحبت از صنعت هوانوردی می‌شود باید در نظر داشته باشیم که صنعت هوانوردی صنعتی است که محصولات و تولیدات این صنعت در بازارهای بین‌المللی عرضه می‌شود اما وقتی راجع به مسکن صحبت می‌کنیم به بازار محلی اشاره داریم که بازار محلی جنسی کاملا متفاوت از بازار بین‌المللی دارد.

وی با تاکید بر ارتباط غیرمستقیم برجام و قیمت بازار مسکن ادامه داد: ارتباط برجام و بازار مسکن به این صورت است که کشور از حالت رکود خارج شود، مردم وضعیت مالی بهتری پیدا کنند و وقتی مردم وضعیت مالی بهتری پیدا می‌کنند قاعدتا اقدام به خرید مسکن خواهند کرد و بدین‌ترتیب مسکن فعال می‌شود. بنابراین ارتباط مسکن با برجام ارتباط غیرمستقیم است و مانند بقیه صنایع حمل و نقلی کشور نیست.

*افزایش ۹ برابری قیمت مسکن در ۸ ساله قبل از دولت یازدهم

وی با انتقاد از مداخله دولت در بازار مسکن گفت: در صنعت مسکن به نظر من اتفاق بدی که افتاده مداخله فوق‌العاده دولت گذشته بود که اگرچه به ظاهر اقدامی مردمی بود برای اینکه مسکن مهری احداث و واحدهایی واگذار شود، اما همانطور که بارها گزارش شد نشان داد که همین اقدام به ظاهر مردمی باعث شد تا قیمت مسکن طی ۸ سال قبل و پیش از روی کارآمدن دولت یازدهم ۹ برابر افزایش داشته باشد.

وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: مسکن طی سال‌های اخیر و قبل از دولت یازدهم به شدت متورم شد و اصطلاحا قیمت حبابی پیدا کرد. در مدت این ۲ سال و اندی تنها بخشی که افزایش قیمت نداشت و در عین حال با کاهش قیمت نیز مواجه شد بخش مسکن بود. اینها را از این جهت می‌گویم تا بار دیگر اقداماتی به ظاهر مردم‌پسند و در عمل تورم‌زا انجام ندهیم و این بخش را دچار حباب‌هایی که سال‌های اخیر با آن دست به گریبان بود نکنیم.

آخوندی خاطرنشان کرد: اقدامی‌که وزارت راه و شهرسازی برای رونق بازار مسکن انجام داده است و گزارش‌ها نیز حاکی از موفقیت آن دارد متکی کردن خانوارها به نظام پس‌انداز است. اگر بتوانیم یک رژیم پس‌اندازی را برای خانوار پیشنهاد کنیم تا خانوارها با آن رژیم نسبت به پس‌انداز در بانک مسکن مطمئن باشند و بانک نیز به صورت متعهدانه تسهیلات پرداخت کند و نسبت به آن تعهد داشته باشد تداوم این وضعیت می‌تواند روند باثباتی را در بخش مسکن ایجاد کند و این وضعیت، شرایطی است که سابقا نیز در ایران اجرا می شد و هم‌اکنون نیز در دنیا نیز این روش اجرا می‌شود و مورد پذیرش است.

وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: در عمل نیز ما اعلام کرده‌‌ایم هرکس بر اساس پس‌اندازی که به مدت یک سال در بانک می‌گذارد می‌تواند در مدت زمان تعیین‌شده یکساله به اندازه دو برابر پس‌انداز خود تسهیلات بانکی دریافت کند و سقف پرداخت تسهیلات نیز در تهران ۸۰، در شهرهای متوسط ۶۰ و در شهرهای کوچک ۴۰ میلیون تومان است.

وزیر راه و شهرسازی در پاسخ به این پرسش که چرا اینکار تا به امروز انجام نشده است؟ گفت: پرداخت تسهیلات بر اساس پس انداز مردم روشی بود که در دهه ۷۰ به خوبی انجام شد و بیش از ۳ میلیون پس‌انداز کننده داشتیم. اشکال کار این بود که پس از آن سال‌ها، عده‌ای آمدند و گفتند که خانه دار کردن مردم نیازی به پس انداز ندارد و علیه سیستم پس انداز در کشور عمل کردند. اگرچه این اقدام به ظاهر مردم‌گرایانه بود اما در باطن همین اتفاقی رخ داد که می‌بینیم مسکن افزایش قیمت ۹ برابری را تجربه کرد و قیمت‌های حبابی و وضعیت بغرنج در تامین مسکن مردم پیش آمد.

آخوندی تاکید کرد: در حال حاضر که بحث پس‌انداز مطرح شده خانوارها کم‌کم قانع شده‌اند که برای خانه‌دار شدن باید پس‌انداز کنند.

رونق در بازار مسکن به روش پس‌انداز

وی همچنین درباره اقدامات دولت یازدهم برای خانه‌دار کردن مردم در مدت فعالیت بیش از ۲ سال گفت: میزان پس‌اندازها اعلام شده‌اند و این اقدام از یک سال پیش آغاز شد. در حال حاضر و در مدت یکساله اخیر توانستیم ۵۶۰ میلیارد تومان از پس‎‌اندازهای مردم را در بانک مسکن جمع‌آوری کنیم و در حدود ۳۰ هزار نفر نیز پس‌انداز کرده‌اند. اینها در واقع افرادی هستند که به سیستم پس‌انداز باور دارند و این سیستم نیز در برابر آنها متعهد است. این روش اقدامی است که معتقدم بتدریج می‌تواند یخ بخش مسکن را آب کند و به بازار مسکن رونق ببخشد.

وزیر راه و شهرسازی افزود: اگر بنده بخواهم نزد مردم محبوبیت پیدا کنم وعده‌هایی خواهم داد که در عمل، تحقق آنها دشوار و غیرممکن است. زیرا درحال حاضر منابع بانک‌ها کاملا مشخص است و می‌بینیم که منابع آن‌ها و همچنین دولت محدود است. معتقدم به هیچ‌وجه نباید حرف‌های غیرصادقانه و غیرعملیاتی به مردم تحویل بدهیم، حرف‌هایی که نتوانیم از عهده انجام آن برآییم بلکه باید واقعیت‌های موجود را به مردم یادآور شویم.

رشد ۱۱٫۲ درصدی نرخ معاملات مسکن در شهر تهران

عضو کابینه دولت تدبیر و امید ادامه داد: در حال حاضر نیز نرخ معاملات مسکن بر اساس آمار دو ماهه رشد ۱۱ درصدی را نشان می‌دهد. بر اساس آمار آبان ماه سال ۹۴ فقط در شهر تهران، حدود ۱۲ هزار واحد مسکونی به فروش رسید که نسبت به سال قبل ۱۱٫۲ درصد رشد را نشان می دهد و حاکی است که ما بتدریج از رکود خارج می شویم.

آخوندی گفت: تصور نکنیم که یک‌شبه می‌توانیم از رکود چند ساله مسکن خارج شویم و همچنین نمی‌توان این تصور را داشت که یک بخش از اقتصاد و مثلا مسکن را می‌توان رونق داد در حالیکه سایر بخش‌های اقتصادی همچون صنعت، اشتغال و کشاورزی در رکود به سر می‌برند. اقتصاد مانند ظروف مرتبطه است بدین‌معنا اگر اقتصاد از رکود خارج شود همه بخش‌هایش از رکود خارج می‌شوند.

وی خاطرنشان کرد: درحال حاضر با برجام بتدریج تحرک و رونق نسبی را در بخش‌های مختلف اقتصادی شاهد هستیم.

وزیر راه و شهرسازی در پاسخ به این پرسش که چرا قیمت مسکن در حال حاضر به شدت بالاست؟ گفت: قیمت مسکن به شدت بالا رفت. ولی به شکل نسبی در مدت بیش از ۲ سال فعالیت دولت یازدهم نسبت به سایر بخش‌ها و در شرایط اقتصادی حاکم، کاهش قابل توجهی داشت.

آخوندی درباره احتمال کاهش قیمت مسکن به کاهش آن نسبت به سایر بخش‌های دیگر اشاره کرد و در پاسخ به این پرسش که تسهیلات خرید مسکن به چه میزان به افراد تعلق می گیرد؟ گفت: هر ۶ ماه یک برابر پس‌انداز به متقاضیان تعلق می‌گیرد و افراد در صورتیکه بتوانند ۴۰ میلیون تومان در مدت یک سال پس‌انداز کنند می‌توانند سقف تسهیلات در تهران را برای خرید مسکن دریافت کنند و پس‌انداز ۱۸ ماهه نیز با دریافت تسهیلات ۳ برابری همراه می‌شود.

*دولت و ملت پاسخگوی میزان جمیعت‌پذیری پایتخت باشند

وی همچنین در بیان اینکه آیا با مبلغ ۸۰ میلیون تومان در تهران می‌توان خانه خرید؟ گفت: در شهرهای کوچک و متوسط پاسخ مثبت است و می‌توان با تسهیلات ۶۰ میلیون تومانی صاحب خانه شد. همچنین باید به این نکته نیز توجه جدی داشت که آیا ما می‌خواهیم افزایش جمعیت در تهران تا چه میزان باشد؟ در شرایط کنونی که بحث آلودگی محیط‌زیست نیز مطرح است و در شرایطی که این شهر به سختی می‌تواند پاسخگوی ۵ میلیون نفر باشد و در حال حاضر نیز جمعیتی بالغ بر ۸٫۶ میلیون نفر دارد آیا ما می‌خواهیم ظرفیت تهران را به هر میزانی که از نظر جمعیتی می‌تواند رشد کند ارتقای جمعیتی بدهیم که ساکنان آن فاقد امکانات رفاهی باشند؟ یا زمانی این رشد باید متوقف شود؟ اینها سوالاتی است که باید ملت و دولت در برابر آن پاسخگو باشند.

آخوندی ادامه داد: اینکه بگوییم تهران ظرفیت جمعیت‌پذیری بیشتر را دارد و می‌تواند همچنان از نظر جمعیت و شهرسازی رشد کند آیا شدنی است؟!

وی در پاسخ به این سوال که وضعیت مسکن‌دارشدن افرادی که در حال حاضر در تهران ساکن هستند چه خواهد شد؟ به رشد طبیعی شهر تهران اشاره کرد و گفت: اساسا صحبت از عدالت جغرافیایی و آباد کردن سایر شهرها و آبادکردن حاشیه دریا نیز به همین خاطر است. ما در تهران این حجم تراکم فراوان جمعیت را داریم و در کنار دریا ۴٫۸ نفر در کیلومتر مربع ساکن داریم. در حالیکه در همه جای دنیا بیشترین مقدار جمعیت در کنار دریا ساکن هستند و برعکس ساکنان حاشیه‌های دریاهای ما از سکنه خالی شده‌اند. بنابراین راه‌حل بنیادین در ایران به این شیوه است که بتوانیم این جمیعت را به صورت متعادل در کشور توزیع کنیم.

وزیر راه و شهرسازی همچنین در پاسخ به این پرسش که افرادی که هم اکنون ساکن تهران هستند و صاحب خانه نیستند با وضعیت تراکم جمعیت در تهران نباید منتظر خانه‌دار شدن در این شهر باشند؟ گفت: بحث صاحب خانه‌شدن بحث صفر و صدی نیست. همانطور که همه می‌دانند وظیفه دولت تحرک‌بخشیدن و محرک توسعه بودن است. حال پرسش این است که آیا ما باید اقدامات محرک مسکن را در شهرهای میانی انجام دهیم یا در شهرهای بسیار پرجمعیت که دارای آلودگی بسیار شدید هستند؟

آخوندی درباره بالا بودن میزان اقساط بازپرداختی تسهیلات مسکن گفت: افراد به میزانی که تسهیلات دریافت می‌کنند باید تعهد به بازپرداخت داشته باشد زیرا تسهیلات دریافتی نیز متعلق به مردمی است که در بانک‌ها پس‌انداز کرده‌اند.

