از بازار مسکن چه خبر؟!

 دولت یازدهم درحالی در سال گذشته بر مسند قدرت مقام اجرایی کشور قرار گرفت که اقتصاد کشور با رکود شدید دست به گریبان بود. با گذر زمان رکود حاکم بر کشور عمیق‌تر می‌شد. بنابراین دولت سیاستی پیشنهاد کرد که با اجرای آن رونق به بخش‌های مختلف اقتصاد بازگردد.

یکی از بخش‌ها که مسوولان دولتی از آن به عنوان بخش کلیدی اقتصاد یاد می‌کنند، بخش مسکن است. دولت برای تحرک‌بخشی به این بخش اقتصادی به‌دنبال ارایه طرح‌های مختلف از قبیل افزایش تسهیلات بانکی برای خرید و ساخت خانه، احداث مسکن اجتماعی برای افراد کم‌درآمد جامعه، ایجاد بازارهای رهنی و ایجاد صندوق‌های مختلف در قالب طرح جامع مسکن است. در واقع دولت در نظر دارد با تحریک بخش مسکن، اقتصاد کشور را رونق بخشد. اما مساله قابل بحث در این خصوص، توان و ظرفیت بخش مسکن برای خروج اقتصاد از رکود است. به این ترتیب، در همایشی تحت عنوان «مسکن، موتور محرکه خروج از رکود و چالش‌های آن»، بسته خروج غیرتورمی از رکود با محوریت مسکن مورد بررسی و تجزیه و تحلیل کارشناسان مسکن قرار گرفت. این همایش با حضور علی چگینی، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، کمال اطهاری، کارشناس اقتصاد مسکن و هادی کوزه‌چی، کارشناس اقتصادی، مسکن و بازار سرمایه برگزار شد.

۱۲٫۳ میلیون واحد مسکونی تا ۱۳ سال آینده

علی چگینی مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد وزارت راه‌وشهرسازی، با تاکید بر تقویت ابزارهای توسعه ساخت‌وساز مسکن، تقویت بانک مسکن به‌عنوان یک بانک توسعه‌یی، گسترش بازار رهن ثانویه و اولیه، رشد سرمایه‌گذاری‌ها و ابزارهای مالیاتی گفت: در چشم‌انداز ۱۴۰۵ در طرح جامع مسکن برای تامین کمبودها، نوسازی واحدها و مسکن برای خانوارهای جدید حدود ۱۲٫۳‌میلیون واحد برای افق ۱۳ ساله نیاز داریم که ۴۱‌درصد از محل تخریب واحدهای فرسوده است.

آمارها نشان می‌دهد که حدود ۱٫۶‌میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد که بخش عمده‌یی از آنها بیش‌شماری شده یا مربوط به افرادی است که دو خانه دارند و از آنها به شکل‌های پاره وقت و موردی استفاده می‌کنند، در نتیجه آمار واقعی خانه‌های خالی باید کمتر از این رقم ارزیابی شود.

وی افزود: هر ۷۰متر ساخت مسکن معادل یک شغل مستقیم و ۰٫۷نفر شغل غیرمستقیم ایجاد می‌کند و این اشتغال وسیع و گردش مالی مربوط به آن می‌تواند در جهت کاهش رکود به اقتصاد کمک کند. در ارتباط با بخش مسکن حدود ۲ تا ۳‌میلیون شغل مرتبط هستند که عدم توجه به آن می‌تواند رکود را تشدید کند.  وی ادامه داد: در ۶ماهه سال ۹۲ با کاهش ۴۰‌درصدی در پروانه‌های ساخت در سراسر کشور و ۵۶‌درصد کاهش پروانه در تهران مواجه بوده‌ایم که نشان‌دهنده کاهش ساخت مسکن در یکی، دوسال آینده خواهیم بود و با توجه به این موضوع، شاهد کاهش عرضه مسکن در کشور خواهیم بود.

چگینی گفت: با یک‌درصد افزایش در ساخت مسکن، رشد اقتصادی معادل ۲٫۱‌درصد افزایش می‌یابد که نشان‌دهنده نقش عمده مسکن در توسعه و رشد اقتصادی و خروج از رکود است.

وی افزود: سهم مسکن از تسهیلات مسکن در حال حاضر حدود ۱۲‌درصد است و سهم مسکن از بودجه خانوار نیز حدود ۲۵ تا ۳۵‌درصد است.

