مدیرکل اداره راه و شهرسازی استان تهران گفت: انتظار افزایش قیمت مسکن خارج از میزان رشد و تورم در جامعه را نداریم و افزایش قیمت در بازار مسکن تا پایان سال بین ۲۵ تا ۳۰ درصد خواهد بود و این میزان همگام با تورم پیش خواهد رفت.

«رکود تابستانی بازار مسکن» جمله ای است که این روزها در بازار مسکن و در بین مشاوران املاک بارها شنیده می شود. این در حالی است که میان اظهار نظرهای مشاوران املاک و آمارهای منتشر شده تناقض های آشکاری وجود دارد.

در هر حال بازار مسکن حال و روز خوشی ندارد و به اعتقاد بسیاری از مشاوران املاک قدرت خرید پایین، انتظار برای اعلام نتیجه مذاکرات وین، مسابقات جام جهانی و همچنین ماه مبارک رمضان باعث شده معاملات مسکن آن هم در فصل تابستان و نقل و انتقالات به رکورد فرو رود.

این رکود در حالی است که گرمای فصل تابستان که به طور سنتی با رونق معاملات همراه بود هم نتوانسته سرمای این بازار را گرما بخشد. به گفته فعالان بازار مسکن تمدید قراردادهای اجاره با تثبیت قیمت یا افزایش حداقلی نرخ به ‌طور توافقی، بیشترین حجم معاملات اجاره را به‌خود اختصاص داده است.

حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران درباره رکود بازار مسکن در سال ۹۳ به خبر آنلاین گفت:« به هیچ عنوان این حرف را قبول ندارم زیرا حجم معاملات مسکن طبق آمارهای که گرفته شده است نسبت به مدت مشابه سال قبل با افزایش ۳۰ درصدی روبه رو بوده است.»

عقبایی درباره وضعیت بازار اجاره بها در ابتدای فصل تابستان گفت: «در ۳‌ماه نخست سال‌جاری شاهد بازار کنترل شده مسکن بودیم و این روند در این مدت هم ادامه داشته است و با توجه به سیاست‌هایی که دولت در بخش مسکن و در کنار کاهش نرخ تورم، افزایش عرضه مسکن ساخته شده از سوی پیمانکاران و ارائه طرح مسکن اجتماعی انجام داده است ، دلیلی برای افزایش اجاره بها از سوی مالکان وجود ندارد.»

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران همچنین از سیر نزولی اجاره‌بها در بازار مسکن خبر داده و گفت: «اجاره بها وضعیت بسیار خوبی دارد و به هیچ عنوان قیمت ها افزایش پیدا نکرده است و البته شاهد رشد حجم معاملات نیز بوده ایم.»

وی در ادامه با اشاره به صحبت های که در چند وقت اخیر در خصوص رکود در بازار مسکن عنوان می شود، گفت: «دلیلی وجود ندارد که با صحبت های چند مشاور املاکی که ممکن است به هر دلیلی فروش خوبی نداشته باشند بگوییم بازار مسکن گرفتار رکود شده است. این در حالی است که تمام آمارهای رسمی نشان می دهند که سال ۹۳ سال پر رونق تری نسبت به سال های گذشته بوده است. همچنین باید در خصوص نرخ اجاره بها اعلام کنم که در بهار امسال نرخ اجاره بها نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش داشته است.»

اما آمارها نشان می دهد که بازار اجاره بها از ابتدای سال ۹۳ با رکود رو به رو بوده است و البته این رکود هنوز هم تا حدودی ادامه دارد و دلیل اصلی پایین بودن حجم معاملات معمولا این بوده است که مستاجران به دنبال تمدید قرارداد خود با صاحب خانه ها با افزایش رقم اجاره هستند که در بسیاری از موارد نیز این اتفاق رخ می دهد و همین موضوع باعث شده تا تعداد قراردادها در بازار اجاره بها با کاهش روبه رو شود.

این در حالی است که در خرداد ماه امسال حدود ۱۵هزار فقره قرارداد خرید و فروش در بنگاه‌های املاک شهر تهران تنظیم شده است که ۲۵درصد نسبت به معاملات اردیبهشت کاهش داشته است. بنابراین کاهش حجم معاملات در بازار مسکن نه تنها صعودی نیست بلکه طبق آمارهای منتشر شده، روند آن را باید کاملا نزولی دانست.