وی همچنین در پاسخ به اینکه آیا دولت می‌تواند در بحث بازپرداخت تسهیلات خرید مسکن کمک حال مردم باشد به میزان درآمد دولت یازدهم و کاهش چشمگیر آن اشاره کرد و افزود: دولت اگر بودجه کافی داشت در وهله نخست طرح‌های عمرانی خود را اجرا می‌کرد.

میزان پیشرفت۸۷ درصدی واحدهای باقی‌مانده مسکن مهر

وزیر راه و شهرسازی درباره وضعیت مسکن مهر گفت: در حال حاضر از ۲میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکن مهر در کل کشور، بیش از یک میلیون و ۶۰۰ هزار واحد را به مردم تحویل داده‌ایم و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی باقی مانده است که میانگین پیشرفت واحدهای باقی‌مانده نیز بالای ۸۷ درصد است.

آخوندی در بیان چرایی دریافت دوباره ۱۱ میلیون تومان در دی ماه سال جاری از متقاضیان ثبت‌نام شده مسکن مهر پردیس گفت: در پردیس اساسا استاندارد کاری که اعلام کردند اگرچه ۷۰ متر است اما عمدتا واحدهای مسکونی ۱۰۰ متر به بالا هستند که در آنجا ساخته شد. معتقدم مسکن مهر پردیس عمدتا بساز و بفروش گسترده دولتی است.

وی با اشاره به اتمام عمده مسکن مهر در پایان سال ۹۴ به افتتاح‌های پیش‌رو اشاره کرد و افزود: برخی از شهرها همچون شهر پردیس ساخت مسکن مهر را دیر شروع کردند و ساخت مسکن مهر در این شهر از سال ۹۱ آغاز شد درحالیکه ساخت مساکن مهر در سایر شهرها از سال‌های ۸۹ شروع شد. پردیس آخرین شهری بود که ساخت مسکن مهر آن کلید خورد به همین‌خاطر نیز مشکلات پردیس را نباید به کل پروژه مسکن مهر تعمیم داد.

وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: در سال آینده بیش از ۳۰ هزار واحد مسکن مهر پردیس واگذار خواهد شد. در حال حاضر نیز شبکه‌های اجتماعی بین متقاضیان مسکن مهر پردیس تشکیل شده است و خریداران می‌دانند که پروژه فعال است.

* طبق قرارداد با افرادی که پول مسکن مهر ندهند برخورد می‌شود

آخوندی در پاسخ به این پرسش که اگر متقاضیان مسکن مهر پردیس ۱۱ میلیون تعیین شده را که زمان آن تا پایان دی ماه اعلام شد پرداخت نکنند سلب امتیاز می‌شوند؟ گفت: طبق قرارداد با این افراد برخورد می‌شود زیرا در قرارداد همه چیز تعیین شده است.

وزیر راه و شهرسازی همچنین در پاسخ به اینکه آیا در شورای‌عالی معماری و شهرسازی برای تعیین تکلیف ساخت و ساز بناهای بلند تصمیم‌گیری شده است یا خیر؟ گفت: ما همواره جزو مخالفان ساخت و ساز بناهای بلند در کلانشهرهای کشور و مخالف ساخت و سازهای خلاف طرح‌های جامع بوده‌ایم. ساختمان‌های بلند بزرگترین اثری که دارند توقف بادهای سطحی است و به دلیل کند کردن بادهای سطحی، آلودگی در سطح شهر باقی می‌ماند. ما در شورای‌‌عالی شهرسازی و معماری وظیفه داریم ضوابط شهرسازی را تعیین و به شهرداری تهران ابلاغ کنیم.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک به مردم اطمینان داد، قیمت مسکن تا پایان سال ثبات خواهد داشت و طوفانی در قیمت ها نداریم، البته قیمت مسکن به قیمت‌های واقعی خود نزدیک می شود.

رکود بازارهای اقتصادی کشور را در بر گرفته است؛ بازار خودرو پس از دوران‌های طلایی متعدد فروش این روزها حال خوشی ندارد و معامله در بخش صفرکیلومترها به سمت صفر میل می‌کند. بی‌میلی مردم به خرید خودرو نشات گرفته از انتظار روزهای خوب پس از توافق هسته‌ای است، انتظاری که رکود را گریبانگیر خودروسازان کرده است. از کمپین خرید خودرو صفر کیلومتر و خیانت دانستن این رویه که بگذریم، مسکن به‌عنوان یکی از مهم‌ترین بازارهای اقتصادی کشور ماه‌ها پیش از دست دادن نهایی “ظریف” و “کری” به مرض رکود دچار شد.

در واقع مسکن پس از افزایش لجام‌گسیخته قیمت‌ها در سال ۹۱ حرکت به سمت رکود را آغاز کرد. این وضعیت تقریبا از خردادماه ۹۲ و در آستانه انتخابات ریاست‌جمهوری به سمت ثبات پیش رفت تا جائیکه امروز رئیس اتحادیه مشاوران املاک یکی از تبعات آنرا نزدیک شدن قیمت مسکن به قیمت‌های واقعی اعلام می‌کند. روایت وضع سازندگان مسکن، پیش‌بینی آینده بازار، تاثیر وام ۸۰ میلیونی، سود ۱۵۰ درصدی سازندگان و… از جمله مطالبی بود که حسام عقبایی  را تشریح کرد.

مشروح گفت‌وگو با رئیس اتحادیه مشاوران املاک را در ادامه می‌خوانید؛

بازار مسکن در چه وضعیتی به سر می‌برد؟
عقبایی: قبل از امسال پیش‌بینی رشد معاملات مسکن را داشتیم. تقریبا این مسئله را در اسفند سال گذشته مطرح کردیم که در سال ۹۴ حجم معاملات افزایش می‌یابد. خوشبختانه این پیش‌بینی خیلی اشتباه از آب در نیامد. در بهار امسال تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه در فروردین ۹۴ حدود ۵۸۲۳ فقره در شهر تهران بوده است.

در اردیبهشت ماه افزایش پیدا کرده به ۱۶۶۰۶ قرارداد و در خردادماه هم به ۱۷۲۳۲ فقره قرارداد افزایش یافته است. در کشور نیز تعداد قراردادهای خرید و فروش در فروردین‌ماه امسال ۵۲ هزار و ۵۴۰ فقره بوده که در اردیبهشت ۹۳۶۷۷ و در خرداد ۹۳۸۲۱ فقره رسیده است.

این آمار در مقایسه با فصل مشابه سال گذشته کمتر شده است، بیان کرد: روند ثبت معاملات نسبت به زمستان ۹۳ افزایشی بوده است، در تیرماه امسال معاملات مسکن در تهران و کشور از یک روند افزایشی به سمت کاهش حرکت می‌کند. این کاهش طبیعی است و در همه سال‌ها در ماه مبارک رمضان شاهد کاهش حجم معاملات خرید و فروش هستیم.

پیش‌بینی شما از وضع بازار مسکن در سال‌جاری چیست؟
عقبایی: پیش‌بینی می‌کنیم بازار مسکن در سال ۹۴ وضعیتی رو به رشد را خواهد داشت؛ رکود سنگین ۲.۵ ساله را در کشور تجربه کرده ایم که دو سال آن، رکود بسیار سنگین بوده است. در دو ماه اخیر مردم انتظار خروج از رکود را داشته است. سال گذشته دولت بسته خروج از رکود را مطرح کرد که یکی از بسته‌های اصلی ان بسته مسکن بود. البته پیشنهاد دادیم که دولت نفت و پتروشیمی را به مسکن اولویت ندهد. کشورهای توسعه یافته زمانی که با رکود اقتصادی مواجه می شوند اولین بسته خروج از رکود آنها مسکن است، اما دولت هم نفت را داشت، هم پتروشیمی و هم مسکن را.

هنوز توقع نداریم که به رونق به بازار مسکن رسیده‌ایم اما امید داریم این اتفاق روی دهد. در مجموع دولت برای سال ۹۴ برنامه محرکه‌ای اقتصادی خاصی که بتواند یک شوک نه در حوزه قیمت بلکه در حوزه افزایش معاملات را به وجود آورد، ندارد و این برنامه به سال ۹۵ موکول شده است. از این رو پیش‌بینی ما این است که در هفت ماهه باقیمانده سال مردم در خصوص سرمایه‌گذاری در مسکن یا انجام معاملات به دلیل بحث توافق انتظار می‌کشیدند تا ببینند بازار چه می‌شود، بخشی از این منتظران در حوزه اقتصاد مسکن قاعدتا به بازار مسکن ورود پیدا می‌کنند.

*پیش‌بینی بازاری آرام و بدون طوفان
یعنی بخش مسکن از اتفاقات بیرونی و غیرمربوط تاسی می‌گیرد؟
عقبایی: اقتصاد مسکن خیلی به سیاست‌های جهانی وابسته نیست و نمی توانیم بگوییم وضعیت مسکن متاثر از مناقشات بین‌المللی و تواقف هسته‌ای است. بخشی از بازار مسکن فضای روانی حاکم بر آن است. ثبات اقتصادی و روشن شدن تکلیف که سرانجام مذاکرات اولیه در چارچوب این‌که به توافقات منجر شود حجم مراجعات مردم را زیاد کرده است. افزایش حجم مراجعات به مفهوم افزایش حجم معاملات باشد البته اگر این روند ادامه یابد. پروسه خرید مسکن زمانبر است و مثل طلا و ارز یا کالاهای دیگر نیست که سریع انجام شود.

خرید و فروش مسکن زمانبر است یعنی همان‌هایی که وارد بازار شده‌اند ممک است معامله آنها دو ماه دیگر انجام شود، قاعدتا عموم مردم ملک دیگری دارند که می‌خواهند آنرا بفروشند و وارد بازار شده‌اند. ۱۰۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان به علاوه یک آپارتمان ۶۰ متری دارد و می‌خواهد آنرا بفروشد و واحد ۱۰۰ متری را خریداری کند.

خروجی این افزایش حجم مراجعات طی پاییز می‌تواند خودش را نشان دهد که ببینیم این مسئله به انجام معاملات منجر می شود یا خیر.

پیش‌بینی می‌کنم تا پایان سال شاهد افزایش حجم معاملات مسکن خواهیم بود. ظرفیت افزایش قیمت مسکن و رشد آن با توجه به نبود نقدینگی در دست مردم، نداشتن قدرت خرید و نزدیک شدن قیمت مسکن به قیمت‌های واقعی، نبود تسهیلات خاص مسکن، حجم انباشته تولیدکنندگان مسکن، انگیزه‌ای برای تولید آپارتمان کوچک برای تولیدکنندگان ایجاد شده، کاهش روند تولید ساختمان که در تهران و کشور ۴۶ و ۳۷ درصد بوده، دست به دست هم می‌دهد تا قیمت‌ها ثابت بماند.

تقریبا می‌توان گفت ثبات قیمتی را تا پابان سال خواهیم داشت باید ببینیم دولت چه طرحی را در جهت تقویت مردم دارد، جهش قیمت یا سونامی قیمتی یا رشد نامتعارف و غیرمنطقی را تا پایان سال جاری پیش‌بینی نمی‌کنم و بازاری تقریبا آرام و به دور از هر گونه طوفانی خواهیم داشت.