وی با اشاره به نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه که از فروردین ۹۲ تا مرداد ۹۳ از روند کاهشی و با ثبات برخوردار بوده، گفت: نرخ معاملات و قیمت‌ها نشان می‌دهد که قیمت‌های اسمی با کاهش مواجه بوده و از روند باثباتی برخوردار بوده است، اجاره‌بها نیز کاهنده و باثبات بوده است. مبایعه‌نامه‌ها نیز با روند نزولی مواجه بوده و در نتیجه می‌توان وضعیت قیمت‌ها و بازار مسکن را یک روند با ثبات ارزیابی کرد.  وی با اشاره به آمار واحدهای مسکونی کشور گفت: حدود ۲۰‌میلیون واحد مسکونی در کشور داریم که ۱۵‌میلیون در مناطق شهری و ۵‌میلیون در مناطق روستایی است و در دوره ۸۵ تا ۹۰ رشد واحدهای مسکونی، از رشد ۴٫۶‌درصدی در کشور، ۵٫۲‌درصدی در مناطق شهری و ۳٫۹‌درصدی در مناطق روستایی برخوردار بوده است.

وی افزود: حدود یک‌میلیون و ۲۳۰هزار خانوار فاقد مسکن در کشور داریم و خانوارهای دارای مسکن کوچک و فاقد مسکن در مجموع حدود یک‌میلیون ۵۳۶هزار خانوار هستند. در مناطق شهری نیز حدود ۱۶٫۲‌میلیون خانوار شهری با ۱۵٫۵‌میلیون واحد مسکونی داریم که ۶۴۵هزار کمبود مسکن وجود دارد. در روستاها نیز ۵٫ ۹‌میلیون خانوار و ۵٫۳۸‌میلیون واحد مسکونی داریم و حدود ۵۰۰هزار واحد کمبود وجود دارد.

پروانه‌های صادره در دوره سال‌های ۷۵ تا ۹۲ معادل ۷۰۱ تا ۷۶۵هزار پروانه بوده که تولید مسکن و واحدهای تکمیل شده نیز حدود ۶۶۰ تا ۷۵۴هزار واحد بوده است و در سال ۹۲ معادل ۸۳۲هزار واحد به بهره‌برداری رسیده است.

وضعیت بازار مسکن کشور

کمال اطهاری با تاکید بر لزوم توجه به مسکن به عنوان یکی از محرک‌های اقتصادی گفت: نوع این توجه جای بحث دارد چراکه مسکن تا حد زیادی می‌تواند در رهایی اقتصاد ایران از رکودی که دست به گریبان است، نقش داشته باشد. با این شرایط احتمالا می‌توان رشد پایداری برای بخش مسکن رقم زد. این کارشناس مسکن در ادامه خاطرنشان کرد: دلیل تاثیرپذیری اقتصاد از مسکن، ضریب تکاثر بالا، اشتغال‌زایی و درآمدزایی برای دهک‌های پایین درآمدی است. به‌طوری‌که از طریق اجاره آن، محلی برای کسب درآمد ایجاد می‌شود. نگاه جهانی به پروژه‌های مسکن، سکونتگاه‌های غیررسمی در هند و ارایه وام‌های با بهره سه تا چهاردرصدی نیز از دیگر دلایل توجه به مسکن در مباحث اقتصادی به شمار می‌رود.  اطهاری با اشاره به رابطه مسکن با اقتصاد کلان اظهارکرد: لزوما نمی‌توان همیشه رابطه مستقیم بین رشد مسکن و رشد اقتصادی تعریف کرد. به این دلیل که تعارض بین بخش مسکن و سایر صنایع می‌تواند مانع از این رابطه مستقیم شود و آمار مربوط به بخش مسکن امریکا نشان می‌دهد تا قبل از آغاز بحران مالی در این کشور، رابطه مثبتی بین این دو متغیر کلان وجود داشته است. اما همین بخش مسکن منجر به وقوع بحران مالی سال ۲۰۰۷ در امریکا شد. در واقع حباب مسکن ناشی از این تعارضات بین مسکن و سایر بخش‌ها به وجود آمد.

