پیش‌بینی آینده بازار مسکن

مسکن نیاز طبیعی است و مهیا کردن آن برای آحاد جامعه در بسیاری از کشورهای توسعه یافته جهان جزء ‌وظایف دولت‌هاست .و باید حداقل جلوی دخالت نهادهای دولتی و حکومتی را در این بخش گرفت .چون مسکن یک کالای کم کشش است وفشار زیادی را بخصوص به دهکهای پایین جامعه می‌آورد.

به گزارش خبرنگار شبکه اطلاع رسانی دانا، در کشور آمریکا تا سال ۲۰۰۳ و برای تحریک سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و در کل در اقتصاد، بانکها شروع به پرداخت وام‌های مسکن آنهم به تعداد بسیار زیاد کردند . تا جایی که عرضه از تقاضا پیشی گرفت و قیمت مسکن شروع به پایین آمدن آنهم با شیب بسیار تند کرد؛ به نحوی که عدم پرداخت اقساط از ادامه پرداخت‌ها از نظر اقتصادی صرفه بیشتری پیدا کرد و پس از آن بانکها به علت اقساط معوق مشتریان شروع به مصادره و حراج خانه‌های مردم کردند که این کار نیز بر شدت عرضه افزود و کاهش قیمتها را به سقوط آزاد قیمتها بدل کرد.
همین امر باعث عدم برگشت مطالبات و در نتیجه ورشکستگی بیش از ۴۰۰ بانک و یک بحران در کشور آمریکا و به طبع آن در سطح اقتصاد جهانی گردید که آثار آن هنوز هم در رکود جهانی نمایان است. و بعید نیست این سناریو در ایران هم تکرار گردد.
در اصل چهل و سوم قانون اساسی چنین آمده ‌است «داشتن مسکن متناسب با نیاز ، حق هر فرد و خانواده ‌ایرانی است و دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند ، به خصوص کارگران و روستاییان زمینه اجرای این اصل را فراهم کند». همچنین در بند دوازدهم از اصل سوم قانون اساسی آمده ‌است که «دولت جمهوری اسلامی‌ایران موظف است در پی ریزی اقتصاد صحیح و عادلانه بر طبق ضوابط اسلامی‌ جهت ایجاد رفاه و رفع فقر و برطرف ساختن هر نوع محرومیت در زمینه های تغذیه و مسکن و کار و بهداشت و تعمیم بیمه همه امکانات خود را به کار گیرد».
در سالهای گذشته بعلت پدیده جوانی جمعیت ( و انفجار زاد و ولد در سالهای ۵۵ تا ۶۵ ) و افزایش آمار جوانان آماده ازدواج و نیز انباشتگی تقاضا در سالهای گذشته بخش مسکن ایران دچار تورم تقاضا گردید که دولت مجبور به مداخله و افزایش ساخت و ساز مسکن در غالب مسکن مهر از طرفی ، و اعطای مجوز نوسازی برای بافتهای فرسوده از سوی دیگر گردید . براساس آمارها در حال حاضر تنها در تهران بیش از ۰۰۰/۳۶۰ واحد مسکونی خالی وجود دارد . همچنین در ماه بطور متوسط ۲۰۰۰۰ مجوز ساخت صادر می‌شود که ۱۰۰۰۰ واحد بیش از نیاز واقعی است .و این در حالی است که دولت مصممم است تمام تعهدات دولت قبلی در بخش مسکن را به انجام برساند . و این موضوع باز هم بر فزونی عرضه بر تقاضا خواهد افزود.
از سوی دیگر در ۹ سال گذشته بعلت بی انصافی نمایندگان و شورای عالی کار ، حق مسکن دوازده میلیون نفر کارگر تنها ماهیانه ۱۰۰۰۰ تومان بوده که با پیگیری‌های مجدانه مجلس محترم با ۱۰۰% افزایش به رقم ۲۰۰۰۰ تومان افزایش یافته است! و کارمندان نیز کم و بیش در وضعیتی مشابه قرار داشته‌اند . این در حالی است که نمایندگان محترم مجلس نهم کمک ۱۴۰۰۰۰۰۰۰ رابرای رهن یک واحد مسکونی ناکافی می‌دانند ! بعلت شکاف درآمدی ( ثبات حقوق در برابر تورم شدید که باعث کاهش درآمد قابل تصرف و قدرت خرید می‌گردد ) که در طول ۱۷ سال بعد از انقلاب بوجود آمده است و از طرف دیگر بعلت محدودیت‌های بودجه‌ایی دولت برای افزایش حق مسکن کارگران و کارمندان تحریک تقاضا در بازار مسکن متصور نیست.یک محاسبه‌ی ساده این مطلب را اثبات می کند .فرض کنید یک کارگر با حق مسکن ماهیانه ۲۰۰۰۰تومانی خود بخواهد یک واحد مسکونی ۷۵ متری خریداری کند و اگر متوسط قیمت متری ۲۵۰۰۰۰۰ تومان در نظر بگیریم قیمت این واحد آپارتمان حدود۱۸۷۵۰۰۰۰۰ تومان می‌شود که برابر با ۹۳۷۵ ماه و ۷۸۱ سال می‌گردد. پس فرض ایجاد تقاضا برای حدود ۴۰۰۰۰۰۰۰ نفر از جمعیت کشور محال است.