این روند به کسانی کمک می‌کند که می خواهند ملکی را بفروشند و ملک دیگری را خریداری کنند. نگران این نباشند که اگر ملک خود را بفروشند با رشد قیمت مواجه می‌شوند و دیگر نتوانند ملکی مانند ملک خود را خریداری کنند. زمانی که ملک در زمان خروج از رکود قرار می‌گیرد فروشنده این دغدغه را دارد که نکند امروز بفروشیم و فردا نتوانیم بخریم. به‌طور معمول خریدار دو سه ماهی برای پرداخت پول زمان می‌خواهد و این مسئله فروشنده را نگران می‌کند.

یکی از عوامل کاهش معاملات همین مسئله است…
عقبایی: از طرف دیگر آسیب‌های دیگری دارد، آرامش را به مردم م ی‌دهم که تا پایان سال نگران نباشند که اگر در شهریورماه خانه خود را فروختند در مهرماه رشدی خواهیم داشت که این‌ها نمی‌تواند خانه بخرند، چنین چیزی نیست و در این ثبات بهرتین زمان برای خرید و فروش مسکن است. در یکی دو سال پیش رو شاهد کنش و واکنش آنچنانی در بازار مسکن در قیمت‌ها نخواهیم بود. با توجه به وضعیت اقتصادی حاکم بر کشور ورود سرمایه‌گذاری‌ها به بازار مسکن و ایجاد فضاهای حباب گونه سیاست‌های سوداگرانه است که امیدواریم دولت جلوی این سیاسست‌ها را بگیرد. بخشی از این سیاست‌ها می‌تواند با کنترل منابع بانکی و سیاست‌های بانکی جلوگیر شود. پول‌های بزرگ سوداگری می‌کند و پول‌های کوچک نمی‌توانند.

یعنی حقیقی‌ها نمی‌توانند این کار را انجام دهند و این کار حقوقی‌هاست؟
عقبایی: بله، حقیقی‌ها خیلی نمی‌تواند موج حباب گونه افزایش قیمت مسکن را در بازار مسکن ایجاد کنند.

در اوج معاملات مسکن در بازار مسکن چه عددی ثبت شده است؟
عقبایی: تقریبا می‌توان گفت تا سه برابر وضعیت فعلی بوده است، به عبارت دیگر در تهران ۵۰ هزار معامله در ماه را داشته‌ایم که الان حدود ۱۷ هزار فقره است.

در کشور خیلی‌ها موج‌سواری می‌کنند و خیلی از اتفاقات موجی را ایجاد می کند که باعث تغییرات بی‌قاعده در بازارهای اقتصادی می‌شود.
عقبایی: به نظرم در هفت باقیمانده از سال اقتصاد مسکن ظرفیت این که موجی را با هر مولفه‌ای را ندارد. معتقدم این اتفاق روی نخواهد داد.

قیمت در حال واقعی شدن است، معیار شما برای بیان این جمله چیست؟
عقبایی: قیمت تمام شده مسکن در ایران حدود ۸۰ تا ۹۰ درصد مربوط به زمین است،‌۲۰ مربوط به قیمت ساخت است. لذا می‌بینیم قیمت تمام شده زمین با هزینه‌ای که برای ساخت پروژه در هر طبقه و سطحی تعریف شده به وجود می آید. با قیمتی که در بازار وجود دارد بعضی مواقع سود سازنده تا ۱۵۰ درصد نیز است. در صورتیکه قیمت واقعی زمانی که یک سود حداکثری ۲۰ درصدی برای سازنده در نظر بگیریم. یعنی بگوییم قیمت زمین و بنا اینقدر تمام شده و سود ۲۰ درصدی برای آنتعیین کنیم قیمت واقعی خواخد بود. اما وقتی سود به ۱۲۰ تا ۱۵۰ درصد می‌رسد قیمت‌ها دیگر واقعی نیست. این‌که گفتم در برخی مناطق قیمت‌ها به قیمت واقعی نزدیک شده یعنی این‌که سود سازنده به ۲۰ درصد نزیدک شده است.

در برخی جاها سود سازندگان ۸۰ تا ۱۰۰ درصد است که هم در تهران و هم در شهرستان مشاهده می شود. نمی‌خواهم خیلی آرمانی صحبت کنم که قیمت مسکن کاهش پیدا می‌کند.

این احتمال وجود دارد؟
عقبایی: اگر این رکود همچنان ادامه داشته باشد مطمئنا تولیدکنندگان سود را کاهش کرده و مسکن را به قیمت واقعی عرضه می‌کنند تا بتوانند آنرا بفروشند. این‌که گفته می شود ملک گران شده حقیقت ندارد. به‌عنوان مثال در برخی مناطق غربی تهران آپارتمان متری ۷ میلیون تومان بود که الان ۴ میلیون تومان است. در شمال تهران آپارتمان متری ۱۷ میلیون تومان بود که الان با کاهش ۵ میلیون تومانی به متری ۱۲ میلیون تومان رسیده است. در مناطق جنوبی زمانی هر مترمربع آپارتمان ۴ بود که الان ۲۶۰۰ است. این قیمت‌ها لمس می شود، البته نمی توانیم اسم آنرا ارزان شدن بگذاریم بلکه قیمت‌ها به قیمت واقعی نزدیک شده. قیمت قبلی حباب گونه بوده که به دلیل تقاضا تولیدکننده قیمت را مرتب افزایش می‌دهد و به سود ۲۰، ۳۰ و ۴۰ درصدی قانع نمی‌شود و توقع سود ۱۵۰ درصدی را دارد.

*سازمان امور مالیاتی به فکر جیب خودش نباشد
تسهیلات ۸۰ میلیونی تومانی چه تاثیری در بازار دارد؟
عقبایی: برداشت این است که این وام هیچ تاثیری در قدرت خرید ندارد. متوسط قیمت مسکن به ازای هر مترمربع در تهران ۴ میلیون تومان است و با توجه به الگوی جمعیتی، الگوی متراژی را باید روی ۷۰ متر در نظر بگیریم. متوسط آپارتمان ۷۰ متری در تهران ۲۸۰ میلیون تومان است. ۸۰ میلیون تومان تقریبا ۳۰ درصد قیمت ملک می شود و ۷۰ درصد مابقی را باید فرد تامین کند.

در صورتیکه این فرمول باید برعکس باشد و ۷۰ درصد را بانک و بقیه را متقاضی تامین کند. از این رو وام ۸۰ میلیون تومانی قدرت خرید را بالا نمی‌برد اما یک عامل محرکه در جهت افزایش قدرت خرید مردم باشد. ۵ میلیون تومان وام بدهند می‌تواند در افزایش قدرت خرید مردم موث باشد. اما موثر یا غیرموثر و خانه‌دار شدن مردم دارد. در شهرهای بزرگ در خانه‌دار شدن کم است، اما شهرهای کوچک مفید است.

بودن این وام بهتر از نبودن آن است. اگر این را با تسهیلات ۱۵ میلیونی در سال ۸۳ مقایسه کنیم می‌بینیم در آن زمان این وام تا ۴۰ درصد قیمت ملک ۷۰ متری را تامین می‌کرد. الان به زور ۳۰ درصد است، با این‌که ۸۰ میلیون تومان شده ده درصد از تامین مالی قبلی کمتر است. در مجموع کمکی که در این فضا ایجاد می‌شود انگیزه تولید را بالا می‌برد یعنی تولیدکنندگان واحدهای کوچک در شهرهای بزرگ ترغیب به تولید می‌شود. این یعنی بالا بردن کاهش صدرو پورانه‌های ساختمانی، توازن بین عرضه و تقاضا بیشتر شده و قیمت‌ها بهتر کنترل می‌شود. همچنین سونامی کنترل می‌شود اما اگر این اتفاق نیفتد قدرت خرید مردم کاهش می‌یابد و تولید و عرضه کم می‌شود به این ترتیب یکی از عوامل رشد قیمت که توازن بین عرضه تقاضاست، مهیا می‌شود.

در بحث خانه‌های خالی یک روزی سازمان امور مالیاتی می‌گفت اگر مالیات بگیرم، این مالیات از هزینه‌های آن کمتر خواهد بود.

مثلا می‌خواهیم ۱۰۰۰ تومان مالیات بگیریم اما هزینه‌های سازمان امور مالیاتی برای این کار ۲۰۰۰ تومان است. سازمان امور مالیاتی نباید انگیزه درآمدی داشته باشید و به فکر جیب خودتش باشد. حتی بعضی از وزارتخانه‌ها باید سوبسید بدهند تا این جریمه باعث توازن عرضه و تقاضا شود و خانه‌های احتکار شده به شبگه توزیع برگردد.. ممکن است سازمان امور مالیاتی از جیب خود هزینه کند و به مفهوم این نیست که بخواهیم در این زمینه درآمدی داشته باشیم. در تولید ساختمان نیز در حوزه تسهیلات بانکی به این امور باید بیاندیشیم که تسهیلات می‌تواند برای توازن عرضه و تقاضا موث باشد.

در ایران معمولا ساخت و ساز تابع معاملات بوده است.
عقبایی: بله، رابطه مستقیمی بین معاملات مسکن و تولید وجود دارد و وقتی معاملات بیشتر می شود انگیزه سرمایه‌گذاری نیز افازیش می‌یابد.

کمتر کسی برای مصرف وارد حوزه ساخت و ساز مسکن می‌شود و به‌عنوان سرمایه گذاری به آن می‌نگرد. به اعتقاد این افراد رونق معاملات به شکلی افزایش قیمت‌ها را به دنبال دارد و می‌خواهند با قیمت بالا مسکن را به بازار عرضه کنند.

عقبایی: این مسئله طبیعی است و نمی‌توانیم کاری برای آن انجام دهیم. تنها راه چاره افزایش تولید است، یعنی رقابت ایجاد کنیم. در این صورت سازنده سود خود را پایین می‌آورد.

حاشیه سود پایین انگیزه ساخت و ساز را از بین می‌برد و فقط هزینه‌های مالی آن با بقیه کارها متفاوت است.
عقبایی: معتقدم رقابت می‌تواند عامل کاهنده باشد. به‌عنوان اگر شرکتی خودروساز داشته باشیم که به‌صورت انحصاری کار کند مطمئنا می‌گویند تولید خودرو سخت است و قیمت‌ها ثابت می ماند. ولی اگر چند شرکت داخلی و خارجی با این شرکت رقابت کنند مجبور به کاهش سود خواهند بود. زمانی یک سیمکارت در ایران قیمت میلیونی داشت، حالا الان که قیمت سیمکارت ۵۰۰۰ تومان است باز هم رقابت نیست و کسی نمی‌آید که بیاید و بگوید تولید سیمکارت کند. الان اپراتورها می‌گویند یک سیمکارت بخر دو تا ببر.

یک سازنده مسکن با چه میزان سود حاضر به ساخت و ساز می‌شود؟
عقبایی: هرچه بیشتر بهتر. مقایسه‌های ما با مراجع عمومی است. یکی از عوامل گرانی اجاره‌بها در کشور بانک‌ها هستند. چرا، چون ممن نوعی می‌خواهم خانه ۶۰ متری را می‌خواهم در ستارخان اجاره دهم. اجاره این آپارتمان ماهانه یک میلیون تومان است، اما اگر این ۳۰۰ میلیون تومان را سپرده گذاری کنم بانک ماهانه ۶ میلیون تومان سود می دهد. بنابراین برای چه خانه‌ای را خریداری کنم و ماهانه یک میلیون تومان اجاره بگیرم توقع این است که ۶ میلیون تومان از مستاجر دریافت کنم. کدام مستاجر می‌توان این میزان اجاره را برای یک واحد ۶۰ متری پرداخت کند.