معاونت امور مسکن وزارت راه‌وشهرسازی محتمل‌ترین سناریو از بازار ملک در سال۹۳ را با احتساب فهرستی از متغیرهای اقتصادی و سیاسی تاثیرگذار بر رفتار قیمت‌ها، ترسیم کرده است.

به نوشته دنیای اقتصاد، در این بررسی که توسط دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن انجام شده، تورم سال آینده و نرخی که به عنوان تورم‌هدف -۲۵درصد- برای مهار سرعت رشد قیمت‌ها در نظر گرفته شده، به همراه پارامترهای دیگری همچون فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها؛ به عنوان عوامل فزاینده قیمت مسکن اشاره شده و در مقابل، پارامترهایی همچون رشد ساخت و عرضه واحدهای مسکونی نوساز که تعداد آنها در تهران معادل ۲ برابر حجم تقاضا شده است و همچنین تحولات اخیر سیاسی در عرصه بین‌المللی به عنوان عوامل کاهنده قیمت مسکن معرفی شده است.

معاون امور مسکن وزیر راه‌وشهرسازی با اعلام اینکه نقطه قوت بازار مسکن در سال۹۳ ساخت‌وسازهای ۲ سال اخیر است، اعلام کرد: برای سال آینده اگرچه فشار هزینه‌ای و انرژی افزایشی تحت‌تاثیر برخی متغیرها متوجه قیمت مسکن خواهد شد، اما این بخش با شوک‌قیمتی مواجه نمی‌شود و نرخ رشد قیمت مسکن در سال۹۳ کمتر از تورم عمومی خواهد بود.

متن گزارش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد معاونت امور مسکن وزارت راه و شهرسازی به شرح زیر است:

بخش مسکن با دارا بودن ارتباط گسترده با سایر بخش‌های اقتصادی، بر آنها تاثیر گذاشته و از آنها تاثیر می‌پذیرد؛ بر این اساس پیش‌بینی بخش مسکن با دارا بودن عوامل فراوان موثر بر آن، دارای خطای (انحراف معیار) بالایی است. عدم اطمینان در وضعیت این عوامل به گونه‌ای است که موجب پیش‌بینی‌های متنوع و گاه متناقض فعالان در خصوص قیمت مسکن می‌شود. در سال ۹۳ مجموعه‌ای از عوامل اقتصادی و سیاسی بر رفتار قیمت‌ها در بازار مسکن تاثیر می‌گذارد، اما اینکه در برآیند فاکتورهای موثر بر قیمت‌ مسکن، کدامیک بر بازار مسلط خواهد شد، نیازمند بررسی است؛ براین اساس می‌توان با لحاظ یکسری از فروض و همچنین طبقه بندی عوامل در دو گروه فزاینده و کاهنده، به تحلیل رفتار قیمتی مسکن در سال ۹۳ پرداخت.

عوامل فزاینده قیمت مسکن

قیمت نهاده‌های تولید مسکن: رشد قیمت نهاده‌های تولید مسکن تاثیر مستقیمی بر تحریک قیمت مسکن از ناحیه افزایش هزینه‌های ساخت بر جای می‌گذارد(تورم فشار هزینه)؛ هرچند، طی ماه‌های اخیر، این فشار تا حدودی تعدیل شده است، اما با این حال نباید فراموش کرد که تورم فشار هزینه، با وقفه تخلیه می‌شود. ضمن اینکه افزایش دستمزدهای ساختمانی در سال آینده قطعی به نظر می‌رسد.

هدفمندی یارانه‌ها: مسکن یکی از انرژی‌بر ترین بخش‌های اقتصادی است؛ براین اساس انتظار می‌رود با افزایش قیمت حامل‌های انرژی شاهد افزایش تورم فشار هزینه مسکن باشیم. کفه ترکیب مصرف سوخت در صنایع مختلف، به سمت نهاده‌های مرتبط با تولید مسکن سنگینی می‌کند.پیش‌بینی‌ها نیز حاکی از آن است که با عنایت به تجارب فاز اول هدفمندی یارانه‌ها، اجرایی شدن دور دوم هدفمندی یارانه‌ها نقدینگی را چندان افزایش نخواهد داد. بااین‌حال، به‌دلیل تورمی که در نهاده‌های تولید مسکن پدید می‌آید، مرحله دوم هدفمندی همانند مرحله اول، قیمت ساخت مسکن را افزایش خواهد داد که در میان‌مدت می‌تواند موجبات افزایش قیمت مسکن را فراهم کند.

