پیشبینی بازار مسکن/۱۵ اردیبهشت

تراز: «بازار مسکن در ماه‌های آتی به چه سمتی می‌رود؟» سوالی است که این روزها پاسخ‌های جالبی برای آن وجود دارد. گروهی که شامل انبوه‌سازان نیز می‌شوند، از طوفانی در بازار مسکن در آینده نه چندان دور خبر می‌دهند و در کنار آن، برخی از کارشناسان نیز اعداد و ارقامی نگران‌کننده را برای رشد قیمت‌ها در بازار پیش‌بینی می‌کنند؛ هر چند دولتی‌ها روی ثبات نسبی در بازار مسکن براساس شاخص‌ها تاکید دارند. در همین خصوص، با دکتر کمال اطهاری، کارشناس ارشد بخش مسکن و استاد دانشگاه علامه‌طباطبایی به گفت‌وگو پرداختیم . عضو هیأت علمی مرکز مطالعات و تحقیقات شهرسازی و معماری در گفتگو با خبرنگار تراز وقوع سونامی در بازار مسکن را به دلیل کاهش قدرت خرید مردم رد کرد. اطهاری در دوره‌ای عضو هیات علمی تدوین برنامه‌های بخش مسکن در برنامه‌های توسعه کشور بوده است و شناخت کاملی از حوزه مسکن دارد . او معتقد است : به دلایلی نباید فکر کنیم سونامی به زودی وارد بازار مسکن خواهد شد .

با توجه به این‌که فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها اجرایی شده، یک‌سری پیش‌بینی‌هایی مطرح می‌شود که قیمت مسکن در ماه‌های آتی به‌طور قطع افزایش خواهد یافت و حتی رییس انجمن انبوه‌سازان مسکن، از سونامی قیمت‌ها در بازار مسکن خبر داده است. دلیل ایشان هم، افزایش قیمت مصالح بوده است. به نظر شما در ماه‌های آتی چه اتفاقی در بازار مسکن خواهد افتاد؟
به نظر من، این‌که در حال حاضر مردم سرمایه‌گذاری ریالی هنگفتی بخواهند داشته باشند، بعید است.

چرا؟
چون شرایط داخلی و خارجی، چه از لحاظ اقتصادی و چه از نظر سیاسی هنوز ثبات پیدا نکرده است. در چنین شرایطی، مردم یک نوع رجحان نقدینگی دارند که حالا این نقدینگی می‌تواند دلار باشد که افزایش قیمت دلار را در این مدت شاهد بودیم. ببینید مسکن یک کالای ریالی است که در شرایطی که تورم بالا است و این شدت تورم، ریال را از پا انداخته است، بدون این‌که تقاضای بالایی برای مسکن وجود داشته باشد، روی گردانی مردم از سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را باعث می‌شود. به همین دلیل از ناحیه تقاضا، فشاری برای افزایش قیمت‌ها نداریم.

اما باید قبول کنیم که با تقاضای انباشته‌ای در بخش مسکن مواجه هستیم. آمارهایی هم که اعلام می‌شود، این است که نزدیک به ۲/۱ میلیون نفر در سال نیاز به مسکن دارند و در کنار آن، حدود ۵/۵ تا ۶ میلیون نفر کسری واحد مسکونی خواهیم داشت.
این‌ها آمارهای اغراق‌آمیزی است. ما به هیچ‌وجه ۵ میلیون کسری مسکن نداریم.