وقتی این مقایسه در بازرا انجام می‌شود یک میلیون جاذبه ندارد پس به چه دلیلی فرد ترجیح می‌دهد پول را به جای سپرده‌گذاری در بانک وارد بازار مسکن شود، دل خریدار به ارزش‌افزوده خوش است. اگر ماهانه یک میلیون تومان بگیریم دو سال دیگر ۳۰۰ میلیون ۶۰۰ میلیون می‌شود اما اگر در بانک باشد ۳۰۰ میلیون ۳۶۰میلیون می شود. در کانادا سازنده با ۸ درصد ساخت و ساز مسکن را انجام می‌دهد، در ژاپن با ۱۰ درصد ساختمان‌سازی می‌کنند، در ترکیه و کره جنوبی هم به ۱۰ درصد قانع هستند و سود بانکی ۶ درصد است. طرف می‌رود در کانادا ساختمان‌سازی می‌کنند و پول آن را در ساختمان‌سازی کیش سرمایه‌گذاری می‌کند.

از این رو مقایسه سود با مراجع عمومی مانند بانک‌ها و صرافی‌هاست و تولید کننده مسکن ما می‌گوید «مگر دیوانه‌ای بروم دنبال جواز ساختمانی، کارگر، بنا و… پولم رادر بانک می‌گذارم و ماهی ۲۰ درصد سود می‌گیرم». اما ۲۰ درصد سازنده را قانع نمی‌کند و دنبال سود ۱۰۰ درصدی است. عموم اقتصاد کشور مشکل دارد.

 جو بازار ملک طی ۱۳ روز اخیر از ناحیه «افزایش مراجعه متقاضیان به بنگاه‌ها» با تفاوت محسوس نسبت به د‌وره قبل از توافق هسته‌ای مواجه شد‌ه است و د‌لالان مسکن د‌ر اولین برد‌اشت از شرایط جد‌ید‌، به ترتیب «جو جد‌ید‌ اقتصاد‌ ایران پیرو اتمام مذاکرات» و «عبور فصل نقل‌وانتقالات ملکی از رکود‌ رمضان» را علت اقبال به خرید‌ مسکن عنوان می‌کنند‌.

تحقیقات مید‌انی د‌ر این باره نشان می‌د‌هد‌: د‌رست از چهارشنبه بعد‌ از «توافق» تاکنون، حجم مراجعه متقاضیان به بنگاه‌های املاک تا چند‌ برابر هفته‌های پایانی خرد‌اد‌ و همین‌طور روزهای اولین‌ماه تابستان افزایش یافته است. د‌و آمار رسمی به ترتیب از سامانه رهگیری معاملات مسکن و حساب پس‌اند‌از صند‌وق «یکم»، چرخش معاملات ملک به مد‌ار رشد‌ را تایید‌ می‌کند‌ و حکایت از آن د‌ارد‌ که بخشی از تقاضای مسکن د‌ر شرایط کنونی، سپرد‌ه‌گذاری یکساله د‌ر بانک برای د‌ریافت تسهیلات جد‌ید‌ را به صرفه نمی‌د‌اند‌ و د‌ر نظر د‌ارد‌ سریع‌تر از بازار خرید‌ کند‌. مشاوران املاک، این تغییر را از روی تعد‌اد‌ برگه‌هایی که اطلاعات اولیه مشتریان خرید‌ مسکن د‌ر آن نوشته می‌شود‌، اعلام می‌کنند‌ و آن را نشانه‌ای هر چند‌ کوتاه‌مد‌ت از افزایش «میل د‌و طرفه» برای انجام معاملات مسکن می‌د‌انند‌. طی روز‌های پایانی مذاکرات ایران و ۱+۵ (واپسین روزهای قبل از توافق)، اتفاقی برعکس د‌و هفته اخیر د‌ر بازار ملک رخ د‌اد‌ به طوری که د‌ر آن فضا، فروشند‌ه‌ها (سمت عرضه) با مراجعه به بنگاه، د‌رخواست فروش سریع و تنظیم مجد‌د‌ فایل‌هایشان متناسب با شرایط تقاضا را مطرح می‌کرد‌ند‌. اما د‌ر حال حاضر، علاوه بر گرایش به فروش، تقاضای خرید‌ مسکن نیز افزایش یافته است.

آمارهای اتحاد‌یه مشاوران املاک تهران از سامانه رهگیری حاکی است: د‌ر ۱۳ روز گذشته، عقب‌ماندن حجم خرید‌ و فروش آپارتمان د‌ر پایتخت نسبت به د‌وره مشابه سال ۹۳، کمتر شد‌ه است. د‌ر بهار امسال حجم معاملات بیش از ۲۰ د‌رصد‌ د‌ر مقایسه با بهار سال گذشته کاهش پید‌ا کرد‌ه بود‌ اما د‌ر روزهای اخیر این فاصله به ۱۵ د‌رصد‌ رسید‌ه که نشان‌د‌هند‌ه بهبود‌ تد‌ریجی بازار است. از طرف د‌یگر، تازه‌ترین آمار سپرد‌ه‌گذاری د‌ر حساب صند‌وق پس‌اند‌از مسکن یکم که مربوط به ۴۱ روز گذشته از راه‌اند‌ازی این صند‌وق د‌ر بانک مسکن– د‌ر فاصله ۲۰ خرد‌اد‌ تا پایان تیر- است، از کاهش محسوس سپرد‌ه‌گذاران د‌ر هفته آخر تیر ماه خبر می‌د‌هد‌؛ تا قبل از ۲۴ خرد‌اد‌، روزانه به طور متوسط ۵۹ نفر د‌ر تهران برای د‌ریافت وام خرید‌ ۸۰ میلیونی، حساب نزد‌ بانک مسکن افتتاح کرد‌ند‌ اما اخیرا این رقم به ۳۷ نفر کاهش یافته است که این اتفاق می‌تواند‌ ناشی از به صرفه ند‌انستن تاخیر د‌ر خرید‌ توسط متقاضیان مسکن باشد‌.

همخوانی روایت د‌لالان با تحلیل کارشناسان

با این حال، ماحصل بازگشت خرید‌ار و فروشند‌ه به بنگاه‌های مسکن، هنوز منجر به بهبود‌ فراگیر سطح معاملات نشد‌ه و غالب مراجعه‌ها فعلا تا مرحله فایلینگ و پرس‌وجو د‌رباره وضعیت قیمت‌های منطقه، پیش رفته است. هر چند‌ د‌ر برخی مناطق شهر تهران، تعد‌اد‌ مبایعه‌نامه‌‌های صاد‌ر شد‌ه د‌ر روزهای اخیر نسبت به نیمه اول تیرماه با افزایش چشمگیری همراه بود‌ه است.

د‌ر عین حال د‌لالان بازار د‌ر ارزیابی‌های خود‌ از جو جد‌ید‌، نسبت به ذوب شد‌ن سریع یخ معاملات امید‌وار هستند‌. د‌ر د‌و ماه پایانی بهار ۹۴، میزان خرید‌ و فروش آپارتمان د‌ر تهران د‌ر سطح ۱۴ تا ۱۵ هزار فقره مبایعه‌نامه د‌ر هر ماه ثابت ماند‌.

واسطه‌‌های بازار ملک علت اصلی افزایش مراجعه متقاضیان خرید‌ د‌ر روزهای اخیر را اطمینان این طیف به «کشش‌پذیر نبود‌ن کاهش بیشتر قیمت مسکن» د‌ر ماه‌های آتی و حتی نگرانی از افزایش هر چند‌ جزئی قیمت‌ها، می‌د‌انند‌ و با همین استد‌لال، چرخش بازار مسکن را ناشی از توافق و حصول نتیجه د‌ر مذاکرات هسته‌ای عنوان می‌کنند‌. د‌ر این میان، گروهی از مشاوران املاک نیز، جو جد‌ید‌ را با اتمام رکود‌ سنتی ناشی از ماه مبارک رمضان، مرتبط می‌د‌انند‌. بررسی‌ها نشان می‌د‌هد‌: استد‌لال گروه اول د‌لالان بازار مسکن با تحلیل‌های کارشناسی همخوانی بیشتری د‌ارد‌ به طوری که مطابق تحلیل‌هایی که د‌ر روزهای ابتد‌ای «توافق» د‌رباره اثر این اتفاق تاریخی بر بازار مسکن مطرح شد‌، معاملات مسکن اولین بخش بازار ملک خواهد‌ بود‌ که د‌ر میان‌مد‌ت و نهایت تا نیمه د‌وم امسال به توافق هسته‌ای واکنش نشان می‌د‌هد‌. هم‌اکنون افزایش مراجعه‌‌ ابتد‌ا از ناحیه فروشند‌ه‌ها و اخیرا از سمت خرید‌اران به بنگاه‌های املاک، نشانه‌ای از فراهم شد‌ن زمینه برای رشد‌ معاملات مسکن است. تحقیقات مید‌انی د‌ر عین حال اثبات می‌کند‌: د‌ر ۱۰ روز اخیر قیمت مسکن نسبت به ابتد‌ای تیرماه تغییر نکرد‌ه و ثابت بود‌ه است. مشاهد‌ات مید‌انی از د‌فاتر مشاور املاک نشان می‌د‌هد‌ د‌رکمتر از د‌و هفته‌ای که از تفاهم هسته‌ای گذشته تغییری د‌ر حجم معاملات و قیمت مسکن مشاهد‌ه نمی‌شود‌. هرچند‌ د‌ر این میان برخی از مشاوران املاک تلاش د‌ارند‌ با قیمت‌سازی‌های غیرواقعی برخی خرید‌اران مرد‌د‌ را تشویق به خرید‌ کنند‌ اما به گفته بسیاری از فعالان بازار مسکن، د‌ر این مد‌ت هیچ افزایش یا کاهش قیمتی د‌ر بازار مشاهد‌ه نشد‌ه است. گروهی از مشاوران املاک د‌ر شمال پایتخت معتقد‌ند‌، قیمت خانه‌های لوکس شاید‌ کاهش پید‌ا کند‌ زیرا حجم زیاد‌ی از این نوع املاک د‌ر حال حاضر د‌ر نوبت فروش قرار د‌ارد‌ اما قیمت سایر املاک مانند‌ آپارتمان‌های چند‌ سال ساخت و میان‌متراژ‌ها بیش از این کاهش پید‌ا نکرد‌ه، زیرا طی ماه‌های گذشته روند‌ کاهشی قیمت سبب شد‌ه حباب قیمتی تخلیه و قیمت به واقعیت نزد‌یک شود‌. «آغاز روزهای پررونق د‌ر بازار مسکن» پیش‌بینی بیشتر مشاوران املاک د‌ر مناطق مختلف پایتخت است.