کسری بودجه: هنگامی‌ که هزینه‌های دولت از درآمدهای آن بیشتر باشد، دولت با کسری بودجه مواجه می‌شود. شواهد حکایت از کسری بودجه دولت دارد، بنابراین با استقراض دولت از بانک مرکزی، پایه پولی و به دنبال آن نقدینگی افزایش می‌یابد.

تورم عمومی: باید توجه کرد، نرخ تورم، به‌صورت ضمنی نشان‌دهنده میزان کاهش ارزش واقعی پول است. با توجه به نرخ تورم نقطه‌ای حدودا ۳۰ درصد در دی ماه، ارزش واقعی ۱۳۰میلیون تومان در دی سال‌جاری، معادل ۱۰۰ میلیون تومان در دی‌ماه سال قبل است. در شرایط تورمی، قیمت اسمی دارایی‌ها برای جبران کاهش ارزش پول افزایش می‌یابد و نمی‌توان انتظار داشت که به‌رغم کاهش ارزش پول، قیمت و اجاره مسکن ثابت بماند. براین مبنا و با عنایت به اعلام تورم هدف که حداکثر ۲۵ درصد برای سال آینده در نظر گرفته شده، قیمت‌های مسکن از این ناحیه تحت فشار افزایشی قرار دارند.

بر این اساس حتی اگر نرخ تورم هدف اعلامی از سوی مسوولان برای سال آینده محقق شود، در چنین شرایطی، ثبات قیمت مسکن در سال۹۳، فاقد منطق اقتصادی خواهد بود. نکته دیگری که مورد غفلت واقع می‌گردد، میزان رشد قیمت واقعی مسکن است. (رشد قیمت واقعی مسکن پس از حذف اثر تورم از رشد قیمت اسمی مسکن به‌دست می‌آید.) نگاهی به نرخ رشد واقعی مسکن طی چند سال گذشته، کلید رسیدن به این نکته است که چرا دوره کاهشی قیمت‌ها در سال ۹۲ کوتاه بوده و احتمال سرایت آن به سال ۹۳ اندک است.

دلیل این مهم این است که نرخ رشد قیمت واقعی مسکن در تمام سال‌های ۸۷ تا ۹۰ همواره منفی بوده و فقط در سال ۹۱، این رشد مثبت بوده است؛ براین اساس انرژی افزایشی مسکن در سال۹۱ پس از ۴سال پیمایش روند تخلیه، نتوانست کامل شود و به‌تبع، پیش‌بینی می‌شود دوره رکود قیمتی کنونی، کوتاه‌تر از دوره‌های گذشته باشد.

بازارهای رقیب مسکن: یکی از نکات کلیدی در تحلیل قیمتی بازار مسکن، توجه به ماهیت مسکن به عنوان کالایی با کارکرد دوگانه (مصرفی- سرمایه‌ای) است؛ چرا که نحوه تخصیص ثروت افراد میان دارایی‌های مختلف، بستگی به نرخ بازدهی نسبی آنان دارد؛ به طوری که در کوتاه‌مدت و میان‌مدت شاهد انتقال در سبد دارایی افراد هستیم تا به تعادل بلندمدت دست یابیم (نظریه فریدمن). مسکن نیز به عنوان یکی از مهم‌ترین دارایی‌های خانوار، از این اصل مستثنا نیست. هرچند باید توجه داشت که بعضی از دارایی‌های رقیب مانند ارز، تاثیری دوگانه بر بازار مسکن دارند.