وی با مقایسه شرایط رکود کنونی اقتصاد ایران با بحران مالی سال ۲۰۰۷ امریکا اظهارکرد: در هر دو مورد، مسکن آغازگر بحران رکود بوده است. این درحالی بود که اقتصاددانان در سال ۲۰۰۰ وقوع این بحران امریکا و فراگیری آن در جهان را پیش‌بینی کرده بودند. مبنای این پیش‌بینی این است که راهکار واگذاری مسکن به بخش خصوصی نمی‌تواند راهکار درستی باشد.

اطهاری در ادامه بیان کرد: این درحالی است که بخش مالی قوی نمی‌تواند جایگزین دولت شود. در مدل‌های تقویت بخش مالی، بخش مسکن به گونه‌یی تعریف شده که با به زمین خوردن این بخش، بازار مالی هم از بین می‌رود. فراگیری این بحران مالی درحالی بود که منجر به ایجاد بحران بازار ثانویه در سایر کشورها شد.

این کارشناس مسایل اقتصادی خاطرنشان کرد: ادامه این روند درشرایطی که قیمت در مسکن به ثبات می‌رسد، منجر به کم ارزش شدن وام‌ها می‌شود که دولت دیگر نمی‌تواند پشتیبان آن باشد و دولت نیز تعهدی نسبت به پشتیبانی از آن نخواهد داشت و اکنون اجرای چنین سیاست‌هایی را در ابعاد کوچک در ایران شاهد هستیم.

اطهاری با تشبیه بخش مسکن به عنوان ضربه‌گیر در اقتصاد کلان اظهارکرد: معمولا در اقتصادی مانند ایران که سایرصنایع به دلایلی مثل تحریم کارکرد خوبی ندارند، گردش مالی کم در بخش مسکن می‌تواند تعمیق رکود در اقتصاد را با سرعت کندی پیش ببرد. مثلا در اقتصاد ایران ۹۵درصد کالاهای مورد نیاز صنعت مسکن در کشور تامین می‌شود.

وی با اشاره به سهم پایین بخش مسکن از تسهیلات بانکی و سهم وام‌های رهنی آن از تولید ناخالص ملی افزود: سهم پایین این وام‌ها از ارزش مسکن در شرایطی که بازار مالی هم نابالغ است، نمی‌تواند تاثیرگذار باشد. این درحالی است که تقویت بازارهای ثانویه می‌تواند تاثیر خیلی مثبتی در رونق‌بخشی از بازار مسکن داشته باشد. چراکه علاوه بر رشد بازار مالی درحوزه مسکن باعث کنترل پولشویی در این بخش می‌شود.

اطهاری به سهم بخش مسکن از معوقات بانکی اشاره کرد و گفت: در این مورد سهم مسکن ۷۰درصد است که معمولا مربوط به پول‌های تزریق شده در مسکن مهر است. به این ترتیب بخش مسکن ظرفیت پذیرش سهم بیش از ۱۳درصدی از تسهیلات بانکی را ندارد.  وی در ادامه افزود: گرچه سهم معاملات مسکن تهران از کل کشور ۳۰درصد است اما همین ۳۰درصد ارزش ۶۰ تا ۷۰درصد کل معاملات کشور را رقم می‌زند چراکه ارزش مسکن در تهران سه تا شش برابر سایر شهرهاست. این موضوع ناشی از رانت مطلق در بازار مسکن تهران است. این رانت موجود مانع از اجرای سیاست‌های کنترلی مانند وضع قانون مالیات بر عایدی مسکن یا قوانین شهرسازی می‌شود و با پیامدهای نامطلوب به تغییر کاربری زمین دامن می‌زند.  اطهاری با اشاره به نقش زمین در قیمت مسکن گفت: سیاست زمین در ایران یک سیاست فئودالی است. نسبت زمین به کل هزینه ساخت در امریکا ۲۰درصد است درحالی که این رقم در ایران بالغ بر ۶۰ درصد است. این اختلاف رقم صرفا به خاطر رانت زمین در ایران به ویژه در تهران است.  وی افزود: یکی از نکات فراموش شده در سیاست‌های مسکن کشور، بحث تغییر کاربری زمین است. در کشور ما تنها عامل تعیین‌کننده در شکل کاربری زمین قیمت آن است که کل حیات شهر را به خطر می‌اندازد. به این ترتیب غفلت از رانت زمین و تغییر کاربری در برنامه‌های دولت درحوزه مسکن، مانع از تاثیرگذاری این بخش برای خروج کشور از رکود می‌شود.  اطهاری خاطرنشان کرد: ساختار نادرست رویکرد به بخش مسکن باعث شده که تحلیل‌های اقتصادی نیز با خطاهایی همراه باشد. بنابراین لازم است در بخش مسکن در کشور تعدیل ساختاری، تشکیل نظام مالی برای کم‌درآمدها، ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی و جلوگیری از گسترش آن صورت گیرد.