این واسطه‌های ملکی با استناد‌ به افزایش مراجعه‌ها د‌ر روزهای اخیر، نیمه د‌وم سال را نسبت به نیمه نخست سال د‌اغ‌تر می‌د‌انند‌ و معتقد‌ند‌: معاملات مسکن به‌زود‌ی رونق می‌گیرد‌ اما سبب افزایش قیمت نخواهد‌ شد‌. هرچند‌ احتمال افزایش به میزان تورم هست اما د‌یگر شاهد‌ جهش قیمتی مانند‌ سال ۹۱ و ۹۲ نخواهیم بود‌ که ماه به ماه قیمت‌ها تغییر می‌کرد‌. این مشاوران املاک تاکید‌ می‌کنند‌: رونق احتمالی د‌ر بازار مسکن گرانی د‌رپی نخواهد‌ د‌اشت هرچند‌ د‌ر نیمه د‌وم سال احتمال د‌ارد‌ نزد‌یک به نرخ تورم افزایش قیمت را شاهد‌ باشیم. مشاورانی که مد‌افع کاهش قیمت یا ثبات آن هستند‌، بر نبود‌ و کمبود‌ نقد‌ینگی خرید‌اران تاکید‌ د‌ارند‌ و طرفد‌اران افزایش قیمت به اند‌ازه تورم د‌لیلشان تزریق نقد‌ینگی پس از رونق اقتصاد‌ی به بازار مسکن است. گروهی از مشاوران املاک هم د‌لیل بی‌تفاوتی بازار مسکن به تفاهم هسته‌ای را تفاوت بازار مسکن با سایر بازارها می‌د‌انند‌. به اعتقاد‌ آنها بازار طلا و بورس حتی با یک سخنرانی مقام مسوول کمی بالا و پایین می‌شود‌ د‌ر حالی که تاثیرات سیاسی، اجتماعی و اقتصاد‌ی بر بازار مسکن، بلند‌مد‌ت و پاید‌ار است. این گروه از فعالان بازار هنوز هم مسیر پیش روی بازار مسکن را مبهم و مه‌آلود‌ ارزیابی می‌کنند‌ و معتقد‌ند‌ پیش‌بینی میزان افزایش قیمت د‌ر بازار ممکن نیست؛ اما سرعت تغییرات قیمت د‌یگر مانند‌ گذشته نیست. قیمت‌ها به آرامی تغییر می‌کند‌ اما تا پایان سال ۹۴ می‌توان گفت چه سرنوشتی پیش روی بازار مسکن است.

برخی از مشاوران املاک تابستان را فصل مناسب خرید‌ می‌د‌انند‌ و معتقد‌ند‌ مصرف‌کنند‌گان بهترین موقعیت را برای خرید‌ د‌ر این فصل خواهند‌ د‌اشت. از سوی د‌یگر فروشند‌گان که پیش از این به د‌لیل رکود‌ طولانی‌مد‌ت تخفیف‌های خوبی به خرید‌اران می‌د‌اد‌ند‌ با پیش‌بینی روزهای پررونق د‌یگر مانند‌ گذشته از قیمت‌های خود‌کوتاه نیامد‌ه و بر اساس نرخ میانگین منطقه بیشتر خرید‌ و فروش‌ها انجام می‌شود‌. محمد‌مهد‌ی مافی، د‌بیر انجمن انبوه‌سازان مسکن هم معتقد‌ است اگر د‌ولت بتواند‌ همان‌طور که ترکش‌های سیاسی و اجتماعی تفاهم هسته‌ای را کنترل کرد‌ه ترکش‌های اقتصاد‌ی را هم کنترل و مد‌یریت کند‌ اتفاق هیجانی د‌ربازار مسکن رخ نمی‌د‌هد‌.

بهره‌برد‌اری از ثبات قیمت

رئیس اتحاد‌یه مشاوران املاک تهران با تایید‌ افزایش مراجعه‌ها به بنگاه‌های املاک طی روزهای اخیر و د‌وره پس از توافق، اعلام کرد‌: هم فروشند‌ه و هم خرید‌ار مصمم به انجام معامله شد‌ه‌اند‌ و د‌ر سمت تقاضا از آنجا که رکود‌ د‌و سال اخیر باعث انباشت نیاز به خرید‌ مسکن د‌ر حاشیه بازار شد‌ه بود‌، هم اکنون مراجعه‌ها بیشتر است. حسام عقبایی به د‌نیای‌اقتصاد‌ اعلام کرد‌: بازار مسکن د‌ر حال حاضر از ثبات کامل د‌ر قیمت‌ها برخورد‌ار است و انتظار مثبت یا منفی برای نوسان قیمت وجود‌ ند‌ارد‌ د‌ر نتیجه هر د‌و سمت بازار د‌ر حال ورود‌ به صحنه معاملات هستند‌.

 بازار مسکن در حالی در یکسال گذشته با رکود همراه بوده است که افت قیمت مسکن در ماه های اخیر نیز نتوانسته قدرت خرید مردم را افزایش دهد و متقاضیان در بازار بیش از آنکه به دنبال خرید باشند به دنبال اجاره مسکن با قراردادهای دو ساله هستند.

این در شرایطی است که در ماه های اخیر موضوع افزایش وام خرید مسکن به میزان ۸۰ میلیون تومان به عنوان طرحی برای افزایش قدرت خرید مردم و بازگشت رونق به بازار مسکن مطرح بود که عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی در این رابطه گفته است هنوز وام مسکن ۸۰ میلیون تومانی تصویب نشده است و فعلا وام‌های مسکن ۳۰ و ۴۰ و ۵۰ میلیونی ارائه می‌شود.

به گفته آخوندی در هیات وزیران تصویب کردیم برای بافت‌های فرسوده و بافت‌های حاشیه‌ای شهرها، در شهرهای بزرگ تسهیلات بانکی به ۵۰ میلیون تومان، در شهرهای بیش از ۲۵۰ هزار نفر به ۴۰ میلیون و کمتر از ۲۵۰ هزار نفر به ۳۰ میلیون تومان برسد.

وی با بیان اینکه این مبالغ در شورای پول و اعتبار تصویب شده است و بانک‌ها موظف به پرداخت آن هستند، افزود: این وام‌ها هم برای ساخت و هم برای خرید است.

اما در شرایطی که کمتر از دو ماه به پایان سال جاری باقی مانده است معاون وزیر راه و شهرسازی در امور مسکن و ساختمان درباره آینده بازار مسکن گفته است روند آرام خروج از رکود بازار مسکن از بهمن ماه آغاز شده و پیش بینی می شود در سال آینده این روند ادامه داشته باشد.

حامد مظاهریان تاکید کرد رصد معاملات مسکن نشان می‌دهد با توجه به بازارهای اقتصاد کلان کشور، شرایط تولید و همچنین شرایط اقتصادی خانوارها به تدریج از بهمن ماه شاهد خروج آرام از رکود در بازار مسکن باشیم. این وضعیت در سال آینده هم ادامه پیدا خواهد کرد و پیش بینی رشد قیمت‌ ها در این حوزه وجود ندارد.

معاون وزیر راه و شهرسازی در امور مسکن و ساختمان با بیان این‌که افزایش قیمت در این حوزه بیش از تورم عمومی در کشور نخواهد بود، تصریح کرد: روند مذاکرات می تواند شاخص‌های کلان اقتصادی را تحت تاثیر قرار دهد.

همچنین حسام عقبایی رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک استان تهران با بیان اینکه در بهار سال ۹۴ افزایش قیمت نداریم، گفت: تا پایان سال شاهد ثبات نسبی قیمت در خرید و فروش و اجاره بها هستیم.

عقبایی با بیان اینکه تا پایان سال ۹۳ پیش بینی افزایش قیمت نداریم، گفت: تا پایان سال ثبات نسبی در بخش خرید و فروش و اجاره بها داریم.

وی با بیان اینکه معمولا در زمستان هر سال در بخش اجاره بها، کاهش قیمت داریم، تصریح کرد: امسال در دی ماه هم کاهش اجاره بها بسیار محسوس بود و با توجه به اینکه فصل اجاره بها در بهار و تابستان است، بنابراین افزایش قیمتی تا پایان سال نداریم.

رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک استان تهران با اشاره به پیش بینی بازار مسکن در سال ۹۴، گفت: از آن جایی که ۱۸ روز اول فروردین بازار مسکن خاموش است و پروسه خرید و فروش هم از سه هفته تا سه ماه طول می کشد، بنابراین پیش بینی بهار آرامی را در بازار مسکن داریم.

عقبایی با بیان اینکه خوشبختانه در سال ۹۳ دولت تلاشی را برای کنترل تورم داشته است، گفت: پیش بینی نمی‌کنیم که در بهار سال آینده حتی به اندازه تورم هم رشد قیمت داشته باشیم.

وی در مورد کاهش پرونده های ساختمانی، افزود: ممکن است که این موضوع دغدغه متقاضیان باشد اما با توجه به اینکه پروسه تولید مسکن بین ۱۲ تا ۱۸ ماه است، بنابراین در کوتاه مدت، کاهش پروانه‌های ساختمانی تاثیری بر قیمت ندارد.

حسام عقبایی در نشست خبری اظهار کرد: در یک سال و نیم اخیر رکود سنگینی بر بازار مسکن حاکم شد که یکی از سنگین‌ترین رکودها در دهه اخیر بوده است که خوشبختانه از نیمه دوم امسال بازار مسکن برای خروج از رکود خیز برداشته اما ما هنوز نمی‌توانیم بگوییم بازار مسکن از رکود خارج شده است.

وی با بیان اینکه در آذرماه و دی‌ماه امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۲۰ درصد رشد کرده است، تصریح کرد: تعداد کل قرارداد‌های مسکن در آذرماه ۹۳ در تهران ۲۹ هزار ۷۸۱ بوده که از این تعداد ۱۴ هزار و ۴۱۸ قرارداد مبایعه‌نامه و ۱۴ هزار و ۵۹ قرارداد اجاره بوده است، مابقی نیز قراردادهای اجاره به شرط تملیک، سرقفلی، پیش‌فروش و… بوده است.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه در مجموع شاهد رشد ۲۰ درصدی قراردادها در آذرماه ۹۳ بوده‌ایم، گفت: در آذرماه سال ۹۲ تعداد ۱۲ هزار و ۲۴۰ قرارداد مبایعه‌نامه و ۱۰ هزار و ۶۵۹ قرارداد اجاره در تهران ثبت شده است.

عقبایی با اشاره به اینکه در ۲۳ روز اول دی‌ماه امسال ۱۲ هزار و ۲۷۶ قرارداد مبایعه‌نامه و ۱۱ هزار و ۱۱۳ قرارداد اجاره در تهران ثبت شده، گفت: در مجموع ۲۴ هزار و ۴۷۴ قرارداد در ۲۳ روز اول دی‌ماه ثبت شده، این در حالی است که در مدت مشابه پارسال ۹ هزار و ۴۲۳ قرارداد خرید و فروش و ۹ هزار و ۳۸۶ قرارداد اجاره ثبت شده است.

وی با بیان اینکه در ۲۳ روز اول دی‌ماه امسال ۱۲۱ هزار و ۲۴ قرارداد در سطح کشور ثبت شده، افزود: از این میزان ۷۵ هزار و ۸۴۷ قرارداد مربوط به مبایعه‌نامه، ۳۹ هزار ۸۲۱ قرارداد مربوط به اجاره و مابقی‌ قراردادها مربوط به اجاره به شرط تملیک، پیش‌فروش وسرقفلی بوده است.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه تعداد قراردادها در مقایسه با سال ۹۲ سیر صعودی داشته است، گفت: تا پایان سال ۹۳ افزایش قیمت در خرید و فروش و اجاره نخواهیم داشت.

عقبایی تصریح کرد: در بخش اجاره با توجه به کاهش نقل و انتقالات در ۳ ماهه آخر سال نرخ‌ها بین ۱۰ تا ۱۵ درصد در هر سال نسبت به فصل جابه‌جایی‌ها کاهش می‌یابد.

وی همچنین با بیان اینکه بازار مسکن در ۱۸ روز فروردین هر سال خاموش است، گفت: عملا پروسه خرید و فروش مسکن از اردیبهشت‌ماه آغاز می‌شود که با توجه به وضعیت اقتصاد کشور بهار آرامی را در سال ۹۴ برای بازار مسکن پیش‌بینی می‌کنیم.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه نمودار سینوسی قیمت مسکن در ۲۰ سال اخیر نشان می‌دهد در برخی سال‌ها افزایش قیمت پایین‌تر از خط تورم و حتی روی خط تورم بوده، گفت: کاهش پروانه‌های ساختمانی تاثیری روی گرانی مسکن در کوتاه‌مدت نخواهد داشت چرا که پروسه ساخت مسکن ۱۲ تا ۱۸ ماه زمان می‌برد.