عوامل کاهنده قیمت مسکن

تولید مسکن: مهم‌ترین عامل تعدیل بازار مسکن، وضعیت مطلوب تولید و عرضه مسکن در سال‌جاری است، چرا که از یکسو شاهد تکمیل و عرضه حجم بسیار وسیعی از مسکن مهر در سراسر کشور طی سال آتی خواهیم بود. (البته باید توجه کرد تاثیر مسکن مهر در شهرهای بزرگ، کمتر از شهرهای کوچک است.) و از سوی دیگر نگاهی به آمار پروانه‌های ساختمانی حاکی از آن است که روند صدور پروانه‌های ساختمانی از اوایل سال ۸۹ به این‌سو از وضعیت مناسبی برخوردار است. (متوسط ماهانه پروانه‌ها در تهران طی ۳۰ ماه گذشته، ۲۰ هزار واحد بوده است، در صورتی که نیاز تهران حدود ۱۰ هزار واحد تخمین زده می‌شود) و این به معنای آن است که با توجه به دوره ساخت تقریبا دو ساله مسکن پس از اخذ پروانه، بازار مسکن در سال ۹۳ با عرضه انبوه، مواجه خواهد بود.

وضعیت نامناسب درآمدی خانوارها: نگاهی به نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوارهای ایرانی حاکی از بالا بودن این نسبت می‌باشد، بنابراین توان پرداخت متقاضیان مصرفی مسکن همخوانی با شکل‌گیری شوک قیمتی ندارد؛ خصوصا که هم‌اکنون با توجه به وضعیت نامناسب رشد اقتصادی، وضعیت درآمدی خانوارها از وضعیت مناسبی برخوردار نیست، تا کشش درآمدی خانوارها بتواند افزایش قیمت‌ها را پشتیبانی کند. از طرفی قدرت خرید وام مسکن در تهران که در سال ۸۳ حدود ۳۱ متر مربع مسکن بود، هم‌اکنون (پس از ۹ سال) و پس از افزایش مبلغ وام به ۳۵ میلیون تومان، به عدد۹ مترمربع کاهش یافته است.

کاهش التهابات ارزی: در صورت تداوم ثبات نسبی در بازار ارز و همچنین تخلیه تدریجی اثرات تورم‌زای ارز، قیمت مسکن از ناحیه ارز تحریک نخواهد شد.

عوامل دیگر

علاوه‌بر موارد فوق الذکر، بازار مسکن با برخی از عوامل جانبی نیز مواجه است که تاثیر آنها بر بازار مسکن، چندان شفاف نیست:

آزاد شدن نقل و انتقال مسکن مهر: تدوین فرآیند قانونی جهت خرید و فروش واحدهای مسکن مهر و اجازه انتقال واحدهای احداثی به غیر، افزایش تقاضا برای خرید این واحدها را به دنبال خواهد داشت. در این صورت با پیش‌بینی بهبود وضعیت پروژه‌های مسکن مهر، افزایش تقاضای خرید و افزایش قیمت واحدهای مسکن مهر دور از انتظار نیست. از سوی دیگر این مساله باعث افزایش عرضه مسکن مهر به بازار می‌گردد که این مساله می‌تواند تا حدودی- در شهرهای کوچک و متوسط- موجب تعدیل قیمت مسکن شود.

اقتصاد سیاسی مسکن: در خصوص تاثیر مذاکرات هسته‌ای ایران و ۱+۵ بر قیمت مسکن، باید توجه داشت میزان تنش‌ها، تاثیر یکسانی بر جذب نقدینگی توسط بازار دارایی‌های مختلف مانند بورس، مسکن، طلا و ارز نخواهد داشت به‌گونه‌ای که در صورت شکل‌گیری یک توافق جامع و پایدار در مذاکرات و به تبع آن،‌کاهش بیشتر تنش‌ها و تحریم‌ها، انتظار می‌رود دارایی‌های تولیدمحور و اصطلاحا چسبیده به زمین مانند بورس و مسکن از جذابیت قابل قبولی جهت جذب نقدینگی برخوردار باشند.

جمع‌بندی

در مجموع می‌توان گفت پیش‌بینی قیمت مسکن براساس برآیند نیروهای فوق‌الذکر شکل می‌گیرد که می‌تواند همراه با خطا باشد؛ چراکه نه تنها نیروهای مذکور همسو نیستند، بلکه رفتار برخی از آنان از جمله فازدوم هدفمندی یارانه ها، نقدینگی و تورم، بورس و ارز، نامشخص بوده و بستگی مستقیمی به نظر و اراده دولت دارند که این مساله موجب پیچیدگی بیشتر و به‌تبع آن، افزایش خطا در پیش‌بینی قیمت مسکن می‌شود.