اما ما در سال‌های گذشته نتوانستیم به میزان تقاضایی که در بازار وجود دارد، واحد مسکونی بسازیم.
تولید مسکن در مناطقی که نیاز به مسکن داشتند، صورت گرفته است، اما در جاهایی مثل تهران که بورس‌بازی وجود داشته، صورت نگرفته است. از سوی دیگر، مازاد مسکن خیلی زیادی هم داریم، یعنی مسکن خالی یک نرخ غیرعادی دارد و دو برابر نرخ طبیعی است.
تازه این‌ها یک نوع نیاز است، تقاضای موثر نیست. حتی اگر درست باشد که نزدیک به ۲/۱ میلیون نفر در سال نیاز به مسکن داریم، این نیاز است، تقاضای موثر نیست. نیاز با تقاضای موثر تفاوت دارد. «نیاز» می‌تواند در بازار اجاره تاثیر خود را بگذارد؛ نه فقط در بازار خرید و فروش مسکن. از سوی دیگر، مسکنی هم که اکثریت مردم می‌خواهند، مسکنی نیست که سوداگران مسکن می‌سازند و ساختند.
در کل به لحاظ اقتصادی دو فشار در بازار مسکن وجود دارد؛ یکی فشار تقاضای موثر در بازار و یکی هم از ناحیه عرضه است. الان به دلیل افزایش قیمت مصالح ساختمانی، در ناحیه عرضه ممکن است قیمت‌ها بالا رود، اما فشار تقاضا وجود ندارد. حالا این‌که این فشار تقاضا چه زمانی رخ می‌دهد، به اوضاع اقتصادی بستگی دارد و آن زمان ثبات اقتصادی و سیاسی داخل و خارج از کشور، تعیین‌کننده رسمی تغییر قیمت مسکن است.

یعنی شما با این استدلال که هم‌اکنون فشار تقاضا در بخش مسکن نداریم، احتمال افزایش قیمت‌ها را نمی‌دهید؟
ببینید، افزایش قیمت به طور قطع در ساخت مسکن به‌وجود می‌آید، اما این‌که در جامعه و بازار، قیمت مسکن با سونامی روبه‌رو شود، مشکوک هستم، چون فشار تقاضا وجود ندارد.

شما سیاست‌های دولت را در بازار مسکن چطور می‌بینید؟
دولت هنوز سیاست‌های خود را اعلام نکرده است، پس نمی‌توانم چیزی بگویم.

این‌که شما می‌گویید دولت هنوز سیاست‌های خود را اعلام نکرده، بعد از یک‌سال به معنای نداشتن برنامه نیست؟
اولا یک‌سال نیست و ثانیا، تدوین یک برنامه و فائق آمدن بر آن چیزی که وجود داشته، زمان می‌برد. شما اگر به کشورهای دیگر نگاه کنید، مثلا بعد از این‌که بحران مسکن در آمریکا به‌وجود آمد، هنوز اوضاع بازار آن بعد از ۵ سال سامان پیدا نکرده است. به نظر من باید صبر کرد و عجله نکنیم و این را یک اشتباه ندانیم. تدوین یک برنامه حداقل یک‌سال طول می‌کشد تا برنامه شایسته‌ای تدوین شود. اگر از این بعد ۶ ماه طول بکشد تا دولت برنامه‌های خود را ارائه دهد، از این‌جا به بعد جای تعجب دارد.
نظرتان را درباره مسکن اجتماعی و مسکن امید هم بگویید؟
سازوکار نهادی این طرح‌ها باید به‌درستی تدوین شود و هیچ تعجیلی صورت نگیرد. نباید با فشارهای مطبوعات و برخی فشارهای ناموجه مجلس تعجیل کرد. نهادسازی یک امر زمان‌بر است و اگر ما بخواهیم خطا و سخت‌گیری که دولت قبلی داشت و سیاست‌زدگی‌ای که انجام داد، به کار ببریم، عمق فاجعه تشدید می‌شود. از سوی دیگر، امکانات از نظر منابع اندک است. آن زمان درآمد سرشار ۲۰۰ میلیارد دلاری وجود داشت، اما الان نفتی را هم که می‌فروشیم، نمی‌توانیم پول آن را نقدی بگیریم. باید همه کمک کنند که یک روش سنجیده جایگزین برنامه‌های قبلی شود. الان این سوال مطرح است که آیا سنجیدگی کافی در همه سیاست‌های دولت وجود دارد؟