عقبایی با اشاره به اینکه سیاست‌های کلان بانکی به کاهش قدرت خرید مردم در بازار مسکن دامن زده است، گفت: ما در تولید و برقراری توازن مشکل داریم و ممکن است در درازمدت با حجم انباشته در تقاضا و کاهش عرضه مواجه شویم.

وی با بیان اینکه باید در سیاست‌های پولی به سوی تقویت سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن پیش برویم، از سرمایه‌گذاران برای حضور در بخش مسکن دعوت کرد و گفت: پایدارترین حوزه اقتصاد مسکن است و اگر نظارت دقیقی در حوزه سرمایه‌گذاری‌ها داشته باشیم علاوه بر رونق اقتصاد مسکن، دغدغه قیمت برطرف شده و نیازها تامین می‌شود.

مدیر کل دفتربرنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی درباره وضعیت بازار مسکن و پیش بینی آینده این بازار گفته است بازار مسکن همیشه دچار رونق و رکود بوده یعنی دوره‌ای وجود داشته که شاهد افزایش قیمت ها بوده ایم و دوره‌ای هم ثبات قیمتی پیش آمده است.
به گزارش نامه نیوز، بازار مسکن در یکسال گذشته روزهای کم رونقی را سپری کرده و علی رغم کاهش قیمت قابل توجه مسکن در کلان شهرها، همچنان خرید و فروش در بازار مسکن رونق نگرفته و متقاضیان خرید مسکن در انتظار کاهش بیشتر قیمت ها هستند.

اما بازار مسکن در حالی زمستان ۹۳ را با رکود آغاز کرده است که دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی در تشریح جزئیات مربوط به قیمت مسکن در تهران در ماه آخر پاییز اعلام کرده است براساس ارزش مبایعه‌نامه‌هایی که در بنگاه‌های املاک شهر تهران برای خرید و فروش آپارتمان به ثبت رسید، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت در سطحی معادل ۴ میلیون و ۲۳۶ هزار تومان قرار گرفته است.

با در نظر گرفتن گزارش دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی مشخص می‌شود بازار مسکن در تهران نسبت به ماه میانی پاییز، حدود ۹/۰ درصد افزایش قیمت پیدا کرده است و این در شرایطی است که پیش‌تر در آبان ماه، متوسط قیمت مسکن در تهران ۵/۰درصد نسبت به مهر افزایش پیدا کرده بود.

این در حالی است که بازار مسکن در سراسر تابستان نزولی گزارش شده بود و قیمت‌ها ماه به ماه رو به کاهش رفته بود اما با این حال، کارشناسان اقتصاد مسکن، افزایش زیر یک‌درصد رشد ماهانه قیمت در پاییز امسال را متاثر از نوسان حجمی معاملات در مناطق ۲۲گانه عنوان می‌کنند و معتقدند این میزان افزایش در حدی نیست که بتوان با استناد به آن شرایط بازار را افزایشی و به معنی شروع رشد قیمت‌ها دانست.

در این شرایط علی چگینی مدیر کل دفتربرنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی درباره وضعیت بازار مسکن و پیش بینی آینده این بازار گفته است بازار مسکن همیشه دچار رونق و رکود بوده یعنی دوره‌ای وجود داشته که شاهد افزایش قیمت ها بوده ایم و دوره‌ای هم ثبات قیمتی پیش آمده است.

وی با بیان این‌که دلیل اصلی این موضوع آن است که بازار مسکن فقط از مولفه‌های درون بخشی تبعیت نمی کند، می گوید اثر بخشی این بازار هم از مولفه‌های درون بخشی مانند قیمت مصالح ساختمانی و دستمزدها است و هم ناشی از مباحث برون بخشی مانند نرخ تورم عمومی و ساختار اقتصادی جامعه، نقدینگی وبازارهای رقیب است.

وی با اشاره به این‌که اقتصاد به سمت رکود پیش رفته، تاکید کرده است بر همین اساس قیمت‌ها و مبادلات در بازار مسکن به این موضوع گره خورده و پیش بینی می شود تا پایان امسال تحولی در بازار مسکن بوجود نیاید.

مدیر کل دفتربرنامه ریزی و اقتصاد مسکن با تاکید به این‌که بحث مصرف کننده و سازنده مباحثی هستند که باید به آن‌ها به عنوان سیاست‌گذار توجه شود، گفته است اگر فقط به مصرف کننده توجه شود و قیمت ها کاهش یابد، دیگر تولیدی در بازار مسکن وجود نخواهد داشت و تولیدکنندگان از بازار خارج می شوند. افزایش تقاضای آتی پدید می آید که نهایتا با جهش قیمت ناگهانی دراین حوزه روبرو می شویم.

وی با تاکید بر این‌که باید درون نگری در این حوزه وجود داشته باشد که هم تولیدکننده فعالیت کند و هم مصرف‌کننده به هدف خود برسد، اعلام کرده است در حال حاضر حباب در بازار مسکن تخلیه شده است. پیش بینی نمی شود که در آینده نزدیک قیمت مسکن در کشور افزایش داشته باشد.

همچنین حامد مظاهریان معاون امور مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه رکود بخش مسکن طولانی شده است، تاکید کرده است شوک قیمتی در بازار مسکن متصور نمی‌شود، اما اجاره بها در سال آینده در حد نرخ تورم خواهد بود.

مظاهریان گفته است برآورده‌‌های ما از بازار مسکن نشان می‌دهد که هیچ شوک قیمتی تا پایان سال جاری را شاهد نخواهیم بود و باید گفت که قیمت مسکن همچنان به تخلیه حباب ادامه می‌دهد. نرخ اجاره بهای مسکن در سال آینده حداکثر در حد نرخ تورم افزایش می یابد.

مظاهریان در پاسخ به این سوال که رکود حاکم بر خرید و فروش مسکن نیز تا حدودی می‌تواند بر میزان ساخت و ساز و افزایش تولید تأثیر بگذارد، گفته است خرید و فروش مسکن تحت تأثیر شاخص‌های کلان اقتصادی و تورم و تزریق منابع مالی تعیین می‌شود، بنابراین هر تغییری در این شاخص‌ها موجب تغییر در عوامل بیرونی می‌شود.

معاون امور مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در پاسخ به این سؤال که رکود بخش مسکن از حدّ معمول خود فراتر رفته و طولانی شده است، گفت: در حال حاضر با یک افزایش تولید مسکن مواجه هستیم و قیمت واحدهای مسکونی نیز به گونه‌ای است که در توان خرید متقاضیان نیست.

اگر چه هنوز زود است، از واکنش بازار مسکن به تمدید مذاکرات صحبت کرد، اما موضوعی که کارشناسان و مشاوران املاک به آن اذعان می‌کنند، این است که بازار مسکن باز هم در انتظار فرو رفت و خریدار چندانی برای مسکن پیدا نمی‌شود.

رویکرد پس از تمدید ۷ ماهه مهلت مذاکرات هسته‌ای بین ایران و کشورهای موسوم به ۱+۵ گمانه زنی مختلف در وضعیت آینده اقتصاد و به ویژه در بازار مسکن ایجاد شده است.

کارشناسان و مشاوران املاک معتقدند، این تمدید مذاکرات باعث می شود که بازار مسکن باز هم تا مدت ۷ ماه در انتظار فرو برود. البته آنان معتقدند که هر نتیجه دیگری مثل توافق جامع و یا شکست در مذاکرات وین، قطعا بر روند فعلی بازار مسکن می توانست تغییر به وجود بیاورد.

*تمدید مذاکرات باعث افزایش نیافتن قیمت مسکن خواهد شد

برخی از مشاوران املاک نیز معتقد هستند که ماهها بود که بازار مسکن منتظر مشخص شدن وضعیت مذاکرات هسته‌ای بود، اما با تمدید مذاکرات تا ۷ ماه آینده باعث شد تا بازار مسکن همچنان به وضعیت رکودی خود ادامه دهد.

البته برخی کارشناسان نیز هرگونه تاثیر ناشی از تمدید مذاکرات هسته‌ای ایران بر بازار مسکن را منتفی اعلام کرده و می‌گویند: تمدید مذاکرات هسته‌ای و امیدواری‌هایی که برای به نتیجه رسیدن توافق‌ ایران با گروه ۱+۵ وجود دارد، امسال نمی‌تواند اثر محسوسی در راستای افزایش قیمت مسکن داشته باشد.

هر چند حتی اگر این مذاکرات تمدید هم نمی شد، با توجه به وضعیت فعلی و چشم‌انداز آتی بازار مسکن تا پایان سال، روند معاملات به گونه‌ای است که به هیچ وجه پیش‌بینی افزایش قیمت را تا پایان سال ۹۳ نمی توان متصور بود.

این تمدید مذاکرات را باید به نوعی خبر خوش برای متقاضیانی که می خواهند با بالا بردن قدرت خرید خود صاحب مسکن شوند، دانست.

چرا که تمدید مذاکرات هسته‌ای عملا تاثیر منفی و جهشی قیمتی و خروج بازار مسکن را از حالت رکود طی ماه‌های آتی در پی نخواهد داشت.

پس چون دولت تقریبا برنامه ها و حرکت های اقتصادی خود را مبتنی بر مذاکرات قرار داده است، می توان گفت که هرگونه تغییر در شرایط کنونی بازار مسکن بعید است. پس تا حدودی با قاطعیت می‌توان گفت که تغییر خاصی تا تابستان سال آینده در بازار مسکن رخ نخواهد داد.

*بازار مسکن منتظر خواهد ماند

بیت الله ستاریان عضو هیات علمی دانشگاه تهران در این زمینه معتقد است که برای بررسی بیشتر واکنش بازار مسکن باید دید واکنش دولت به تمدید مذاکرات چگونه است.

وی ادامه داد: دولت تقریبا تمام حرکت‌ها و برنامه‌های اقتصادی را مبتنی بر این مذاکرات قرار داده است و اتفاقا بودجه را نیز بر نتیجه مذاکرات دیده است، پس اگر اقتصاد کشور از رکود خارج شد، مطمئن باشید که بازار مسکن نیز از آن تبعیت خواهد کرد.

این استاد دانشگاه تهران ادامه داد، اگر دولت منتظر بماند تا در ۷ ماه آینده ببیند که موضوع مذاکرات هسته‌ای ایران با ۱+۵ به کجا می رسد، مطمئن باشید که بازار مسکن نیز منتظر خواهد ماند و هیچ اتفاقی مبنی بر خروج بازار مسکن از رکود را شاهد نخواهیم بود.

ستاریان با اشاره به اینکه به هر حال انتظار بازار مسکن و انتظار اقتصاد کشور برای توافق جامع نمی‌تواند مثمرثمر باشد، تاکید کرد: متاسفانه وقتی تمدید مذاکرات رخ داد، هم خریدار و هم فروشنده مسکن به طور خودکار به یک انتظار ناخواسته کشیده می‌شوند و چون مسکن یک کالای سرمایه‌ای محسوب می‌شود، نه خریدار و نه فروشنده تمایلی به ورود به بازار مسکن از خود نشان نمی دهد.

*بازار مسکن در حال حاضر یک بازار کاملا در تردید است

ستاریان تاکید کرد: بازار مسکن در حال حاضر یک بازار کاملا در تردید است و هیچ کسی هم دوست ندارد، در بازاری که تردید و انتظار وجود دارد، ورود کند پس همین روال ادامه یافته و رکود بر بخش مسکن بیش از پیش گسترش می یابد.