در این خصوص، هرچند پیش‌ فرض‌های گوناگون، منجر به پیش‌بینی‌های متنوع بازار مسکن می‌شود،؛ با این‌حال به نظر می‌رسد در سال ۹۳، تثبیت قیمت مسکن منتفی است، اما این سخن به هیچ وجه به معنای ورود شوک قیمتی به این بخش نیست، بلکه آنچه بیش از سایر گزینه‌ها، محتمل به نظر می‌رسد این است که در صورت اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها و افزایش قیمت ساخت مسکن و همچنین افزایش دستمزدها در کنار افزایش عرضه مسکن، نرخ رشد قیمت مسکن در سال ۱۳۹۳ کمتر از تورم عمومی بانک مرکزی باشد.

مشاور وزیر راه‌وشهرسازی: جهش قیمت‌مسکن منتفی است

حسین عبده‌تبریزی، متخصص بازارهای مالی و سرمایه و مشاور وزیر راه‌وشهرسازی درباره چشم‌انداز سال آینده بازار مسکن معتقد است: اگر چه هم‌اکنون در برخی از شهرها و حتی کلان‌شهرها، در حوزه‌ کاربری تجاری یا مسکونی، حجم عرضه به سطح مازاد رسیده، اما در کل کشور همین الان یک میلیون و ۷۰۰ هزار کسری واحد مسکونی وجود دارد که باید با ساخت‌وسازهای سال‌های آینده جبران شود.

عبده‌تبریزی در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: بررسی‌ها نشان می‌دهد در ۵سال آینده باید سالانه حداقل ۲/۱ میلیون واحدمسکونی در کل کشور ساخته شود تا نرخ طبیعی «۸درصد مازاد عرضه برای برقراری تعادل در معاملات مسکن» اتفاق بیفتد و طرفین بازار حین انجام معامله با احساس کمبود واحد برای فروش مواجه نشوند.وی درباره آینده قیمت مسکن نیز تاکید کرد: جهش قیمت مسکن در سال۹۳ منتفی است و پیش‌بینی‌هایی وجود دارد مبنی بر اینکه قیمت واحدهای مسکونی در دسته‌ای از متراژ‌ها به تناسب تورم و رشد قیمت سایر کالاها، قدری با افزایش ارزش روبه‌رو شود که البته رشد تدریجی قیمت اسمی مسکن کمتر از سطح تورم، به معنی کاهش ارزش واقعی ملک خواهد بود.

مسکن: نوید بهبود بازار

با نزدیک شدن به پایان سال و آغاز سال جدید نگرانی از نوسان قیمت در بازار مسکن بیش از هر موضوع دیگری ذهن دست‌اندرکاران این بخش و متقاضیان بازار را به خود مشغول کرده است. با توجه به رکود حاکم بر بازار مسکن از ابتدای سال و انتظار افزایش قراردادهای پیش‌فروش، به نظر می‌رسد رکود خرید و فروش به سمت پیش‌خریدها هم رفته و این بازار را نیز تحت تاثیر خود قرارداده است. بر اساس آمار موجود از میزان ثبت قراردادهای پیش‌خرید مسکن توسط اتحادیه املاک، طی ۹ ماهه امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۱۵ هزار و ۹۰۰ مورد از قراردادهای پیش‌فروش خانه کاهش یافته است. این آمار بیانگر کاهش اطمینان مردم نسبت به پیش خرید واحد مسکونی است. برخی دیگر نیز بر این باورند تاخیر در تحویل واحدهای مسکونی پیش خرید شده به ضرر پیش‌خریداران است. البته شاید دلیل اصلی کاهش این قراردادها بدحسابی و تاخیر در زمان تحویل واحدهای پیش‌خرید شده طی سال‌های اخیر است؛ به گونه‌ای که برخی پس از پیش‌خرید واحد مسکونی خود در زمان تحویل با افزایش قیمت مواجه شدند و سازندگان مبالغ بیشتری را طلب کرده‌اند. از سوی دیگر، بانک مرکزی اعلام کرد: شاخص بهای مسکن اجاری در مناطق شهری ایران در سه ماهه سوم سال ۱۳۹۲ نسبت به سه ماهه قبل معادل ۴٫۵ درصد و نسبت به سه ماهه مشابه سال قبل ۲۱٫۳درصد افزایش یافت.