جالب است که صاحبان خانه و موجران اگر واحدهای خود را بفروش برسانند و در بانک سپرده‌گذاری کنند ، دو تا سه برابر مبلغ اجاره، سود دریافت می‌کنند. و در اینصورت طبیعی است که فشار عرضه را بیشتر می‌کند؛ اما کسانی هستند که منافعشان در بالا رفتن قیمت هاست و روز به روز با درج آگهی‌های کاذب در روزنامه‌های پر تیراژ کشور بر حجم حباب مسکن می‌افزایند . به نحوی که حتی بدون داشتن حتی یک متر زمین می‌توان آگهی فروش ملکی بسیار بالاتر از قیمتهای رایج را داد و باعث افزایش که نه بلکه سونامی قیمتها در منطقه‌ایی خاص شد.و در مورد درج آگهی‌های کاذب تا کنون هیچ اقدام موثری صورت نگرفته است.
اما این روند پیامدهای بسیار ناگواری هم برای بانکها و هم برای سازندگان مسکن به دنبال دارد . و عملا” بخش مسکن را در آستانه یک شوک برای اقتصاد ایران بدل کرده است . ولی چگونه ؟
- اول آنکه مستاجران کارمند و کارگر با حقوق ثابت توان همراهی با افزایش قیمتها را ندارند . و کاهش تقاضا دراین بخش حتمی است.
- دوم آنکه نرخ بهره ۲۲% مالکان را ترغیب به فروش می‌کند. بعنوان نمونه ملکی که دویست میلیون تومان ارزش دارد ، به سختی و در برخی مناطق ، اجاره ۸۰۰۰۰۰ تا ۱۰۰۰۰۰۰ تومانی دریافت می‌دارد. ولی اگر مبلغ ناشی از فروش این ملک بعنوان سپرده در بانکها سپرده‌گذاری شود ، نزدیک به ۳۶۶۶۶۶۶ تومان ماهیانه سود دریافت می کند.
- سوم آنکه مالکان و مستاجران متوجه خواهند شد که نهایت سود گرانی لجام گسیخته ی مسکن را بانکها با وامهای ۲۸% به بالا برده‌اند . و در نهایت چیزی که برای مالکان باقی خواهد ماند اقساط کمرشکن و برای مستاجران فشار اقتصادی و کاهش درآمد قابل تصرف است.
- چهارم آنکه به محض ورود مسکن به فاز کاهش قیمتها جو روانی بازار منفی و پیش بینی‌ها مانع از خرید مسکن برای خریداران خواهد گردید و باعث سقوط قیمتها و رکود بیشتر در این بخش خواهد گردید.
- پنجم آنکه از آنجا که مسکن جزء نیازهای طبیعی است هر دولتی با پدیده حباب قیمتها بشدت مقابله خواهد کرد .چون نارضایتی‌ها در این بخش بسیار گسترده است و چه بسا رهن و اجاره کلا” به رویه اجاره به شرط تملیک بدل گردد . و از آنجا که نرخ بهره ۲۰% بعلت تبعات بسیار بد بر میزان سرمایه گذاری و اقتصاد کلان ، اقدامی است که هرگز تکرار نخواهد گردید ، ترکیدن حباب مسکن قطعی است.چون هزینه‌های تامین مالی با کاهش نرخ بهره کاهش خواهد یافت .
- ششم آنکه جمعیت کشور بسوی پیر شدن حرکت می کند و با افزایش میزان طلاق و کاهش میزان ازدواج خصوصا” در کلان شهرها و نیز کاهش شدید رشد جمعیت تقاضا برای مسکن کاهش داشته و دارد. بر اساس آمارها ۱۱۰۰۰۰۰۰ نفر در آستانه ازداج قرار دارند ولی در شرایط موجود اقدام به ازدواج نمی‌کنند چون حداقل ۸۰% و بیشتر از درآمد افراد با حداقل مزد می‌بایست صرف اجاره مسکن گردد که این امر ازدواج را بسیار دشوار کرده است.
- هفتم اینکه رشد نقدینگی و نبود زیرساخت‌های سرمایه‌گذاری باعث هجوم سرمایه‌گذاران به بخش مسکن شده بود ، اما با رشد خیره کننده شاخص‌های بورس و خصوصا” نرخ بازده نزدیک به ۱۱۰% ، جذابیت فراوانی برای خروج سرمایه‌ها از بخش مسکن وجود دارد.