*پیش بینی افزایش قیمت تا پایان سال نداریم/مذاکرات امسال نمی تواند اثر محسوسی بر بازار مسکن داشته باشد

عقبایی رئیس اتحادیه املاک نیز معتقد است که با توجه به وضعیت فعلی و چشم انداز آتی بازار مسکن تا پایان سال روند افزایش حجم معاملات ادامه خواهد داشت، ضمن اینکه به هیچ وجه پیش بینی افزایش قیمت تا پایان سال نداریم.

وی تاکید کرد: حتی نتایج مذاکرات هسته‌ای به هر شکل که باشد، امسال نمی‌تواند، اثر محسوسی بر بازار مسکن داشته باشد، چرا که تحولات در بازار مسکن برخلاف سایر بازارها به شکل کند و در طول زمان اتفاق می‌افتد.

*مذاکرات امسال نمی‌تواند اثر محسوسی در راستای افزایش قیمت مسکن داشته باشد

روشنی کارشناس مسکن نیز می گوید: تمدید مذاکرات هسته‌ای و امیدواری‌هایی که برای به نتیجه رسیدن توافق‌های ایران با گروه ۱+۵ وجود دارد امسال نمی‌تواند اثر محسوسی در راستای افزایش قیمت مسکن داشته باشد.

وی افزود: در حقیقت اگر توافق‌ نهایی میان ایران و ۱+۵ در مذاکرات هسته‌ای صورت می گرفت در بخش مسکن نیز اثرات مثبتی به لحاظ خروج از رکود و ایجاد رونق وارد می‌شود، اما حال که تمدید مذاکرات تا ۷ ماه صورت گرفته است، باید گفت که اتفاق آن چنانی و جهشی قیمت را در بازار مسکن شاهد نخواهیم بود.

*اگر رونق اقتصادی در کشور حاکم شود، باید شاهد ورود تولیدکننده ها به عرصه ساخت و ساز باشیم

ایرج رهبر عضو هیات مدیره کانون سراسری انبوه سازان مسکن تهران نیز در باره واکنش بازار مسکن به تمدید مذاکرات هسته‌ای گفت: بخش مسکن وابستگی چندانی به خارج از کشور ندارد، اما به هر حال از لحاظ روانی بازار مسکن همانند سایر بازارها منتظر توافق نهایی مذاکرات هسته ای بود.

وی ادامه داد: قطعا اگر شاهد رشد اقتصادی باشیم، چون بخش مسکن موتور محرک اقتصادی است، این بخش نیز به تبعیت از اقتصاد می‌تواند با رونق اقتصادی رونق مناسبی بگیرد.

رهبر تاکید کرد: با تمدید مذاکرات هسته‌ای قرار نیست که اتفاق خاصی در بازار مسکن و ساخت و ساز رخ دهد، اما اگر رونق اقتصادی در کشور حاکم شود باید شاهد ورود تولیدکننده‌ها به عرصه ساخت و ساز باشیم.

وی ادامه داد: به هر حال انگیزه برای تولیدکننده‌ها بسیار مهم است، چرا که اگر انگیزه اقتصادی برای تولیدکننده وجود نداشته باشد، به هیچ وجه نمی توان به حضور تولیدکننده در عرصه ساخت و ساز امیدوار بود.

*متقاضیان مسکن با تمدید مذاکرات هنوز هم سردرگم و چشم انتظار باقی می مانند

جهانبخش مالکی یکی از مشاوران املاک نیز با بیان اینکه به هر حال متقاضیان مسکن منتظر به نتیجه رسیدن مذاکرات هسته‌ای نشسته بودند، تا به هر حال اقدام عملی خود را با ورود به بازار مسکن آغاز کنند، گفت: متقاضیان مسکن با تمدید مذاکرات هنوز هم سردرگم و چشم انتظار باقی می‌مانند.

وی با اشاره به اینکه به هر حال خرید و فروش مسکن رونقی ندارد، گفت: اگر مذاکرات هسته‌ای به نتیجه برسد، بازار مسکن ثبات پیدا می‌کند و دست دلالان کوتاه می شود.

مالکی تاکید کرد: متاسفانه با ورود برخی افراد بی صلاحیت مثل پزشک و بازاری به عرصه ساخت و ساز، بازار مسکن ثبات پیدا نمی‌کند.

*تمدید مذاکرات فعلا هیچ تاثیری بر بازار مسکن نگذاشته است/بازار مسکن گنگ و سردرگم

مجتبی آقایی یکی دیگر از مشاوران املاک با بیان اینکه از ماه رمضان تاکنون بازار مسکن نتوانسته خود را پیدا کند، گفت: تمدید مذاکرات فعلا هیچ تاثیری بر بازار مسکن نگذاشته است، اما آنچه که به خوبی نمود دارد، این است که بازار مسکن وضعیتی گنگ و سردرگم پیدا کرده است.

*ورود زوج های جوان برای خرید/پرورش ماهی بهتر از ساخت و ساز

وی ادامه داد: بازار مسکن در حال حاضر به گونه ای شده که قبلا که به فروشنده ها التماس می‌کردیم اما الان به خریدار التماس می شود، اما هیچ علاقه ای برای خرید به وجود نمی‌آید.

آقایی گفت: این روزها بیشتر متقاضیان خرید مسکن زوج های جوان هستند، اما آنها نیز با دیدن قیمت ها که اتفاقا نسبت به گذشته هم پایین تر آمده است، استقبالی برای خرید نشان نمی دهند و مستاجری را ترجیح می‌دهند.

وی افزود: ساخت و ساز مسکن نیز این روزها داستان خوبی پیدا کرده است، به طوری که همان سازندگان می گویند، پرورش ماهی بهتر از ساخت و ساز سود می‌دهد.

* تاثیرپذیری بازار مسکن از تمدید مذاکرات از هفته آینده خود را نشان می دهد

سبک بار یکی دیگر از مشاوران املاک با بیان اینکه هنوز زود است در مورد واکنش بازار مسکن به تمدید مذاکرات اظهارنظر کرد، گفت: رکودی که هم اکنون در بازار مسکن است، فکر نمی کنم بدتر از این بشود.

وی افزود:به هر حال وقتی امنیت حاکم می شود، بازار مسکن اولین بازاری است که ثبات و رونق پیدا می‌کند، بنابراین تصور بنده این است که شاید تاثیرپذیری بازار مسکن از تمدید مذاکرات از هفته آینده خود را نشان دهد.

میزان بازدهی: ۲ درصد منفی

۱۰ هزار مشاور املاک در تهران و ۱۱۵ هزار مشاور املاک در سراسر کشور طی شش ماه گذشته روزهای سختی را پشت سرگذاشته اند و حتی به گفته رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک برخی از واحدهای صنفی کابریشان را تغییر داده اند. بررسی های مرکز آمار ایران نشان می دهد طی ماه های گذشته قیمت مسکن در تهران ۲ درصد کاهش یافته است. در همین دوره زمانی میزان اجاره بها ۹٫۸ درصد رشد داشته که برای اولین بار طی هشت سال گذشته این میزان رشد که کمتر از نرخ تورم بود، بی سابقه بوده است. اطلاعات مرکز آمار ایران نشان می دهد میزان سرمایه گذاری در بخش مسکن طی دو سال گذشته و به دنبال رکود فراگیر این بخش کاهش بیش از ۱۷ درصدی را تجربه کرده است. تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده نیز بیش از ۴۰ درصد کاهش یافته است. از ابتدای مهر ماه تاکنون نیز قیمت اوراق حق تقدم خرید وام مسکن ۲٫۵ درصد کاهش داشته است. با این حال بررسی های آماری نشان می دهد حتی در دوره زمانی رکود و با وجود کاهش ۲۲ درصدی قیمت ملک، همچنان حضور در این بازار برای فعالان ساختمانی سود آور بوده است.

آمارها نشان می دهد طی سالهای ۸۹ تا ۹۲ رشد ساخت و سازدر کشوربه شدت افزایش یافته بود.  بررسی تهران به عنوان بزرگترین و جذاب ترین بازار مسکن کشور گویای ساخت بالغ بر ۱۳۰ میلیون متر مربع واحد مسکونی دارد. حجم بازار دست اول مسکن تهران در سالهای فوق به رغمی معادل ۳۷۷ هزار میلیارد تومان رسید که سهم زمین در این بازار ۸۷ هزار میلیارد تومان بوده است و میزان سرمایه گذاری صورت گرفته برای ساخت و ساز از ۴۹هزارمیلیارد تومان عبور کرد. سود ساخت وساز هز متر مربع در این سالها بین ۱ تا ۱٫۷ میلیون تومان بوده که در مقایسه با سرجمع هزینه ساخت و قیمت مسکن بیش ۶۳ درصد سود انتظاری برای سازندگان مسکن به دنبال داشته است. اطلاعات مرکز آمار نشان می دهد متوسط قیمت هر متر فضای مسکونی در سالهای ۸۹ تا ۹۲ از ۱٫۷ میلیون تومان تا ۳٫۶ میلیون تومان رشد پیدا کرده است و در همین زمان قیمت هر متر مربع زمین نیز از ۱٫۲ میلیون تومان تا ۴٫۲میلیون تومان رشدکرده است. در همین دوره هزینه ساخت هر متر مربع واحد مسکونی از ۲۰۰ هزار تومان به ۵۶۰ هزار تومان جهش پیدا کرده است. در صورتی که مذاکرات هسته ای به نتیجه برسد و رونق در بازار مسکن به دلیل افزایش قدرت خرید مردم ایجاد شود، شرایط عمومی این بازار هم بهبود پیدا می کند هرچند حتی در دوره رکود نیز بازار مسکن سودده بوده است.

قضیه داغ شدن اخبار مسکن این روزها حکایت از یک پیشبینی غلط بوده است:

فردی که ابتدای امسال ادعای «وقوع سونامی ۳۰۰درصدی قیمت مسکن در سال ۹۳» را مطرح کرده بود، هم‌اکنون با مشاهده افت ۳درصدی قیمت مسکن در سال جاری، بدون آنکه گفته‌های قبلی را اصلاح یا از آن عقب‌نشینی کند، سونامی مدنظرش را به سال ۹۴ حواله داد.

