رشد ۶۰ برابری قیمت مسکن در ۲۰سال

قیمت هر متر مربع زیر بنای مسکونی طی ۱۰‌سال گذشته با بیش از ۱۰ برابر افزایش در خرید و فروش‌ و بیش از هشت برابر افزایش در اجاره‌بها مواجه بود و در مجموع طی ۲۰ سال اخیر قیمت خرید و فروش خانه ۶۰ برابر و قیمت اجاره‌بها ۵۰ برابر شده است.

به گزارش ایسنا، حسین‌عبده‌تبریزی که پیش‌تر به‌عنوان اقتصاددان و صاحبنظر اقتصادی مسائل اقتصادی و مشکلات پیش‌روی این بخش را پیش‌بینی و تحلیل‌ می‌کرد، اکنون به‌عنوان مشاور وزیر راه و شهرسازی در آخرین تحلیل خود از تغییرات قیمت املاک و مستغلات اظهار کرده که با تعدیل قیمت مسکن در سال‌های ۹۰ و ۹۱ متوسط قیمت هر مترمربع زمین به چهار میلیون تومان رسیده است.

به گفته وی در سال گذشته به‌ویژه در مناطق شهری، رشد قیمتی قابل ملاحظه‌ای در حوزه زمین و ساختمان رخ داده که قیمت زمین در دو مرحله در سال‌های ۹۰ و ۹۱ افزایش یافته است.عبده‌تبریزی با اشاره به تعدیل قیمت به‌ویژه تعدیل دوم در سال گذشته، معتقد است: تعدیل دوم ایجاد شده در این مدت بسیار شدید بود؛ به‌گونه‌ای که در مناطق ۲۲‌ گانه تهران متوسط قیمت یک مترمربع زمین به چهار میلیون تومان رسید که باعث شد این قیمت‌ها در مقایسه با ۱۰ سال پیش ۱۰ برابر شود.

به نوشته تهران امروز، این صاحب‌نظر اقتصادی در مجموعه مقالات خود در زمینه «مقایسه تغییرات قیمت املاک و مستغلات در سال‌جاری» به شاخص تغییرات قیمت زمین‌های شهری از سال ۷۰ تاکنون اشاره کرده و گفته است از این سال تاکنون این شاخص از رقم ۱۰۰ به حدود ۶٫۰۰۰ در سال گذشته رسیده است.

افزایش ۶۰ برابری قیمت زمین طی ۲۰ سال

به گفته عبده‌تبریزی اگر سال ۷۲ به عنوان سال پایه در نظر گرفته شود، قیمت زمین در مناطق شهری طی ۲۰ سال اخیر حداقل ۶۰ برابر شده که رسیدن قیمت‌های زمین به چنین ارقامی و اعلام قیمت فروش ۲۰‌میلیون تومان برای یک مترمربع زمین در شمال شهر تهران، این سوال را مطرح می‌کند که آیا قیمت زمین از تعدیل‌های قیمتی متناسب با ارز فراتر رفته است و آیا حباب قیمت زمین را تجربه نمی‌کنیم؟طبق آنچه این اقتصاددان در کتاب «مالی املاک و مستغلات» خود تحلیل کرده متوسط قیمت زمین شهری در اروپا ۲۰۰ تا ۴۰۰ یورو است و به ندرت می‌توان زمینی یافت که مالک آن بالاتر از ۵۰۰ یورو برای یک مترمربع زمین طلب کند؛ لذا حتی با قیمت‌های آزاد ارز، قیمت ۳۰۰ – ۴۰۰ یورو برای یک مترمربع زمین در شهر تهران از کجا آمده است؟ و فراتر از مقایسه بین‌المللی، اگر قیمت‌های جاری زمین شهری را ملاک قرار دهیم و فرض کنیم این قیمت‌ها صحیح است، قیمت یک مترمربع واحد مسکونی ساخته شده توجیه‌پذیر به‌نظر نمی‌رسد.

وی به افزایش شدید قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی از سال گذشته اشاره و اظهار کرده که در پایان سال گذشته قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی به سه میلیون و ۶۰۰ هزار تومان رسید که به رغم این افزایش، قیمت‌های جاری زیربنای مسکونی، قیمت زمین را توجیه نمی‌کند.

افزایش ۸ برابری اجاره یک متر خانه در ۱۰ سال

وی شاخص اجاره واحد‌های مسکونی طی ۱۰ سال گذشته را بررسی و اعلام کرده که اجاره یک مترمربع بنای مسکونی در شهر تهران هشت برابر شده است و بر اساس شاخص بانک مرکزی طی ۲۰ سال گذشته قیمت اجاره واحد‌های مسکونی حدود ۵۰ برابر شده است.این صاحب‌نظر اقتصاد با اشاره به قیمت یک مترمربع زمین در پایان سال گذشته و قیمت یک مترمربع اجاره در این زمان، معتقد است که حدود ۱۵ سال طول می‌کشد تا از محل اجاره، قیمت ملک مستهلک شود درحالی‌که این رقم در کشور‌های با نرخ تورم نزدیک به صفر ۲۰ تا ۲۵ سال است.

وی متغیر دیگر در این زمینه را نسبت تراکم خانوار عنوان کرده و گفته است این ارقام بیانگر آن است که تراکم خانوار از رقم ۱٫۲۷ در سال ۵۵ به ۱٫۰۶ در سال ۹۰ کاهش یافته است. در سال ۵۵ به ازای هر ۱۲۷ خانوار ۱۰۰ واحد مسکونی وجود داشته در حالی که در سال ۱۳۹۰ به ازای هر ۱۰۶ نفر خانوار ۱۰۰ واحد مسکونی موجود بوده است.وی ضمن ابراز امیدواری از بهبود نسبت تراکم خانوار در واحد مسکونی می‌گوید این بهبود نسبت تراکم نباید از چشم سرمایه‌گذاران در زمین و ساختمان دور بماند چرا که این رقم در سال‌های آتی بهبود بیشتری خواهد یافت و به زیر عدد یک خواهد رسید و حتی کشور با موجودی بیشتری از خانه‌های خالی روبه‌رو خواهد شد و آن زمان است که مستغلات می‌تواند از کالای پس‌اندازی فاصله گیرد به‌ویژه اگر نرخ تورم نیز آرام شود.به گفته وی در سال گذشته نقدینگی ۴۰ درصد رشد داشت اما تولیدات جدید چنین رشدی نداشته‌اند که به ناچار بخش عمده نقدینگی روی موجودی‌های قبلی متمرکز شد و قیمت آنها را بالا برد. در سال گذشته قیمت طبقه دارایی‌های سهام و نیز املاک و مستغلات افزایش عمده‌ای داشته است.