- هشتم آنکه نتیجه مذاکرات ایران و آمریکا همه‌ی بازارها از جمله مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد.
قیمت واقعی مسکن چقدر است؟
اگر شما به عنوان یک سازنده بدون داشتن حتی یک متر زمین اقدام به ساخت واحد مسکونی کنید در شرایط معمول ۵۰% واحدهای احداثی متعلق به شما می‌شود و مابقی متلق به صاحب زمین می‌شود. یعنی اگر ۵ واحد آپارتمان احداث نمایید ۲٫۵ واحد آن به همراه نیمی از مالکیت زمین به شما می‌رسد. اگر شما برای هر متر مربع ۶۰۰۰۰۰ تومان هزینه کنید برای ۵ واحد ۷۵ متری مجموعا” ۲۲۵۰۰۰۰۰۰ هزینه کرده‌اید و صاحب ۵/۲ واحد شده‌اید که بهای تمام شده برای هر واحد مسکونی۹۰۰۰۰۰۰۰ و برای هر متر مربع ۱۲۰۰۰۰۰ تومان می‌شود. و با توجه به اینکه زمین مشاع می‌شود این مبلغ نصف می‌شود و قیمت تمام شده هر متر مربع مسکن ۶۰۰۰۰۰ تومان می شود ! این در حالی است که قیمت تمام شده در بسیاری موارد مبلغی بین ۴۰۰ تا ۸۰۰ هزار تومان است که در نتیجه قیمت کنونی را بیشتر و بیشتر غیر منصفانه و حتی ظالمانه می‌کند.
حال معلوم نیست آپارتمانهایی که بطور متوسط متری ۶۰۰۰۰۰ تومان و کمتر تمام شده است چرا متری ۶۰۰۰۰۰۰ تومان و بالاتر به فروش می‌رسد؟!
آنچه مسلم است این است که مسکن یک نیاز طبیعی است و تامین آن برابر قانون وظیفه دولت است و در کل فسلفه وجودی همه‌ی دولتهاست. و در شرایط کنونی عده‌ایی هستند که سودجویی‌های خود را در ایجاد مانع در برآورده شدن نیازهای طبیعی مردم قرار داده‌اند و منافع نامشروع آنها فشار اقتصادی زیادی را بر جامعه خصوصا” دهکهای پایین تحمیل کرده است و باعث نارضایتی گسترده مردم دراین بخش گردیده است . دولت می بایست با نظارت اصولی و درست از کیان خود و مردم دفاع کند.چون این نیاز را نه می توان به تعویق انداخت و نه از آن چشم پوشید.
دولتمردان و نمایندگان محترم باید بدانند:
۱- مسکن نیاز طبیعی است و مهیا کردن آن برای آحاد جامعه در بسیاری از کشورهای توسعه یافته جهان جزء ‌وظایف دولتهاست .و باید حداقل جلوی دخالت نهادهای دولتی و حکومتی را در این بخش گرفت .چون مسکن یک کالای کم کشش است وفشار زیادی را بخصوص به دهکهای پایین جامعه می‌آورد.
۲- کشور مهیای بازگشت به نظام طاغوتی ارباب و رعیتی در غالب نظام مالک و مستاجری شده است .عده زیادی از مستاجران برای صاحبان خانه‌ها کار می‌کنند. همانطور که در زمان طاغوت کشاورزان برای مالکان زمین کار می‌کردند و سهم کمی از ماحصل تلاش خود داشتند . در بسیاری از موارد بیش از ۱۰۰% حداقل مزد برای اجاره یک واحد مسکونی نیاز است و این غیر قابل تحمل است.بر اساس آمارها قیمت مسکن در ایران حتی از بسیاری از شهرهای اروپایی هم بیشتر است و این با درآمد ایرانیان اصلا” سازگار نیست.
۳- عدم تعادل در بازار مسکن چه بصورت تورم لجام گسیخته و چه بصورت رکود به این بخش آسیب می‌زند. در بسیاری از موارد نرخ بازدهی در بخش مسکن بیش از ۴۰۰% وحتی ۱۰۰۰% است که باعث سود سرشار و باد آورده برای سازندگان و فشار شدید بر خانواده‌ها می‌گردد.باید این نرخ سود منطقی گردد .که هم تولید کننده رغبت کافی برای تولید داشته باشد و هم مصرف کننده توان همراهی با قیمتها را داشته باشد.
در هر صورت بخش مسکن آبستن حوادث ناگواری است و با افزایش وام مسکن هم نمی‌توان مشکلات آن را حل کرد و چه بسا اوضاع این بخش مهم از اقتصاد بد و بدتر خواهد شد . کمترین مشکلات این بخش کاهش شدید آمار ازدواج است که تبعات اجتماعی گسترده‌ایی در پی خواهد داشت.