تداوم اظهارنظرهای تامل‌برانگیز برخی انبوه‌سازان درباره آینده قیمت مسکن، از موج‌سازی در بازار ملک برای «تحریک مصنوعی» طرف تقاضا به خرید واحدهای رسوب‌شده، حکایت می‌کند. در یک ماه گذشته، برخی خبرگزاری‌ها با انعکاس «تمایل شخصی برخی افراد» درباره وضعیت سال آینده بازار مسکن، اقدام به انتشار انتظارات ذهنی این افراد در قالب پیش‌بینی‌های کارشناسی کرده‌اند و در مطالب خود از وقوع سونامی قیمت مسکن در آینده نزدیک خبر می‌دهند!
نیمه مهر ماه امسال، یک خبرگزاری به نقل از یک مسوول در تشکل‌های انبوه‌سازی، رشد ۷۰درصدی قیمت مسکن در سال آینده را پیش‌بینی کرد که البته چند روز بعد، همان انبوه‌ساز، خبری که به نقل از او درباره جهش ۷۰درصدی قیمت مسکن منتشر شده بود را تکذیب کرد. با این حال، دو روز پیش نیز یکی دیگر از انبوه‌سازان به یکی از خبرگزاری‌ها اعلام کرد: «بازار مسکن در سال۹۴ شاهد سونامی ۲۰۰درصدی خواهد بود!»
این فرد برای اثبات ادعای خود، از انباشت ۵ میلیون خانوار متقاضی مسکن در بازار تقاضا گفته است. بررسی‌ها درباره آمار این انبوه‌ساز نشان می‌دهد: در حال‌حاضر مطابق بررسی‌های رسمی صورت گرفته در وزارت راه‌وشهرسازی و تحقیقاتی که نویسندگان طرح جامع مسکن اخیرا انجام داده‌اند، در کل کشور شامل همه شهرها و روستاهای ایران، حداکثر یک میلیون و ۱۶۲ هزار خانوار فاقد مسکن ملکی و اجاره‌ای وجود دارد و کمبود واحد مسکونی یا همان تقاضای انباشت، معادل ۱٫۱ میلیون واحد است. به این ترتیب گفته‌های انبوه‌ساز مدعی سونامی درباره تقاضای انباشت حداقل ۳ برابر آمار واقعی است.
از طرفی، آنچه این انبوه‌ساز درباره سونامی ۲۰۰درصدی قیمت مسکن می‌گوید در طول تاریخ بازار مسکن سابقه نداشته است که در فاصله یک‌سال، قیمت مسکن ۳ برابر شود!
این انبوه‌ساز ابتدای امسال نیز «وقوع سونامی ۳۰۰درصدی قیمت مسکن در سال۹۳» را مدعی شده بود و حالا که طبق آمارهای رسمی مشخص شده میانگین قیمت مسکن در تهران در ۷ماه سال۹۳ حدود ۰٫۳ درصد نسبت به میانگین ۷ ماه مشابه در سال۹۲، کاهش پیدا کرده و قیمت در مهرماه سال جاری ۳ درصد نسبت به ابتدای امسال نزول کرده است، زمان تحقق پیش‌بینی‌اش را درباره سونامی، به سال آینده موکول کرده است! بررسی‌ها درباره علت طرح چنین اظهارنظرهایی از جانب برخی افراد حاکی است: گروهی از سازنده‌ها که آپارتمان‌های نوساز ساخته شده آنها طی دست‌کم یک‌سال و نیم اخیر به‌خاطر پیشنهاد قیمت‌بالا، فروش نرفته است، تمایل دارند طرف تقاضا را به تحریک مصنوعی وادار کنند. این گروه سعی می‌کند آینده بازار مسکن را برای متقاضیان، به شکل «تورمی» تصویر کند تا طرف تقاضا متقاعد شود که قیمت‌های کنونی، مناسب است و در نتیجه ترغیب شود زودتر از بازار خرید کند. به گزارش دنیای‌اقتصاد، این در حالی است که متقاضیان مسکن طی یک‌سال اخیر با «نخریدن» سبب شدند سطح قیمت مسکن بشکند. این اقدام متقاضیان در صورت تداوم، می‌تواند قیمت‌‌های کاذب سایر انبوه‌سازان را نیز به زیر بکشاند. ادعای جهش ۲۰۰ درصدی قیمت مسکن در آینده نزدیک، در بدبینانه‌ترین بررسی‌های کارشناسی نیز نمی‌گنجد.

وام مسکن با اصرار وزیر راه و شهرسازی و رئیس‌کل بانک مرکزی برای دومین بار طی یک سال اخیر افزایش یافت. سخنگوی دولت در پایان جلسه هیات وزیران خبر از افزایش سقف تسهیلات تامین مسکن داد و گفت: سقف تسهیلات برای تامین مسکن برای کلانشهرها تا ۵۰ میلیون تومان، برای مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار خانوار ۴۰ میلیون تومان و برای سایر شهرها ۳۰ میلیون تومان در جلسه هیات دولت تصویب شد.
به گزارش فرهنگ نیوز، این مصوبه جزئیات دیگری هم دارد از جمله اینکه همچنین ۹ درصد از سود تسهیلات مسکن پیش‌گفته برعهده دولت خواهد بود. میزان سقف تسهیلات ودیعه اسکان موقت ساکنان در بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی در کلانشهرها ۲۰۰ میلیون ریال، مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر ۱۵۰ میلیون ریال و سایر شهرها ۱۰۰ میلیون ریال است که ۱۰درصد از سود این تسهیلات برعهده متقاضی است. تعداد تسهیلات مورد نیاز ودیعه مسکن در هر سال ۶۰ هزار واحد و در مجموع تا پایان برنامه ششم ۳۶۰ هزار واحد است.
واکنش وزیر

وزیر راه و شهرسازی با اشاره به تصمیم امروز هیات دولت مبنی بر تامین مسکن برای اقشار کم‌درآمد و بهسازی بافت‌های فرسوده و تاریخی و حاشیه شهرها، گفت: تا امروز از بافت‌های تاریخی شهری ۲۲ هکتار و بافت فرسوده ۵۴ هکتار شناسایی شده است که جمعیتی حدود ۱۱ میلیون نفر در آن زندگی می‌کنند و متاسفانه در حال فرسایش هستند.

وی توضیح داد: تراکم بافت‌های فرسوده ما به زیر ۵۰ نفر کاهش یافته است و حتی در شهرهای پرتراکم مثل تهران در بافت‌های فرسوده تراکم زیر ۷۰ نفر را داریم اما برخلاف آن در بافت‌های حاشیه‌ای که کیفیت سکونت بسیار نازل است تراکم بسیار زیاد است و حدود ۹ میلیون نفر را شامل می‌شود پس بنا بر مصوبه اخیر دولت حدود ۲۰ میلیون از جمعیت کشور یعنی یک سوم جمعیت شهری بر اساس مصوبه اخیر تحت پوشش قرار می‌گیرند که تصمیمی بزرگ و استراتژیک است و بر اساس سیاست‌های کلی و تاکیدات مکرر مقام معظم رهبری است.

عباس آخوندی با اشاره به اینکه ایران روی خط زلزله است، گفت: بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های حاشیه‌ای و غیررسمی در برابر زلزله بسیار آسیب‌پذیر است پس پیگیری این مصوبه از این لحاظ نیز اهمیت دارد. همچنین باعث استفاده بهینه از خدمات شهری و میراث فرهنگی می‌شود. وزیر راه و شهرسازی افزود: بر اساس تسهیلات تامین مسکن، ودیعه ساخت مسکن بیش از ۳ برابر قدرت خرید بر اساس این تسهیلات افزایش پیدا می‌کند که شاهد تاثیر آن را در توسعه حوزه مسکن و فعالیت‌های آن خواهیم دید.

وی با اشاره به اینکه در این لایحه ۳۰۰ هزار واحد مسکونی به صورت سالانه احداث خواهد شد، گفت: در کنار ۲۰۰ هزار واحد مسکونی روستایی می‌توانیم بگوییم ۵۰۰ هزار واحد مسکونی در سال احداث خواهد شد که بیشتر این کار به عهده بخش خصوصی است و دولت در زندگی مردم در این رابطه دخالتی نمی‌کند و بیشتر کار توسط بخش خصوصی انجام می‌شود و مردم حق انتخاب دارند.

آینده مسکن

چندی قبل برخی نمایندگان مجلس در نامه‌ای هشدارگونه افزایش وام مسکن را باعث تحریک بازار دانسته و افزایش تسهیلات را موجب گران شدن خانه عنوان کرده بودند. در بخشی از این نامه آمده بود: سیاست دوم که می‌تواند تبعات منفی در اقتصاد مسکن و به تبع آن در اقتصاد کشور ایجاد کند سیاست تحریک تقاضا برای خروج از رکود است. در سالیان گذشته همواره یکی از سیاست‌های اصلی اتخاذ شده برای خروج از دوران رکود، تحریک بازار از ناحیه تقاضا و تخصیص و افزایش سقف وام‌های خرید مسکن بوده است. عملکرد این تحریک به ‌گونه‌ای است که بازار را با فشار تورمی از رکود خارج می‌کند، زیرا با تخصیص و افزایش سقف تسهیلات بانکی، تقاضای خرید مسکن افزایش می‌یابد و با رونق نسبی حاصل از این افزایش تقاضا، تقاضای سرمایه‌ای به این بخش وارد شده و از آنجا که زمین از عناصر اصلی تشکیل‌‌دهنده قیمت مسکن است، این پدیده، افزایش تقاضا برای زمین را به‌ دنبال دارد. افزایش تقاضا در بازار زمین باعث بالا رفتن قیمت زمین شده و از آنجا که زمین بخش جدایی‌ناپذیر مسکن است، قیمت مسکن نیز افزایش می‌یابد.

بنابراین ممکن است افزایش وام خرید بازار مسکن را در یک دوره کوتاه‌مدت از رکود خارج کند اما به علت تورم ناشی از این سیاست بازار را در رکود عمیق‌تری فرو خواهد برد. سیاست تحریک تقاضا و افزایش وام خرید از ۳ منظر دیگر منجر به بروز تورم در بازار مسکن و در نهایت در کل اقتصاد خواهد شد. بررسی نحوه عملکرد تسهیلات خرید و ساخت بر تورم نیازمند بررسی هر یک از این سیاست‌ها بر عوامل اصلی شکل‌دهنده تورم، شامل «افزایش تقاضا نسبت به عرضه»، «انتظارات غیرعقلایی یا تورمی» و «افزایش هزینه نهاده‌های تولید» است.

در شرایط افزایش تقاضا نسبت به عرضه، سیاست‌های تحریک تقاضا، عدم تعادل میان عرضه و تقاضا را به دنبال دارد. در حال حاضر با توجه به اینکه شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی بیش از عدد یک است و فاصله میان عرضه و تقاضا وجود دارد، اتخاذ سیاست پرداخت وام خرید منجر به افزایش تقاضای مصرفی و تقاضای سوداگرانه به صورت توأمان خواهد شد که در نتیجه عامل موثری در افزایش تقاضا نسبت به عرضه و تورم در بخش مسکن به شمار می‌آید. وجود تسهیلات خرید، افزایش سقف تسهیلات و به دنبال آن افزایش تقاضا الزاما به معنای افزایش موجودی مسکن و عرضه آن به بازار نیست. فرآیند تخصیص وام خرید مسکن به‌گونه‌ای است که هیچ‌گونه تضمینی مبنی بر ایجاد واحدهای جدید در بازار مسکن نخواهد داشت.

بنابراین درچنین شرایطی هرگونه تحریک بازار از ناحیه تقاضا منجر به تشدید فاصله عرضه و تقاضا و افزایش قیمت زمین و مسکن خواهد شد و افزایش تورم در کل اقتصاد را در پی دارد. انتظارات غیرعقلایی یا تورمی هر‌چند که در اقتصاد کشور سابقه‌ای طولانی دارد اما بروز و ظهور آن در بازار مسکن شدیدتر است. بنابراین اجرای این سیاست نه‌تنها ساختاری غیرتورمی ندارد بلکه منجر به افزایش قیمت در بخش زمین و مسکن و در نهایت اقتصاد کشور خواهد شد که با هدف غایی دولت یعنی کنترل تورم و خروج غیرتورمی از رکود در تضاد است.

از آنجا که خاصیت وام خرید تورم‌زایی است، هرچند در ظاهر منجر به توانمندی اولیه خانوار در بازار مسکن خواهد شد اما در نهایت به علت تورم ایجاد شده در اقتصاد و همچنین بازار مسکن، خانوار توانمندی خود را از دست خواهد داد. بررسی تجربه گذشته افزایش وام خرید در بازار مسکن نیز به‌گونه‌ای بوده است که نه‌تنها منجر به افزایش توانمندی خانوار نشده است بلکه تأثیرات فاجعه‌بار و بحرانی را نیز بر کل اقتصاد کشور تحمیل کرده است.