پیش بینی: وضعیت بازار مسکن در یک دو راهی افزایشی و کاهشی قرار گرفته است. امری که باعث شده بسیاری از مالکان تعلیق را در فروش واحد مسکونی به صرفه نبینند. با متعادل شدن بازار، تمایل بیشتری به فروش بوجود خواهد آمد.

خودرو: خودروهای خارجی ارزان می­شوند

افزایش قیمت خودرو و بی‌ثباتی در قیمت‌گذاری موجب شد که در طول یکی دو سال گذشته قیمت خودرو افزایش سرسام‌آوری داشته باشد. باید توجه داشت که سیاست دولت برای کاهش دادن قیمت خودروهای داخلی، وارد کردن خودروهای خارجی بود. این سیاست نه تنها محقق نشد بلکه در نتیجه­اش قیمت خوروهای خارجی نیز بیشتر شد. واردکنندگان با انحصاری کردن واردات خودرو، راه را بر هرگونه کاهش قیمت خودروهای خارجی بستند و از تحقق آن جلوگیری کردند. در این میان اما یکی از ابزارهایی که دولت برای کاهش قیمت و رقابتی کردن بازار در دست بررسی دارد تعرفه واردات است. اما ظاهرا مسئولان برای استفاده در این ابزار دچار سردرگمی هستند. رضا شیوا در جلسه شورای رقابت می­گوید: شورای رقابت می­خواهد از مصوبه­ای که مجلس مبنی بر کاهش سالانه ۵ درصد از تعرفه به مدت ۵سال به هدف افزایش ۵ درصدی تعرفه را در سال آینده تصویب کرده – استفاده کند. این در حالیست که، در هنگام افزایش تعرفه­ها برخی آن را پاداشی ناعادلانه به خودروسازهای داخلی به خاطر ساخت محصولات بی‌کیفیت و گران قیمت قلمداد کردند و اکنون می توان گفت همین پاداش  به انحصارطلبان بازار خودروهای وارداتی نیز داده شد.

پیش بینی: با توجه به شرایطی که بر بازار خودرو ایران حکمفرماست نمی‌توان انتظار داشت در کوتاه مدت رقابت چندانی در عرصه خودروسازی به وجود‌ آید.

ارز:  دلارهای کره ای به بازارهای ایران وارد می­شود

پس از اظهارات جانت یلن مبنی بر ادامه سیاست­های پولی فدرال رزرو، دلار در مقابل طلای جهانی از رونق افتاد. کارشناسان اقتصادی بر این باورند که اقدامات بانک مرکزی آمریکا باعث نوسان ارزش دلار و شاخص سهام در آمریکا خواهد شد. این کارشناسان تاکید می­کنند که فدرال رزرو توانایی کنترل این نوسانات را نخواهد داشت و این امر به سود طلا تمام خواهد شد. افزایش قیمت دلار در بازارهای جهانی با کاهش قیمت ارز در بازار تهران توامان شد. این در حالیست که با توجه به باز پرداخت دومین قسط ایران در اول مارس به مبلغ ۴۵۰ میلیون دلار و سومین قسط در هفتم همین ماه به مبلغ ۵۵۰ میلیون دلار، که از طریق کره جنوبی انتقال می­یابد فرصتی تازه برای کاهش قیمت دلار ایجاد شده است. همچنین بانک مرکزی روز چهارشنبه ۲۳ بهمن ماه نرخ انواع ارز رسمی موجود در مرکز مبادلات ارزی کشور را تغییر داد. براساس آخرین نرخ گذاری رسمی بانک مرکزی قیمت دلار ۴ تومان کاهش یافته است.

پیش ­بینی: با توجه به باز پرداخت قسط دوم و سوم بدهی ها به ایران، بازار با حجم کافی از ارز مواجه خواهد شد که این امر به کاهش بهای ارزهای خارجی منجر می­شود.