هدایت سرمایه به سمت بافت فرسوده

هادی کوزه‌چی با اشاره به شکل‌گیری تحول بزرگ در بازار مسکن گفت: بیش از ۸۰درصد ثروت خانوار در بازار مسکن متمرکز است. باقی آن در بازارهای بورس، طلا، و ارز و سپرده‌های بانکی سرمایه‌گذاری شده است. به این ترتیب، هر تغییر و تحولی در بازار مسکن، اقتصاد کشور و به‌دنبال آن سایر بازارها را تحت‌الشعاع قرار می‌دهد. وی با اشاره به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن خاطرنشان کرد: سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در سال گذشته در این بخش ۷۵هزار میلیارد تومان بود. این رقم در سال ۹۱ بالغ بر ۶۱هزار میلیارد تومان بود. این در حالی است که سرمایه‌گذاری خصوصی در واحدهای صنعتی در سال گذشته ۸هزار میلیارد تومان است. بررسی روند سرمایه‌گذاری در این سال‌ها نشان می‌دهد که سرمایه‌های خصوصی معمولا به‌سمت مسکن هدایت شده است.

این کارشناس مسکن بااشاره به حجم معاملات مسکن در شهر تهران بیان کرد: برای ورود به بازار مسکن و خرید و فروش واحدهای نوساز در سال نیاز به سرمایه‌یی بالغ بر ۱۲۰هزار میلیارد تومان است. این در حالی است در صورت اجرایی شدن برنامه دولت برای پرداخت ۸۰میلیون وام خرید مسکن، سرمایه تشکیل شده هفت‌هزارمیلیارد تومان است. این تفاوت نشان می‌دهد، تحرک بخش مسکن نیاز به سرمایه زیادی در این بخش دارد. حال آنکه این وام در کنار وام ساخت تا چه حد می‌تواند بخش مسکن را از رکود خارج کند، محل بحث است.

وی با اشاره به روند معاملات مسکن در بین سال‌های ۸۴ تا ۹۳، افزود: متوسط قیمت مسکن از ۶۰۰ تا ۷۰۰هزار تومان برای هر مترمربع به چهارمیلیون تومان در سال ۹۳ رسیده است. این امر نشان می‌دهد که بازار مسکن در این دوران شاهد شکل‌گیری رونق و رکود در بازار بود که معمولا دوران رکود طولانی‌تر است.  کوزه‌چی افزود: با ورود واحدهای نوساز به این بازار و به‌فروش نرسیدن آنها، این رکودهای شکل گرفته، عمیق‌تر شده است. چراکه در دوران رونق، صرفا به‌خاطر بازار فروش، ساخت و ساز خیلی سود ده بوده و سرمایه‌گذاران زیادی به این بخش هجوم آوردند. این در حالی است که در برخی سال‌ها، بازار مسکن، به‌خاطر تغییرات بازار ارز یا اعطای وام‌های زودبازده رونق را تجربه کرده است.  کوزه‌چی در ادامه خاطر نشان کرد: در حال حاضر سیاست‌های دولت در بخش مسکن باید به گونه‌یی باشد که سرمایه‌ها بیشتر به سمت ساخت خانه‌های مسکونی هدایت شود و نه واحدهای که ماهیت لوکس یا تجاری دارند. دولت این اهداف را می‌تواند در بافت‌های فرسوده شهری دنبال کند. این در شرایطی است که در این بخش از شهرها معمولا افرادی با درآمد متوسط ساکن هستند.

وی افزود: سیاست‌های اتخاذ شده در بخش اعطای وام باید به‌گونه‌یی باشد که این وام به دهک‌های پایین درآمدی تعلق بگیرد. در واقع به افرادی داده شود که خودشان از قدرت مالی نسبی برای خرید واحدهای فروش نرفته در خانه داشته باشند. به این ترتیب، سرمایه‌هایی که در بخش صرف شده از این طریق به گردش درآید.